SayıştaySayıştay Temyiz Kararı56808
Çeşitli Konuları İlgilendiren Kararlar
Kurum / İdareBelediyeler ve Bağlı İdareler
Daire3
Dosya No52944
Yılı2020
Konu: Şartname ve sözleşmeyle belirlenen yıllık kira artış oranları yerine, encümen kararı ile yeni bir oran belirlenip uygulanması.
110 sayılı İlamın 57’nci maddesi ile; mülkiyeti ... Belediyesine ait taşınmazların kiralanmasına ilişkin ihale dosyasındaki şartname ve sözleşmelerde yer alan sözleşme yenileme ve yıllık kira artış oranının, Encümen Kararı ile şartname ve sözleşme hükümlerine aykırı olarak daha düşük oranda belirlenmesi suretiyle ... TL tutarındaki kamu zararının sorumlulara ödettirilmesine karar verilmiştir.
Gerçekleştirme Görevlileri ... (dosya no:52944), ... (dosya no:52945), ... (dosya no:52946) tarafından gönderilen temyiz dilekçelerinde özetle;
1-Sorguya ilişkin olarak, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nun " kiralarda sözleşme süresi" başlıklı 64’üncü maddesinde; taşınır ve taşınmaz kira süresinin on yılı aşamayacağı, üç yıldan fazla kiraya verme işlemlerinde ise kira bedelinin her yıl şartname ve sözleşmedeki hükümlere göre yeniden tespit edileceğinin belirtildiği, birinci sözleşme tipinde; Sözleşme uzatıldığı takdirde diğer yıllar ÜFE oranında artış yapılarak yeni kira bedelinin tespit edileceği, sözleşme uzatıldığı takdirde ÜFE oranında kira bedeli tespit edileceği, ikinci sözleşme tipinde sözleşme uzatıldığı takdirde ÜFE oranından az olmamak üzere kira bedeli tespit edileceği,
Üçüncü sözleşme tipinde; " Birinci yıla ait kira bedeli ihale bedeli üzerinden alınır. 2.3.5.6.8.9.uncu yıllar kira bedeli Belediye Encümenince (Devlet ihaleleri Genelgesinde belirtilen kira artış oranından az olmamak üzere) tespit edilir." olarak şartname ve sözleşmelerde hüküm belirlendiği,
22.01.2019 tarih ve 63 sayılı encümen karar ekinde yer alan taşınmazlara ilişkin şartname ve sözleşmelerin incelenip kiraya verilen 544 adet taşınmazın şartname ve sözleşmesinde yukarıdaki sözleşme hükümlerinden birinin yer aldığının tespit edildiği, dolayısıyla kiraya verilen 544 adet taşınmazın yıllık kira artışları ile sözleşme uzatıldığı takdirde kira artışının yukarıda yer alan sözleşme hükümleri doğrultusunda gerçekleşmesi ve bu kira artışının ÜFE oranından az olmamak üzere veya ÜFE oranı kadar yapılması gerektiği,
Yukarıdaki mevzuat hükümleri ve yapılan incelemeler birlikte değerlendirildiğinde; Belediyenin mülkiyetinde bulunan ve 2886 sayılı Kanun hükümlerinin uyarınca kiraya verilen bazı taşınmazların şartnamelerinde ve sözleşmelerinde sözleşme uzatıldığı takdirde kira oranının ne olacağı konusunda farklılıklar bulunmakla beraber kira artış oranının, ÜFE oranından az olmamak üzere veya ÜFE oranı artış yapılarak yeni kira bedeli tespitinin yapılması gerektiğinin anlaşılmakta olduğu, encümen kararı ile karar ekinde yer alan ve yukarıda sayılan birinci, ikinci veya üçüncü sözleşme tipi ile kiralanan 544 taşınmaza ilişkin kira artış oranlarının yüzde 1 olarak belirlenmesi, kiraya verilen taşınmazlara ilişkin şartname ve sözleşme hükümlerine aykırılık teşkil ettiği,
2- İlamla ilgili olarak Sayıştay denetçilerinin, sorguya verilen cevaplardan sonra sorguda hiç değinmedikleri 6098 Sayılı Borçlar Kanunu’na atıfta bulunarak (kısaca) 17.01.2019 tarihinde Torba kanunla 6098 Sayılı kanunda yapılan değişiklikle “üretici fiyat endeksindeki artış” ibaresinin “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamaya göre değişim” olarak değiştirildiği, 2886 Sayılı Kanun’un 64’ maddesine göre şartname ve sözleşmelere aykırı davranıldığı,
Sayıştay denetçilerinin 3’üncü Dairede savunmaya savunma ile karşılık verdiği,
... Belediyesinde Sayıştay denetçilerinin belirttiği üzere kira artış oranı 3 tip değil daha fazla tip kiralama sözleşmesi mevcut olduğu, bunun da gerekçesinin; yürürlükten kaldırılan 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nda bununla ilgili bir düzenleme bulunmaması, bu eksikliği gidermek için çıkarılan 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un kira artışlarını belirleyen ikinci ve üçüncü maddeleri mülkiyet hakkının özüne dokunur nitelikte sınırlamalar içerdiği gerekçesi ile Anayasa Mahkemesi’nin 26.03.1963 tarihli ve E.1963/3, K.1963/67 Sayılı Kararı ile iptal edildiği ve yine 2886 Sayılı Devlet ihale Kanununda sözleşme yapılırken hangi oranın yazılacağı hususunda (artış oranı sözleşmeye göre hüküm vardır ama sözleşmedeki hususu belirleyen madde yoktur) bir mevzuat bulunmadığından tarafların serbestçe belirlemesi,
818 sayılı Borçlar Kanunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile; 6570 sayılı Gayrimenkul Kiralan Hakkında Kanun ise 01.07.2012 tarihi itibariyle yürürlükten kaldırıldığı, bu tarih itibarıyla kanundaki boşluğu dolduran 6098 sayılı Kanun ve 344’üncü maddesinin yürürlüğe girdiği,
Ancak 6207 sayılı Kanunun geçici 2’nci maddesinde değişikliğe gidilerek kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 8 yıl erteleme yapıldığı, sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı,
7161 sayılı torba kanun ile 01.01.2019 tarihinden itibaren kiracısı TTK uyarınca tacir olarak sayılan kişiler veya özel hukuk ya da kamu hukuku tüzel kişileri olan işyeri kiralarında ve akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanmasına geçildiği,
Kısaca; 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.01.2019 tarihinden önce gerek 2886 Sayılı Kanunda gerekse 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nda sözleşme yenilenirken neye göre, hangi oranda artış yapılacağına ilişkin bir mevzuat olmadığı, sadece 2886 Sayılı Kanun’un 64’üncü maddesinde; 3 yıldan fazla kiralamalarda kiracı ve belediye tarafından ortaklaşa ve serbestçe anlaştıkları sözleşmeye göre hareket edileceği hususunun belirtildiği, (ÜFE, TÜFE, %50, her yıl %25 arttırılır ya da Devlet İhale genelgesindeki artış vb. gibi).
A- Sorguya cevaben, Sayıştay denetçileri sorgularında; "ÜFE oranından az olmamak üzere” veya "ÜFE oranı kadar” artış yapılmadığı gereğince sözleşmeye uyulmadığından bahisle sorgu düzenlendiği, sorguda tek kelime Borçlar Kanunu ve "TÜFE" kelimesi geçmediği,
... Belediyesi encümen üyeleri olarak, sözleşmede "üretici fiyat endeksi oranından az olmamak üzere artış yapılır" denilmesine rağmen ÜFE oranında artış yapılmadığı, gerekçesinin mevzuatın izin vermemesi olduğu, Borçlar Kanunu madde 344 dikkate alınarak mevzuata uyulduğu, kaldı ki 2886 sayılı Kanun’un 64’ üncü maddesine de aykırılık olmadığı,
B-İlama cevaben, Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen mevzuata aykırılık olmadığı,
1-6098 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 2011 yılında çıkarıldığı ancak belediyeyi ilgilendiren 344’ üncü maddesinin yukarıdaki açıklama bölümünde belirtildiği üzere 01.01.2019 tarihinde yürürlüğe girdiği, ... Belediyesi ve encümeni olarak sözleşme serbestisi gereği 2019 yılına kadar kiracılarla anlaşarak yeni kira bedelinin sözleşme hükümlerine göre %100'lere varan oranda Encümen tarafından serbestçe belirlenmekte olduğu, (Emsal kira oranları, mevkisi yapının eski, yeni olması durumu)
2-01.01.2019 tarihinde 6098 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinin yürürlüğe girdiği, kira artış oranlarına ilk defa sınırlama getirildiği, sınırlamanın kira artış oranının üst sınırına getirildiği, böylece ... Belediye Encümeni’nin kira artış oranını belirlerken üst sınırı geçmemek kaydı şartına bağlı olarak yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelini belirleyeceği,
3-2011 yılında çıkarılan 6098 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 344’ üncü maddesinin yorum gerektirmeyecek kadar açık olduğu, maddede anlaşmanın geçerli olabilmesinin şarta bağlandığı,
4- Sorguya ve İlama konu olan 2019 yılında 7161 Sayılı Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (Torba Kanun) ile ertelenen hükümlerin yürürlüğe girdiği,
Adından da anlaşılacağı üzere Torba Kanun’da, kanun maddesinin tamamı yerine "eklenen, çıkarılan ya da değiştirilen hususların" belirtildiği,
2019 yılında 7161 Sayılı Kanun ile yapılan değişiklikle metnin, “tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir,” şeklinde olduğu, bu kuralın, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanacağı,
7161 Sayılı Torba Kanun ile 6098 Sayılı Kanun’ un 34’üncü maddesindeki geçerlilik koşulunun değiştirildiği, maddede yer alan “üretici fiyat endeksi” ibareleri “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” şeklinde değiştirilerek geçerlilik koşulunun ÜFE’den TÜFE’ye geçtiği, bu ibare değişikliklerinin kanun metnine yönelik olduğu, ... belediyesinin kiralama sözleşme maddelerinin kiracı ve kiralayan tarafından değiştirilebileceği,
Sayıştay denetçilerinin torba yasa metnini alıp belediye ile kiracısı arasındaki sözleşmeye monte etmesinin hukuk mantığına sığmadığı, Sayıştay denetçilerinin yaptığının şu şekilde olduğu,
Birinci sözleşme tipinde; sözleşme uzatıldığı takdirde diğer yıllar ÜFE oranında artış yapılarak yeni kira bedeli tespit edileceği,
Sayıştay denetçisi düzenlemesine göre, sözleşme uzatıldığı takdirde tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranında artış yapılarak yeni kira bedeli tespit edileceği,
İkinci sözleşme tipinde; Sözleşme uzatıldığı takdirde ÜFE oranından az olmamak üzere kira bedeli tespit edileceği,
Sayıştay denetçisi düzenlemesine göre "sözleşme uzatıldığı taktirde tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranından az olmamak üzere yeni kira bedeli tespit edileceği, az olmamak üzere ibaresinin monte edilen metin dışında kaldığı,
Sayın denetçilere “aşağıda zimmet çıkardığınız 544 taşınmaza ilişkin sözleşmelerde ÜFE ibaresi yok, sizin mantığınızla bu sözleşmelere nasıl bir montede bulunacaksınız?” sorusunun sorulması gerektiği,
Üçüncü sözleşme tipinde; birinci yıla ait kira bedelinin ihale bedeli üzerinden alınacağı, 2,3,5,6,8,9’ uncu yıllar kira bedelinin Belediye Encümenince (Devlet İhaleleri genelgesinde belirtilen kira artış oranından az olmamak üzere) tespit edileceği,
Dördüncü sözleşme tipinde, Sözleşme uzatıldığı takdirde takip eden yıllar kira bedellerinin ise encümence tespit edileceğinin belirtildiği, Sayıştay denetçilerine “zimmet çıkardığınız birebir kanun maddesinin aynısı olan aşağıdaki maddenin neresine monte yapılacaktır?” sorusunun sorulması gerektiği,
Beşinci sözleşme tipinde; birinci yıl kira bedelinin peşin alınacağı, sözleşme uzatıldığı takdirde sonraki yıllar kira bedelleri ise bir önceki yıl kira bedeline TÜFE (on iki aylık ortalamaya isabet eden)’ den fazla olmamak üzere encümen tarafından belirleneceği,
Kanun maddesindeki ibare değişikliklerini ... belediyesi kira sözleşmelerine yorum yaparak ibare koyup çıkaramayacağı,
Türkiye Cumhuriyeti devletinin yasama organının hiç kimsenin yorum yapmasını gerektirmeyecek şekilde kanun metnini hazırladığı,
... Belediyesi’nin sözleşmelerinde kira artış oranı belirleyen 6098 Sayılı Kanununun 344’ maddesinin geçerlilik koşuluna uygun olmadığı, o zaman sözleşmenin geçerliliği için, mevzuat gereği bakılması Türk Borçlar Kanunu’nun 27’maddesine bakılması gerektiği,
Sözleşmenin içerdiği hükümlerden bir kısmının hükümsüz olmasının, diğerlerinin geçerliliğini etkilemeyeceği, ancak, bu hükümler olmaksızın sözleşmenin yapılmayacağı açıkça anlaşılırsa, sözleşmenin tamamının kesin olarak hükümsüz olacağı, kira artış oranının 6098 sayılı kanunda emredici hüküm niteliğinde olduğu,
... Belediyesi’nin kira sözleşmelerinde denildiği, 6098 sayılı Kanun 27’nci maddesine göre bu maddenin hükümsüz olduğu, sözleşmenin geçersiz sayılan hükmünün yerine pozitif kural olarak kanun maddesinin geçmesi gerektiği, böylece hükümsüzlüğün sözleşmede yarattığı boşluğun kapanacağı, emredici hukuk kurallarına başvurulması halinde işe tarafların farazi iradelerinin artık dikkate alınmayacağı,
TBK madde 339’a göre, kamu kurum ve kuruluşlarının hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümlerin uygulanacağı, TBK madde 646’ya göre bu kanun 22.11.2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 5’inci kitabi olup, onun tamamlayıcısı olduğu,
... Belediye encümeni olarak kira artış oranının Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinin geçerlilik koşuluna aykırı olduğu ve 27’nci maddesinde kanunun emredici hükmüne aykırı olan kira artış oranı Türk Borçlar Kanunu’ndaki bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir hükmüne uygun olarak hükümsüzlüğün giderildiği, ek kira sözleşmesinde hükümsüz olan madde haricindeki tüm maddeler sabit kalmak şartıyla kira yenileme işlemi yapıldığı,
Açıklanan nedenlerle Türk Borçlar Kanunu bakımından mevzuata aykırılık olmadığı,
Ayıca 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 64’üncü maddesine aykırılık olmadığı, ilgili kanun maddesinde kira süresinin on yıldan çok olamayacağının, 3 yıldan fazla süre ile kiraya verme işlerinde sözleşme ve şartname esaslarına göre kira bedelinin belirleneceğinin açıklandığı,
Sayıştay denetçisinin zimmet çıkardığı 544 taşınmazın 64’üncümadde kapsamındaki üç yıldan fazla süreli kiraya verme işlemlerine ilişkin olmadığı, yıllık ihalesi yapılan ve 64’üncü madde kapsamına girmeyen 6098 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesindeki yenilenen kiralamaya İlişkin sözleşmelerin olduğu,
1-... Belediyesi’nin sözleşme serbestisi gereği farklılık gösteren kira sözleşmelerinde yer alan üretici fiyat endeksinden az olmamak üzere şeklindeki sözleşme maddesinin Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesindeki geçerlilik koşuluna aykırı olduğu, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğu,
2-... Belediyesi’nin emredici hükmüne aykırı olduğu için Borçlar Kanunu’nun 27’nci maddesine göre hükümsüz olduğu, kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına veya konusu imkânsız olan sözleşmelerin kesin olarak hükümsüz olduğu, kira artış oranının, kanunun sınırlama getiren emredici hükmü olduğu, hükümsüz kalan bu maddenin yerine pozitif kural yani kanun maddesi olan "bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek'’ hükmünün geçmesi gerektiği,
3-2886 Sayılı Kanun’ un 64’üncü maddesinin, 3 yıldan fazla kiralama sözleşmelerine yönelik olduğu, kaldı ki yıllık sözleşmelerini kapsamış olsaydı dahi kira artış oranını belirleyen sözleşme maddesinin yukarıda 1 ve 2 numaralı bentlerde yer aldığı üzere Borçlar Kanunu’nun 344 ve 27’nci maddesine takılacağı,
Ayrıca 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda "özel kanun hükümleri saklıdır" şeklinde bir hükme yer verilmediği, tam aksine 339’uncu maddede "Kamu kurum ve kuruluşlarının hangi usul ve esasalar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır" denildiği, 646’ncı maddede de "bu kanun 22.11.2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun beşinci kitabi olup, onun tamamlayıcısıdır." şeklinde hüküm olduğu,
4-Yasama organı tarafından kira artış oranı ile ilgili emredici bir hüküm getirildiği, sorgu ve ilam ile de emredici alt sınır getirilerek ... Belediyesi encümenin yetkileri alındığı, eğer ilam geçerli olacaksa ... mülkiyetinde bulunan 544 taşınmaza ilişkin kira artış oranını belirlemek için herhangi bir karar alınmasına gerek kalmayacağı, otomatiğe bağlanmış şekilde kendi kendine artacağı, bu kararın ... belediye encümenini vesayet altına aldığı, oysa ki daha önce enflasyon %10'u geçmediğinden alt sınır belirlenip belediye encümeni tarafından emsal kira bedelinin serbestçe belirlendiği, belediye encümeninin yetkisi üst sınır bakımından TBMM, alt sınır bakımından Sayıştay tarafından elinden alındığı,
5-Hiçbir kanun değişikliği olmadan ... Belediye encümeni olarak sözleşmedeki ÜFE oranından az olmamak üzere kira artış oranını uygulamayıp %1 kira artış oranı uygulansaydı bu sorguya ve zimmete hiçbir itiraz olmayacağı, %1 kira artışı engelleyen herhangi bir mevzuat hükmü bulunmadığı, Cumhurbaşkanlığının enflasyonla topyekûn mücadele" çağrısı kapsamında yürürlüğe giren Borçlar Kanunu ve 2886 Sayılı Kanun’da bunu engelleyen bir husus olmadığından %1 kira artışı yapıldığı,
6-Hiçbir kiracının dil, din, ırk ve siyasi görüş vb. ayrımına bakmaksızın 01.01.2019 tarihinde yapılan kanun değişikliğinin yukarıda belirtilen mevzuat hükümlerine uygun olması, pandemi döneminde tüm belediyelerin imkanları ölçüsünde korona virüs mücadelesine katıldığı gibi "Enflasyonla Topyekûn Mücadele" çağrısında da mevzuata uygunluk kira artış oranını yüksek olması nedeniyle bir nebze de esnafa destek amacıyla belediyenin de 5393 Sayılı Kanunda (14 ve 15’inci madde) "Beldede ekonominin ve ticaretin geliştirilmesi için gerekli tedbirleri alır" hükmünü de dikkate alarak %1 kira artışı yapıldığı, mevcut kira bedelinden indirim yapılmadığı,
7- Sözleşmede her ne kadar ÜFE oranından az olmamak ibaresi bulunduğundan Sayıştay Denetçisinin iddia ettiği üzere TÜFE 12 aylık ortalamayı geçen kısmı geçersiz olduğu düşüncesi hakim olursa o zaman yasama koyucunun TBMM konut kiralarında yaptığı gibi bir kanuni düzenlemeye gideceği,
Yukarıda detaylıca anlatıldığı üzere mevzuat çerçevesinde kira artışı yapıldığı, 544 taşınmaza uygulanan %1'lik kira artışının yenilenen kira sözleşmelerine ait olduğu,
... belediye encümeni olarak gerek 2886 sayılı Kanun’un 64’üncü maddesine, gerekse 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344'üncü maddesinde yer alan mevzuat hükümlerine ve 27’nci maddeye aykırı bir karar alınmadığı, mevzuata aykırı bir eylem yapılmadığı için de 5018 sayılı kanunun 71’inci maddesinde belirtilen "kamu görevlilerinin kasıt, kusur veya ihmallerinden kaynaklanan mevzuata aykırı karar, işlem veya eylemleri sonucunda kamu kaynağında artışa engel veya eksilmeye neden olunması" şeklinde tanımlanan kamu zararına neden olunmadığı,
İfade edilmektedir.
Gerçekleştirme Görevlisi ... (dosya no:52949) ile Harcama Yetkilileri ... (dosya no:52947) ile ... (dosya no:52948) tarafından gönderilen aynı mahiyetteki temyiz dilekçesinde özetle;
Her ne kadar 30.09.2021 tarih ve 2020-4632001-1310 sayılı sorgu da özetle belediye mülklerinin kiralanmasına ilişkin usulde sözleşme yenileme ve yıllık artış oranlarının kira sözleşmesi ve şartname de belirtilen hükümler dâhilinde yapılmadığı gerekçesi ile tarafımıza kamu zararına sebebiyet verme durumu atfedilmişse de bu kabul edilemeyeceği, zira konu ile ilgili 6098 Sayılı Borçlar Kanunu’ nun 344’üncü maddesinin birinci fıkrasının "Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır" hükmünü içerdiği, dolayısıyla bu hükümden hareketle mülkiyeti belediyeye ait olan iş yerlerinin 2019 yılına ilişkin yıllık kira artış oranlarının %1 olarak belirlenmesinde 12 aylık ortalamalara göre belirlenen artış oranı, değişim oranını geçmediğinden herhangi bir hukuka aykırılık olmadığı, hal böyleyken kamu zararından söz edilemeyeceği, 2886 sayılı kanunun 64’üncü madde hükmü ve 6098 sayılı Borçlar Kanunu 344’üncü maddesi hükmü açık olup, Cumhurbaşkanlığınca düzenlenen 16.01.2019 tarih 30657 sayılı Resmi Gazete’ de yayımlanan kamu idarelerinin kiralamalarına ilişkin düzenlemede bu hususu destekler nitelikte olduğu,
Yukarıda açıklanan ve resen nazara alınacak nedenlerle itirazın kabul edilerek kamu zararının kaldırılmasına karar verilmesi gerektiği,
İfade edilmektedir.
Başsavcılık mütalaasında;
“Temyizin konusu, mülkiyeti ... Belediyesi’ ne ait taşınmazların kiralanmasına ilişkin ihale dosyasındaki şartname ve sözleşmelerde yer alan sözleşme yenileme ve yıllık kira artış oranının, Encümen Kararı ile şartname ve sözleşme hükümlerine aykırı olarak daha düşük oranda belirlenmesi suretiyle ... TL tutarında kamu zararına sebebiyet verildiği gerekçesiyle raporlanmıştır.
Daire ise;" Buna göre, Belediyenin taşınır ve taşınmazlarını kiralama yetkisine haiz olduğu ve bu yetkinin üç yıla kadar olan kiralamalarda encümene, üç yıldan fazla süreli kiralamalarda ise belediye meclisine verildiği, taşınmazların kiraya verilmesi suretiyle elde edilen gelirlerin belediyenin gelirleri arasında sayıldığı, taşınmazların kiralanmasına ilişkin işlerin 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine göre yapılacağı, kiralama süresinin on yılı aşamayacağı ve üç yıldan fazla kiralamalarda ise kira bedelinin her yıl şartname ve sözleşmedeki hükümlere göre belirleneceği anlaşılmaktadır.
Yapılan incelemede; ... tarihli ve ... sayılı Encümen Kararı ile Karar ekinde yer alan mülkiyeti belediyeye ait olan işyerlerinin 2019 yılına ilişkin yıllık kira artış oranının yüzde 1 olarak belirlendiği, 07.01.2020 tarih ve 08 sayılı Encümen Kararında ise 2020 yılına ilişkin kira artış oranının 2019 yılı Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranı (yüzde 11,84) olarak belirlendiği görülmüştür.
Mülkiyeti ... Belediyesine ait taşınmazların kiralanmasına ilişkin şartname ve sözleşmelerin yıllık kira artışı oranları ile sözleşme yenilendiği takdirde kira bedelinin nasıl belirleneceğine dair hükümleri incelendiğinde, sözleşme yenilendiği takdirde kira bedelinin nasıl belirlenmesi gerektiğine dair hükümlerin, sözleşmenin imzalandığı yıllara göre farklılık gösterdiği görülmüştür.
Bu hükümler; Birinci sözleşme tipinde; "Birinci yıla ait kira bedeli ihale bedeli üzerinden peşin alınır. Sözleşme uzatıldığı takdirde takip eden yıllar kira bedelleri ise Encümence yıllık kira bedeline ÜFE oranından az olmamak üzere yapılacak artışla tespit edilir."
İkinci sözleşme tipinde; "Birinci yıla ait kira bedeli ihale bedeli üzerinden alınır. Sözleşme uzatıldığı takdirde diğer yıllar ÜFE oranında artış yapılarak yeni kira bedeli tespit edilir..."
Üçüncü sözleşme tipinde; "Birinci yıla ait kira bedeli ihale bedeli üzerinden alınır. Sözleşme uzatıldığı takdirde 2.3.5.6.8.9.uncu yıllar kira bedeli Belediye Encümenince (Devlet İhaleleri Genelgesinde belirtilen kira artış oranından az olmamak üzere) tespit edilir." şeklinde belirlenmiştir.
... tarihli ve ... sayılı Encümen Karar ekinde yer alan taşınmazlara ilişkin şartname ve sözleşmeler incelenmiş ve kiraya verilen 544 adet taşınmazın şartname veya sözleşmesinde yukarıdaki sözleşme hükümlerinden birinin yer aldığı tespit edilmiştir. Dolayısıyla kiraya verilen 544 adet taşınmazın yıllık kira artışları ile sözleşme uzatıldığı takdirde kira artışının yukarıda yer alan sözleşme hükümleri doğrultusunda gerçekleşmesi ve bu kira artışının Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) oranından az olmamak üzere veya ÜFE oranı kadar yapılması gerekmektedir.
Bununla birlikte 11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun "Kira bedelinin belirlenmesi" başlıklı 344’ üncü maddesinde; "Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır" şeklinde yer alan hükümde daha önce yer alan "üretici fiyat endeksindeki artış" ibaresinin 17.01.2019 tarihinde "tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim" olarak değiştirildiği, Sorgu konusu hususta taraflar arasında geçerli bir sözleşme olmasından dolayı ilgili sözleşmenin hükümlerinin geçerli olacağı ve 6098 sayılı Kanunun 344’üncü maddesindeki değişiklikle "üretici fiyat endeksindeki artış" yerine "TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim"in dikkate alınarak kira bedellerinin belirlenmesi gerekmektedir.
Yukarıdaki mevzuat hükümleri ve yapılan incelemeler birlikte değerlendirildiğinde; Belediyenin mülkiyetinde bulunan ve 2886 sayılı Kanun hükümleri uyarınca kiraya verilen bazı taşınmazların şartnamelerinde ve sözleşmelerinde sözleşme uzatıldığı takdirde kira oranının ne olacağı konusunda farklılıklar bulunmakla beraber kira artış oranının, "TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim" oranından az olmamak üzere veya "TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim" oranı dikkate alınarak yeni kira bedeli tespitinin yapılması gerektiği anlaşılmakta olup Encümen Kararı ile Karar ekinde yer alan ve yukarıda sayılan birinci, ikinci veya üçüncü sözleşme tipi ile kiralanan 544 taşınmaza ilişkin kira artış oranlarının yüzde 1 olarak belirlenmesi, kiraya verilen taşınmazlara ilişkin şartname ve sözleşme hükümlerine aykırılık teşkil etmektedir.
Bununla birlikte, 2019 yılı için Encümen Kararı ile kira artış oranının yüzde 1 olarak belirlenmesi, 2019 yılı kira bedelleri üzerinden hesaplanan 2020 yılı kira bedellerinin de olması gerekenden düşük belirlenmesine yol açmıştır.
Sonuç olarak, yukarıda belirtilen mevzuat hükümleri ve yapılan açıklamalar uyarınca, taşınmaz kiralama şartname ve sözleşmelerinde yer alan sözleşme yenileme ve yıllık kira artış oranının, Encümen Kararı ile şartname ve sözleşme hükümlerine aykırı olarak daha düşük oranda belirlenmesi sonucu 10.12.2003 tarihli ve 5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanununun 71’inci maddesinde; "kamu görevlilerinin kasıt, kusur veya ihmallerinden kaynaklanan mevzuata aykırı karar, işlem veya eylemleri sonucunda kamu kaynağında artışa engel veya eksilmeye neden olunması" şeklinde tanımlanan kamu zararına sebebiyet verilmiştir." değerlendirmeleri çerçevesinde, hesaplanan kamu zararının tazminine Karar vermiştir.
Sorumlu temyiz dilekçesinde; " sorguda tarafımıza yöneltilen iddialara ilişkin olarak 08.11.2021 tarihli itirazım reddedilmiş olup, ret kararı haksız ve hukuka aykırı olup, kaldırılması gerekmektedir. Şöyle ki;
Her ne kadar 30.09.2021 tarih ve 2020-4632001-1320 sayılı sorgu da özetle belediye mülklerinin kiralanmasına ilişkin usulde sözleşme yenileme ve yıllık artış oranlarının kira sözleşmesi ve şartname de belirtilen hükümler dâhilinde yapılmadığı gerekçesi ile tarafımıza kamu zararına sebebiyet verme durumu atfedilmişse de bu kabul edilemez. Zira konu ile ilgili 6098 Sayılı Borçlar Kanununun 344’ üncü maddesinin birinci fıkrası "tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır" hükmünü içermektedir.
Dolayısıyla bu hükümden hareketle mülkiyeti belediyemize ait olan iş yerlerinin 2019 yılına ilişkin yıllık kira artış oranlarının %1 olarak belirlenmesinde 12 aylık ortalamalara göre belirlenen artış oranı, değişim oranını geçmediğinden herhangi bir hukuka aykırılık yoktur. Hal böyleyken kamu zararından söz edilemez. 2886 sayılı Kanun’un 64’üncü madde hükmü ve 6098 sayılı Borçlar Kanunu 344’ maddesi hükmü açık olup, Cumhurbaşkanlığınca düzenlenen 16.01.2019 tarih 30657 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan kamu idarelerinin kiralamalarına ilişkin düzenlemede bu hususu destekler niteliktedir. Adımıza çıkartılan kamu zararının kaldırılmasına karar verilmesi" demiştir.
Raporun ve İlamın yılının 2020 yılı olmasına karşılık, soruna kaynak teşkil eden ve ilişik tutulan işlem ise 2019 yılında Belediye Encümenince 544 adet taşınmazın yenilenen kiralama işleminde kira artış oranının ilgili şartname ve sözleşmelerde yer alan (Sözleşme uzatıldığı takdirde takip eden yıllar kira bedelleri Encümence yıllık kira bedeline ÜFE oranından az olmamak veya ÜFE oranında artış yapılarak yeni kira bedelinin tespit edileceği) şartlarına aykırı olarak %1 belirlenmesi nedeniyle, 2020 yılı kira tutarına esas matrahın düşük ve dolayısıyla kira tutarının eksik belirlenmesidir. İlamda da belirtilip sorumlunun gerek sorgu üzerine savunmasında ve gerekse temyiz dilekçesinde de özellikle vurguladığı üzere, kira yenilemelerinde artış oranına ilişkin mevzuatta 6098 sayılı Kanunun 344’üncü maddesi ÜFE/TÜFE değişikliği ile birlikte yürürlüğe girinceye kadar gerek taban gerekse tavan oran/tutar bakımından bir hüküm bulunmadığından, bu husus sözleşme serbestisi çerçevesinde uygulamada serbestçe belirlenmiştir. 6098 sayılı Kanunun 344’üncü maddesi ile tavan oran bakımından sözleşmenin geçerlilik şartına etkili bir düzenlemeye gidilmişken, taban açısından bir oran getirilmemiştir.
2886 sayılı Kanun kamu idarelerine ait taşınmazların kiraya verilmesinde münhasır düzenleme olmakla birlikte, özellikle kira artış tutarları bakımından bir hüküm getirmediği, 6098 sayılı Kanunun 339 ve 27’nci maddeleri ile birlikte değerlendirildiğinde Kanunun 344’üncü maddesinin kamu idarelerinin kira artış oran ve tutarları bakımından da geçerli olduğu değerlendirilmektedir.
Bu çerçevede; sorumlunun temyiz talebinin kabulü ile tazmin hükmünün 6098 sayılı Kanunun 344’üncü maddesi çerçevesinde yeniden değerlendirilmek üzere bozularak, dosyanın Dairesine iadesinin uygun olacağı düşünülmektedir.
Arz olunur.”
Denilmektedir.
… dosyada mevcut belgelerin okunup incelenmesinden sonra,
…
GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ:
Mülkiyeti ... Belediyesine ait taşınmazların kiralanmasına ilişkin ihale dosyasındaki şartname ve sözleşmelerde yer alan sözleşme yenileme ve yıllık kira artış oranının, Encümen Kararı ile şartname ve sözleşme hükümlerine aykırı olarak daha düşük oranda belirlenmesi suretiyle kamu zararına sebebiyet verildiği iddiasıyla ilgili olarak dosyada mevcut bilgi ve belgeler değerlendirilmiştir.
03.07.2005 tarihli ve 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun, “Belediyenin yetkileri ve imtiyazları” başlıklı 15’inci maddesinin birinci fıkrasının (h) bendinde, mahallî müşterek nitelikteki hizmetlerin yerine getirilmesi amacıyla, belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde taşınmaz almak, kamulaştırmak, satmak, kiralamak veya kiraya vermek, trampa etmek, tahsis etmek, bunlar üzerinde sınırlı aynî hak tesis etmek belediyenin yetkileri arasında sayılmaktadır.
Mezkur Kanun’un; “Meclisin görev ve yetkileri” başlıklı 18’inci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde, taşınmaz mal alımına, satımına, takasına, tahsisine, tahsis şeklinin değiştirilmesine veya tahsisli bir taşınmazın kamu hizmetinde ihtiyaç duyulmaması hâlinde tahsisin kaldırılmasına; üç yıldan fazla kiralanmasına ve süresi otuz yılı geçmemek kaydıyla bunlar üzerinde sınırlı aynî hak tesisine karar vermenin belediye meclisinin görevleri arasında olduğu ifade edilmektedir.
Kanun’un “Encümenin görev ve yetkileri” başlıklı 34’üncü maddesinin birinci fıkrasının (g) bendinde ise; taşınmaz mal satımına, trampasına ve tahsisine ilişkin meclis kararlarını uygulamak ve süresi üç yılı geçmemek üzere kiralanmasına karar vermenin belediye encümeninin görevleri olduğu belirtilmektedir.
Buna göre, taşınmaz kiralama işlemleri belediyenin yetki ve imtiyazları arasında sayılmış, üç yıldan fazla süreli taşınmaz kiralama yetkisi belediye meclisine, taşınmazların üç yılı geçmemek üzere kiralama yetkisi ise belediye encümenine verilmiştir.
Öte yandan, 08.09.1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nda, belediyelerin kira işlerinin Kanun kapsamında olduğu, Kanun’un uygulanmasında kira işleri ile kastedilenin de taşınır veya taşınmaz malların ve hakların kiralanması veya kiraya verilmesi olduğu ifade edilmektedir.
Ayrıca Devlet İhale Kanunu’nun “Kiralarda sözleşme süresi” başlıklı 64’üncü maddesinde de;
“Kiraya verilecek taşınır ve taşınmaz malların kira süresi, on yıldan çok olamaz.
…
Üç yıldan fazla süre ile kiraya verme işlerinde, kira bedeli her yıl şartname ve sözleşmesindeki esaslara göre yeniden tespit edilir.”
hükümleri yer almaktadır.
Buna göre, Belediyenin taşınır ve taşınmazlarını kiralama yetkisine haiz olduğu ve bu yetkinin üç yıla kadar olan kiralamalarda encümene, üç yıldan fazla süreli kiralamalarda ise belediye meclisine verildiği, taşınmazların kiraya verilmesi suretiyle elde edilen gelirlerin belediyenin gelirleri arasında sayıldığı, taşınmazların kiralanmasına ilişkin işlerin 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine göre yapılacağı, kiralama süresinin on yılı aşamayacağı ve üç yıldan fazla kiralamalarda ise kira bedelinin her yıl şartname ve sözleşmedeki hükümlere göre belirleneceği anlaşılmaktadır.
Yapılan incelemede; ... tarihli ve ... sayılı Encümen Kararı ile Karar ekinde yer alan mülkiyeti belediyeye ait olan işyerlerinin 2019 yılına ilişkin yıllık kira artış oranının yüzde 1 olarak belirlendiği görülmüştür. 07.01.2020 tarih ve 08 sayılı Encümen Kararında ise 2020 yılına ilişkin kira artış oranının 2019 yılı Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranı (yüzde 11,84) olarak belirlendiği görülmüştür. Bununla birlikte, 2019 yılı için Encümen Kararı ile kira artış oranının yüzde 1 olarak belirlenmesi, 2019 yılı kira bedelleri üzerinden hesaplanan 2020 yılı kira bedellerinin de olması gerekenden düşük belirlenmesine yol açmıştır.
Mülkiyeti ... Belediyesine ait taşınmazların kiralanmasına ilişkin şartname ve sözleşmelerin yıllık kira artışı oranları ile sözleşme yenilendiği takdirde kira bedelinin nasıl belirleneceğine dair hükümleri incelendiğinde, sözleşme yenilendiği takdirde kira bedelinin nasıl belirlenmesi gerektiğine dair hükümlerin, sözleşmenin imzalandığı yıllara göre farklılık gösterdiği görülmüştür.
Bu hükümler;
Birinci sözleşme tipinde;
“Birinci yıla ait kira bedeli ihale bedeli üzerinden peşin alınır. Sözleşme uzatıldığı takdirde takip eden yıllar kira bedelleri ise Encümence yıllık kira bedeline ÜFE oranından az olmamak üzere yapılacak artışla tespit edilir.”
İkinci sözleşme tipinde;
“Birinci yıla ait kira bedeli ihale bedeli üzerinden alınır. Sözleşme uzatıldığı takdirde diğer yıllar ÜFE oranında artış yapılarak yeni kira bedeli tespit edilir…”
Üçüncü sözleşme tipinde;
“Birinci yıla ait kira bedeli ihale bedeli üzerinden alınır. Sözleşme uzatıldığı takdirde 2.3.5.6.8.9.uncu yıllar kira bedeli Belediye Encümenince (Devlet İhaleleri Genelgesinde belirtilen kira artış oranından az olmamak üzere) tespit edilir.” şeklinde belirlenmiştir.
Her ne kadar kiraya verilen 544 adet taşınmazın yıllık kira artışının, yukarıya alınan sözleşme hükümleri doğrultusunda, Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) oranından az olmamak üzere veya ÜFE oranı kadar yapılması gerekmekte ise de;
Kiralamalar ile ilgili olarak; 11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun;
“Kira bedelinin belirlenmesi” başlıklı 344’üncü maddesinde; tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, bir önceki kira yılında Tüketici Fiyat Endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacağı ve bu kuralın, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanacağı, konut ve çatılı işyerleri kiralarına ilişkin uygulama alanının düzenlendiği 339’uncu maddesinde; kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerinde Borçlar Kanunu hükümlerinin uygulanacağı, “Sözleşme özgürlüğü” başlıklı 26’ncı maddesinde, tarafların bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebileceği, “Kesin hükümsüzlük” başlıklı 27’nci maddesinde, sözleşmenin içerdiği hükümlerden bir kısmının hükümsüz olmasının, diğerlerinin geçerliliğini etkilemeyeceği, ancak bu hükümler olmaksızın sözleşmenin yapılmayacağı açıkça anlaşılırsa, sözleşmenin tamamının kesin olarak hükümsüz olacağı belirtilmektedir.
Yukarıda belirtilen hükümlere göre, kamu kurum ve kuruluşlarının taraf olduğu konut ve çatılı işyeri niteliğindeki kira sözleşmelerine Borçlar Kanunu hükümleri uygulanmalıdır. Bu durumda, Belediyenin kira sözleşmelerinde yer alan yıllık kira artışına esas ÜFE oranı 2019 yılında TÜFE’den yüksek olduğundan, Kanunun 344’üncü maddesindeki “bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. ” şeklindeki emredici düzenleme ve yine Kanunun 27’nci maddesindeki “Kanunun emredici hükümlerine, aykırı olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür.” şeklindeki düzenlemenin gereği olarak, 2019 yılı kira artışlarının kira sözleşmelerinde yer verilen ÜFE yerine, 2019 yılı TÜFE’ si oranında artırılması gerekmektedir.
Her ne kadar sorumlular, 2886 sayılı Kanunun 64’üncü maddesinde yer alan yıllık kira artışlarına ilişkin hükmün sadece 3-10 yıllık sözleşmeler için geçerli olduğunu, yıllık kira sözleşmelerini kapsamadığını, bu sebeple yapılan uygulamanın mevzuata uygun olduğunu iddia etmişlerse de, bu konuda 2886 sayılı Kanunda yasaklayıcı bir düzenleme bulunmadığından, sözleşme serbestisi ilkesi çerçevesinde taraflarca bu konuyla ilgili düzenlemeler yapılabilecektir. Dolayısıyla taraflarca üç yıl ve daha az süreli kira sözleşmelerinde, yıllık kira artış oranıyla ilgili olarak yapılan düzenlemelerin geçerli olduğu düşünülmektedir.
Ayrıca sorumlular tarafından 27’nci madde ile kira artış oranlarının geçersiz ve hükümsüz hale geldiği ifade edilse de, yapılan düzenleme ile sözleşmenin tamamı kanunun emredici hükümlerine aykırı hale gelmemekte yalnızca yıllık kira artışlarında ÜFE’nin esas alınacağına ilişkin sözleşme maddesi, raporun konusu olan yılda ÜFE’nin TÜFE’den yüksek olması nedeniyle, ÜFE’nin TÜFE’yi aşan kısmı için hükümsüz hale gelmektedir. Kanunun ikinci fıkrasında da ifade edildiği üzere, sözleşmenin içerdiği hükümlerden bir kısmının hükümsüz olması, diğerlerinin geçerliliğini etkilemeyecektir.
Bunun yanında, temyiz dilekçelerinde, beşinci sözleşme tipinin kanun maddesinin aynısı olmasına rağmen bu sözleşmelere de zimmet çıkarıldığı belirtilmektedir. Ancak ekte yer alan kira sözleşmesi incelendiğinde, kiracının aynı olmasına rağmen kamu zararı tablosundaki kiralanan yer ile ekte gönderilen sözleşmedeki kiralanan yerin farklı olduğu anlaşılmıştır.
Diğer taraftan sorumlular, 6098 sayılı Kanunun 344’üncü maddesi ile taban artış oranı ile ilgili bir oran getirilmediğini, Encümeninin %1 kira artışı uygulamasını engelleyici yürürlükte olan herhangi bir kanuni düzenleme bulunmadığını, kiracıların mevcut kiralarından herhangi bir indirime gidilmediğinden bir kamu zararının oluşmadığını ifade etmişlerse de;
6098 sayılı Kanun’un “Sözleşme özgürlüğü” başlıklı 26’ncı maddesinde ifade edildiği üzere, Kanunun sınırlandırmadığı hususlarla ilgili olarak taraflar özgürce düzenlemeler yapılabilir. Ayrıca, 2886 sayılı Kanun’da da üç yıl ve daha az süreli kira sözleşmelerinde bu hususta bir sınırlama getirilmemiş ve bu konu sözleşmenin taraflarına bırakılmıştır. Bu çerçevede, kira artış oranı sözleşmelerle belirlendiğinden, 5393 sayılı Kanun’da, kira artış oranı belirleme yapma konusunda encümene herhangi bir yetki verilmediğinden sorumluların iddialarının yasal dayanağı bulunmadığı düşünülmektedir.
Yukarıdaki mevzuat hükümleri birlikte değerlendirildiğinde; Belediyenin mülkiyetinde bulunan ve 2886 sayılı Kanun hükümleri uyarınca kiraya verilen taşınmazların artışlarıyla ilgili sözleşmelerindeki düzenlemeler, 6098 sayılı Kanun’daki kira artışına ilişkin hükümlerde yer alan ÜFE oranı TÜFE üst sınırını aştığından, bu Kanunda üst sınır olarak öngörülen TÜFE oranı kadar (on iki aylık ortalamalara göre) yıllık kira artışının yapılması gerekirken, söz konusu işyerlerinin 2019 yılına ilişkin yıllık kira artışlarının, ... tarihli ve ... sayılı Encümen Kararıyla, yüzde 1 oranında arttırılmasına karar verilip uygulanması aykırı karar, işlem veya eylemleri sonucunda kamu kaynağında artışa engel veya eksilmeye neden olunması ” şeklinde tanımlanan kamu zararına sebebiyet verilmiştir.
Oluşan kamu zararından, 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun “Encümenin görev ve yetkileri” başlıklı 34’üncü maddesinde sayılan görev ve yetkileri dışında mevzuata aykırı karar alan Encümen Başkanı ve Üyelerinin sorumluluğu bulunmaktadır.
Bu itibarla, temyiz isteminin reddi ile 110 ilam sayılı Daire Kararı ile ... TL’ye verilen tazmin hükmünün TASDİKİNE (Üye ...’un aşağıda yazılı azınlık görüşlerine karşı) oyçokluğuyla,
6085 sayılı Kanun’un 57’nci maddesi gereği bu Kararın yazılı bildirim tarihinden itibaren onbeş gün içerisinde Sayıştay’da karar düzeltilmesi yolu açık olmak üzere,
Karar verildiği 08.05.2024 tarih ve 56808 sayılı tutanakta yazılı olmakla işbu ilam tanzim kılındı.
Karşı oy gerekçesi/Azınlık görüşü
Üye ...:
6098 Sayılı Borçlar Kanunu’ nun 344’üncü maddesinin birinci fıkrasında, "Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır" hükmü yer almaktadır.
Mülkiyeti belediyeye ait olan iş yerlerinin 2019 yılına ilişkin yıllık kira artış oranları %1 olarak belirlenmiş olup, mezkur hükümde atıf yapılan 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı geçilmediğinden, herhangi bir hukuka aykırılık bulunmamaktadır. 344’üncü madde ile kira bedellerine ilişkin olarak tavan oran bakımından bir düzenleme yapılmış olup, taban açısından bir sınırlama getirilmemiştir. Belirtilen nedenlerle itirazın kabul edilerek kamu zararının kaldırılması gerekmektedir.
110 sayılı İlamın 57’nci maddesi ile; mülkiyeti ... Belediyesine ait taşınmazların kiralanmasına ilişkin ihale dosyasındaki şartname ve sözleşmelerde yer alan sözleşme yenileme ve yıllık kira artış oranının, Encümen Kararı ile şartname ve sözleşme hükümlerine aykırı olarak daha düşük oranda belirlenmesi suretiyle ... TL tutarındaki kamu zararının sorumlulara ödettirilmesine karar verilmiştir.
Gerçekleştirme Görevlileri ... (dosya no:52944), ... (dosya no:52945), ... (dosya no:52946) tarafından gönderilen temyiz dilekçelerinde özetle;
1-Sorguya ilişkin olarak, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nun " kiralarda sözleşme süresi" başlıklı 64’üncü maddesinde; taşınır ve taşınmaz kira süresinin on yılı aşamayacağı, üç yıldan fazla kiraya verme işlemlerinde ise kira bedelinin her yıl şartname ve sözleşmedeki hükümlere göre yeniden tespit edileceğinin belirtildiği, birinci sözleşme tipinde; Sözleşme uzatıldığı takdirde diğer yıllar ÜFE oranında artış yapılarak yeni kira bedelinin tespit edileceği, sözleşme uzatıldığı takdirde ÜFE oranında kira bedeli tespit edileceği, ikinci sözleşme tipinde sözleşme uzatıldığı takdirde ÜFE oranından az olmamak üzere kira bedeli tespit edileceği,
Üçüncü sözleşme tipinde; " Birinci yıla ait kira bedeli ihale bedeli üzerinden alınır. 2.3.5.6.8.9.uncu yıllar kira bedeli Belediye Encümenince (Devlet ihaleleri Genelgesinde belirtilen kira artış oranından az olmamak üzere) tespit edilir." olarak şartname ve sözleşmelerde hüküm belirlendiği,
22.01.2019 tarih ve 63 sayılı encümen karar ekinde yer alan taşınmazlara ilişkin şartname ve sözleşmelerin incelenip kiraya verilen 544 adet taşınmazın şartname ve sözleşmesinde yukarıdaki sözleşme hükümlerinden birinin yer aldığının tespit edildiği, dolayısıyla kiraya verilen 544 adet taşınmazın yıllık kira artışları ile sözleşme uzatıldığı takdirde kira artışının yukarıda yer alan sözleşme hükümleri doğrultusunda gerçekleşmesi ve bu kira artışının ÜFE oranından az olmamak üzere veya ÜFE oranı kadar yapılması gerektiği,
Yukarıdaki mevzuat hükümleri ve yapılan incelemeler birlikte değerlendirildiğinde; Belediyenin mülkiyetinde bulunan ve 2886 sayılı Kanun hükümlerinin uyarınca kiraya verilen bazı taşınmazların şartnamelerinde ve sözleşmelerinde sözleşme uzatıldığı takdirde kira oranının ne olacağı konusunda farklılıklar bulunmakla beraber kira artış oranının, ÜFE oranından az olmamak üzere veya ÜFE oranı artış yapılarak yeni kira bedeli tespitinin yapılması gerektiğinin anlaşılmakta olduğu, encümen kararı ile karar ekinde yer alan ve yukarıda sayılan birinci, ikinci veya üçüncü sözleşme tipi ile kiralanan 544 taşınmaza ilişkin kira artış oranlarının yüzde 1 olarak belirlenmesi, kiraya verilen taşınmazlara ilişkin şartname ve sözleşme hükümlerine aykırılık teşkil ettiği,
2- İlamla ilgili olarak Sayıştay denetçilerinin, sorguya verilen cevaplardan sonra sorguda hiç değinmedikleri 6098 Sayılı Borçlar Kanunu’na atıfta bulunarak (kısaca) 17.01.2019 tarihinde Torba kanunla 6098 Sayılı kanunda yapılan değişiklikle “üretici fiyat endeksindeki artış” ibaresinin “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamaya göre değişim” olarak değiştirildiği, 2886 Sayılı Kanun’un 64’ maddesine göre şartname ve sözleşmelere aykırı davranıldığı,
Sayıştay denetçilerinin 3’üncü Dairede savunmaya savunma ile karşılık verdiği,
... Belediyesinde Sayıştay denetçilerinin belirttiği üzere kira artış oranı 3 tip değil daha fazla tip kiralama sözleşmesi mevcut olduğu, bunun da gerekçesinin; yürürlükten kaldırılan 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nda bununla ilgili bir düzenleme bulunmaması, bu eksikliği gidermek için çıkarılan 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un kira artışlarını belirleyen ikinci ve üçüncü maddeleri mülkiyet hakkının özüne dokunur nitelikte sınırlamalar içerdiği gerekçesi ile Anayasa Mahkemesi’nin 26.03.1963 tarihli ve E.1963/3, K.1963/67 Sayılı Kararı ile iptal edildiği ve yine 2886 Sayılı Devlet ihale Kanununda sözleşme yapılırken hangi oranın yazılacağı hususunda (artış oranı sözleşmeye göre hüküm vardır ama sözleşmedeki hususu belirleyen madde yoktur) bir mevzuat bulunmadığından tarafların serbestçe belirlemesi,
818 sayılı Borçlar Kanunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile; 6570 sayılı Gayrimenkul Kiralan Hakkında Kanun ise 01.07.2012 tarihi itibariyle yürürlükten kaldırıldığı, bu tarih itibarıyla kanundaki boşluğu dolduran 6098 sayılı Kanun ve 344’üncü maddesinin yürürlüğe girdiği,
Ancak 6207 sayılı Kanunun geçici 2’nci maddesinde değişikliğe gidilerek kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 8 yıl erteleme yapıldığı, sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı,
7161 sayılı torba kanun ile 01.01.2019 tarihinden itibaren kiracısı TTK uyarınca tacir olarak sayılan kişiler veya özel hukuk ya da kamu hukuku tüzel kişileri olan işyeri kiralarında ve akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanmasına geçildiği,
Kısaca; 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.01.2019 tarihinden önce gerek 2886 Sayılı Kanunda gerekse 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nda sözleşme yenilenirken neye göre, hangi oranda artış yapılacağına ilişkin bir mevzuat olmadığı, sadece 2886 Sayılı Kanun’un 64’üncü maddesinde; 3 yıldan fazla kiralamalarda kiracı ve belediye tarafından ortaklaşa ve serbestçe anlaştıkları sözleşmeye göre hareket edileceği hususunun belirtildiği, (ÜFE, TÜFE, %50, her yıl %25 arttırılır ya da Devlet İhale genelgesindeki artış vb. gibi).
A- Sorguya cevaben, Sayıştay denetçileri sorgularında; "ÜFE oranından az olmamak üzere” veya "ÜFE oranı kadar” artış yapılmadığı gereğince sözleşmeye uyulmadığından bahisle sorgu düzenlendiği, sorguda tek kelime Borçlar Kanunu ve "TÜFE" kelimesi geçmediği,
... Belediyesi encümen üyeleri olarak, sözleşmede "üretici fiyat endeksi oranından az olmamak üzere artış yapılır" denilmesine rağmen ÜFE oranında artış yapılmadığı, gerekçesinin mevzuatın izin vermemesi olduğu, Borçlar Kanunu madde 344 dikkate alınarak mevzuata uyulduğu, kaldı ki 2886 sayılı Kanun’un 64’ üncü maddesine de aykırılık olmadığı,
B-İlama cevaben, Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen mevzuata aykırılık olmadığı,
1-6098 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 2011 yılında çıkarıldığı ancak belediyeyi ilgilendiren 344’ üncü maddesinin yukarıdaki açıklama bölümünde belirtildiği üzere 01.01.2019 tarihinde yürürlüğe girdiği, ... Belediyesi ve encümeni olarak sözleşme serbestisi gereği 2019 yılına kadar kiracılarla anlaşarak yeni kira bedelinin sözleşme hükümlerine göre %100'lere varan oranda Encümen tarafından serbestçe belirlenmekte olduğu, (Emsal kira oranları, mevkisi yapının eski, yeni olması durumu)
2-01.01.2019 tarihinde 6098 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinin yürürlüğe girdiği, kira artış oranlarına ilk defa sınırlama getirildiği, sınırlamanın kira artış oranının üst sınırına getirildiği, böylece ... Belediye Encümeni’nin kira artış oranını belirlerken üst sınırı geçmemek kaydı şartına bağlı olarak yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelini belirleyeceği,
3-2011 yılında çıkarılan 6098 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 344’ üncü maddesinin yorum gerektirmeyecek kadar açık olduğu, maddede anlaşmanın geçerli olabilmesinin şarta bağlandığı,
4- Sorguya ve İlama konu olan 2019 yılında 7161 Sayılı Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (Torba Kanun) ile ertelenen hükümlerin yürürlüğe girdiği,
Adından da anlaşılacağı üzere Torba Kanun’da, kanun maddesinin tamamı yerine "eklenen, çıkarılan ya da değiştirilen hususların" belirtildiği,
2019 yılında 7161 Sayılı Kanun ile yapılan değişiklikle metnin, “tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir,” şeklinde olduğu, bu kuralın, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanacağı,
7161 Sayılı Torba Kanun ile 6098 Sayılı Kanun’ un 34’üncü maddesindeki geçerlilik koşulunun değiştirildiği, maddede yer alan “üretici fiyat endeksi” ibareleri “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” şeklinde değiştirilerek geçerlilik koşulunun ÜFE’den TÜFE’ye geçtiği, bu ibare değişikliklerinin kanun metnine yönelik olduğu, ... belediyesinin kiralama sözleşme maddelerinin kiracı ve kiralayan tarafından değiştirilebileceği,
Sayıştay denetçilerinin torba yasa metnini alıp belediye ile kiracısı arasındaki sözleşmeye monte etmesinin hukuk mantığına sığmadığı, Sayıştay denetçilerinin yaptığının şu şekilde olduğu,
Birinci sözleşme tipinde; sözleşme uzatıldığı takdirde diğer yıllar ÜFE oranında artış yapılarak yeni kira bedeli tespit edileceği,
Sayıştay denetçisi düzenlemesine göre, sözleşme uzatıldığı takdirde tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranında artış yapılarak yeni kira bedeli tespit edileceği,
İkinci sözleşme tipinde; Sözleşme uzatıldığı takdirde ÜFE oranından az olmamak üzere kira bedeli tespit edileceği,
Sayıştay denetçisi düzenlemesine göre "sözleşme uzatıldığı taktirde tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranından az olmamak üzere yeni kira bedeli tespit edileceği, az olmamak üzere ibaresinin monte edilen metin dışında kaldığı,
Sayın denetçilere “aşağıda zimmet çıkardığınız 544 taşınmaza ilişkin sözleşmelerde ÜFE ibaresi yok, sizin mantığınızla bu sözleşmelere nasıl bir montede bulunacaksınız?” sorusunun sorulması gerektiği,
Üçüncü sözleşme tipinde; birinci yıla ait kira bedelinin ihale bedeli üzerinden alınacağı, 2,3,5,6,8,9’ uncu yıllar kira bedelinin Belediye Encümenince (Devlet İhaleleri genelgesinde belirtilen kira artış oranından az olmamak üzere) tespit edileceği,
Dördüncü sözleşme tipinde, Sözleşme uzatıldığı takdirde takip eden yıllar kira bedellerinin ise encümence tespit edileceğinin belirtildiği, Sayıştay denetçilerine “zimmet çıkardığınız birebir kanun maddesinin aynısı olan aşağıdaki maddenin neresine monte yapılacaktır?” sorusunun sorulması gerektiği,
Beşinci sözleşme tipinde; birinci yıl kira bedelinin peşin alınacağı, sözleşme uzatıldığı takdirde sonraki yıllar kira bedelleri ise bir önceki yıl kira bedeline TÜFE (on iki aylık ortalamaya isabet eden)’ den fazla olmamak üzere encümen tarafından belirleneceği,
Kanun maddesindeki ibare değişikliklerini ... belediyesi kira sözleşmelerine yorum yaparak ibare koyup çıkaramayacağı,
Türkiye Cumhuriyeti devletinin yasama organının hiç kimsenin yorum yapmasını gerektirmeyecek şekilde kanun metnini hazırladığı,
... Belediyesi’nin sözleşmelerinde kira artış oranı belirleyen 6098 Sayılı Kanununun 344’ maddesinin geçerlilik koşuluna uygun olmadığı, o zaman sözleşmenin geçerliliği için, mevzuat gereği bakılması Türk Borçlar Kanunu’nun 27’maddesine bakılması gerektiği,
Sözleşmenin içerdiği hükümlerden bir kısmının hükümsüz olmasının, diğerlerinin geçerliliğini etkilemeyeceği, ancak, bu hükümler olmaksızın sözleşmenin yapılmayacağı açıkça anlaşılırsa, sözleşmenin tamamının kesin olarak hükümsüz olacağı, kira artış oranının 6098 sayılı kanunda emredici hüküm niteliğinde olduğu,
... Belediyesi’nin kira sözleşmelerinde denildiği, 6098 sayılı Kanun 27’nci maddesine göre bu maddenin hükümsüz olduğu, sözleşmenin geçersiz sayılan hükmünün yerine pozitif kural olarak kanun maddesinin geçmesi gerektiği, böylece hükümsüzlüğün sözleşmede yarattığı boşluğun kapanacağı, emredici hukuk kurallarına başvurulması halinde işe tarafların farazi iradelerinin artık dikkate alınmayacağı,
TBK madde 339’a göre, kamu kurum ve kuruluşlarının hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümlerin uygulanacağı, TBK madde 646’ya göre bu kanun 22.11.2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 5’inci kitabi olup, onun tamamlayıcısı olduğu,
... Belediye encümeni olarak kira artış oranının Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinin geçerlilik koşuluna aykırı olduğu ve 27’nci maddesinde kanunun emredici hükmüne aykırı olan kira artış oranı Türk Borçlar Kanunu’ndaki bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir hükmüne uygun olarak hükümsüzlüğün giderildiği, ek kira sözleşmesinde hükümsüz olan madde haricindeki tüm maddeler sabit kalmak şartıyla kira yenileme işlemi yapıldığı,
Açıklanan nedenlerle Türk Borçlar Kanunu bakımından mevzuata aykırılık olmadığı,
Ayıca 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 64’üncü maddesine aykırılık olmadığı, ilgili kanun maddesinde kira süresinin on yıldan çok olamayacağının, 3 yıldan fazla süre ile kiraya verme işlerinde sözleşme ve şartname esaslarına göre kira bedelinin belirleneceğinin açıklandığı,
Sayıştay denetçisinin zimmet çıkardığı 544 taşınmazın 64’üncümadde kapsamındaki üç yıldan fazla süreli kiraya verme işlemlerine ilişkin olmadığı, yıllık ihalesi yapılan ve 64’üncü madde kapsamına girmeyen 6098 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesindeki yenilenen kiralamaya İlişkin sözleşmelerin olduğu,
1-... Belediyesi’nin sözleşme serbestisi gereği farklılık gösteren kira sözleşmelerinde yer alan üretici fiyat endeksinden az olmamak üzere şeklindeki sözleşme maddesinin Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesindeki geçerlilik koşuluna aykırı olduğu, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğu,
2-... Belediyesi’nin emredici hükmüne aykırı olduğu için Borçlar Kanunu’nun 27’nci maddesine göre hükümsüz olduğu, kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına veya konusu imkânsız olan sözleşmelerin kesin olarak hükümsüz olduğu, kira artış oranının, kanunun sınırlama getiren emredici hükmü olduğu, hükümsüz kalan bu maddenin yerine pozitif kural yani kanun maddesi olan "bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek'’ hükmünün geçmesi gerektiği,
3-2886 Sayılı Kanun’ un 64’üncü maddesinin, 3 yıldan fazla kiralama sözleşmelerine yönelik olduğu, kaldı ki yıllık sözleşmelerini kapsamış olsaydı dahi kira artış oranını belirleyen sözleşme maddesinin yukarıda 1 ve 2 numaralı bentlerde yer aldığı üzere Borçlar Kanunu’nun 344 ve 27’nci maddesine takılacağı,
Ayrıca 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda "özel kanun hükümleri saklıdır" şeklinde bir hükme yer verilmediği, tam aksine 339’uncu maddede "Kamu kurum ve kuruluşlarının hangi usul ve esasalar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır" denildiği, 646’ncı maddede de "bu kanun 22.11.2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun beşinci kitabi olup, onun tamamlayıcısıdır." şeklinde hüküm olduğu,
4-Yasama organı tarafından kira artış oranı ile ilgili emredici bir hüküm getirildiği, sorgu ve ilam ile de emredici alt sınır getirilerek ... Belediyesi encümenin yetkileri alındığı, eğer ilam geçerli olacaksa ... mülkiyetinde bulunan 544 taşınmaza ilişkin kira artış oranını belirlemek için herhangi bir karar alınmasına gerek kalmayacağı, otomatiğe bağlanmış şekilde kendi kendine artacağı, bu kararın ... belediye encümenini vesayet altına aldığı, oysa ki daha önce enflasyon %10'u geçmediğinden alt sınır belirlenip belediye encümeni tarafından emsal kira bedelinin serbestçe belirlendiği, belediye encümeninin yetkisi üst sınır bakımından TBMM, alt sınır bakımından Sayıştay tarafından elinden alındığı,
5-Hiçbir kanun değişikliği olmadan ... Belediye encümeni olarak sözleşmedeki ÜFE oranından az olmamak üzere kira artış oranını uygulamayıp %1 kira artış oranı uygulansaydı bu sorguya ve zimmete hiçbir itiraz olmayacağı, %1 kira artışı engelleyen herhangi bir mevzuat hükmü bulunmadığı, Cumhurbaşkanlığının enflasyonla topyekûn mücadele" çağrısı kapsamında yürürlüğe giren Borçlar Kanunu ve 2886 Sayılı Kanun’da bunu engelleyen bir husus olmadığından %1 kira artışı yapıldığı,
6-Hiçbir kiracının dil, din, ırk ve siyasi görüş vb. ayrımına bakmaksızın 01.01.2019 tarihinde yapılan kanun değişikliğinin yukarıda belirtilen mevzuat hükümlerine uygun olması, pandemi döneminde tüm belediyelerin imkanları ölçüsünde korona virüs mücadelesine katıldığı gibi "Enflasyonla Topyekûn Mücadele" çağrısında da mevzuata uygunluk kira artış oranını yüksek olması nedeniyle bir nebze de esnafa destek amacıyla belediyenin de 5393 Sayılı Kanunda (14 ve 15’inci madde) "Beldede ekonominin ve ticaretin geliştirilmesi için gerekli tedbirleri alır" hükmünü de dikkate alarak %1 kira artışı yapıldığı, mevcut kira bedelinden indirim yapılmadığı,
7- Sözleşmede her ne kadar ÜFE oranından az olmamak ibaresi bulunduğundan Sayıştay Denetçisinin iddia ettiği üzere TÜFE 12 aylık ortalamayı geçen kısmı geçersiz olduğu düşüncesi hakim olursa o zaman yasama koyucunun TBMM konut kiralarında yaptığı gibi bir kanuni düzenlemeye gideceği,
Yukarıda detaylıca anlatıldığı üzere mevzuat çerçevesinde kira artışı yapıldığı, 544 taşınmaza uygulanan %1'lik kira artışının yenilenen kira sözleşmelerine ait olduğu,
... belediye encümeni olarak gerek 2886 sayılı Kanun’un 64’üncü maddesine, gerekse 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344'üncü maddesinde yer alan mevzuat hükümlerine ve 27’nci maddeye aykırı bir karar alınmadığı, mevzuata aykırı bir eylem yapılmadığı için de 5018 sayılı kanunun 71’inci maddesinde belirtilen "kamu görevlilerinin kasıt, kusur veya ihmallerinden kaynaklanan mevzuata aykırı karar, işlem veya eylemleri sonucunda kamu kaynağında artışa engel veya eksilmeye neden olunması" şeklinde tanımlanan kamu zararına neden olunmadığı,
İfade edilmektedir.
Gerçekleştirme Görevlisi ... (dosya no:52949) ile Harcama Yetkilileri ... (dosya no:52947) ile ... (dosya no:52948) tarafından gönderilen aynı mahiyetteki temyiz dilekçesinde özetle;
Her ne kadar 30.09.2021 tarih ve 2020-4632001-1310 sayılı sorgu da özetle belediye mülklerinin kiralanmasına ilişkin usulde sözleşme yenileme ve yıllık artış oranlarının kira sözleşmesi ve şartname de belirtilen hükümler dâhilinde yapılmadığı gerekçesi ile tarafımıza kamu zararına sebebiyet verme durumu atfedilmişse de bu kabul edilemeyeceği, zira konu ile ilgili 6098 Sayılı Borçlar Kanunu’ nun 344’üncü maddesinin birinci fıkrasının "Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır" hükmünü içerdiği, dolayısıyla bu hükümden hareketle mülkiyeti belediyeye ait olan iş yerlerinin 2019 yılına ilişkin yıllık kira artış oranlarının %1 olarak belirlenmesinde 12 aylık ortalamalara göre belirlenen artış oranı, değişim oranını geçmediğinden herhangi bir hukuka aykırılık olmadığı, hal böyleyken kamu zararından söz edilemeyeceği, 2886 sayılı kanunun 64’üncü madde hükmü ve 6098 sayılı Borçlar Kanunu 344’üncü maddesi hükmü açık olup, Cumhurbaşkanlığınca düzenlenen 16.01.2019 tarih 30657 sayılı Resmi Gazete’ de yayımlanan kamu idarelerinin kiralamalarına ilişkin düzenlemede bu hususu destekler nitelikte olduğu,
Yukarıda açıklanan ve resen nazara alınacak nedenlerle itirazın kabul edilerek kamu zararının kaldırılmasına karar verilmesi gerektiği,
İfade edilmektedir.
Başsavcılık mütalaasında;
“Temyizin konusu, mülkiyeti ... Belediyesi’ ne ait taşınmazların kiralanmasına ilişkin ihale dosyasındaki şartname ve sözleşmelerde yer alan sözleşme yenileme ve yıllık kira artış oranının, Encümen Kararı ile şartname ve sözleşme hükümlerine aykırı olarak daha düşük oranda belirlenmesi suretiyle ... TL tutarında kamu zararına sebebiyet verildiği gerekçesiyle raporlanmıştır.
Daire ise;" Buna göre, Belediyenin taşınır ve taşınmazlarını kiralama yetkisine haiz olduğu ve bu yetkinin üç yıla kadar olan kiralamalarda encümene, üç yıldan fazla süreli kiralamalarda ise belediye meclisine verildiği, taşınmazların kiraya verilmesi suretiyle elde edilen gelirlerin belediyenin gelirleri arasında sayıldığı, taşınmazların kiralanmasına ilişkin işlerin 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine göre yapılacağı, kiralama süresinin on yılı aşamayacağı ve üç yıldan fazla kiralamalarda ise kira bedelinin her yıl şartname ve sözleşmedeki hükümlere göre belirleneceği anlaşılmaktadır.
Yapılan incelemede; ... tarihli ve ... sayılı Encümen Kararı ile Karar ekinde yer alan mülkiyeti belediyeye ait olan işyerlerinin 2019 yılına ilişkin yıllık kira artış oranının yüzde 1 olarak belirlendiği, 07.01.2020 tarih ve 08 sayılı Encümen Kararında ise 2020 yılına ilişkin kira artış oranının 2019 yılı Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranı (yüzde 11,84) olarak belirlendiği görülmüştür.
Mülkiyeti ... Belediyesine ait taşınmazların kiralanmasına ilişkin şartname ve sözleşmelerin yıllık kira artışı oranları ile sözleşme yenilendiği takdirde kira bedelinin nasıl belirleneceğine dair hükümleri incelendiğinde, sözleşme yenilendiği takdirde kira bedelinin nasıl belirlenmesi gerektiğine dair hükümlerin, sözleşmenin imzalandığı yıllara göre farklılık gösterdiği görülmüştür.
Bu hükümler; Birinci sözleşme tipinde; "Birinci yıla ait kira bedeli ihale bedeli üzerinden peşin alınır. Sözleşme uzatıldığı takdirde takip eden yıllar kira bedelleri ise Encümence yıllık kira bedeline ÜFE oranından az olmamak üzere yapılacak artışla tespit edilir."
İkinci sözleşme tipinde; "Birinci yıla ait kira bedeli ihale bedeli üzerinden alınır. Sözleşme uzatıldığı takdirde diğer yıllar ÜFE oranında artış yapılarak yeni kira bedeli tespit edilir..."
Üçüncü sözleşme tipinde; "Birinci yıla ait kira bedeli ihale bedeli üzerinden alınır. Sözleşme uzatıldığı takdirde 2.3.5.6.8.9.uncu yıllar kira bedeli Belediye Encümenince (Devlet İhaleleri Genelgesinde belirtilen kira artış oranından az olmamak üzere) tespit edilir." şeklinde belirlenmiştir.
... tarihli ve ... sayılı Encümen Karar ekinde yer alan taşınmazlara ilişkin şartname ve sözleşmeler incelenmiş ve kiraya verilen 544 adet taşınmazın şartname veya sözleşmesinde yukarıdaki sözleşme hükümlerinden birinin yer aldığı tespit edilmiştir. Dolayısıyla kiraya verilen 544 adet taşınmazın yıllık kira artışları ile sözleşme uzatıldığı takdirde kira artışının yukarıda yer alan sözleşme hükümleri doğrultusunda gerçekleşmesi ve bu kira artışının Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) oranından az olmamak üzere veya ÜFE oranı kadar yapılması gerekmektedir.
Bununla birlikte 11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun "Kira bedelinin belirlenmesi" başlıklı 344’ üncü maddesinde; "Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır" şeklinde yer alan hükümde daha önce yer alan "üretici fiyat endeksindeki artış" ibaresinin 17.01.2019 tarihinde "tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim" olarak değiştirildiği, Sorgu konusu hususta taraflar arasında geçerli bir sözleşme olmasından dolayı ilgili sözleşmenin hükümlerinin geçerli olacağı ve 6098 sayılı Kanunun 344’üncü maddesindeki değişiklikle "üretici fiyat endeksindeki artış" yerine "TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim"in dikkate alınarak kira bedellerinin belirlenmesi gerekmektedir.
Yukarıdaki mevzuat hükümleri ve yapılan incelemeler birlikte değerlendirildiğinde; Belediyenin mülkiyetinde bulunan ve 2886 sayılı Kanun hükümleri uyarınca kiraya verilen bazı taşınmazların şartnamelerinde ve sözleşmelerinde sözleşme uzatıldığı takdirde kira oranının ne olacağı konusunda farklılıklar bulunmakla beraber kira artış oranının, "TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim" oranından az olmamak üzere veya "TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim" oranı dikkate alınarak yeni kira bedeli tespitinin yapılması gerektiği anlaşılmakta olup Encümen Kararı ile Karar ekinde yer alan ve yukarıda sayılan birinci, ikinci veya üçüncü sözleşme tipi ile kiralanan 544 taşınmaza ilişkin kira artış oranlarının yüzde 1 olarak belirlenmesi, kiraya verilen taşınmazlara ilişkin şartname ve sözleşme hükümlerine aykırılık teşkil etmektedir.
Bununla birlikte, 2019 yılı için Encümen Kararı ile kira artış oranının yüzde 1 olarak belirlenmesi, 2019 yılı kira bedelleri üzerinden hesaplanan 2020 yılı kira bedellerinin de olması gerekenden düşük belirlenmesine yol açmıştır.
Sonuç olarak, yukarıda belirtilen mevzuat hükümleri ve yapılan açıklamalar uyarınca, taşınmaz kiralama şartname ve sözleşmelerinde yer alan sözleşme yenileme ve yıllık kira artış oranının, Encümen Kararı ile şartname ve sözleşme hükümlerine aykırı olarak daha düşük oranda belirlenmesi sonucu 10.12.2003 tarihli ve 5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanununun 71’inci maddesinde; "kamu görevlilerinin kasıt, kusur veya ihmallerinden kaynaklanan mevzuata aykırı karar, işlem veya eylemleri sonucunda kamu kaynağında artışa engel veya eksilmeye neden olunması" şeklinde tanımlanan kamu zararına sebebiyet verilmiştir." değerlendirmeleri çerçevesinde, hesaplanan kamu zararının tazminine Karar vermiştir.
Sorumlu temyiz dilekçesinde; " sorguda tarafımıza yöneltilen iddialara ilişkin olarak 08.11.2021 tarihli itirazım reddedilmiş olup, ret kararı haksız ve hukuka aykırı olup, kaldırılması gerekmektedir. Şöyle ki;
Her ne kadar 30.09.2021 tarih ve 2020-4632001-1320 sayılı sorgu da özetle belediye mülklerinin kiralanmasına ilişkin usulde sözleşme yenileme ve yıllık artış oranlarının kira sözleşmesi ve şartname de belirtilen hükümler dâhilinde yapılmadığı gerekçesi ile tarafımıza kamu zararına sebebiyet verme durumu atfedilmişse de bu kabul edilemez. Zira konu ile ilgili 6098 Sayılı Borçlar Kanununun 344’ üncü maddesinin birinci fıkrası "tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır" hükmünü içermektedir.
Dolayısıyla bu hükümden hareketle mülkiyeti belediyemize ait olan iş yerlerinin 2019 yılına ilişkin yıllık kira artış oranlarının %1 olarak belirlenmesinde 12 aylık ortalamalara göre belirlenen artış oranı, değişim oranını geçmediğinden herhangi bir hukuka aykırılık yoktur. Hal böyleyken kamu zararından söz edilemez. 2886 sayılı Kanun’un 64’üncü madde hükmü ve 6098 sayılı Borçlar Kanunu 344’ maddesi hükmü açık olup, Cumhurbaşkanlığınca düzenlenen 16.01.2019 tarih 30657 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan kamu idarelerinin kiralamalarına ilişkin düzenlemede bu hususu destekler niteliktedir. Adımıza çıkartılan kamu zararının kaldırılmasına karar verilmesi" demiştir.
Raporun ve İlamın yılının 2020 yılı olmasına karşılık, soruna kaynak teşkil eden ve ilişik tutulan işlem ise 2019 yılında Belediye Encümenince 544 adet taşınmazın yenilenen kiralama işleminde kira artış oranının ilgili şartname ve sözleşmelerde yer alan (Sözleşme uzatıldığı takdirde takip eden yıllar kira bedelleri Encümence yıllık kira bedeline ÜFE oranından az olmamak veya ÜFE oranında artış yapılarak yeni kira bedelinin tespit edileceği) şartlarına aykırı olarak %1 belirlenmesi nedeniyle, 2020 yılı kira tutarına esas matrahın düşük ve dolayısıyla kira tutarının eksik belirlenmesidir. İlamda da belirtilip sorumlunun gerek sorgu üzerine savunmasında ve gerekse temyiz dilekçesinde de özellikle vurguladığı üzere, kira yenilemelerinde artış oranına ilişkin mevzuatta 6098 sayılı Kanunun 344’üncü maddesi ÜFE/TÜFE değişikliği ile birlikte yürürlüğe girinceye kadar gerek taban gerekse tavan oran/tutar bakımından bir hüküm bulunmadığından, bu husus sözleşme serbestisi çerçevesinde uygulamada serbestçe belirlenmiştir. 6098 sayılı Kanunun 344’üncü maddesi ile tavan oran bakımından sözleşmenin geçerlilik şartına etkili bir düzenlemeye gidilmişken, taban açısından bir oran getirilmemiştir.
2886 sayılı Kanun kamu idarelerine ait taşınmazların kiraya verilmesinde münhasır düzenleme olmakla birlikte, özellikle kira artış tutarları bakımından bir hüküm getirmediği, 6098 sayılı Kanunun 339 ve 27’nci maddeleri ile birlikte değerlendirildiğinde Kanunun 344’üncü maddesinin kamu idarelerinin kira artış oran ve tutarları bakımından da geçerli olduğu değerlendirilmektedir.
Bu çerçevede; sorumlunun temyiz talebinin kabulü ile tazmin hükmünün 6098 sayılı Kanunun 344’üncü maddesi çerçevesinde yeniden değerlendirilmek üzere bozularak, dosyanın Dairesine iadesinin uygun olacağı düşünülmektedir.
Arz olunur.”
Denilmektedir.
… dosyada mevcut belgelerin okunup incelenmesinden sonra,
…
GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ:
Mülkiyeti ... Belediyesine ait taşınmazların kiralanmasına ilişkin ihale dosyasındaki şartname ve sözleşmelerde yer alan sözleşme yenileme ve yıllık kira artış oranının, Encümen Kararı ile şartname ve sözleşme hükümlerine aykırı olarak daha düşük oranda belirlenmesi suretiyle kamu zararına sebebiyet verildiği iddiasıyla ilgili olarak dosyada mevcut bilgi ve belgeler değerlendirilmiştir.
03.07.2005 tarihli ve 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun, “Belediyenin yetkileri ve imtiyazları” başlıklı 15’inci maddesinin birinci fıkrasının (h) bendinde, mahallî müşterek nitelikteki hizmetlerin yerine getirilmesi amacıyla, belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde taşınmaz almak, kamulaştırmak, satmak, kiralamak veya kiraya vermek, trampa etmek, tahsis etmek, bunlar üzerinde sınırlı aynî hak tesis etmek belediyenin yetkileri arasında sayılmaktadır.
Mezkur Kanun’un; “Meclisin görev ve yetkileri” başlıklı 18’inci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde, taşınmaz mal alımına, satımına, takasına, tahsisine, tahsis şeklinin değiştirilmesine veya tahsisli bir taşınmazın kamu hizmetinde ihtiyaç duyulmaması hâlinde tahsisin kaldırılmasına; üç yıldan fazla kiralanmasına ve süresi otuz yılı geçmemek kaydıyla bunlar üzerinde sınırlı aynî hak tesisine karar vermenin belediye meclisinin görevleri arasında olduğu ifade edilmektedir.
Kanun’un “Encümenin görev ve yetkileri” başlıklı 34’üncü maddesinin birinci fıkrasının (g) bendinde ise; taşınmaz mal satımına, trampasına ve tahsisine ilişkin meclis kararlarını uygulamak ve süresi üç yılı geçmemek üzere kiralanmasına karar vermenin belediye encümeninin görevleri olduğu belirtilmektedir.
Buna göre, taşınmaz kiralama işlemleri belediyenin yetki ve imtiyazları arasında sayılmış, üç yıldan fazla süreli taşınmaz kiralama yetkisi belediye meclisine, taşınmazların üç yılı geçmemek üzere kiralama yetkisi ise belediye encümenine verilmiştir.
Öte yandan, 08.09.1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nda, belediyelerin kira işlerinin Kanun kapsamında olduğu, Kanun’un uygulanmasında kira işleri ile kastedilenin de taşınır veya taşınmaz malların ve hakların kiralanması veya kiraya verilmesi olduğu ifade edilmektedir.
Ayrıca Devlet İhale Kanunu’nun “Kiralarda sözleşme süresi” başlıklı 64’üncü maddesinde de;
“Kiraya verilecek taşınır ve taşınmaz malların kira süresi, on yıldan çok olamaz.
…
Üç yıldan fazla süre ile kiraya verme işlerinde, kira bedeli her yıl şartname ve sözleşmesindeki esaslara göre yeniden tespit edilir.”
hükümleri yer almaktadır.
Buna göre, Belediyenin taşınır ve taşınmazlarını kiralama yetkisine haiz olduğu ve bu yetkinin üç yıla kadar olan kiralamalarda encümene, üç yıldan fazla süreli kiralamalarda ise belediye meclisine verildiği, taşınmazların kiraya verilmesi suretiyle elde edilen gelirlerin belediyenin gelirleri arasında sayıldığı, taşınmazların kiralanmasına ilişkin işlerin 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine göre yapılacağı, kiralama süresinin on yılı aşamayacağı ve üç yıldan fazla kiralamalarda ise kira bedelinin her yıl şartname ve sözleşmedeki hükümlere göre belirleneceği anlaşılmaktadır.
Yapılan incelemede; ... tarihli ve ... sayılı Encümen Kararı ile Karar ekinde yer alan mülkiyeti belediyeye ait olan işyerlerinin 2019 yılına ilişkin yıllık kira artış oranının yüzde 1 olarak belirlendiği görülmüştür. 07.01.2020 tarih ve 08 sayılı Encümen Kararında ise 2020 yılına ilişkin kira artış oranının 2019 yılı Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranı (yüzde 11,84) olarak belirlendiği görülmüştür. Bununla birlikte, 2019 yılı için Encümen Kararı ile kira artış oranının yüzde 1 olarak belirlenmesi, 2019 yılı kira bedelleri üzerinden hesaplanan 2020 yılı kira bedellerinin de olması gerekenden düşük belirlenmesine yol açmıştır.
Mülkiyeti ... Belediyesine ait taşınmazların kiralanmasına ilişkin şartname ve sözleşmelerin yıllık kira artışı oranları ile sözleşme yenilendiği takdirde kira bedelinin nasıl belirleneceğine dair hükümleri incelendiğinde, sözleşme yenilendiği takdirde kira bedelinin nasıl belirlenmesi gerektiğine dair hükümlerin, sözleşmenin imzalandığı yıllara göre farklılık gösterdiği görülmüştür.
Bu hükümler;
Birinci sözleşme tipinde;
“Birinci yıla ait kira bedeli ihale bedeli üzerinden peşin alınır. Sözleşme uzatıldığı takdirde takip eden yıllar kira bedelleri ise Encümence yıllık kira bedeline ÜFE oranından az olmamak üzere yapılacak artışla tespit edilir.”
İkinci sözleşme tipinde;
“Birinci yıla ait kira bedeli ihale bedeli üzerinden alınır. Sözleşme uzatıldığı takdirde diğer yıllar ÜFE oranında artış yapılarak yeni kira bedeli tespit edilir…”
Üçüncü sözleşme tipinde;
“Birinci yıla ait kira bedeli ihale bedeli üzerinden alınır. Sözleşme uzatıldığı takdirde 2.3.5.6.8.9.uncu yıllar kira bedeli Belediye Encümenince (Devlet İhaleleri Genelgesinde belirtilen kira artış oranından az olmamak üzere) tespit edilir.” şeklinde belirlenmiştir.
Her ne kadar kiraya verilen 544 adet taşınmazın yıllık kira artışının, yukarıya alınan sözleşme hükümleri doğrultusunda, Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) oranından az olmamak üzere veya ÜFE oranı kadar yapılması gerekmekte ise de;
Kiralamalar ile ilgili olarak; 11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun;
“Kira bedelinin belirlenmesi” başlıklı 344’üncü maddesinde; tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, bir önceki kira yılında Tüketici Fiyat Endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacağı ve bu kuralın, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanacağı, konut ve çatılı işyerleri kiralarına ilişkin uygulama alanının düzenlendiği 339’uncu maddesinde; kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerinde Borçlar Kanunu hükümlerinin uygulanacağı, “Sözleşme özgürlüğü” başlıklı 26’ncı maddesinde, tarafların bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebileceği, “Kesin hükümsüzlük” başlıklı 27’nci maddesinde, sözleşmenin içerdiği hükümlerden bir kısmının hükümsüz olmasının, diğerlerinin geçerliliğini etkilemeyeceği, ancak bu hükümler olmaksızın sözleşmenin yapılmayacağı açıkça anlaşılırsa, sözleşmenin tamamının kesin olarak hükümsüz olacağı belirtilmektedir.
Yukarıda belirtilen hükümlere göre, kamu kurum ve kuruluşlarının taraf olduğu konut ve çatılı işyeri niteliğindeki kira sözleşmelerine Borçlar Kanunu hükümleri uygulanmalıdır. Bu durumda, Belediyenin kira sözleşmelerinde yer alan yıllık kira artışına esas ÜFE oranı 2019 yılında TÜFE’den yüksek olduğundan, Kanunun 344’üncü maddesindeki “bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. ” şeklindeki emredici düzenleme ve yine Kanunun 27’nci maddesindeki “Kanunun emredici hükümlerine, aykırı olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür.” şeklindeki düzenlemenin gereği olarak, 2019 yılı kira artışlarının kira sözleşmelerinde yer verilen ÜFE yerine, 2019 yılı TÜFE’ si oranında artırılması gerekmektedir.
Her ne kadar sorumlular, 2886 sayılı Kanunun 64’üncü maddesinde yer alan yıllık kira artışlarına ilişkin hükmün sadece 3-10 yıllık sözleşmeler için geçerli olduğunu, yıllık kira sözleşmelerini kapsamadığını, bu sebeple yapılan uygulamanın mevzuata uygun olduğunu iddia etmişlerse de, bu konuda 2886 sayılı Kanunda yasaklayıcı bir düzenleme bulunmadığından, sözleşme serbestisi ilkesi çerçevesinde taraflarca bu konuyla ilgili düzenlemeler yapılabilecektir. Dolayısıyla taraflarca üç yıl ve daha az süreli kira sözleşmelerinde, yıllık kira artış oranıyla ilgili olarak yapılan düzenlemelerin geçerli olduğu düşünülmektedir.
Ayrıca sorumlular tarafından 27’nci madde ile kira artış oranlarının geçersiz ve hükümsüz hale geldiği ifade edilse de, yapılan düzenleme ile sözleşmenin tamamı kanunun emredici hükümlerine aykırı hale gelmemekte yalnızca yıllık kira artışlarında ÜFE’nin esas alınacağına ilişkin sözleşme maddesi, raporun konusu olan yılda ÜFE’nin TÜFE’den yüksek olması nedeniyle, ÜFE’nin TÜFE’yi aşan kısmı için hükümsüz hale gelmektedir. Kanunun ikinci fıkrasında da ifade edildiği üzere, sözleşmenin içerdiği hükümlerden bir kısmının hükümsüz olması, diğerlerinin geçerliliğini etkilemeyecektir.
Bunun yanında, temyiz dilekçelerinde, beşinci sözleşme tipinin kanun maddesinin aynısı olmasına rağmen bu sözleşmelere de zimmet çıkarıldığı belirtilmektedir. Ancak ekte yer alan kira sözleşmesi incelendiğinde, kiracının aynı olmasına rağmen kamu zararı tablosundaki kiralanan yer ile ekte gönderilen sözleşmedeki kiralanan yerin farklı olduğu anlaşılmıştır.
Diğer taraftan sorumlular, 6098 sayılı Kanunun 344’üncü maddesi ile taban artış oranı ile ilgili bir oran getirilmediğini, Encümeninin %1 kira artışı uygulamasını engelleyici yürürlükte olan herhangi bir kanuni düzenleme bulunmadığını, kiracıların mevcut kiralarından herhangi bir indirime gidilmediğinden bir kamu zararının oluşmadığını ifade etmişlerse de;
6098 sayılı Kanun’un “Sözleşme özgürlüğü” başlıklı 26’ncı maddesinde ifade edildiği üzere, Kanunun sınırlandırmadığı hususlarla ilgili olarak taraflar özgürce düzenlemeler yapılabilir. Ayrıca, 2886 sayılı Kanun’da da üç yıl ve daha az süreli kira sözleşmelerinde bu hususta bir sınırlama getirilmemiş ve bu konu sözleşmenin taraflarına bırakılmıştır. Bu çerçevede, kira artış oranı sözleşmelerle belirlendiğinden, 5393 sayılı Kanun’da, kira artış oranı belirleme yapma konusunda encümene herhangi bir yetki verilmediğinden sorumluların iddialarının yasal dayanağı bulunmadığı düşünülmektedir.
Yukarıdaki mevzuat hükümleri birlikte değerlendirildiğinde; Belediyenin mülkiyetinde bulunan ve 2886 sayılı Kanun hükümleri uyarınca kiraya verilen taşınmazların artışlarıyla ilgili sözleşmelerindeki düzenlemeler, 6098 sayılı Kanun’daki kira artışına ilişkin hükümlerde yer alan ÜFE oranı TÜFE üst sınırını aştığından, bu Kanunda üst sınır olarak öngörülen TÜFE oranı kadar (on iki aylık ortalamalara göre) yıllık kira artışının yapılması gerekirken, söz konusu işyerlerinin 2019 yılına ilişkin yıllık kira artışlarının, ... tarihli ve ... sayılı Encümen Kararıyla, yüzde 1 oranında arttırılmasına karar verilip uygulanması aykırı karar, işlem veya eylemleri sonucunda kamu kaynağında artışa engel veya eksilmeye neden olunması ” şeklinde tanımlanan kamu zararına sebebiyet verilmiştir.
Oluşan kamu zararından, 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun “Encümenin görev ve yetkileri” başlıklı 34’üncü maddesinde sayılan görev ve yetkileri dışında mevzuata aykırı karar alan Encümen Başkanı ve Üyelerinin sorumluluğu bulunmaktadır.
Bu itibarla, temyiz isteminin reddi ile 110 ilam sayılı Daire Kararı ile ... TL’ye verilen tazmin hükmünün TASDİKİNE (Üye ...’un aşağıda yazılı azınlık görüşlerine karşı) oyçokluğuyla,
6085 sayılı Kanun’un 57’nci maddesi gereği bu Kararın yazılı bildirim tarihinden itibaren onbeş gün içerisinde Sayıştay’da karar düzeltilmesi yolu açık olmak üzere,
Karar verildiği 08.05.2024 tarih ve 56808 sayılı tutanakta yazılı olmakla işbu ilam tanzim kılındı.
Karşı oy gerekçesi/Azınlık görüşü
Üye ...:
6098 Sayılı Borçlar Kanunu’ nun 344’üncü maddesinin birinci fıkrasında, "Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır" hükmü yer almaktadır.
Mülkiyeti belediyeye ait olan iş yerlerinin 2019 yılına ilişkin yıllık kira artış oranları %1 olarak belirlenmiş olup, mezkur hükümde atıf yapılan 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı geçilmediğinden, herhangi bir hukuka aykırılık bulunmamaktadır. 344’üncü madde ile kira bedellerine ilişkin olarak tavan oran bakımından bir düzenleme yapılmış olup, taban açısından bir sınırlama getirilmemiştir. Belirtilen nedenlerle itirazın kabul edilerek kamu zararının kaldırılması gerekmektedir.