Vergi Resmi Harç ve Diğer Gelirlerle İlgili Kararlar

Kira artış oranı

Çatılı işyeri vasfı bulunmayan reklam amaçlı kent mobilyalarının kiralanmasına ilişkin …. A.Ş. ile … tarihinde sözleşmesi imzalanan “… İşi” nde sözleşmede yer alan kira artış oranı yerine meclis kararı ile TÜFE 12 aylık ortalama üzerinden kira artış oranı belirlendiği görülmüştür.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun “Kapsam” başlıklı 1’inci maddesinde; Belediyelerin alım, satım, kira gibi işlerinin bu Kanun’un yazılı hükümlerine göre yürütüleceği belirtilmiş; “Tanımlar” başlıklı 4’üncü maddesinde; “Kira, taşınır veya taşınmaz malların ve hakların kiralanması veya kiraya verilmesi” olarak tanımlanmıştır.

Yine aynı Kanun’un “Kiralarda sözleşme süresi” başlıklı 64’üncü maddesinde; taşınır ve taşınmaz kira süresinin on yılı aşamayacağı, üç yıldan fazla kiraya verme işlemlerinde ise kira bedelinin her yıl şartname ve sözleşmedeki hükümlere göre yeniden tespit edileceği belirtilmiştir.

6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun dördüncü Bölümünde kira sözleşmelerine ilişkin genel ve özel hükümler düzenlenmiştir. Kanunun “Kira Sözleşmeleri” bölümünün ikinci ayrımında ise “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” özel hükümleri düzenlenmiştir. Kanunun bu ayrımında “Uygulama alanı” başlıklı 339’uncu maddesinde; “…. Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Hükümden de anlaşılacağı üzere kamu kurum ve kuruluşlarının konut ve çatılı işyeri kiralamalarına ilişkin tüm kira sözleşmeleri bu ayrımda yer alan hükümlere tabidir.

Aynı Kanun’un konut ve çatılı işyerlerinde kira bedelinin belirlenmesini düzenleyen 344’üncü maddesinin birinci fıkrasında; tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğu ifade edilmiş ve kira artış oranına üst sınır konulmuştur.

TBK 344/1’de yer alan kira artışına ilişkin sınırlama hükmü sadece konut ve çatılı işyeri kiralamalarında uygulanabilecek bir hükümdür. Dolayısıyla kamu kurum ve kuruluşları tarafından gerçekleştirilen ve konut veya çatılı işyeri vasfı bulunmayan kiralamalarda ilgili hükmün uygulanması mümkün değildir. Bu kiralamalarda genel hükümler uygulanmalı, şartname ve sözleşmedeki hükümlere göre kira bedeli tespit edilmelidir.

İdare tarafından, konut veya çatılı işyeri kiralaması olmayan “… İşi” 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu çerçevesinde ihale edilmiş ve … Anonim Şirketi ile … tarihinde sözleşme imzalanmıştır.

İşe ait sözleşmenin “İşletme Şartları” başlıklı 5’inci maddesinin 5.70. numaralı fıkrasında; “Aylık kiralama bedeli artışı, takip eden yıllar için %(Tefe+Tüfe/2+1) oranında sözleşmenin imzalandığı tarihin bir önceki ayında yayımlanacak olan değerlere göre kira bedeli belirlenir. İdare her ay kira bedeli yazılı olarak bildirilsin ya da bildirilmesin yukarıda belirtilen şartlar dahilinde güncellenecektir. İşin toplam süresi 10 yıldır.” hükmüne yer verilmiştir. 2017, 2018, 2019 ve 2020 yılı kira artışları da sözleşme hükümlerine uygun olarak belirlenmiştir. 2021 yılında … tarih ve … sayılı Belediye Meclis Kararı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Yerel Yönetimler Genel Müdürlüğünün “Koronavirüs Önlemleri” başlıklı 15.12.2020 tarih ve 2020/27 sayılı Genelgesi gerekçe gösterilerek 2021 yılı için kira artışı yapılmamasına karar verilmiştir.

2022 yılı Nisan ayı TÜFE, bir önceki yılın aynı ayına göre %69,97, Yİ-ÜFE ise bir önceki yılın aynı ayına göre %121,82 olarak gerçekleşmiştir. Bu durumda, çatılı iş yeri vasfı bulunmayan söz konusu taşınmaz için 2022 yılında (Yİ-ÜFE)+(TÜFE) / 2 +1 olacak şekilde %96,90 oranında kira artışı yapılması gerekirken, Park ve Bahçeler Dairesi Başkanlığı tarafından … tarihi ve … sayılı "Kira Artışı" konulu yazısında; Hukuk Müşavirliğinin … tarihli ve … sayılı görüşü doğrultusunda 2022 yılı ve takip eden yıllarda … A.Ş.’nin kira artışı v.b. işlemlerinin yapılması gerektiği belirtilmiş ve yazıya istinaden TÜFE on iki aylık ortalama olan %34,46 oranında kira artışı yapıldığı görülmüştür.

Yine 2023 yılında ise Nisan ayı TÜFE, bir önceki yılın aynı ayına göre %43,68, Yİ-ÜFE ise bir önceki yılın aynı ayına göre %52,11 olarak gerçekleşmiştir. Bu durumda kira artışı 2023 yılında (Yİ-ÜFE)+(TÜFE) / 2 +1 olacak şekilde %48,90 oranında kira artışı yapılması gerekirken TÜFE on iki aylık ortalama olan %67,20 oranında kira artışı yapıldığı görülmüştür.

Her ne kadar söz konusu iş için 2023 yılında olması gerekenden daha fazla oranda kira artışı yapılmış olsa da 2022 yılında olması gerekenden düşük oranda yapılan kira artışından dolayı 2022 ve 2023 yılları için eksik kira tahakkuku yapıldığı tespit edilmiştir.

5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanunu’nun “Kamu zararı” başlıklı 71’inci maddesinin ikinci fıkrasının (e) bendinde yer alan ; “İdare gelirlerinin tarh, tahakkuk veya tahsil işlemlerinin mevzuata uygun bir şekilde yapılmaması” hükmü gereği kira artış oranının yanlış belirlenmesi sonucu kamu zararı oluştuğu değerlendirilmiştir.

Savunmalarda, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Yerel Yönetimler Genel Müdürlüğünün Koronavirüs Önlemleri başlıklı 15.12.2020 tarih ve 2020/27 sayılı Genelgesi gerekçe gösterilmişse de, rapor konusu kira dönemi 2022 Mayıs- 2023 Aralık ayları olup, pandeminin bittiği ve normalleşmenin başladığı dönemdir. Ayrıca bu döneme ait kira artış oranlarının belirlenmesine ilişkin hiçbir yazıda söz konusu Genelgeden bahsedilmemiş, gerekçe olarak gösterilmemiştir. Park ve Bahçeler Dairesi Başkanlığının … tarih ve … sayılı “Kira Artışı” konulu yazısında dayanak olarak Büyükşehir Belediyesi Hukuk Müşavirliğinin söz konusu … tarih ve … sayılı ve “Hukuki Görüş” gösterilmiş ve rapor konusu konut ve çatılı iş yeri mahiyetinde olmayan işyerine kira artışının TBK 344/I hükmü uyarınca kira artışı yapılmıştır.

Söz konusu görüşte, … tarih ve … karar numaralı Belediye Meclisi Kararından söz edilmiştir. Meclis kararında ise, belediyenin kiracıları ile yaptığı sözleşmelerde geçerli kira artış bedellerinin TBK 344/I uyarınca değerlendirilmesi gerektiği ifade edilmiş fakat işyerlerinin “konut veya çatılı işyeri” olup olmamasına ilişkin ayrım yapılmamıştır. Bununla birlikte, “… … İşi”nde kira artış bedellerinin TBK 344/I uyarınca yapılması gerektiğine ilişkin bir karar da alınmamıştır.

Raporda, söz konusu kamu zararından … tarih ve … karar numaralı Belediye Meclisi Kararında imzası olan Belediye Meclisi Üyeleri, Belediye Başkanı ve yukarıda söz edilen Park ve Bahçeler Dairesi Başkanlığının … tarihli ve … sayılı "Kira Artışı" konulu yazısını imzalayan Park ve Bahçeler Dairesi Başkanı sorumlu tutulmuştur.

Ancak, yukarıda söz edildiği gibi Belediye Meclisi kararında; kararın “konut veya çatılı işyeri” vasfı olmayan kiralamalarda da geçerli olduğuna ilişkin bir ifade olmadığı gibi, “… İşi”ne ilişkin bir karar da değildir. Dolayısıyla, söz konusu kamu zararından, meclis üyelerinin sorumlu olmadığı değerlendirilmiştir.

Bununla birlikte, Belediye Başkanının da rapor konusu olayla ilgili yazılı bir talimatı olmadığı için sorumlu olmadığı değerlendirilmiştir.

Sorumlulardan, Park ve Bahçeler Dairesi Başkanı … savunmasında, 1.Hukuk Müşavirliği tarafından verilen hukuki mütalaa esas alınarak “… İşi”nde kira artış bedellerinin belirlendiğini ifade etmiştir. … Belediyesi Hukuk Müşavirliğinin söz konusu … tarih ve … sayılı ve “Hukuki Görüş” konulu yazısında, rapor konusu kira sözleşmesinin tarihinin 2019 tarihinden önce olması nedeniyle kira artışının gerek yasa değişikliği gerekse Belediye Meclis kararı doğrultusunda TÜFE oranında yapılması ve yapılacak artışın ise kira artış zamanında TÜFE verilerinde oniki aylık ortalamanın esas alınarak yapılması gerektiği belirtilmiştir. Bununla birlikte, görüşün sonunda “…Takdir ve ifası Daire Başkanlığınızda olmak üzere hukuki görüşümüz olarak arz ederiz.” denilerek ilgili hususta karar mercii olan Park ve Bahçeler Dairesinin karar vermesi gerektiği de belirtilmiştir. Hukuk Müşavirliği tarafından konu ile ilgili yanlış değerlendirme yapılmış olsa da Müşavirliğin karar mercii olmadığı göz önünde bulundurulduğunda, son karar mercii olan Park ve Bahçeler Dairesi Başkanı … tarafından görüş doğrultusunda işlem tesis edilmesi için hazırlanan ve imzalanan … tarihli ve … sayılı "Kira Artışı" konulu yazıyla hatalı kira artış oranı belirlenmiştir. Dolayısıyla ortaya çıkan kamu zararından Park ve Bahçeler Dairesi Başkanı …’ın tek başına sorumlu olduğu değerlendirilmiştir.

Bu itibarla, konut veya çatılı işyeri vasfı bulunmayan reklam amaçlı kent mobilyalarının kiralanması işinde, sözleşmedeki kira artışı hükmü yerine Park ve Daire Başkanlığının yazısına istinaden TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı kadar kira artışı yapılması dolayısıyla söz konusu işin 2022 ve 2023 yılı kira bedellerinin eksik tahakkuk ettirilmesi sonucu oluşan ve ayrıntısı aşağıda gösterilen … TL kamu zararının Park ve Bahçeler Dairesi Başkanı …’a münferiden 6085 sayılı Sayıştay Kanununun 53’üncü maddesi gereği işleyecek faizleriyle birlikte ödettirilmesine,

İşbu ilamın tebliğinden itibaren altmış gün içerisinde 6085 sayılı Sayıştay Kanununun 55’inci maddesi uyarınca Sayıştay Temyiz Kurulu nezdinde temyiz yolu açık olmak üzere oy birliğiyle,