Parkada Sosyal Tesislerinin piyasa rayiçlerine göre düşük kalan kirasının günün emsal ve rayiçlerine göre güncellenmediği ve kapalı kullanım alanını izinsiz olarak genişleten kiracıdan ecrimisil bedeli alınmadığı tespit edilmiştir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun kira bedelinin belirlenmesini düzenleyen 344’üncü maddesine göre kira bedellerinin ilk beş yıl boyunca TÜFE’deki oniki aylık ortalama artış oranını geçmemek koşuluyla sözleşmede belirlenen oranda artırılması gerekir. Aynı maddeye göre beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin ise, TÜFE’deki oniki aylık ortalama artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hâkim tarafından belirlenmesi gerekir.

Emsal nitelikteki Yargıtay kararlarında; sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren kira bedeline her yıl TÜFE’deki oniki aylık ortalama artış oranı uygulanmasının yasaya aykırı olduğu, Türk Borçlar Kanunun 344’üncü maddesinin üçüncü fıkrasının açık hükmü gereğince; sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren 5 yıllık süre geçtiğinden, kira bedelinin, hak ve nesafet ilkeleri doğrultusunda rayice göre tespiti gerektiği belirtilmiştir.(3. Hukuk Dairesi 2017/10455 E., 2019/6443 K., 3. Hukuk Dairesi 2017/9068 E., 2019/5555 K.)

Kira bedellerinin sadece ilk beş yıl TÜFE’deki oniki aylık ortalama artış oranında artırılması, her beş yılın sonunda ise kira bedelinin, her bir kira sözleşmesi itibariyle yeni dönem başlangıcından önce bir komisyon marifetiyle TÜFE’deki oniki aylık ortalama artış oranı, taşınmazın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, gibi kira bedeline etki eden tüm etkenler karşılaştırılarak ve emsal ve rayiç kira bedelleri göz önünde tutularak belirlenmesi ve idare tarafından kiracıya yazılı olarak bildirilmesi gerekmektedir.

Öte yandan, İdari Şartnamenin (9-b) numaralı madddesinde, "Kiracı inşaat, tesisata ilave ve tadilat yapamaz. Projesini hazırlayıp, Belediye Encümeninin rızasını alarak yapabilir." denilmektedir. Bu düzenlemeye rağmen, kiracı Belediyeden izin almadan kapalı alanı büyük oranda (2-3 katı) genişletmiştir.

Belediye taşınmazlarının işgalli kullanılması durumunda uygulanacak yaptırımlar, 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 15’inci maddesinde yapılan atıf gereği 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75’inci maddesinde yer alan düzenlemeler çerçevesinde belirlenmektedir. Anılan madde hükmü uyarınca izinsiz yapılan kapalı alan için; geçmişe dönük olarak tazminat niteliğinde, beş yıllık ecrimisil bedeli talep edilmelidir.

Parkada Sosyal Tesislerinin yeni kira bedelinin ise, fiilen kullanılan kapalı ve açık tüm alanlar dikkate alınarak; günün emsal ve rayiç kira bedellerine göre metrekare cinsinden belirlenmesi gerektiği değerlendirilmektedir.

Kurum cevabında, Parkada Sosyal Tesislerinin yeni kira bedelinin, fiilen kullanılan kapalı ve açık tüm alanlar dikkate alınarak; günün emsal ve rayiç kira bedellerine göre metrekare cinsinden belirlenmesi için gerekli inceleme ve çalışmalara başlanıldığı belirtilmekteyse de, bu konuda herhangi bir belge sunulmamıştır.

Öte yandan kiracıdan izinsiz yapılan kapalı alan için; geçmişe dönük olarak tazminat niteliğinde, beş yıllık ecrimisil bedeli alınması gerekmektedir.