Vatandaşların toplu konut ihtiyacının karşılanması amacıyla satın alınan ve tapu kayıtlarında da bu yönde şerh bulunan taşınmazın imar planında değişiklik yapılarak işyeri olarak satışının yapıldığı tespit edilmiştir. 

5393 sayılı Belediye Kanunu’nun Belediyenin Yetkileri ve İmtiyazları başlıklı 15’inci maddesinin (h) fıkrasında, “Mahallî müşterek nitelikteki hizmetlerin yerine getirilmesi amacıyla, belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde taşınmaz almak, kamulaştırmak, satmak, kiralamak veya kiraya vermek, trampa etmek, tahsis etmek, bunlar üzerinde sınırlı aynî hak tesis etmek.” Denilmektedir. Kanun’un 18’inci maddesinin e fıkrasında “Taşınmaz mal alımına, satımına, takasına, tahsisine, tahsis şeklinin değiştirilmesine veya tahsisli bir taşınmazın kamu hizmetinde ihtiyaç duyulmaması hâlinde tahsisin kaldırılmasına; üç yıldan fazla kiralanmasına ve süresi otuz yılı geçmemek kaydıyla bunlar üzerinde sınırlı aynî hak tesisine karar vermek” Belediye Meclisinin görev ve yetkileri arasında sayılmıştır. 

Bu kapsamda Belediye Meclisinin 05.04.2017 tarih ve 39 sayılı Kararı ile Artvin Merkez Salkımlı Köyü Erzurum Yolu Su Hızarı Mevkinde Bulunan 27.000 m2 büyüklüğündeki 236 Ada 1 Parseldeki taşınmazın Belediye ihtiyaçlarında kullanılmak üzere satın alınmasına karar verilmiştir. 

Taşınmaz ile ilgili işletilen süreçler aşağıda kronolojik olarak yer almaktadır: 

Söz konusu taşınmaz, tapuda Toplu Konut İdaresi Başkanlığı adına kayıtlı olup, Belediye tarafından Toplu Konut İdaresi Başkanlığına 24.07.2018 tarihinde gönderilen yazıda, bahsi geçen taşınmazın Belediye hizmetlerinde ve sosyal konut projelerinde kullanılmak üzere Belediyeye satışının yapılması ifadelerine yer verilmiştir. 

Belediye Meclisinin 01.08.2018 tarih ve 65 sayılı Kararı ile 236 Ada 1 Parseldeki taşınmazın 1.458.000 TL bedel ile % 20’si peşin geri kalan kısmın da 18 ay taksitler ödenmesi konusunda karara varılmıştır. 08.10.2018 tarihinde Belediye tarafından Toplu Konut İdaresi Başkanlığına gönderilen yazıda, satışa esas peşinat bedeli olan 291.600 TL’nin kurum hesabına yatırıldığı belirtilmiş olup, yazı ekinde gayrimenkul satış protokolüne yer verilmiştir. 

Taraflar arasında imzalanan protokolün 2’nci maddesinde protokole esas konu incelendiğinde, vatandaşların konut ihtiyaçlarını karşılamak amacıyla taşınmazın Belediyeye satışının yapıldığı görülmektedir. Söz konusu taşınmaz, 15.10.2018 tarihinde tapuda Belediye adına tescil edilmiştir. 

Belediyeye satışı yapılan taşınmaza ait tapu kaydının açıklamasında “Bu taşınmazın mülkiyeti Hazineye ait iken arsa üretim alanı olarak kullanılmak üzere 1164 sayılı Kanunun Ek 4.maddesi uyarınca Toplu Konut İdaresi Başkanlığına devredilmiştir. Bu taşınmaz devir amacı dışında kullanılamaz. Devir amacına uygun olarak kullanılmaması halinde devralan Kamu idaresinin muvafakatına ve herhangi bir hükme gerek olmamaksızın bedelsiz olarak ve resen tapuda Hazine adına tescil edilir.” denilmektedir. 

06.11.2018 tarihinde Belediye İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün Belediye Meclis Başkanlığına yazılan talep yazısında, “söz konusu taşınmaz ile ilgili imar plan değişikliğinin değerlendirilmesi ayrıca söz konusu parselin hisseli satışının ve parselin ifraz işlemleri sonrasında oluşacak yeni parsellerin satışının yapılması için belediye encümenine yetki verilmesi hususunun Kasım ayı Belediye Meclis gündemine alınarak karara bağlanması” ifadelerine yer verilmiştir. 07.11.2018 tarih ve 90 sayılı Belediye Meclis Kararında da taşınmaz ile ilgili imar plan değişikliği ve satış ile ilgili Belediye Encümenine yetki verilmiştir. 

05.12.2018 tarih ve 101 sayılı Belediye Meclis Kararı ile revize imar planında söz konusu taşınmazın imar durumu “toplu işyerleri alanı” olarak değiştirilmiştir. 

05.02.2019 tarih ve 30 sayılı Belediye Encümen Kararında, taşınmaz farklı yüz ölçümlerinden oluşan 11 adet parsele bölünmüş, her bir parsele harflerle tanımlama yapılmıştır. Ayrıca Kararda tahmini satış bedelleri tespit edilerek, ihale kararının alınması için Destek Hizmetleri Müdürlüğü ve Mali Hizmetler Müdürlüğüne yazının birer sureti gönderilmiştir. 06.02.2019 tarih ve 22 sayılı Belediye Meclis Kararında ise taşınmazın taksitli satışına esas kararlar alınmıştır. 

Devamında satışa ilişkin ihale ilanları 12.02.2019 ve 13.02.2019 tarihlerinde yayınlanmış ve 11 adet ayrı parsel için ayrı ayı belirlenen muhammen bedeller üzerinden 26.02.2019 tarihinde ihale gerçekleştirilmiştir. İhaleye esas satış şartnamesinin 9’uncu maddesinde satın alınan arsalara işyeri yapılabileceğine dair hüküm konulmuştur. 

İhaleye tek bir teklif verilmiş ve 263 Ada 1 (S) parselin satışı gerçekleştirilmiştir. Geriye kalan 10 adet ayrı kısmın yeniden ihale ile satışının yapılmasına karar verilmiştir. S kısmına ait ihaleyi alan şahıs, ihale bedelini taksitler halinde Belediye’ye ödemiştir. 

18.10.2019 tarihinde Belediye tarafından Toplu Konut İdaresi Başkanlığına gönderilen yazıda, taşınmaz tahsisinin 05.12.2018 tarih ve 101 sayılı Belediye Meclis Kararına istinaden “toplu işyeri alanı” veya “toplu konut ve işyeri alanı” olarak değiştirilmesi talebinde bulunulmuştur. 

06.04.2020 tarihinde, 263 Ada 1 (S) parselinin tapusunun devredilmesi için Belediye’ye dilekçe verilmiştir. Belediye tarafından dilekçeye verilen cevapta, “Satın aldığınızı belirttiğiniz Artvin Merkez Salkımlı Köyü 236 Ada 1 (s) parseli Belediyemizin Tapu kayıtlarında ve Artvin Tapu Müdürlüğü kayıtlarında mevcut olmadığı ve tapu kaydı olmadığı, Kağıt üzerinde satın aldığınız Artvin Merkez Salkımlı Köyü 236 Ada 1 (s) parselin, Belediyemiz ve Tapu kayıtlarında herhangi bir kaydı mevcut olmadığı ve Tapudaki şerh nedeniyle tarafınıza tapu devri yapmamızın da mümkün olamayacağı, bu yüzden satın aldığınız yere ödemiş olduğunuz toplam 317.125,04 TL. miktarı TEFE + TÜFE / 2 veya yeniden değerleme oranıyla fazlasıyla hesaplayıp tarafınıza bize ödediğiniz şartlarla ödeyebileceğimizi düşünmekteyiz.” Denilmiştir. Mevcut durumda, taraflar arasında satışla ilgili sorun çözülememiştir. 

Söz konusu süreç ile ilgili tespit edilen sorunlar aşağıda açıklanmaktadır: 

• Belediye tarafından Toplu Konut İdaresi Başkanlığına 24.07.2018 tarihinde gönderilen yazıda, bahsi geçen taşınmazın Belediye hizmetlerinde ve sosyal konut projelerinde kullanılmak üzere Belediyeye satışının yapılması talebinde bulunulmuştur. Bu doğrultuda 08.10.2018 tarihinde TOKİ ile Artvin Belediyesi arasındaki protokolün 2’nci maddesinde açıkça belirtildiği gibi, TOKİ tarafından yapılan arazi satışı, vatandaşların toplu konut ihtiyaçlarının karşılanmak üzere şartlı bir satıştan ibarettir. 10.05.1969 tarih ve 13195 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 1164 sayılı Arsa Üretimi ve Değerlendirmesi Hakkında Kanun’un 11’inci maddesinde “Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, sattığı veya devrettiği arsa ve arazinin amacına uygun kullanılması için tapu kayıtlarına, satış şartlarına uygun alt yapı, yapı veya tesis yapılmadıkça üçüncü kişilere satış, devir, temlik yapılamayacağı ve haczedilemeyeceği hususunda şerhler koydurmaya ve/veya bu amaca yönelik sözleşmeler yapmaya yetkilidir. Bu maddenin uygulanmasına ilişkin esaslar yönetmelikle belirlenir.” Denilmektedir. Bu doğrultuda 15.10.2018 tarih ve 2875 yevmiye ile Artvin Tapu Müdürlüğü kütüğündeki kayıtlara göre TOKİ ile Belediye arasındaki protokol gereği “devir ve satış amacı dışında bu parselin kullanılamayacağı aksi durumda Belediyeye sorulmaksızın Tapu kaydının Hazineye devir edileceği” açıkça yazılmıştır. Buna rağmen, taşınmazın imar planındaki durumu Belediye Meclis kararı ile değiştirilerek “toplu işyeri alanı” olarak revize edilmiş, parselin ifraz işlemi yapılarak satış yapılmasına olanak tanınmıştır. Bu bakımdan, yapılan imar değişikliği ve bu alanların iş yeri olarak satış işlemi, TOKİ ile yapılan protokolün 2’nci maddesine ve buna paralel olarak tapu kayıtlarında yer alan şerhe uygun düşmemektedir. 
• 03.07.2017 tarih ve 30113 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin tanımlar başlıklı 4’üncü maddesine göre ifraz, “Bir parselin bölünerek ayrılması işlemi” olarak tanımlanmıştır. Buna göre, bölünme işleminde tapu kütüğünde tek parsel halinde müstakil bir sayfada kayıtlı bulunan taşınmaz, teknik yöntemlerle düzenlenen haritalara göre, iki ya da daha fazla parçaya ayrılmakta ve her parça ayrı bir parsel olarak tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına kaydedilmektedir. İmar Kanunu’nun 15’inci maddesinde ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 7’nci maddesinde ifraza dair detaylar açıklanmaktadır. İmar Kanunu’nun 16’ncı maddesine göre, “belediye ve mücavir alan sınırları içindeki gayrimenkullerin re'sen veya müracaat üzerine tevhid veya ifrazı, bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini, bu Kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanır. Onaylama işlemi, müracaatın belediyelere veya valiliklere intikalinden itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılmakta ve tescil veya terkini için 15 gün içinde tapuya bildirilir. Tapu dairesi, tescil veya terkin işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır.” Bu kapsamda yapılan incelemede, 236 adadaki 1 nolu parsel, 05.02.2019 tarih ve 30 sayılı Belediye Encümen Kararında farklı yüz ölçümlerinden oluşan 11 adet parsele bölünmüş gibi gözükmekle birlikte, mevzuatın ön gördüğü anlamda bir ifraz yapılması süreci işletilmemiş, yapılması düşünülen ifraz işlemi taslak aşamasında kalmıştır. Dolayısıyla Belediye ve Artvin Tapu Müdürlüğü kayıtlarında resmi bir bölünme ve tapuya tescil edilmesi gibi bir işlem gerçekleştirilmemiştir. Buna rağmen 236 Ada 1 nolu Parselde ifraz yapılmış gibi ihaleye çıkılmış ve satış işlemi buna göre gerçekleştirilmiştir. 

Bu bakımdan; bulguya esas taşınmazın satın alım amacı doğrultusunda vatandaşın konut ihtiyacı için kullanılması yönünde işlem tesis edilmesi gerekmektedir. 

Kamu İdaresi tarafından bulguya iştirak edilerek, tespit edilen eksikliklerin giderilmesi yönünde çalışma yapılacağı ifade edilmiştir.