Mevcut imar planında Likit Petrol Gazı (LPG) satış istasyonuyken imar planı değişikliğiyle ticari alana dönüşen taşınmaz için değer artışı işlemlerinin yapılmadığı görülmüştür.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun ek 8’inci maddesinde;

“(…)

Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan arsanın artan değerinin tamamı değer artış payı olarak alınır. Değer artış payı bedelinin tespitinde 2942 sayılı Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen bedel tespit esasları gözetilir.

İmar planı değişikliği ile taşınmazda meydana gelecek değer artışının tespiti 6362 sayılı Kanuna göre yetkilendirilmiş lisanslı en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından plan değişikliği açıklama raporunda belirtilen mer’i plan koşullarındaki değer tespiti ile birlikte değişiklik sonrası değer tespiti yapılmak suretiyle belirlenen ortalama yeni değerden az olmamak üzere, idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenir. Değer artış payı, en geç taşınmazın ilk satışında veya ruhsat aşamasında taşınmaz maliklerince ödenir. Kıymet takdir komisyonunca belirlenen değer artış payı, ödeme tarihinde her takvim yılı için, bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Kanunun mükerrer 298 inci maddesi uyarınca tespit ve ilân edilen yeniden değerleme oranında takvim yılı başından geçerli olmak üzere arttırılarak uygulanır.

Taşınmazın değer artışına tabi olduğu tapu kütüğüne şerh edilir.

Değer artış payı tutarları taşınmaz maliklerince; Bakanlık muhasebe birimi hesabına yatırılır. Yatırılan tutarların; a) Büyükşehir belediyesinin olduğu illerde; %25’i büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, %25’i ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına, %25’i Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına,

(…)

beş iş günü içerisinde aktarılır ve (a) bendine göre kalan değer artış payının %25’i (…) ile imar planı değişikliğinin diğer genel bütçeli idareler tarafından onaylanması durumunda değer artış payının tamamı genel bütçeye gelir kaydedilir.

(…)” hükümlerine yer verilmiştir.

3194 sayılı Kanun’un 44 ve ek 8’inci maddeleri ile 1 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi’nin 97’nci maddesine dayanılarak çıkarılan ve 15.09.2020 tarihli ve 31245 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik’in “Değer artış payına konu olacak plan değişiklikleri” başlıklı 5’inci maddesinde;

“(1) Değer artışına konu olan plan değişiklikleri; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak şekilde ve teknik gerekçeleri sağlamak şartıyla yerleşmenin özelliğine uygun olarak;

1. En az bin metrekare ve üzeri yüzölçümüne sahip olan imar adalarında; ada bazında nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan değişikliklerinde ihtiyaç duyulan kültürel tesis, sosyal ve teknik altyapı kullanımları; adanın merkezine en fazla 500 metre yarıçaplı alanda karşılanmak,

2. Parsel bazında fonksiyon değişikliği, suretiyle yapılır.”

Aynı Yönetmelik’in “Değer artış payının konusu” başlıklı 6’ncı maddesinin birinci fıkrasında;

“Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine 5 inci maddede belirtilen şekilde gerçekleştirilecek plan değişiklikleri sonucunda değerinde artış olan taşınmazın artan değerinin tamamı değer artış payına konu edilir.” denilmiştir.

Bu hükümlere göre;

-Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine en az bin metrekare ve üzeri yüzölçümüne sahip olan imar adalarında, ada bazında nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan değişikliklerinde ihtiyaç duyulan kültürel tesis, sosyal ve teknik altyapı kullanımlarının, adanın merkezine en fazla 500 metre yarıçaplı alanda karşılanması ve parsel bazında fonksiyon değişikliğinin yapılması kriterlerini sağlayan imar planı değişiklikleri sonucu arsanın değerinde gerçekleşen artışın tamamının değer artış payı olarak alınması,

-Değer artış payının tespitine ilişkin sürecin idare (belediye) tarafından yürütülmesi,

-Değer artış payı bedelinin, 2942 sayılı Kanun’un 11’inci maddesinde belirtilen bedel tespit esasları gözetilmek suretiyle 6362 sayılı Kanun’a göre yetkilendirilmiş lisanslı en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından plan değişikliği açıklama raporunda belirtilen yürürlükteki plan koşullarındaki değer tespiti ve değişiklik sonrası taşınmazın değer tespiti yapılmak suretiyle belirlenen ortalama değerden az olmamak üzere, idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenmesi,

-Belirlenen değer artış bedelinin, Bakanlık muhasebe birimi hesabına yatırılması ve yatırılan tutarın, büyükşehir belediyesinin olduğu illerde %25’inin büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, %25’inin ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına ve %25’inin Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına aktarılması ve kalanının, genel bütçeye gelir kaydedilmesi, gerekmektedir.

Yapılan incelemede;

-… Anonim Şirketinin, 29.05.2023 tarihli ve 7506 sayılı dilekçesiyle Selimşahlar Mahallesi 1/1000 Ölçekli Mevzi Uygulama İmar Planında 2858 parselde “LPG satış istasyonu, emsal 0,30, yükseklik 6,50m” olan taşınmazının, “Ticaret alanı emsal 0,30, yençok 7,50m” olarak değiştirilmesini ve parselinin güneyinden geçen yol sınırlarındaki uyuşmazlığın giderilmesi için parselinin güneyinden terkin yapılmasını talep ettiği,

- Belediye Meclisinin 01.08.2023 tarihli ve 109 numaralı Kararıyla Enerji nakil hattı ve nakil hattı koruma kuşağı imar planına işlenmek suretiyle A grubu şehir plancısına hazırlatılan ve söz konusu talebi karşılayan 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliğinin kabulüne oybirliğiyle karar verildiği,

-Şehir plancısı tarafından hazırlanan Manisa İli Şehzadeler İlçesi Selimşahlar Mahallesi 2858 No’lu Parselle İlişkin Ticaret Alanı Amaçlı 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği Açıklama Raporunun “3.1 Planlamanın gerekçesi” başlıklı kısmındaki “Ayrıca imar planında LPG Satış İstasyonu olarak planlanan parselde, LPG Satış İstasyonu tesisinin kurulması meri mevzuat ve TSE standartları dikkate alındığında, parselde kurulması mümkün görülmemektedir” ifadeleriyle LPG istasyonu olarak kullanılamayacağı teyit edilen taşınmazın, hiçbir vasfa sahip olmadığı,

-İmar Planı Değişikliği sonucu yola terk nedeniyle küçülmüş olsa bile (2.567m² » 1.674 m²) taşınmazın, ticaret alanı vasfına sahip olduğu ve kat yüksekliğinin arttığı; taşınmazı, vasıflı bir taşınmaz haline getiren ve değerini arttıran bu değişiklikle ilgili değer artış bedelinin ise hesaplanmadığı, anlaşılmıştır.

Kamu İdaresince Plan Değişikliğinin, onaylı imar planındaki kadastral sınırlardaki uyuşmazlıktan ve onaylı plan fonksiyonunun, meri mevzuat kapsamında parselde uygulanamadığından zorunlu olarak hazırlandığı, Planda mevcut yapılaşma emsalinin korunduğu, yüksekliğin mevzuata uyumlu hale getirildiği, yapı yaklaşma mesafelerinin, her yönden 5 metre olarak düzenlendiği, şifai görüşmelerde LPG satış istasyonunun değerinin, ticaret alanından daha yüksek değerlendirilmesi sebebiyle değer artışı işlemlerinin yapılmadığı, bundan sonraki süreçte belirtilen hususlara dikkat edileceği ve lisanslı değerleme şirketlerine gerekli çalışmaların yaptırılıp sonuç raporuna göre işlemlerin devam ettirileceği ifade edilmiştir.

Mevzu bahis olay, Plan hazırlanmasının zorunluluğu veya Plan değişikliğinin mevzuata uygunluğu değil; taşınmaz malikinin talebi üzerine yapılan Plan Değişikliği sonucu ortaya çıkan değer artışıdır.

Anılan alanın, LPG istasyonu olamayacağı ve herhangi bir vasfa sahip olmadığı, Uygulama İmar Planı Değişikliği Açıklama Raporunda sabit olup değer artışı işlemlerinin tesisi, zaruriyet arz etmektedir.

Mevzu bahis taşınmaza değer artış bedeli işlemlerinin tesis edilmemesinin, Büyükşehir Belediyesi, Belediye, Bakanlık ve Maliye Hazinesi açısıdan gelir kaybına sebep olduğu, dolayısıyla yukarıda anılan Yönetmelik hükümleri dikkate alınmak suretiyle değer artış bedelinin hesaplanmasına ve tahsilinin sağlanmasına yönelik işlemlerin tesis edilmesi gerektiği değerlendirilmektedir.