Karar Künyesi
İdare tarafından bir sözleşme, protokol veya meclis kararı çerçevesinde kiralanan, irtifak hakkı tesis edilen veya tahsis edilen taşınmazların; sözleşme, protokol veya meclis kararı hükümlerinin yerine getirilmediği görülmüştür.
Kiralanan/İrtifak Hakkı Tesis Edilen Taşınmazların Sözleşmelerinin Feshedilmemesi
İdarece; kiralanan veya irtifak hakkı tesis edilen taşınmazlara ilişkin sözleşmesinde veya meclis kararında belirtilen; kiralanan/irtifak hakkı tesis edilen taşınmazlar üstünde yasal süresinde faaliyete başlanması, işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınması, kira ödemelerinin düzenli yapılması, abonelik ve sigorta işlemlerinin yaptırılması ve özellikle kiralanan/irtifak hakkı tesis edilen taşınmazların sınırlarına ve kullanım amacına ilişkin düzenlemelere uyulması gibi kira/irtifak hakkı sözleşme ve şartnamelerinde yer alan hükümlerin gereğinin yerine getirilmediği tespit edilmiştir.
2886 sayılı Kanun'un 62’nci maddesine göre; sözleşme ve şartnamelere aykırı davranan kiracılara, idarenin, en az 10 gün süreli ve nedenleri açıkça belirtilen ihtar çekmesi, aynı halin devamında da ayrıca protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın kesin teminatı gelir kaydedip sözleşmeyi feshederek hesabı genel hükümlere göre tasfiye etmesi gerekmektedir.
İdarenin kira/irtifak hakkı sözleşmelerinde; kiracının sorumluluk, taahhüt ve yükümlülükleri genellikle ayrı maddeler halinde sıralanmakta ve bunlara uygun hareket edilmemesi halinde, idare için “hiçbir itiraza mahal bırakmaksızın” fesih sebebi olarak belirlenmektedir. Yine bu sözleşmelerde, bahsedilen aykırılıklar sonucu idarelerin haklı fesih yetkisini kullanıp yer teslim tutanağı tutarak taşınmazın İdarenin kiracıya sunduğu koşullarda tahliye edilmesi hüküm altına alınmaktadır.
Ancak yapılan incelemede, İdarenin kira/irtifak hakkı sözleşmelerinde, protokollerinde veya meclis kararlarında yer alan bu hükümlerin ve aykırı kullanımlara ilişkin yaptırımların uygulanmadığı görülmüştür.
Örneğin, Fatih ilçesi Eminönü Rüstempaşa Mahallesi 168, 169, 170, 171 ve 172 parsel üzerinde kurulu Kiriz Han İstanbul’un tarihi ve kültürel mirasının korunması amacıyla İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından mülkiyet hakkı sahibi Vakıflar Genel Müdürlüğünden kiralanmış, kiralanan taşınmazın eğitim, kültür ve tarihsel dokunun korunması amacıyla kullanılmak üzere bedelsiz olarak kiracıya kullandırılması için Vakıflar Genel Müdürlüğünün izni alınmıştır. Söz konusu izin alındıktan sonra taşınmazın kiralanması için ihale yapılmış ve ihaleyi kazanan kiracı ile sözleşme imzalanmıştır. Sözleşme eki Şartnamenin “Kullanım amacı” başlıklı 2’nci maddesinde; taşınmazın kullanım amacının İdare ve ilgili birimlerin izni olmadan değiştirilmesinin akde aykırılık ve tahliye nedeni sayılacağı, “Taşınmazın üçüncü kişilere devri” başlıklı 25’inci maddesinde ise taşınmazın, İdarenin yazılı izni olmaksızın üçüncü kişilere devrinin yasak olduğu, aksi davranışın akde aykırılık kabul edilerek tahliye sebebi sayılacağı belirtilmiştir. Ancak, söz konusu taşınmazın zeminindeki 47, 169, 170 ve 172 parsellerde bulunan 4 adet dükkânın kiracı tarafından üçüncü şahıslara kiraya verilmesine ve bu davranışın akde aykırılık teşkil etmesine rağmen, İdare tarafından sözleşmenin feshedilerek taşınmazın tahliyesi gerçekleştirilmemiştir.
Bir başka örnek olarak, İdare mülkiyetinde bulunan Beyoğlu ilçesi Kuloğlu Mahallesi 475 ada 1 parsel sayılı bodrum, zemin ve 4 ara kattan oluşan bina bir vakfa kiraya verilmiştir. Ancak yerinde yapılan incelemede, katlarda bulunan bağımsız bölümlerin kiracı olan vakıfla birlikte başka tüzel kişiliklere sahip olan dernekler ve sendikalar tarafından kullanıldığı tespit edilmiştir. Söz konusu husus akde aykırılık teşkil etmesine rağmen sözleşmenin feshedilerek kiracının tahliyesi sağlanmamıştır.
Bir diğer örnek, Fatih ilçesi Kariye Mahallesi 2606 ada 3 parsel sayılı taşınmaz, sözleşme ve eki şartnamesinde kullanım amacının bina (vakıf ve dernek) olarak belirlenmesine rağmen, söz konusu taşınmazın tamamının kiracısı olan amatör spor kulübü derneği tarafından ticari işletme olarak işletildiği görülmüştür.
Bir diğer örnekte ise; İstanbul Büyükşehir Belediye Encümeninin 15.01.1998 tarihli ve 3698-44 sayılı kararı ile 3 yıl süre için ihale edilerek kiraya verilen taşınmazın kiracısı ile noter tasdikli 02.06.1998 tarihli ve 14533 sayılı kira sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşme süresinin bitmesinden sonra söz konusu taşınmaz için yeniden ihale yapılmamış, belli dönemler itibarıyla sözleşmenin yenilenmesi yolu ile kiracılık ilişkisi devam ettirilmiştir. Kira özel şartnamesinin 14’üncü maddesinde kiralanan iş yerinin amacı dışında kullanılamayacağı, aksi takdirde kira sözleşmesinin İdare tarafından tek taraflı olarak feshedileceği belirtilmiştir. Yapılan incelemede, amatör spor kulübü faaliyetlerinin yürütülmesi adına dernek binası vasfı ile kiraya verilen taşınmazın kafe-restoran olarak işletildiği tespit edilmiş olup, bu husus da yine akde aykırılık teşkil etmektedir.
Bir başka örnek olarak, mülkiyeti İdareye ait Beşiktaş ilçesi (eski 1310) yeni 2012 ada 2 parseldeki taşınmaz üzerinde İdare tarafından … Kulübüne ilk defa 07.07.1988 tarihli ve 1565 sayılı Belediye Meclis Kararı ile 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 51’inci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca tesis edilen, 08.08.2002 tarihli ve 1518 sayılı Büyükşehir Belediye Encümeni Kararıyla tasdiklenen 49 yıllık İntifa Hakkına ilişkin sözleşmeye intifa hakkı sahibi …. Kulübünce riayet edilmediği görülmüştür. İntifa Hakkı Sözleşmesi’nin 3’üncü maddesinde, “İş bu sözleşmenin amacı ihale edilen tesislerin … Kulübü tarafından sportif ve sosyal faaliyetler için kullanılmasıdır. …. Kulübü bu tesisleri bir başka kişi veya kuruluşa devir edemez.” denilmektedir. Yine sözleşmenin 8/d maddesinde; “… İBB’nin izni olmaksızın açık ve kapalı spor tesislerinde değişiklik yaptığı, amacı dışında kullandığı veya sulh sözleşmesinde belirtilen yükümlülüklerinden herhangi birisini yerine getirmediği takdirde İBB 10 günlük bir süre vererek yükümlülüğünü yerine getirmesini ihtar eder. Bu süre zarfında İBB tarafından ihtar edilen husus … Kulübü tarafından yerine getirilmediği takdirde … Kulübü başkaca hiçbir ihbar, ihtar veya mahkeme kararına gerek kalmaksızın derhal tesisleri boşaltıp İBB’ye teslim eder” denilmiştir. Yapılan incelemede, söz konusu İntifa Hakkı Sözleşmesi’nde düzenlenen “brüt gelirden ödenmesi gereken %5’lik pay ile kesin teminat tutarı”nın Belediyeye düzenli olarak ödenmediği yazışmalara binaen tahsilat yapılabildiği ve İdarece 25.08.2014 tarihinde yapılan tespit raporunda; taşınmaz üzerinde … Spor Kulübü basketbol salonu (İntegral Arena);
… adlı spor işletmesine ait tenis kortları, spor salonları, yüzme havuzu ayrıca ... Kafeterya, …
Çocuk Evi adlı Çocuk Gelişim Merkezi binası ve yine muhtelif kişilere ait gecekondular ve kereste deposu mevcut olduğu tespiti yer almıştır. Bu bağlamda, yukarıda bahsedilen tespit ve değerlendirmeler itibarıyla, mülkiyeti Belediyeye ait Beşiktaş ilçesi (eski 1310) yeni 2012 ada 2 parseldeki taşınmaz üzerinde intifa hakkı sahibi … Kulübü Derneğine Sözleşmede belirtilen yaptırımın uygulanması gerekmektedir.
Yukarıda yer verilen denetim tespitleri üzerine İdare tarafından; Fatih İlçesi 2606 Ada 3 Parsel ve Beşiktaş İlçesi 2012 Ada 2 Parsel sayılı taşınmazlarla ilgili bulguda bahsi geçen sözleşmeye aykırılık teşkil eden unsurların giderilmesine yönelik gerekli işlemlerin yapılması hususunun adı geçen derneklere 07.06.2023 tarihi itibariyle tebliğ edildiği ve 31.12.2023 tarihi itibariyle kira akdi Gecekondu Kanunu Uygulama Yönetmeliğinin 4'üncü maddesinin (a) bendinde belirtilen, “Kira süresi 10 yılı geçemez” hükmüne istinaden kira sözleşmesinin devam ettirilmeyeceğinin ilgililere tebliğ edildiği ve tahliye süreci ile ilgili işlemlerin devam ettiği ayrıca 2012 Ada 2 Parsel sayılı taşınmaz hakkında 08.06.2023 tarih ve 133235 sayılı yazıyla intifa hakkı sözleşmesine aykırılıkların ivedilikle giderilmesi gerektiği, giderilmediği takdirde intifa hakkı sözleşmesine aykırılıklar sebebi ile bahse konu taşınmazın intifa hakkı sözleşmesinin iptal edileceği hususunun ... Derneğine tebliğ edildiği ifade edilmiştir. Ancak diğer tespitlerle ilgili herhangi bir açıklama yapılmamıştır.
Sonuç olarak; yukarıda yer verilen örneklerden de görüleceği üzere, İdarenin kiraya vermiş olduğu taşınmazların kiralama amacına uygun olarak kullanılıp kullanılmadığı, izinsiz bir şekilde üçüncü kişilere devredilip devredilmediği ve bu suretle akde aykırı davranılıp davranılmadığının düzenli olarak kontrol edilmesi ve İdarenin kira/irtifak hakkı sözleşmelerinde, protokollerinde veya meclis kararlarında yer alan bu hükümlerin ve aykırı kullanımlara ilişkin yaptırımların uygulanması gerekmektedir.
Tahsis Edilen Taşınmazların Tahsis Amaçlarına Aykırı Kullanılması ve Tahsislerin İptalinin Sağlanmaması
İdarenin mülkiyetinde bulunup muhtelif tarihlerde alınan Belediye Meclis kararları uyarınca diğer kamu kurum ve kuruluşları ile sivil toplum kuruluşlarına tahsis edilen taşınmazların tahsis amacına uygun kullanılmamasına rağmen tahsislerin iptalinin sağlanmadığı görülmüştür. Bu konu; öngörülen bir kamu hizmetine tahsis edilen taşınmazların amacı dışında kullanılmasına, taşınmaz tahsis edilen kurum ve kuruluşların keyfi yönetimine ve nihayetinde söz konusu taşınmazların etkili yönetilmemesine sebebiyet vermektedir.
5018 sayılı Kanun’un 47’nci maddesine dayanılarak çıkarılan Kamu İdarelerine Ait Taşınmazların Tahsis ve Devri Hakkında Yönetmelik’te; tahsis işleminin kamu hizmetinin sona ermesi, taşınmazın tahsis amacı dışında kullanılması veya maliki kamu idaresinin izni olmaksızın üçüncü kişilere kullandırılması, taşınmazın en az iki yıl boş bırakılması veya hiç kullanılmaması, taşınmazın tahsis amacının değişmesi, imar plânıyla taşınmazın başka bir amaca ayrılması, taşınmazın işgal ve tecavüzüne ilişkin tedbirleri alma ve bildirim yükümlülüğünün yerine getirilmemesi, tahsis amacının ortadan kalkması hallerinde, tahsis yapılan kamu idaresinin görüşü alınmaksızın tahsisi yapan kamu idaresinin merkez veya taşra birimlerince res'en kaldırılabileceği hüküm altına alınmıştır.
Diğer yandan, 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 15’inci maddesinin altıncı fıkrasında;
“… sağlık, eğitim, sosyal hizmet ve turizmi geliştirecek projelere Çevre ve Şehircilik Bakanlığının onayı ile ücretsiz veya düşük bir bedelle amacı dışında kullanılmamak kaydıyla taşınmaz tahsis edebilir.”,
“Diğer kuruluşlarla ilişkiler” başlıklı 75’inci maddesinde ise;
“Belediye, belediye meclisinin kararı üzerine yapacağı anlaşmaya uygun olarak görev ve sorumluluk alanlarına giren konularda;