01.07.2020 tarihine kadar işyeri kiralarında sözleşme serbestisi geçerli olduğu halde, taşınmazların kira bedellerinin TÜFE 12 aylık ortalamalara göre artırıldığı; bu bedellerin taşınmazın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, gibi kira bedeline etki eden tüm nitelikler karşılaştırılmak suretiyle güncellenmediği; bunun sonucunda kira bedellerinin günün emsal ve rayiçlerine göre düşük kaldığı tespit edilmiştir.

6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un kira artışını belirleyen 2 ve 3

üncü maddeleri, mülkiyet hakkının özüne dokunur nitelikte sınırlamalar içerdiği gerekçesiyle Anayasa Mahkemesinin 26.03.1963 tarih ve E. 1963/3, K. 1963/67 sayılı kararı ile iptal edilmiştir. Anayasa Mahkemesinin iptal kararı üzerine kira bedelinin belirlenmesine ilişkin kanun boşluğu Yargıtay’ın 18.11.1964 gün ve E. 1964/2 K.1964/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ve çeşitli Yargıtay kararları ile doldurulmuştur.

Kira bedeli tespit yöntemini belirleyen 18.11.1964 tarih E. 1964/2 K.1964/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında, kira bedelinin; olağan rayice göre tespit edilmesi ve bu rayiç tespit edilemez ise hak ve nesafete uygun olarak ekonomi esaslarına göre artışı öngörülmüştür.

Söz konusu Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararı ile Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve Yargıtay Hukuk daireleri taraflar arasındaki kira ilişkisinin kurulmasından itibaren 3 yıldan fazla bir zaman geçmiş ise, kural olarak yeni dönem kira bedelinin emsal ve rayiç bedele göre belirlenmesi gerektiği yönünde kararlar vermektedir.

Yargıtay’ın 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun dönemindeki yerleşik uygulamaları bu yönde olup buna göre; kira sözleşmelerinde kira bedelinin ilk üç yıl (dönem) Türkiye İstatistik Kurumunca yayınlanan Üretici Fiyatları Endeksindeki artış oranında artırılması, dördüncü yılın ise emsal ve rayiç bedele uygun olarak yeniden belirlenmesi gerekmektedir.

6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun 6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun ile 1 Temmuz 2012 tarihi itibariyle yürürlükten kaldırılmış, kira sözleşmelerini de düzenleyen 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu bu tarih itibariyle yürürlüğe girmiştir. 6098 sayılı Kanun’un kira bedelinin belirlenmesini düzenleyen 344’üncü maddesinin birinci ve ikinci fıkrasında yer alan “üretici fiyat endeksindeki artış” ibareleri, 17/1/2019 tarihli ve 7161 sayılı Kanun’un 56 ncı maddesiyle, “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” şeklinde değiştirilmiştir.

Anılan Kanun’un 344’üncü maddesine göre, kira bedellerinin ilk beş yıl boyunca üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla sözleşmede belirlenen oranda artırılması, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin, üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakim tarafından belirlenmesi gerekir.

Öte yandan 6098 sayılı Kanun'un geçici 2'nci maddesinde (Değişik: 4/7/2012-6353/53 madde); kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmayacağı; bu kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği, kira sözleşmesi hükümlerinin uygulanacağı belirtilmiştir.

Böylece 01.07.2020 tarihine kadar kira sözleşmeleri bakımından Yargıtay’ın 6570 sayılı Kanun dönemindeki yerleşik uygulamalarına devam edilmesi, diğer bir ifadeyle kira bedellerinin ilk üç yıl sözleşmede belirlenen oranda artırılması (üretici fiyat endeksindeki artış oranı geçilebilir), her 3 yılın sonunda ise emsale göre belirlenmesi gerekir.

Yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin tespitinde; taşınmazın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli ile emsal ve rayiç kira bedellerinin göz önünde bulundurulmadığı görülmektedir. 2019 yılında kira artışına ilişkin olarak taşınmaz kira sözleşmelerine, "6098 sayılı Kanun'un 344'üncü maddesine göre artış yapılacağı" yönünde hükümler konulmuştur ve bu hükümlere göre kira bedelleri TÜFE 12 aylık ortalamaları oranında artırılmıştır. Oysa 6098 sayılı Kanun'un 344'üncü maddesinin uygulanması 01.07.2020 tarihine kadar ertelenmiş olup, işyeri kiralarında bu tarihe kadar (uzatılmadığı takdirde) sözleşme serbestisi geçerlidir.

01.07.2020 tarihine kadar işyeri kiralarında sözleşme serbestisi geçerli olduğu halde, sözleşmelerde yazılı olan kira artışı oranlarının uygulanmamıştır. Örneğin; Köyceğiz Çayhisar Mahallesi Avlanmaztepe su kaynağı (5lt/sn) kira bedeli 17.10.2019-16.10.2020 dönemi için

%18,27 oranında (TÜFE 12 aylık ortalama) artırılmıştır. Halbuki sözleşmede ÜFE 12 aylık ortalamalara göre artış yapılacağına ilişkin hüküm yer almaktadır. ÜFE 12 aylık ortalaması ise,

%26,44'dür. Köyceğiz Çayhisar Aşağıdarı su kaynağı (10lt/sn), Kavaklıdere Kocakuş su kaynağı (3,75/sn), Köyceğiz Çayhisar Darıyer su kaynağı (5lt/sn), Köyceğiz Yayla İkiztepe 4 adet su kaynağı (5lt/sn), Köyceğiz Çayhisar Gökgedik doğal kaynak suyu (2lt/sn) ile fırın kira sözleşmelerinde de aynı şekilde uygulama yapılmıştır.

Bu şekildeki uygulamalar, Muğla Büyükşehir Belediye Başkanlığının, "7161 sayılı Kanun’un 56 ncı maddesinin yürürlüğe girmesinden evvel imzalanmış diğer kira sözleşmelerindeki artış oranının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranından fazla olması durumunda sözleşme serbestisi ilkesinin dikkate alınmayacağına" ilişkin görüşüne göre yapılmışsa da, bu görüş mevzuata uygun değildir. Öte

yandan, su kaynağı kiralamalarının işyeri kiralaması olarak değerlendirilmemesi gerektiği yorumu yapılıyorsa da, su kaynağı kiracıları Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk tüzel kişileridir.

Kamu kaynaklarının etkili, ekonomik, verimli ve hukuka uygun olarak elde edilmesini ve kullanılmasını sağlama sorumluluğu çerçevesinde, kira artış oranlarının mevzuata uygun şekilde belirlenmesi; kira sözleşmesi ve şartnamelerinin 6098 sayılı Kanun hükümlerine göre yeniden düzenlenmesi; kira bedellerinin Üretici Fiyatları Endeksi (ÜFE) oranlarından daha düşük oranlarda artırılmaması; kira bedellerinin ÜFE artış oranı, taşınmazın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, gibi kira bedeline etki eden tüm nitelikler karşılaştırılmak suretiyle emsal ve rayiç kira bedelleri göz önünde tutularak belirlenmesi gerekmektedir.