Karar Künyesi
Gecekondu Kanunu uyarınca mülkiyeti Belediyede olan ve gecekondu önleme bölgesi ilan edilen bölgedeki taşınmazlara ilişkin işlemlerde mevzuata aykırılıklar olduğu görülmüştür.
Gecekondu Fonu İçin Tahsil Edilen Tutarların Amacı Dışında Kullanılması
775 sayılı Gecekondu Kanunu gereğince gecekondu önleme bölgesi ilan edilen Belediyeye ait taşınmazların satış bedellerinden fon hesabına aktarılan tutarların amacı dışında belediyenin diğer cari iş ve işlemleri için kullanıldığı görülmüştür.
775 sayılı Gecekondu Kanunu'nun “Arsanın hangi amaçlarla kullanılabileceği” başlıklı 7’nci maddesinde; Belediyenin mülkiyetinde bulunan ve bundan sonra bu kanuna göre mülkiyetine geçecek olan arazi ve arsalardan bu Kanun hükümleri dairesinde konut yapımına ayrılacağı,
“Arsa tahsisi şart ve şekilleri” başlıklı 25’inci maddesinde; 7’nci madde gereğince tespit olunan önleme bölgelerindeki arsaların konutsuz vatandaşlara verilebileceği,
“Fonların teşkili ve kullanılması” başlıklı 12’nci maddesinde; belirtilen kaynaklardan sağlanacak gelirlerin, ilgili belediyeler adına bankada açılacak özel hesaplarda toplanarak bir fon oluşturulacağı, ilgili maddenin birinci fıkrasının (a) bendinde belirtildiği üzere Gecekondu Kanunu’nun gerektirdiği satışlardan elde edilecek gelirlerin bu kaynaklardan biri olduğu,
13’üncü maddesinde de bu fonlarda toplanan paraların;
Kanundaki amaçlarda kullanılmak üzere arsa sağlanmasında, Toplu Konut İdaresi Başkanlığınca onanan plan ve projelere göre halk konutu, nüve konut veya geçici misafir konutu yapılmasında,
Islah olunacak gecekondu bölgeleri ile yeniden tesis edilecek önleme bölgelerinin yol, meydan, kanalizasyon, su, elektrik ve benzerleri gibi kamu hizmet ve tesislerinin Toplu Konut İdaresi Başkanlığınca onanan projelerine göre yapılmasında veya onarılmasında,
Kendi bütçe imkanlarıyla karşılanamayan ve fakat bu kanun gereğince yapılması gereken tespit, harita alımı, plan ve projelendirme hizmetlerinde kullanılması gerektiği belirtilmiştir.
Öte yandan, Mahalli İdareler Bütçe ve Muhasebe Yönetmeliği'nin “Belli bir amaca tahsisli gelirler ve alınan paylar” başlıklı 18'inci maddesinin ikinci fıkrasında; 20.07.1966 tarihli ve 775 sayılı Gecekondu Kanunu’nun 12’nci maddesi gereği kurulan fonda toplanacak paraların gelir bütçesinin ilgili bölümüne gelir kaydedilmesi, diğer taraftan gider bütçesinin ilgili tertibine tahsis amacı doğrultusunda kullanılmak üzere ödenek konulması, bu fondan yapılan harcamalarda 775 sayılı Kanunda belirtilen usul ve esasların uygulanılması gerektiği düzenlenmiştir
Yapılan incelemede Gecekondu Kanunu gereğince yapılan işlemlerden elde edilen gelirlerin belediyenin cari harcamaları için kullanıldığı, ilgili fon hesaplarında herhangi bir bakiyenin bulunmadığı görülmüştür.
Kamu İdaresi tarafından, 775 Sayılı Gecekondu Kanunu hükümlerine göre elde edilen gelirlerin fon hesabına aktarılarak amacına uygun kullanılmasının sağlanılacağı belirtilmiştir.
Sonuç olarak, 775 sayılı Gecekondu Kanunu hükümlerine göre elde edilen gelirlerin toplandığı fon hesabına aktarılan paraların bu Kanun’da yer verilen amaçlar dışında kullanılmaması, belediye bütçesinde ilgili gelir ve gider kalemlerinin oluşturularak sadece Kanun’un öngördüğü amaca uygun olarak kullanılması gerekmektedir.
Gecekondu Önleme Bölgelerinde Yer Alan Taşınmaz Tahsis İşlemlerine İlişkin Kayıtların Hatalı Gerçekleştirilmesi
Gecekondu önleme bölgelerinde yer alan taşınmazların tahsis işlemlerine ait kayıtların hatalı muhasebeleştirildiği görülmüştür.
775 sayılı Gecekondu Kanunu'nun “Arsanın hangi amaçlarla kullanılabileceği” başlıklı 7’nci maddesinde; Belediyenin mülkiyetinde bulunan ve bundan sonra bu kanuna göre mülkiyetine geçecek olan arazi ve arsalardan bu Kanun hükümleri dairesinde konut yapımına ayrılacağı,
“Arsa tahsisi şart ve şekilleri” başlıklı 25’inci maddesinde; 7’nci madde gereğince tespit olunan önleme bölgelerindeki arsaların konutsuz vatandaşlara verilebileceği,
“Yardımlar ve muafiyetler” başlıklı 27’nci maddesinde; kendilerine arsa tahsis edilenlerin en geç 1 yıl içinde konutlarını yapmaya başlamaları ve 32’nci maddeye uygun olarak önceden tespit edilen plana göre, nüve kısmını en geç 2 yıl içinde bitirmelerinin şart olduğu, bu şartlara uymayanlardan, bu kanuna göre tahsis edilmiş veya edilecek taşınmaz mallar hiçbir hüküm alınmasına lüzum kalınmaksızın geri alınacağı düzenlenmiştir.
Mahalli İdareler Bütçe ve Muhasebe Yönetmeliği’nin 250-Arazi ve Arsalar Hesabını düzenleyen “Hesabın işleyişi” başlıklı 189’uncu maddesinde; yönetmeliğin yürürlük tarihinden önce mevcut olan arsa ve arazilerden envanteri yapılanların tespit edilen değerleri bu hesaba borç, 500-Net Değer/Sermaye Hesabına alacak kaydedileceği, satılan arsa ve arazilerin, bir taraftan kayıtlı değeri bu hesaba, satış bedeli ile kayıtlı değeri arasındaki olumlu fark 600- Gelirler Hesabına alacak, satış bedeli 100-Kasa Hesabı veya 102-Banka Hesabı ya da ilgili diğer hesaplara, satış bedeli ile kayıtlı değeri arasındaki olumsuz fark 630-Giderler Hesabına borç, diğer taraftan satış bedeli 800-Bütçe Gelirleri Hesabına alacak, 805-Gelir Yansıtma Hesabına borç kaydedileceği,
333-Emanetler Hesabını düzenleyen “Hesabın işleyişi” başlıklı 260’ıncı maddesinde; emanet olarak nakden tahsil edilen tutarlar bu hesaba alacak, 100-Kasa Hesabı, 102-Banka Hesabı veya ilgili diğer hesaplara alacak kaydedileceği düzenlenmiştir.
Yukarıda yer verilen düzenlemelerden anlaşılacağı üzere, gerçekleştirilen tahsis işleminin satış işlemi olmadığı, tahsis süresince tescil işleminin gerçekleştirilmediği, şartların gerçekleşmesi durumunda tescil işleminin yapılacağı, şartların gerçekleşmemesi durumunda ise taşınmazın geri alınması ve tahsil edilen bedelin iadesini gerektirdiğinden tahsil edilen bedelin gelir kaydedilmemesi, 333-Emanetler Hesabına kaydedilerek tescil sonrası gelir kaydının yapılması ve tescil işlemi ile 250-Arazi ve Arsalar Hesabının alacaklandırılması gerekmektedir.
Yapılan incelemede, Gecekondu Kanunu hükümleri doğrultusunda gecekondu önleme bölgesinde yer alan taşınmazların tahsisi amacıyla ihale işlemlerinin gerçekleştirildiği, ihale işlemlerine hazırlık aşamasında ilgili taşınmazın bedel tespiti çalışmalarının yapıldığı, söz konusu çalışmalar neticesinde ilgili taşınmaz değerlerinin Belediyenin Kıymet Takdir Komisyonu tarafında metrekare başına 5.500,00 TL olarak takdir edildiği, bedel tespiti sonrası taşınmazlardan bir kısmına ilişkin değerleme kaydının yapılmadığı, taşınmazların ihale bedelleri ile taşınmazın kayıtlı değeri arasındaki farkın 600-Gelirler Hesabına alacak, 800- Bütçe Gelirleri Hesabına alacak, tahsis işlemi gerçekleştirilen taşınmaz için 250-Arazi ve Arsalar Hesabı taşınmazın kayıtlı değeri kadar alacak kaydı yapıldığı görülmüştür.
Yukarıda yer verilen açıklamalar çerçevesinde tahsis işlemine ilişkin tahsil edilen bedelin gelir kaydedilmesi nedeni ile 600-Gelirler Hesabının ve 800-Bütçe Gelirleri Hesabının olması gerekenden 28.420.000,00 TL fazla, 333-Emanetler Hesabının olması gerekenden 34.910.000,00 TL eksik, taşınmazın tahsis işlemine hazırlık aşamasında yapılan bedel tespiti sonrası taşınmazın değeri ile kayıtlı değeri arasındaki farkın kayıtlara yansımaması ve taşınmaz tescil işlemi gerçekleşmeden söz konusu taşınmaz hesaplarının alacaklandırılması sebebi ile 250-Arazi ve Arsalar Hesabı olması gerekenden 32.530.080,00 TL eksik ve 500-Net Değer Hesabının olması gerekenden 26.040.080,00 TL eksik görünmesine sebep olmaktır.
Kamu İdaresi tarafından 775 Sayılı Gecekondu Kanunu hükümlerine göre tahsis işlemlerinde elde edilene gelirlerin 600-Gelirler Hesabında değil 333-Emanetler Hesabına alınarak takibinin sağlanacağı belirtilmiştir.
Sonuç olarak, tahsis bedelin 333-Emanetler Hesabına kaydedilerek tescil sonrası gelir kaydının yapılması ve tescil işlemi ile 250-Arazi ve Arsalar Hesabının alacaklandırılması gerekmektedir.
Tahsise Hazır Hale Getirilmeden ve Tip Projeleri Oluşturulmadan Arsaların Tahsis İşleminin Gerçekleştirilmesi
Belediyenin gecekondu önleme bölgesi ilan edilen taşınmazlarından konut yapımı maksadıyla ayrılan arsaları, tip projeler ve keşifleri hazırlamadan, yapılacak inşaatın su ihtiyacını karşılayacak tesisat ve ana yollarını stabilize çalışmaları gerçekleşmeden tahsis ettiği ve tahsis edilen bu alanlarda yer alan konutların inşaat alanının 150 metrekareyi (asgarî ölçüler içinde kalmak kaydıyla balkon, umumî merdiven ve konutla ilişkili sair müştemilât hariç olmak üzere) geçmesine rağmen yapı ruhsatlarını onayladığı görülmüştür.
775 sayılı Gecekondu Kanunu'nun “Arsanın hangi amaçlarla kullanılabileceği” başlıklı 7’nci maddesinde; belediyenin mülkiyetinde bulunan ve bundan sonra bu kanuna göre mülkiyetine geçecek olan arazi ve arsalardan bu Kanun hükümleri dairesinde konut yapımına ayrılacağı,
Aynı Kanun’un “Yardımlar ve muafiyetler” başlıklı 27’nci maddesinde; kendilerine arsa tahsis edilenlerin en geç 1 yıl içinde konutlarını yapmaya başlamaları ve 32’nci maddeye uygun olarak önceden tespit edilen plana göre, nüve kısmını en geç 2 yıl içinde bitirmelerinin şart olduğu, bu şartlara uymayanlardan, bu kanuna göre tahsis edilmiş veya edilecek taşınmaz mallar hiçbir hüküm alınmasına lüzum kalınmaksızın geri alınacağı, belirtilmiştir.
Gecekondu Kanunu Uygulama Yönetmeliği’nin “Arsaların dağıtıma hazır hale getirilmesi ve arsa bedelleri” başlıklı 8’inci maddesinde; Belediyelerin, Gecekondu Kanunu’nun amaçlarına uygun olarak kullanılmak üzere uhdelerine geçen arsalardan Kanun’un 7’nci maddesine göre konut yapımı maksadıyla ayrılanları tahsise hazır hale getirmeleri, dağıtıma tabi tutulacak bu arsalar üzerinde inşa edilecek konutların tip projelerini ve keşiflerini hazırlamaları ve yapılacak inşaatın su ihtiyacını karşılayacak tesisat ve ana yollarını stabilize olarak yapmaları gerektiği,
Aynı Yönetmelik’in 65’inci maddesinde; bu Yönetmelik hükümleri gereğince yapılacak konutların inşaat alanı 150 metrekareyi geçemeyeceği, bu inşaat alanına, bir ailenin oturmasına mahsus müstakil bir evin veya bir apartman dairesinin içinde kalan bütün odaların, holler, antre, mutfak, banyo, hela, lavabo, kiler, depo, baca ve iç geçitler ile bunları bölen veya çevreleyen iç ve dış duvarların kat plânlarındaki alanlarının tamamı, müşterek duvarların alanlarının ise yarısının dâhil olduğu, yönetmelikteki asgarî ölçüler içinde kalmak kaydıyla balkon, umumî merdiven ve konutla ilişkili sair müştemilâtın bu inşaat alanına dâhil olmadığı belirtilmiştir.
Yapılan incelemede belediye tarafından gecekondu bölgesi ilan edilen alanda yer alan taşınmazların tip projeleri hazırlanmadan ve su ihtiyacı karşılanmadan tesisat ve stabilizasyon işleri gerçekleştirilmeden tahsis işleminin gerçekleştirildiği, bu nedenle;
12.11.2018 tarih ve 37 karar numaralı meclis kararı doğrultusunda tahsis edilen taşınmazlardan 29 tanesinin 1 yılı geçmesine rağmen inşaatına başlanmadığı,
06.03.2019 tarih ve 10 karar numaralı meclis kararı doğrultusunda tahsis edilen taşınmazlardan 14 tanesinin 1 yılı geçmesine rağmen inşaatına başlanmadığı, 2 tanesinin 2 yıl geçmesine rağmen nüve kısmının tamamlanmadığı,
07.07.2021 tarih ve 34 karar numaralı meclis kararı doğrultusunda tahsis edilen taşınmazlardan 13 tanesinin 1 yılı geçmesine rağmen inşaatına başlanmadığı tespit edilmiştir.
Ayrıca yapılan incelemede arsaların tip projelerinin belediye tarafından oluşturulmadığı, tahsis işlemi yapılan arsalara ait yapı ruhsatlarının dayanağı olan mimari projelerde asgarî ölçüler içinde kalmak kaydıyla balkon, umumî merdiven ve konutla ilişkili sair müştemilât dışında kalan alanlar düşülmesine rağmen tahsis edilen arsalardan 49 tanesinin
150 metrekareyi geçtiği, bu yapıların bir ailenin oturmasına mahsus müstakil bir evin niteliklerini taşımayan konutlar ve birden fazla bağımsız bölüm içeren apartmanlar olduğu anlaşılmıştır.
Kamu idaresi cevabında, tarafından tahsis sahiplerince inşaata başlanmamasına gerekçe olarak sorumlu kurum ve kuruluşlarca teknik alt yapı hizmetlerinin götürülmediği, bu sebeple Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 5’inci Maddesinin (17) numaralı bendinin; “Gelişme alanları ile kentsel dönüşüm ve gelişim alanları hariç, yerleşme alanlarında yapı ruhsatı düzenlenebilmesi için yol, su, kanalizasyon, elektrik gibi teknik altyapı hizmetlerinin götürülmüş olması şarttır.” düzenlemesi gereğince yapı ruhsatı verilemediği belirtilmiştir.
Ancak bulguda söz konusu arazilerin Gecekondu Kanunu Uygulama Yönetmeliği’nin “Arsaların dağıtıma hazır hale getirilmesi ve arsa bedelleri” başlıklı 8’inci maddesin de belirtildiği üzere, belediyelerin, Gecekondu Kanunu’nun amaçlarına uygun olarak kullanılmak üzere uhdelerine geçen arsalardan konut yapımı maksadıyla ayrılanları tahsise hazır hale getirmeleri, dağıtıma tabi tutulacak bu arsalar üzerinde inşa edilecek konutların tip projelerini ve keşiflerini hazırlamaları ve yapılacak inşaatın su ihtiyacını karşılayacak tesisat ve ana yollarını stabilize olarak yapmaları gerektiği,
Aynı Yönetmelik'in 10'uncu maddesinde belediyelerin, tahsise hazır hale getirilmiş arsaları ilan edebileceği belirtilmiş olup, bulguda eleştiri konusu edilen husus söz konusu arazilerin tahsise hazır hale getirilmeden tahsis işleminin gerçekleştirilmesidir. Bu nedenle kamu idaresi tarafından, gönderilen cevapta da belirtildiği üzere yapı ruhsatı verilemeyecek ve herhangi bir inşaata başlanamayacak alanların tahsis işlemi gerçekleştirilmemesi gerekmektedir.
Yine Kamu İdaresi cevabında, konut yapımına ayrılan arsaların bulunduğu 1/1000 ölçekli uygulama imar planında 4 kat, TAKS/KAKS: 0,30/1,20 konut alanında kaldığı, bahse konu arsalara yapı ruhsatı verilmesi esnasında her bir bağımsız bölüm brüt 150 m2 inşaat alanını geçmeyecek şekilde projelendirildiği, 775 sayılı Gecekondu Kanunu ve Kanun’un 37’nci maddesi uyarınca hazırlanan Gecekondu Kanunu Uygulama Yönetmeliği’nin 65’inci maddesinde belirtilen 150 m2 sınırlamasının her bir bağımsız bölüm için getirilmiş bir sınırlama olduğu düşünüldüğü ifade edilmiştir.
Ancak söz konusu alanlar Gecekondu Kanunu hükümleri gereğince gecekondu önleme bölgesi ilan edildiği için genel nitelikteki İmar Kanunu yerine özel nitelikte hükümleri içeren Gecekondu Kanunu’nun ve bu Kanun’a dayanılarak düzenlenen diğer alt mevzuatın dikkate alınması gerekmektedir. Kaldı ki, Gecekondu Kanunu Uygulama Yönetmeliği’nin 65’inci maddesinde, yapının inşaat alanının 150 metrekareyi geçmemesi gerektiği, bu inşaat alanına bir ailenin oturmasına mahsus müstakil bir evin veya bir apartman dairesinin içinde kalan bütün odalar, holler, antre, mutfak, banyo, hela, lavabo, kiler, depo, baca ve iç geçitler ile bunları bölen veya çevreleyen iç ve dış duvarların kat plânlarındaki alanlarının tamamının, müşterek duvarların alanlarının ise yarısının dâhil olduğu, Yönetmelik’teki asgarî ölçüler içinde kalmak kaydıyla balkon, umumî merdiven ve konutla ilişkili sair müştemilâtın bu inşaat alanına dâhil olmadığı belirtilmiştir.
Gecekondu Kanunu Uygulama Yönetmeliği’nin 66'ncı maddesinde yukarıdaki madde gereğince tespit edilen konut inşaat sahası içersindeki mahallerin, ebat ve ölçüleri, bu Yönetmelik’in 58’inci maddesi nazara alınarak düzenleneceği açıklanmış,
Aynı yönetmelik'in 58'inci maddesinde ise Gecekondu Kanunu Uygulama Yönetmeliği’nde belirtilmeyen hususlarda yürürlükte olan İmar Yönetmeliği ve Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'nin uygulanması gerektiği belirtilmiştir. Gecekondu Kanunu Uygulama Yönetmeliği'nde inşaat alanına ilişkin düzenmeye yer verilmiş olması nedeniyle öncelikli olarak İmar Yönetmeliği ve Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği hükümlerinin değil Gecekondu Kanunu Uygulama Yönetmeliği'nde belirtildiği üzere inşaat alanının 150 metrekareyi geçemeceyeği düzenlemesinin idare tarafından öncelikli olarak dikkate alınması gerekmektedir.
Her ne kadar Kamu İdaresi cevabında 150 metrekare sınırının her bir bağımsız bölüm için dikkate alınması gerektiğini belirtsede, söz konusu düzenleme tahsis edilen hak sahibi tarafından yapılacak yapının en yüksek alanını ifade etmektedir. İdare tarafından tek hak sahibine tahsis işlemi yapıldığından tahsis işlemi gerçekleştirilen arazi üzerinde birden fazla bağımsız bölüm yapılma imkanı bulunmamaktadır. Bu nedenle tek haksahibine birden fazla bağımsız bölüm inşa etmesini sağlayacak şekilde yapı ruhsatı verilmemesi gerekmektedir.
Kamu İdaresi cevabında ayrıca, bahse konu arsaların tahsisleri 775 sayılı Gecekondu Kanunu’nun 25’inci maddesinde belirtilen şartları sağlayan yoksul ve dar gelirli vatandaşlara yapıldığı, tahsis sahibi vatandaşlardan mevzuat kapsamında belirtilen sorumluluklarını yerine getirenlere tapu devri işlemleri yapıldığı ve tapu kayıtlarına “775 Sayılı Gecekondu Önleme Kanunu’nun 34’üncü maddesi gereğince kısıtlıdır.” şerhi düşüldüğü, bu durumda da Gecekondu Kanunu’nun 34’üncü maddesinde belirtilen kısıtlılık halleri doğrultusunda bahse konu arsaların 10 yıl süre ile satış, devir vs. işlemleri durdurularak, bu arsaların ticarete konu edilmesi ve bu arsalardan ticari menfaat sağlanmasının önlendiği, yine Belediye tarafından bahse konu 775 sayılı Kanun kapsamında tahsisi yapılan arsaların bulunduğu Karabucak Mahallesi Bozdağ Mevkii’nin ilçenin gelişmesine ayrılmış bir alan konumunda olduğu, Karabucak Mahallesi Bozdağ Mevkii’nde Belediye tarafından tahsisi yapılan arsaların civarında özel mülkiyete ayrılmış olan ve tapu kayıtlarında yukarıda belirtilen Gecekondu Kanunu’nda belirtilen kısıtlılık halleri bulunmayan, bu nedenle de alım satım bedelleri bir nebze yüksek olan arsaların bulunduğu, bu alanda tahsisi yapılacak arsaların bedel tespitlerinin Kamu Yararı gözetilerek, imar planında belirtilen kat adedi ve yapılaşma şartları ile civardaki özel mülkiyete konu edilmiş arsaların bedelleri dikkate alınarak belirlendiği, bu durumda herhangi bir kamu zararı oluşturmadığı belirtilmiştir. Oysa belirtilen gerekçeler zaten gecekondu tahsis işleminin gerçekleştirilmesinin mevzuat gereği şartları olduğundan idare tarafından yerine getirilmesi bulgu konusunu ortadan kaldıracak hüküm ifade etmemektedir.
Sonuç olarak, Belediyenin gecekondu önleme bölgesi ilan edilen taşınmazlarından konut yapımı maksadıyla ayrılan arsaları, tip projeler ve keşifleri hazırlanmadan, yapılacak inşaatın su ihtiyacını karşılayacak tesisat ve ana yollarının stabilize çalışmaları gerçekleşmeden tahsis etmemesi ve tahsis edilen bu alanlarda yer alan konutların inşaat alanına, yapı içinde kalan bütün odalar, holler, antre, mutfak, banyo, hela, lavabo, kiler, depo, baca ve iç geçitler ile bunları bölen veya çevreleyen iç ve dış duvarların kat plânlarındaki alanlarının tamamı, müşterek duvarların alanlarının yarısı dahil, asgarî ölçüler içinde kalmak kaydıyla balkon, umumî merdiven ve konutla ilişkili sair müştemilâtı hariç olacak şekilde 150 metrekareyi geçmemesi, bu şartları taşımayan yapıların yapı ruhsatlarının iptal edilmesi gerekmektedir.