Belediye tarafından irtifak hakkı tesis edilerek kiraya verilen yerlerde sözleşmeye aykırı hususlar tespit edilmiştir.

Belediye tarafından 2886 sayılı Kanun'un 51/g maddesi uyarınca Hoşnudiye Mahallesi Cengiz Topel Caddesi 442 ada 31 parsel üzerinde bulunan 10 katlı 4500 metrekare inşaat alanı olan otel binası 22 yıllığına otel ve turizm yatırımı olmak kaydıyla yatırım ortaklığına kiraya verilmiştir. Sözleşme uyarınca, yapıda ve alt kiralama konusunda uygulanacak değişiklikler idarenin iznine tabidir. Ruhsat Müdürlüğünden alınan listelerde yapılan incelemeler neticesinde; taşınmazın bağımsız bölümünün, idarenin izni olmaksızın alt kiracıya verildiği tespit edilmiştir. Taşınmazda alt kiracı olarak spor merkezi kurulduğu ve daha sonra bu spor merkezinin faaliyetini durdurduğu görülmüştür. Ayrıca alt kiracılık sözleşmesi bulunan lokanta ruhsatlı bir işletme de faaliyetine devam etmektedir. Taşınmazın bağımsız bölümlere ayrılması ve alt kiracılığa ilişkin İdareden herhangi bir izin alınmadığı tespit edilmiştir.

Bununla birlikte; Belediye tarafından 2886 sayılı Kanun’un 51/g maddesi uyarınca Hacıalibey mahallesi 60 ada 3,4,5,6,35,37,39,40,43,44,45,46,57,60,74 parsellerde kayıtlı taşınmaz, otopark inşa edilerek işletilmesi amacıyla 15 yıllığına bir şirkete kiralanmıştır. Sözleşme uyarınca alt kiracı ve yapıda uygulanacak değişiklikler idarenin iznine tabidir. İdareden izin alınmaksızın ilgili taşınmazda projeye aykırı olarak bağımsız bölümlerin birleştirildiği, birleştirilen bu bölümlerin kiraya verildiği görülmüştür. Ayrıca otopark içinde şirkete ait farklı nitelikteki işletmelerin de bulunduğu ruhsat müdürlüğünden alınan listelerde görülmüştür.

Buna göre; İdareye, taşınmazların alt kiracılara verilmesine ilişkin izin başvurusunda bulunulmadığı görülmüştür. Ruhsat Müdürlüğü tarafından verilen işyeri açma ruhsatlarının, sözleşme kapsamında belirtilen izin niteliğini taşımadığı değerlendirilmektedir. Sözleşme çerçevesinde belirlenen hükümler kiracı tarafından ihlal edilmektedir. Kiracı tarafından İdarenin izni alınmadan taşınmazda bağımsız bölümler oluşturulması ve projeye aykırı düzenlemeler yapılmasının İdarenin taşınmazları üzerinde sözleşmeden gelen gözetim hak ve sorumluluğuna aykırılık teşkil ettiği değerlendirilmektedir. Bahse konu iki taşınmaz da belediyece uygulanmaması gereken 51/g pazarlık usulüyle ihale edilmiştir. Üst hakkı verilen uzun süreli kiralama olması nedeniyle sözleşmede belirlenen koşullar İdare ve kiralayan arasındaki gelir dengesini gözetmek bakımından çok önemlidir. Sözleşmeye aykırı olarak

uygulanan hususlar kiralayan lehine ve idare aleyhine gelir dengesini bozmakta, idarenin zarara uğramasına sebebiyet vermektedir. İdarenin, kiraya verdiği taşınmazlarına ilişkin sözleşme hükümlerine aykırılıklarla ilgili işlem tesis ederek sözleşme hükümlerinin kiracılar tarafından yerine getirilmesinin sağlanmasını garanti altına alması gerekmektedir.

Kamu idaresi cevabında; “Bulguda; Belediye tarafından 2886 sayılı Kanun’un 51/g maddesi uyarınca Hoşnudiye Mahallesi, 442 ada 31 parsel üzerinde bulunan otel binasının 22 yıllığına otel olarak, Hacıalibey Mahallesi, 670 ada 3,4,5,6,35,37,39,40,43,44,45,46,57,60,74 (yeni 670 ada 75 parsel) parsellerde kayıtlı taşınmazın otopark olarak 15 yıllığına kiraya verildiği, sözleşme uyarınca alt kiracı ve yapıda uygulanacak değişikliklerin idarenin iznine tabi olduğu, taşınmazın bağımsız bölümünün idarenin izni olmaksızın alt kiraya verildiği, Ruhsat Müdürlüğü’nce verilen İşyeri Açma Ruhsatlarının sözleşme kapsamında belirtilen izin niteliği taşımadığı, taşınmazların üst hakkı verilen uzun süreli kiralamalar olması sebebiyle, idare ve kiralayan arasındaki gelir dengesini gözetmek bakımından önemli olduğu, idarenin sözleşme hükümlerine aykırılıkla ilgili işlem tesis ederek sözleşme hükümlerinin kiracılar tarafından yerine getirilmesinin sağlanmasını garanti altına alması gerektiği tespiti yer almaktadır.

Hacıalibey Mahallesi, 670 ada 75 parselde bulunan otoparkın Yapı Kullanma İzin Belgesi 2 adet bağımsız bölüme verilmek suretiyle, 1 tanesi 691 m2’lik işyerinden, diğeri ise garaj (otopark) kısmından oluşmaktadır. Kiracı veya irtifak hakkı sahibi Şirketin Belediyemiz ile imzalamış olduğu Tesis İşletme Sözleşmesinin Alt Kiracılık ile ilgili 7’nci maddesi gereği 691 m2’lik işyerinin başka bir şirket tarafından işletilmesi için Başkanlık Makamının 31.05.2011 tarih ve 10283 sayılı Olur’u ile uygun görüş verilmiş olup, söz konusu “Olur” Mali Hizmetler Dairesi Başkanlığı’nın 02.06.2011 tarih ve 10512 sayılı yazısı ekinde Sağlık İşleri Dairesi Başkanlığı’na gönderilmiştir.

Mülkiyeti Belediyeye ait, Hoşnudiye Mahallesi, 442 ada, 37 parselde kayıtlı 6.806,75 m2 alan üzerine otel binası yaptırılarak 22 yıl süre ile işletmeye verilmesi işi Büyükşehir Belediye Encümeninin 20.07.2005 tarih ve 1050 sayılı kararı verilmiştir. Kira Sözleşmesi 16.05.2006 tarihinde imzalanmış, İşletmenin kira süresi başlangıç tarihi, sözleşmede 08.02.2007 tarihi olarak belirlenmiştir.

Sözkonusu Şirket 04.05.2016 tarihli ve 2016/09 sayılı dilekçesi ile; Belediyemiz ile şirketleri arasında imzalanan 16.05.2006 tarihli Kira Sözleşmesinin 2’nci maddesi gereğince; 01.07.2015 tarihinde yapılan sözleşme ile kiraya verilen işyerinin, 29.04.2016 tarihinde anılan

şirkete kiralandığını bildirmiştir.

Söz konusu Şirketin 11.10.2016 tarihli ve 2016/28 sayılı dilekçesine istinaden düzenlenen ve parsel içerisinde yer alan spor merkezinin alt kiracı şirket tarafından işletilebileceğine ilişkin Başkanlık Makamının 24.10.2016 tarih ve 2355 sayılı Olur’u; söz konusu inşaat tadilatına ilişkin ruhsat koşullarının yerine getirilmesi şartı ile yapılabileceği, ancak işletme ruhsatının Bar ve Restoran olarak ruhsat alma şartlarının yürürlükteki mevzuat hükümlerine göre yerine getirilmesi şartları ile verilmiştir.

Belediyemiz-İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığı 03.08.2017 tarih ve 753 sayılı yazıları ve Eskişehir Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulunun 02.06.2016 tarih ve 4194 sayılı Kararı eki olarak onaylanan mimari tadilat projesine aykırı imalatta bulunulduğunun tespiti ile 11.07.2017 tarihli Yapı Tadil Zaptı ile inşaat faaliyetini durdurduğunu, 3194 sayılı İmar Kanununun 32’nci maddesi kapsamında, aynı Kanunun 42’nci maddesi gereği firmaya toplam 59.613,80 TL para cezası uygulandığını bildirmiştir.

Bunun üzerine Kiracıya hitaben 15.09.2017 tarih ve 2708/38190 sayılı yazımız ile, Belediyemiz 16.05.2006 tarihinde imzalanan Kira Sözleşmesinin 5’inci maddesi hükmü gereği yazının tebliğ tarihinden itibaren 60 gün içerisinde tespit edilen yasaya aykırılıkların giderilmesi, 18.09.2017 tarihinde ihtaren tebliğ edilmiştir.

Kiracı Belediyemiz aleyhine Eskişehir 2. İdare Mahkemesinin 2018/90 E. sayılı dosyası ile, İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığı’nın 14.12.2017 tarihli ve 1357-5193 sayılı işlemin iptali ve yürütmenin durdurulması istemiyle dava açmış, Eskişehir 2.İdare Mahkemesinin 27.09.2018 tarih ve 2018/90 E. – 2018/704 K. Sayılı kararı ile davanın reddine karar verilmiştir.

Kiracı Şirket yeni bir kira sözleşmesi düzenlemek için Ana Sözleşmenin 2’nci maddesi gereği Belediyemizden izin talep etmiş,

Başvuruya ilişkin yapılan değerlendirme sonucu;

Tamir ve tadilatlarına ilişkin imalat ve düzenlemelerin, Eskişehir Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulunun 16.01.2019 tarih ve 7189 sayılı Kararı ile onaylanan projeye uygun olarak yapılması,

Büyükşehir Belediye Başkanlığı’nın ve Eskişehir Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulunun onayı alınmaksızın, söz konusu binanın çevresinde ya da parsel içerisinde bulunan hiçbir alana; kullanıma yönelik ilave, eklenti ve düzenleme(masa, şemsiye, sandalye vb.) vb.

yapılmaması, fiziki ve inşai müdahalede bulunulmaması, 3194 sayılı Kanun ve ilgili Yönetmeliklerine uyulması,

İşletme ruhsatının Bar ve Restoran olarak ruhsat alma şartlarının yürürlükteki Mevzuat hükümlerine göre yerine getirilmesi,

Binanın, Başkanlık Makamının söz konusu Olur’unun tebliğinden itibaren 60 (altmış) gün içerisinde Kurulun 16.01.2019 tarih ve 7189 sayılı Kararı ile onaylanan projedeki haline getirilmesi, şartları ile söz konusu alanın alt kiracı tarafından işletilebileceği hususunda Başkanlık Makamının 21.01.2019 tarih ve 222 sayılı Olur’u ile izin verilmiştir.” Denilmektedir.

Sonuç olarak Kamu idaresi cevabında; kiraya verilen yerlerde taşınmazların kiracılar tarafından sözleşme hükümlerine aykırı olarak kullanılmadığı öne sürülmektedir. Belirtilen taşınmazlara ilişkin alt kiralamalara idarenin yazılı olur vererek sözleşmeye uygun davranıldığı belirtilmektedir. Ancak verilen olurlar ilgili taşınmazların bağımsız bölümlerinin kiralanmasına olanak verirken mevcut durumda bu olur yeni bağımsız bölümler oluşturulması yani yapının ruhsatta yer alan projesine aykırı olarak tekrar tadil edilmesine yol açmıştır. Yapının bu şekilde yeni bağımsız bölümleri ilgili kiralamanın yapıldığı dönemdeki koşullara uymayarak, belediyenin bu bağımsız bölümlere ait gelir kaybına uğramasına sebebiyet vermektedir. Bu bağımsız bölümler ihale esnasında mevcut yapıda bulunsa idi ihale katılımcıları gelir tahminlerine bu alanları dahil edecek ve rekabeti daha sağlıklı bir şekilde oluşturacaklardı. Bu açıdan belediyenin gelir kaybına uğradığı göz ardı edilemez. İdare ihalesi gerçekleştirilen mevcut taşınmazlarda ihale ve sözleşme koşullarına aykırı olarak, sözleşmede bulunan bağımsız yapılara ek yapılar yapılmaması gerekmektedir. İdare tarafından bulgumuzda yer alan hususlara ilişkin gerekli dikkat ve özenin gösterilerek yasal gerekliliklere uygun işlem gerçekleştirmesi gerektiği değerlendirilmektedir