Değer artış payı uygulamasına tabi olması gereken uygulama imar planı değişikliği sürecinde değer artış payı değerleme raporu hazırlama bedelinin ilgililerce yatırılması sağlanmadan planın askıya çıkarıldığı ve kesinleştiği anlaşılmaktadır.

İmar Kanunu'na 14/2/2020 tarih ve 7221 sayılı Kanun’la eklenen ek 8’inci madde ile imar planı değişikliklerinde uygulanmak üzere bazı ilke ve sınırlamalar getirilmiştir. Bu madde ile taşınmaz maliklerince hangi şartlarda uygulama imar planı değişikliği talep edilebileceği düzenlenerek taşınmazın meri plan koşullarındaki değer tespiti ile plan değişikliği sonrası değer tespiti arasındaki farkın tamamının değer artış payı olarak alınacağı ifade edilmektedir.

Değer artış payının kamuya kazandırılmasında; bu payın kapsamı, tespiti, kesinleşmesi, ödenmesi ve dağıtımına yönelik usul ve esaslar 15.09.2020 tarihli ve 31245 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan “İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik” te belirlenmiştir.

Taşınmaz hakkındaki uygulama imar planı değişikliği ile nasıl bir değer artışı söz konusu olduğunun, kıymet takdir komisyonu tarafından en az iki yetkili kuruluş tarafından belirlenen değerlerin aritmetik ortalamasından az olmamak üzere belirlenmesi gerekmektedir.

Değer artış payı tespitine ilişkin çalışmalar, imar planı değişikliği tekliflerinin idarelerce onaylanmasını müteakip planın askıya çıkarılmasından önce başlar.

Uygulama imar planının onaylanmasına müteakip değerleme raporu hazırlama bedelinin, taşınmaz malikleri tarafından idarece bildirilen hesap numarasına 15 gün içerisinde yatırılması gerekir.

Değerleme raporu hazırlama bedeli, ilgililerce ödenmeden onaylanan planlar askıya çıkartılmaz.

İki yetkili kuruluşa idare tarafından değerleme raporu 30 gün içerisinde hazırlattırılır. İki yetkili kuruluştan alınan değerleme raporları kıymet takdir komisyonuna iletilir ve komisyonca değer artış payı belirleme çalışmalarına başlanır.

Komisyon tarafından imar planı değişikliğine konu alanda ve etrafında yapılan inceleme neticesinde, iki yetkili kuruluştan alınan değerleme raporları altlık olarak kullanılır. Plan değişikliğinin neden olabileceği değer artış payı, gerekçelerinin de açıklandığı bir rapor ile en geç 15 gün içerisinde belirlenir ve idarece plan değişikliği talebinde bulunanlara 5 gün içinde tebliğ edilir.

Değer artış payı, en geç taşınmazın ilk satışında veya inşaat ruhsatının alımı aşamasından önce Bakanlığın muhasebe birimi hesabına ödenecektir. Değer artış payının ödenmemesi halinde, imar planı değişikliği yapılan taşınmaz için hiçbir koşulda satış izni verilmeyecek, yapı ruhsatı düzenlenemeyecektir.

Uygulamada Ankara Ticaret Odası mülkiyetindeki Söğütözü Mahallesi 26246 ada 1 sayılı parsel ve 28384 ada 4 sayılı parsele ilişkin 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğine ilişkin değer artış payı sürecinde yapılan hatalı değerlendirmenin sürecin tamamlanamamasına sebep olduğu görülmektedir.

Çankaya Belediye Meclisi tarafından 05/04/2022 tarih ve 241 sayılı karar ile söz konusu 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği teklifi uygun görülmüş ve Ankara Büyükşehir Belediye Meclisi’nin 10/08/2022 tarih ve 1560 sayılı kararı ile de değişiklik onaylanmıştır.

Taşınmazın malikinin Ankara Ticaret Odası olması ve Odanın Anayasa'nın 135'inci maddesiyle ve 5174 sayılı Kanun’un 4'üncü maddesiyle kamu tüzel kişisi olduğu değerlendirilmesi sebebiyle plan değişikliği değer artış payı işlemlerine konu edilmemiştir. Nitekim kamu yatırımları ile kamu mülkiyetindeki alanlarda değer artış payı hükümleri uygulanmamaktadır.

Takiben uygulama plan değişikliği onay sonrası askıya çıkarılarak değer artış payı işlemlerine tabi tutulmaksızın kesinleşmiştir.

2022 yılı Sayıştay denetimi sürecinde, “meslek kuruluşlarının sahip olduğu taşınmazların, kamu mülkiyetindeki alanlar olmadığı” ve ilgili plan değişikliğinin değer artış payına tabi olması gerektiği değerlendirilmiştir.

İdare bu değerlendirme sonrasında taşınmaz maliklerine değerleme raporu hazırlama bedelinin, 15 gün içerisinde bildirilen hesap numarasına yatırılmasını istemişse de taşınmaz malikince söz konusu talebe itiraz edilmiştir.

İdare diğer yandan Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının görüşlerine başvurmuş ve Bakanlıkça "kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarının sahip olduğu taşınmazların madde kapsamında belirtilen "kamu mülkiyetindeki alanlar" arasında sayılmasının mümkün olmadığı" görüşü doğrultusunda işlemlere devam etmiştir.

Taşınmaz malikine tekraren yazılmasına rağmen değerleme raporu hazırlama bedelinin, taşınmaz malikleri tarafından idarece bildirilen hesap numarasına yatırılması sağlanamamıştır. Taşınmaz malikinin imar ruhsatı talebi olmadığına dayalı olarak sürecin bekletilmesi talebinde bulunduğu anlaşılmaktadır.

Taşınmaza ilişkin tapuda değer artış payına tabi olduğu şerhi düşülmüş ve ilgili idari birimlere taşınmaz hakkında değer artış payı ödenmedikçe imar ruhsatı verilemeyeceği bildirilmiştir.

Kamu idaresi cevabında, bulgu konusu hususa katılmış olup değerleme raporu hazırlama bedeli ödenmeden imar uygulama işlemlerine başlanılmayacağını belirtmiştir.

Sonuç itibarıyla planın değer artış payına tabi olduğu değerlendirmesinin geç yapılması sebebiyle, değer artış payı tespiti süreci başlatılamamış ve değer artış değerlendirme bedelinin taşınmaz malikince ödenmeden planın askıya çıkarılmasına sebep olunmuştur.

İmar planının onaylanmasına müteakip değerleme raporu hazırlama bedelinin, 15 gün içerisinde taşınmaz malikleri tarafından idarece bildirilen hesap numarasına yatırılması da sağlanamamıştır.

Tamamlanamayan söz konusu değer artış payı süreci ve diğer değer artış payı işlemlerinin sağlıklı şekilde tamamlanabilmesi için aşağıdaki değerlendirmelerin göz önünde bulundurulması önemlidir.

1. Uygulama imar planı değişiklik teklifi başvurularının kabul edilmesi sırasında başvuru sahiplerine süreç, değer artış payı, değerleme raporu hazırlama bedeli hakkında bilgi verilmesi ile karşılaşılabilecek maliyetlerden haberdar olmaları sağlanmalıdır.

2. Taşınmaz maliklerinin değer artış payına tabi olup olmadıkları konusunda değerlendirme yapmak, usule ilişkin itirazda bulunmak ve sürecin durmasını ya da bekletilmesini talep etmek gibi yetkileri bulunmamaktadır. Bu nedenle gerekli yazışmaların zamanında yapılması ve gerekli cevapların alınamaması durumunda tekit yazılarının yazılması gerekir. Taşınmaz maliklerinin belirlenen değer artış payına itiraz hakları ve yargı yolu vardır.

3. Sürecin Yönetmelik’te belirlenen süreler ve işlem akışına uygun ilerletilememiş olması taşınmaz maliklerinin değer artış payı yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Söz konusu yükümlülüklerin yerine getirilmesi için sürece ilişkin gerekliliklerin telafi edici işlemlerle devam ettirilmesi gerekir.

4. Değer artış payı Büyükşehir belediyesi olan illerde; %25’i büyükşehir belediyesinin,

   %25’i ilgili ilçe belediyesinin, %25’i ise Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına aktarılacak ve kalanı ise Genel Bütçeye aktarılacak bir kamu geliridir. Bu yönüyle sadece Çankaya Belediyesi gelirlerini değil, Ankara Büyükşehir Belediyesi, T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ve Genel Bütçeyi de ilgilendiren bu gelirlerin azalması ya da kaybedilmesi kamu zararına sebep olacağından sürecin sağlıklı şekilde tamamlanabilmesi için

   T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının da bilgi ve koordinasyonunun talep edilmesi gerekebilir.

5. Anayasa Mahkemesi 18/5/2023 Tarihli ve E: 2020/42, K: 2023/99 Sayılı Kararı ile 4/7/2024 tarihinde yürürlüğe girecek şekilde değer artış payı olarak taşınmazın “…artan değerinin tamamı…” nın alınması düzenlemesini iptal etmiştir. Bu çerçevede bu tarih sonrasında değer artışı payı olarak belirlenen değerin tamamı kamu geliri olarak alınamayacaktır. Söz konusu iptal kararı sonrasında yapılacak düzenlemeler, değer artış payının hangi oranda taşınmaz maliki ile kamu arasında paylaşılacağıyla ilgili olup bulgu konusu imar planı değişikliğinin değer artış payına tabi olup olmayacağına ilişkin olmayacaktır.