Şirket tarafından Adana İli, Çukurova İlçesi, Şambayadı Mahallesi 11817 ada 2 parselde arsa payı karşılığı yaptırılan 128 adet villadan Şirket payına düşen villaların değerinin emsal taşınmazlara göre düşük tespit edildiği görülmüştür.

Şirket tarafından özel bir taşınmaz değerleme şirketine hazırlattırılan, Adana İli, Çukurova İlçesi, Şambayadı Mahallesi, 11817 ada 2 parsel numaralı taşınmaz üzerinde inşası planlanan 128 adet bağımsız bölümden oluşacak Kuzey Tepe Villaları Projesindeki 4+1 tipi 1.

grupta bulunan B8, 2. grupta bulunan E13, 3. grupta bulunan D13, 4. grupta bulunan D4 nolu bağımsız bölümler ile 2+1 tipi 1. grupta bulunan F1 ve 2. grupta bulunan G13 nolu bağımsız bölümlerin tamamlanması halindeki değerlerinin tespitine yönelik 19.04.2023 tarihli taşınmaz değerleme raporu ile tamamlanması durumunda;

• 4+1 1. grup B8 nolu 240 m2 + 44 m2 teras alanlı, zemin + 1 kat + çatı katı olan bağımsız bölüm için 33.333,33 TL/m2 birim fiyat üzerinden 8.000.000 TL,

• 4+1 2. grup E13 nolu 240 m2 + 44 m2 teras alanlı, zemin + 1 kat + çatı katı olan bağımsız bölüm için 30.416,66 TL/m2 birim fiyat üzerinden 7.300.000 TL

• 4+1 3. grup D13 nolu 240 m2 + 44 m2 teras alanlı, zemin + 1 kat + çatı katı olan bağımsız bölüm için 28.750,00 TL/m2 birim fiyat üzerinden 6.900.000 TL

• 4+1 4. grup D4 nolu 240 m2 + 44 m2 teras alanlı, zemin + 1 kat + çatı katı olan bağımsız bölüm için 28.125,00 TL/m2 birim fiyat üzerinden 6.750.000 TL

• 2+1 1. grup F1 nolu 131 m2 + 33 m2 teras alanlı, zemin + 1 kat + çatı katı olan bağımsız bölüm için 36.832,06 TL/m2 birim fiyat üzerinden 4.825.000 TL

• 2+1 2. grup G13 nolu 131 m2 + 33 m2 teras alanlı, zemin + 1 kat + çatı katı olan bağımsız bölüm için 33.398,43 TL/m2 birim fiyat üzerinden 4.275.000 TL değer takdir edilmiştir.

  Taşınmaz Değerleme Raporunda, gayrimenkullerin değerlemesinde karşılaştırma (emsal) yönetiminin kullanıldığı belirtilerek değerlemesi yapılan taşınmazlar ile karşılaştırılabilir (emsal) nitelikteki taşınmazlar için yapılan araştırmalar sonucunda elde edilen verilere yer verilmiştir. Bu kapsamda karşılaştırılabilir (emsal) taşınmazlardan;

• Değerleme konusu taşınmazlar ile aynı bölgede, 11184 ada 12 parselde kat irtifakı kurulmuş 11 bloktan oluşan, inşası yeni tamamlanmış site içerisinde 4+1, brüt 200 m2 olduğu tahmin edilen dubleks meskenin 43.750 TL/m2 birim fiyat üzerinden

  8.750.000 TL bedelle satılık olduğu,

• Değerleme konusu taşınmazlar ile aynı bölgede, Kabasakal Mahallesi 4763 ada 2 parselde bulunan kat irtifakı kurulmuş ikiz nizam 6 blok 12 bağımsız bölümden oluşan, inşası yeni tamamlanmış site içerisinde 4+1 brüt 210 m2 olduğu beyan edilen tamamlanmış dubleks meskenin 47.619,05 TL/m2 birim fiyat üzerinden 10.000.000 TL bedelle satılık olduğu,

• Değerleme konusu taşınmazlar ile aynı bölgede, Kabasakal Mahallesi 4755 ada 1 parselde bulunan, yatay kat irtifakı kurulmuş, yaklaşık inşaat bitim süresinin altı ay olduğu bildirilen, 20 adet bağımsız bölümden oluşan, site içerisinde müstakil havuzlu, 4+1 brüt 210 m2 olduğu beyan edilen tamamlanmış dubleks meskenin 47.619,04 TL/m2 birim fiyat üzerinden 10.000.000 TL bedelle satılık olduğu,

• Değerleme konusu taşınmazlar ile aynı bölgede Şambayadı Mahallesi 4857 ada 1 parselde bulunan, kat irtifakı kurulmuş, 40 adet bağımsız bölümden oluşan, site içerisinde 4+1 brüt 170 m2 olarak beyan edilen dubleks meskenin 50.000 TL/m2 birim fiyat üzerinden 8.500.000 TL bedelle 1 ay önce satılmış olduğu,

• Değerleme konusu taşınmazların batısında, Şambayadı Mahallesi 11183 ada 2 parselde bulunan, kat irtifakı kurulmuş, 52 adet bağımsız bölümden oluşan, inşası 8 yıl önce tamamlanmış havuzlu site içerisinde 4+1 brüt 200 m2 olarak beyan edilen dubleks meskenin 40.000 TL/m2 birim fiyat üzerinden 8.000.000 TL bedelle 1,5 ay önce satılmış olduğu,

• Değerleme konusu taşınmazlar ile aynı bölgede, Şambayadı Mahallesi 4803 ada 2 parselde bulunan, yatay kat irtifakı kurulmuş 35 adet bağımsız bölümden oluşan, site içerisinde 4+1 brüt 200 m2 olduğu tahmin edilen dubleks meskenlerin 40.000 TL/m2 birim fiyat üzerinden 8.750.000 TL bedelle satılık olduğu, belirtilmiştir.

  Şirket Yönetim Kurulunun villa satış fiyatlarına ilişkin 19.04.2023 tarihli ve 2023/029 sayılı Kararında; 13 adet 2+1 ve 47 adet 4+1 olmak üzere toplam 60 adet villa için, 19.04.2023 tarihli eksper raporu ve Şirket Ana Sözleşmesinin 3’üncü maddesinin (a) bendi doğrultusunda finansal riskler de değerlendirilerek;

  - 4+1 1. grup villalar		için	36.666,66 TL/m2 birim		fiyat üzerinden		8.800.000	TL bedelle,
  - 4+1 2. grup villalar		için	33.333,33 TL/m2 birim		fiyat üzerinden		8.000.000	TL bedelle,
  - 4+1 3. grup villalar		için	31.875,00 TL/m2 birim		fiyat üzerinden		7.650.000	TL bedelle,
  - 4+1 4. grup villalar		için	30.833,33 TL/m2 birim		fiyat üzerinden		7.400.000	TL bedelle,

• 2+1 1. grup villalar için 40.458,01 TL/m2 birim fiyat üzerinden 5.300.000 TL bedelle,

• 2+1 2. grup villalar için 35.877,86 TL/m2 birim fiyat üzerinden 4.700.000 TL bedelle, ve kura çekilmesi yöntemiyle satış işlemlerinin gerçekleştirilmesine karar verilmiştir.

  Yukarıda da açıklandığı üzere, taşınmaz değerleme raporunda karşılaştırılabilir (emsal) taşınmazların ortalama m2 birim fiyatı yaklaşık 45.000 TL/m2 iken, Şirket Yönetim Kurulu’nun 19.04.2023 tarihli kararıyla değerleme konusu taşınmazlarının m2 birim fiyatları; 4+1 1. grup villa için 36.666,66 TL, 4+1 2. grup villa için 33.333,33 TL, 4+1 3. grup villa için 31.875,00

  TL, 4+1 4. grup villa için 30.833,33 TL, 2+1 1. grup villa için 40.458,01 ve 2+1 2. grup villa için 35.877,86 TL olarak karşılaştırılabilir (emsal) taşınmazlara nazaran düşük belirlenmiştir.

  Bunun yanında villa satışlarının belirlenen sabit fiyatlar üzerinden açık artırma olmadan kura çekilmesi yöntemiyle yapılması nedeniyle satış sırasında da satış fiyatlarının artması mümkün olmamıştır.

  Bulgu kapsamında Şirket tarafından verilen cevapta, BDDK ve SPK yetkili bir değerleme firması tarafından hazırlanan taşınmaz değerleme raporunda tespit edilen minimum fiyatların üzerinde satış fiyatları belirlendiği belirtilmiş olmasına karşın, Şirket tarafından değerleme konusu taşınmazlarının m2 birim fiyatlarının, taşınmaz değerleme raporunda yer verilen karşılaştırılabilir (emsal) taşınmazların ortalama m2 birim fiyatlarına göre düşük belirlendiği görülmüştür.

  Kuzey Tepe Villa Projesi kapsamındaki 128 adet villadan Şirket payına düşen villaların satış fiyatlarının belirlenmesine yönelik taşınmaz değerlemesinin birden fazla değerleme firmasına yaptırılması ve taşınmaz değerleme raporlarındaki takdir ve tahmin edilen değerler yanında karşılaştırılabilir (emsal) taşınmaz değerleri de dikkate alınarak satış fiyatlarının emsal taşınmazlara nazaran düşük belirlenmemesi gerekmektedir.