Şirket bünyesindeki SPA ve Fitness Alanının (Sağlıklı Yaşam Merkezi) kiraya verilmesi işinde, kiracı tarafından uzun bir süre boyunca kira bedeli düzenli ödenmemesine ve bunun sonucunda İSTOT AŞ’nin tasfiyeye girdiği tarih itibarıyla kiracının 1.193.272,03 TL ödenmemiş kira oluşmasına rağmen kira sözleşmesinde yer alan hükme uygun olarak sözleşmenin feshedilmediği, sözleşme öncesi ödenmesi gereken 1 aylık peşin kira bedeli ile sözleşme damga vergisinin ödenmediği, yine sözleşme öncesi peşin alınması gereken 2 aylık depozito bedelinin bir kısmı için 2.5 yıl ileri vadeli çek alındığı, bu çek ile beraber kira dönemi boyunca tahakkuk eden kira borçları için kiracı tarafından İSTOT AŞ’ye verilen 13 adet ileri vadeli çekin iyi niyet kuralları gerekçe gösterilerek kiracıya tekrar iade edildiği, kiracıyla yapılan kira sözleşmesinin İSTOT AŞ tarafından çift imzayla yürürlüğe konması gerekirken sözleşmeyi İSTOT AŞ tarafından sadece murahhas azanın imzaladığı tespit edilmiştir.

İSTOT AŞ, bünyesindeki spa ve fitness alanını 19.03.2019 tarih ve 2019/03 sayılı Yönetim Kurulu Kararı ile bir gerçek kişiye kiralamıştır. Ancak kira sözleşmesi bu gerçek kişiyle değil, 14.05.2019 tarihinde tescil edilip 20.05.2019 tarihli Ticaret Sicili Gazetesinde ilan edilen ve bahsi geçen gerçek kişinin tek başına tüm paylarına sahip olduğu “Ri*** Ltd. Şti.” arasında 01.05.2019 tarihinde aylık 25.150 TL kira karşılığında imzalanmıştır. Yani, bahsi geçen limited şirketin, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra kurulduğu ve tescil edildiği görülmüştür.

09.09.2019 tarihinde yayımlanan Ticaret Sicili Gazetesi kayıtlarına göre kiracının tüm paylarına sahip olduğu şirkette pay devri gerçekleşmiş ve paylar başka bir kişiye devredilmiştir. Aynı şekilde şirkete ilişkin tüm paylar, 16.09.2020 tarihli Ticaret Sicili Gazetesi kayıtlarına göre başka bir kişiye ve 22.02.2021 tarihli Ticaret Sicili Gazetesi kayıtlarına göre ise H.A isimli bir kişiye devredilmiştir.

İSTOT AŞ’nin tasfiye kararının alındığı 29.09.2022 tarihine kadar aylar itibarıyla tahakkuk eden borcu ve tahsil edilen tutarlar aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Kiracı şirket ayrıca elektrik, su ve jeotermal enerji kullanımlarını da İSTOT AŞ üzerinden yapmakta, gelen faturalara binaen İSTOT AŞ tarafından kiracının kullandığı elektrik, su ve jeotermal enerji miktarı sayaçlar üzerinden hesaplanarak kiracı şirket borçlandırılmaktadır.

‌Tablo 3: Kiraya Verilen Yerler İçin Tahakkuk Eden Borçlar ve Yapılan Tahsilatlar

A- Öncelikle belirtmek gerekir ki yukarıdaki tabloda Mayıs 2019 döneminde yer alan 273.882,21 TL tutarındaki kira tahakkuku, bahsedilen spa ve fitness merkezinin önceki kiracısı olan “Te*** Ltd. Şti”ye aittir. Ancak bu şirketin 17.07.2014 tarihli Türkiye Ticaret Sicili Gazetesi’nde yer alan kayıtları incelendiğinde, şirketin kurucusu ve tek ortağının da H.A isimli kişi olduğu görülmüştür. Yani spa ve fitness merkezinin yeni kiracısı olan İSTOT AŞ’ye kira döneminin sonunda 1.193.272,03 TL ödenmemiş kira borcu bulunan “Ri*** Ltd. Şti.”nin 22.02.2021 tarihinde paylarının tümüne sahip olduğu tek ortağı ile önceki kiracısı olan ve şirkete ödenmemiş kira borcu bulunan “Te*** Ltd. Şti.”nin tek ortağı aynı kişidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 196’ncı maddesine uygun herhangi bir “dış üstlenme sözleşmesi” olmadan İSTOT AŞ tarafından, eski kiracı olan “Te*** Ltd. Şti.”’nin ödenmemiş kira borcunun yeni kiracı “Ri*** Ltd. Şti.” adına tahakkuk ettirilmesinin sebebi ise anlaşılamamıştır.

Yukarıdaki tablodan da görüleceği üzere, gecikme cezaları hariç olmak üzere kiracı “Ri*** Ltd. Şti.”nin halihazırda İSTOT AŞ’ye 1.193.272,03 TL ödenmemiş kira borcu bulunmaktadır. Kiracı ile imzalanan kira sözleşmesinin 12’nci maddesi şu şekildedir:

“12.1.1 Kiracının aylık kirasını yatırmadığı zaman, İşletme tarafından en az 10 gün süreli yazılı ihtar yapılarak gecikilen her takvim günü için kesilecek ceza miktarı sözleşme bedelinin %0,5’i olarak belirlenmiştir. (…)

(…)

12.3 İhtarda belirtilen sürenin bitmesine rağmen aynı durumun devam etmesi halinde, ayrıca protesto çekmeye gerek kalmaksızın alınan depozitolar gelir kaydedilir ve sözleşme feshedilerek hesabı genel hükümlere göre tasfiye edilir.”

Yukarıda yer alan sözleşme hükümleri açıkken, ödenmemiş kira borcuna ilişkin ihtar, İSTOT AŞ’nin tasfiyesinden 1 ay önce 24.08.2022 tarihinde çekilmiştir. Oysa kiranın başlangıç döneminden itibaren kiracı tarafından kira ödemeleri düzenli bir şekilde yapılmamasına rağmen kira sözleşmesinde yer alan yukarıdaki hükme aykırı olarak İSTOT AŞ tarafından gecikilen kira borcundan ötürü zamanında ihtar çekilmemiş ve kira sözleşmesi feshedilmemiştir. Halbuki Borçlar Hukukunda yer alan sözleşmeye bağlılık ilkesine göre sözleşme, yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalı ve hükümlerine riayet edilmelidir. Sözleşme hükümlerine riayet edilmesi bir hak olmakla birlikte, bu riayetin sermayesinin tamamı dolaylı olarak bir kamu idaresine ait işletme açısından aynı zamanda bir ödev olduğu da düşünülmektedir.

B- İSTOT AŞ tarafından 12.03.2019 tarihinde kiracıya; aylık kira bedeli, 2 aylık kira bedeli karşılığı depozito ve sözleşme damga vergisinin sözleşme öncesi peşin olarak ödenmesi gerektiğini bildirir yazı gönderilmiştir. Ancak bu bedeller sözleşme öncesi peşin olarak ödenmemesine rağmen yine de sözleşme imzalanmıştır. Ödenmeyen sözleşme damga vergisi için muhasebede 120 Alıcılar Hesabında borç tahakkuk ettirilmiştir. Diğer tutarlar için ise sözleşme imzalandıktan 1,5 ay sonra 02.07.2019 tarih ve 15 fiş no’lu muhasebe kaydı ile 9104765 seri no’lu 109.354 TL tutarında çek alınmıştır. (Bu tutarın 30.300 TL’lik kısmı alınması gereken depozito ve teminat olarak 326 Alınan Depozito ve Teminatlar Hesabına, geri kalan 79.054 TL’lik kısmı ise kiracının borcuna karşılık olarak 120 Alıcılar Hesabının ilgili yardımcı koduna kaydedilerek muhasebe kayıtlarına alınmıştır.) Çekin keşidecisi yukarıda bahsedilen, spa ve fitness merkezinin eski kiracısı “Te*** Ltd. Şti.” olup çek yeni kiracı “Ri*** Ltd. Şti. emrine yazılmış, İSTOT AŞ’ye ciro edilmiştir. Ancak bu çekin vade tarihi çekte önce 17.12.2019 belirtilmiş, daha sonra 2019 yazısı silinip paraflanarak 2020 haline, daha sonra 2020 yazısı silinip paraflanarak 2021 haline dönüştürülmüştür. Yani bahsedilen bedeller için 17.12.2021 vadeli çek kabul edilmiştir. Daha sonra bu çek sebebi anlaşılamayan şekilde, 27.05.2021 tarihli kasa tediye makbuzuna göre kiracı şirkete tekrar iade edilmiştir. Yukarıda bahsedilen çekle birlikte, spa ve fitness merkezinin eski kiracısı “Te*** Ltd. Şti.”nin keşidecisi olduğu ve İSTOT AŞ emrine yazılan 1847740 seri no’lu, 09.04.2021 vadeli ve 57.711 TL tutarındaki çek de 27.05.2021 tarihli kasa tediye makbuzuna göre kiracı şirkete tekrar iade edilmiştir. Ancak, bu çekin alınmasına ve tekrar şirkete iade edilmesine ilişkin muhasebe kayıtlarına rastlanılamamıştır.

C- 31.12.2019 tarihli muhasebe kayıtları incelendiğinde, şirketin kira borcuna yönelik, İSTOT AŞ emrine ödenmek üzere her biri 30.000 TL tutarında 0951586, 0951587, 0951588,

0951589, 0951590, 0951591, 0951592, 0951593, 0951594, 0951595 seri no’lu 10 adet çek verdiği görülmüştür. Çeklerin keşide tarihleri 17.03.2020 ile 08.12.2020 tarihleri arasında değişmektedir. İSTOT AŞ tarafından 29.01.2020 tarihinde Vakıfbank İzmir Ticari Şubesine yazılan yazıyla, verilen bu çeklerin keşide tarihinde tahsil edilerek tutarın İSTOT AŞ’nin hesabına yatırılması talep edilmiştir. Ancak, 13.08.2020 tarihinde kurum içi oluşturulan “Çek İade ve Teslim Tutanağı ile Cari Hesap Mutabakatı” yazısı ile, kiracının Covid-19 nedeniyle ödeme güçlüğüne düşmesi nedeniyle kiracının verdiği çeklerin karşılıksız kaşesi yemesi halinde zor duruma düşmemesi için kiracının talebi üzerine ve iyi niyetli olarak bahsedilen çeklerin kiracı ile mutabakata varılarak çeklerin kiracıya iade edilmesine karar verilmiştir. 13.08.2020 tarihinde yukarıda belirtilen çeklerin keşide (vade) tarihi aralığı itibarıyla bazılarının vadesi gelmiştir. Ancak, 13.08.2020 tarihinde yazılan mutabakat yazısında vade tarihi gelenlerin vade tarihlerinin bankaya tahsil için gönderilen yazıda yer alandan farklı olduğu, vade tarihi gelenlerin vade tarihlerinin çekler bankadayken ötelendiği görülmektedir.

Bunların dışında kiracı tarafından, 21.05.2020 tarihli muhasebe kaydına göre 1847739 seri nolu 30.000 TL tutarında ve 05.08.2021 tarihli muhasebe kaydına göre ise 0358688 seri nolu 110.000 TL tutarında iki çek daha verilmiş, bu çekler de sırasıyla 13.08.2020 ve 01.12.2021 tarihli muhasebe kayıtlarına göre kiracıya geri iade edilmiştir.

Kiracıdan olan alacaklara ilişkin tahakkuk kayıtları 120 Alıcılar Hesabının 120.03.009 no’lu yardımcı hesap kodunda takip edilmektedir. Yukarıda bahsedilen alınan ve iade edilen çeklere ilişkin bilgi, 120.03.009 yardımcı hesap koduna ilişkin defter-i kebir (muavin defter) kayıtlarına göre toplu bir şekilde aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Kiracının tahakkuk eden borcu, Kiracı çeki verdiğinde alacak kaydı yapılarak azaltılmış, çek kiracıya iade edildiğinde ise borç kaydı yapılarak artırılmıştır.

‌Tablo 4: Kiracı Tarafından Verilen ve Kiracıya Geri İade Edilen Çeklerin Listesi

Özetlemek gerekirse, defter-i kebir kayıtlarından elde edilen bilgilere göre, kiracı tarafından borcuna karşılık olarak İSTOT AŞ’ye toplam 15 tane çek verilmiş, bunlardan 0951590 ve 8007297 seri no’lu çekler dışındaki 13 tanesi kiracıya iade edilmiştir.

Yukarıda bahsi geçen çeklerin kiracıya iade edilmesiyle birlikte 120 Alıcılar Hesabına iade edilen çeklerin bedelleri kadar tekrar borç tahakkuk işlemleri yapılmıştır. Çek bir ödeme aracı olup görüldüğü yerde ödenmek zorundadır. Çekin verilmesiyle ödenmiş sayılan bir kira borcunun çekin iadesiyle tekrar ihya edilmesinin, banka hesaplarından kiracıya nakit ödeme yapılmasıyla aynı hukuki sonuçlara tabi olacağı değerlendirilmektedir.

Ayrıca, her ne kadar bahsi geçen yazıda, İSTOT AŞ tarafından çeklerin iade edilme sebebinin Covid-19 nedeniyle kiracının ödeme güçlüğüne düştüğü gösterilse de Yönetim Kurulunun 24.03.2020 tarih ve 2020/07 nolu kararıyla 2020 yılının Mart, Nisan ve Mayıs ayları için kiracıdan kira bedeli alınmamasına, 25.07.2020 tarih ve 2020/11 nolu kararıyla 2020 yılının Haziran, Temmuz, Ağustos ayları için kira bedelinin %50 indirimli alınmasına, 11.12.2020 tarih ve 2020/14 nolu kararla da Covid-19 tedbirleri kapsamında tesisin kapalı kaldığı süre boyunca kira bedeli alınmamasına karar verilmiştir. Yani Covid-19 nedeniyle kiracının ödeme güçlüğü içinde bulunmasına binaen kiradan indirim yapılması suretiyle gerekli kolaylık şirket yönetim kurulu tarafından zaten gösterilmiştir.

Sonuç olarak ödenmeyen kira borçları nedeniyle kira sözleşmesinin amir hükümlerine rağmen zamanında ihtar çekilerek sözleşme feshedilmediği gibi, kiracının İSTOT AŞ’ye verdiği çekler de iade edilmiş ve İSTOT AŞ’nin tasfiye tarihi itibarıyla kiracının muhasebe kayıtlarına göre 1.193.272,03 TL ödenmemiş kira borcu oluşmasına neden olunmuştur. Ödenmeyen kira borcuna ilişkin İSTOT AŞ tasfiyeye girdikten sonra yasal takibata başlanmış olup dava derdesttir.

D- Kiracıyla yapılan kira sözleşmesinin İSTOT AŞ tarafından çift imzayla yürürlüğe konması gerekirken sözleşmeyi İSTOT AŞ tarafından sadece murahhas azanın imzaladığı tespit edilmiştir.

6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun “Temsil yetkisi” başlıklı 370’inci maddesinde “Esas sözleşmede aksi öngörülmemiş veya yönetim kurulu tek kişiden oluşmuyorsa temsil yetkisi çift imza ile kullanılmak üzere yönetim kuruluna aittir.” hükmü amirdir. Kira sözleşmesinin düzenlendiği 01.05.2019 tarihinde geçerli 22.02.2019 tarihli Türkiye Ticaret Sicili Gazetesi’ne kayıtlarına göre şirketin murahhas azası ve muhasebe şefi müştereken temsile yetkili olarak seçilmişlerdir.

Ancak kira sözleşmesinde tek imza bulunduğu, bu durumun kira sözleşmesinin sıhhatini etkilediği ve hukuki makamlar önünde geçerliliği hakkında tereddüte mahal verebileceği değerlendirilmektedir.