Şanlıurfa Büyükşehir Belediye Meclisinin yapmış olduğu nazım imar planı değişiklikleri ve onaylamış olduğu uygulama imar plan değişiklikleri ile bazı alanlar için mevzuata aykırı olarak “özel koşullu ticaret alanı” adı altında kullanım biçimi getirdiği ve bu bölgelerde zemin kat ile asma katları emsal hesabına dahil etmeyerek bu parsellere ayrıcalıklı olarak yapı yoğunluğu sağladığı, taban alanı kat sayısı azami sınır değerinin aşıldığı ve bazı parsellerde bu değişikliği yapabilmek için üst ölçekli plan hükümlerinin de ihlal edildiği görülmüştür.

3194 sayılı İmar Kanunu’na dayanılarak çıkarılan, her tür ve ölçekteki mekansal planlar ile bu planlara ilişkin revizyon, ilave, değişikliklerin yapılmasına ve incelenmesine ilişkin usul

ve esasların düzenlediği Mekansal Planalar Yapım Yönetmeliği’nin yedinci bölümünün imar plan değişikliklerinin anlatıldığı 26’ncı maddesinde aynen;

“(1) İmar planı değişikliği; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak nitelikte, kamu yararı amaçlı, teknik ve nesnel gerekçelere dayanılarak yapılır.

(2) İmar planlarında sosyal ve teknik altyapı hizmetlerinin iyileştirilmesi esastır. Yürürlükteki imar planlarında öngörülen sosyal ve teknik altyapı standartlarını düşüren plan değişikliği yapılamaz.

…

(4) Kat adedi veya bina yüksekliğini artıran imar planı değişiklikleri, yörenin yerleşim özellikleri, dokusu ve kimliği dikkate alınmak suretiyle, şehrin veya alanın yakın çevresinin silüeti, yapıların güneşe göre cephesi ve yönlenmesi özelliklerini olumsuz yönde etkilememesi esas alınarak yapılır.

…

(7) Yoğunluk artıran veya kentsel ulaşım sistemini etkileyen imar plan değişikliklerinde, kentsel teknik altyapıya yönelik etkilerin belirlenmesi ve gerekli önlemlerin alınması amacıyla ayrıca kentsel teknik altyapı etki değerlendirmesi raporu, analizi hazırlanır veya hazırlatılır.”

Hükümleri yer almaktadır.

Bu hükümlere göre mevcut imar planı üzerinde değişiklik yapılabilmesi, bu değişikliği zorunlu kılan nedenlerin teknik ve nesnel olarak ortaya koyulmasına ve bu işlemde kamu yararı bulunması şartına bağlıdır. İmar plan değişiklikleri planlama alanına ilişkin inceleme, araştırma, etüt ve eşik analizi çalışmalarının değerlendirilmesinden elde edilen sentezlere dayandırılır. Bu teknik araştırmalar olmaksızın yapılan değişiklikler; şehircilik ilkeleri ve planlama esasları açısından kabul edilebilir nitelikte olmayacaktır. Genel olarak bir bölgeyi kapsamayan belirli parsellere yönelik düzenlemeler planların genellik, tarafsızlık ve objektiflik ilkeleriyle bağdaşmayacaktır.

Bununla birlikte Yönetmelik’in 5’inci maddesinin (2)’nci fıkrasında; mekansal planların hazırlanmasında bu Yönetmelik’te belirtilen mekânsal kullanımlara ilişkin tanımlar

ve Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’ndeki tanımlarda belirtilen açıklayıcı hükümlere uyulacağı ifade edilmektedir.

Bu doğrultuda İdare tarafından yapılan imar değişiklikleri yürürlükteki Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği (MPYY), Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (PAİY), 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Plan hükümlerine uygunluğu bakımından incelenmiştir.

1. Mevcut nazım imar planında “gübre depolama alanı” niteliğindeki Eyyübiye İlçesi Onikiler Mahallesi 101 Ada 1 ve 3 nolu parselin niteliği “Özel Koşullu Ticaret Alanı + Akaryakıt LPG Servis İstasyonu” olarak değiştirilmiştir. Eyyübiye belediyesi tarafından bu parsellere ilişkin yapılan uygulama imar plan değişikliği ise 20.04.2018 tarih ve 192 sayılı meclis kararı ile onanmıştır. Planlama sonrası ifraz uygulaması yapılarak mevcut parsel 4,5,6,7,8 olarak 5 ayrı parsele ayrılmıştır.

   Tablo 4: Onikiler Mah. 101/3-4

   
   

   	ESKİ PLAN	YENİ PLAN
   NİTELİK	Zirai Depolama Alanı	Özel Koşullu Tic. Alanı	Akaryakıt LPG İstasyon Alanı
   EMSAL	1.00	1.50	0.40
   YÜKSEKLİK	Serbest	10 Kat + Zemin Kat	6.50 Metre
   TAKS	0.60	0.64	0.20
   YİA	14228 m2	17357 m2	1523
   EMSAL HARİCİ ALAN	0	5212 m2	0

   
   

   NOT

   Çekme Mesafeleri İçinde Kalan Alanın Tamamına 6.50 Metre Asma Kat Yapılabilir. Bu Alanlar Emsale Ve Yüksekliğe Dahil Edilmez.

   
   

   1. Çevre düzeni planının 5.2.5’inci maddesine göre depolama alanlarında yoğunluk artırıcı plan değişikliği yapılamayacağı, yapılanma koşullarında maksimum emsalin

      0.50 minimum ifrazın 5.000 m2 olacağı belirtilmiştir. Ancak yapılan plan değişikliği ile bu alanların depolama alanı olan niteliği değiştirilmiş ve 4 adet parsel için özel koşullu ticaret adı altında yoğunluk artırılmıştır. İfraz sonrası ortaya çıkan 5 adet parselin tamamı 5000 m2’nin altındadır. Yani dolaylı olarak 5.000 m2 nin altında ifraz yapılamaz hükmü de ihlal edilmiştir.

   2. Çevre düzeni planının 5.18.3’üncü maddesinde; karayollarının sorumluluğu dışındaki akaryakıt ve LPG istasyonlarında maksimum emsalin 0.20 olacağı hüküm altına alınmaktadır. Planlama sonrası niteliği değiştirilen ve akaryakıt ve LPG satış istasyonu olarak kullanım kararı alınan parselin maksimum emsali 0.40 olarak belirlenmiştir. Böylelikle planda öngörülenden bir kat daha fazla yapı inşaat alanı hakkı verilmiştir.

2. Mevcut nazım imar planında” konut dışı kentsel çalışma alanı” niteliğindeki Eyyübiye İlçesi Onikiler Mahallesi Ada No:98 Parsel No:12 parselin niteliği “özel koşullu ticaret alanı” olarak değiştirilmiştir. Eyyübiye Belediyesi tarafından bu parsellere ilişkin yapılan uygulama imar plan değişikliği ise 17.08.2018 tarih ve 311 sayılı meclis kararı ile onanmıştır.

   Tablo 5: Onikiler Mah. 98/12

   
   

   	ESKİ PLAN	YENİ PLAN
   NİTELİK	KDKÇA (Konut Dışı Kentsel Çalışma	Özel Koşullu Tic. Alanı
   EMSAL	1.50	1.50
   YÜKSEKLİK	Serbest	10 Kat+(zemin kat+ asma kat)
   TAKS	Yönetmeliğe göre 0.60' kadar	0.59

   
   

   YİA	1861.01 m2	2602.432 m2
   EMSAL HARİCİ ALAN	-	0.59
   NOT		Çekme mesafeleri 50 metre yoldan 15 m 12 metre yoldan 10 m olarak planlanmıştır. Çekme Mesafeleri İçinde Kalan Alanın Tamamına 6.50 Metre Asma Kat ve bodrum Yapılabilir. Bu Alanlar Emsale Ve Yüksekliğe Dahil Edilmez.

   
   

   Çevre Düzeni Planının 5.2.2‘nci maddesinde göre konut dışı kentsel çalışma alanlarında yoğunluk artırıcı plan değişikliği yapılamaz denilmekte ve maksimum emsal 0.50 olarak önerilmektedir. Yapılan değişikliklerle birlikte bu parselin kullanım kararı özel koşullu ticaret alanı olarak değiştirilmiştir. Böylelikle yapı yoğunluğu artırılarak plan hükümlerine aykırı hareket edilmiştir.

3. Mevcut nazım imar planında “konut dışı kentsel çalışma alanı” niteliğindeki Eyyübiye İlçesi Kendirci Mahallesi Ada No:98 Parsel No:16 parselin niteliği “özel koşullu ticaret alanı” olarak değiştirilmiştir. Eyyübiye Belediyesi tarafından bu parsellere ilişkin yapılan uygulama imar plan değişikliği ise 16.12.2016 tarihli ve 311 sayılı meclis kararı ile onanmıştır.

   Tablo 6: Kendirci Mah. 98/16

   
   

   	ESKİ PLAN	YENİ PLAN
   NİTELİK	KDKÇA (Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı)	Özel Koşullu Tic. Alanı
   EMSAL	1.50	1.50
   YÜKSEKLİK	Serbest	10 Kat+(zemin kat+ asma kat)
   TAKS	Yönetmeliğe göre 0.60' kadar	0,42

   
   

   YİA	5919 m2	7611 m2
   EMSAL HARİCİ ALAN	-	0,42
   NOT		50 m'lik taşıt yolundan 15m, 12m'lik araç yolundan ise 5 metre çekilmiştir. Çekme Mesafeleri İçinde Kalan Alanın Tamamına 6.50 Metre Asma Kat Yapılabilir. Bu Alanlar Emsale Ve Yüksekliğe Dahil Edilmez.

   
   

   Çevre Düzeni Planı’nın 5.2.2‘nci maddesinde göre konut dışı kentsel çalışma alanlarında yoğunluk artırıcı plan değişikliği yapılamaz denilmekte ve maksimum emsal 0.50 olarak önerilmektedir. Yapılan değişikliklerle birlikte bu parselin kullanım kararı özel koşullu ticaret alanı olarak değiştirilmiştir. Böylelikle yapı yoğunluğu artırılarak plan hükümlerine aykırı hareket edilmiştir.

4. Mevcut nazım imar planında “ticaret alanı+ akaryakıt istasyonu” niteliğindeki Eyyübiye İlçesi Kendirci Mahallesi Ada No:98 Parsel No:19 Ve 20 N parselin niteliği “özel koşullu ticaret alanı” olarak değiştirilmiştir. Eyyübiye Belediyesi tarafından bu parsellere ilişkin yapılan uygulama imar plan değişikliği ise 11.07.2018 tarih ve 277 sayılı meclis kararı ile onanmıştır.

   Tablo 7: Kendirci Mah. 98/19-20

   
   

   	ESKİ PLAN	YENİ PLAN
   NİTELİK	Ticaret Alanı	Akaryakıt istasyonu	Özel Koşullu Tic. Alanı
   EMSAL	E:1.50	0.50	1.50
   YÜKSEKLİK	Yençok: 15.50	6.50	10 Kat+(zemin kat+ asma kat)

   
   

   TAKS	Yönetmeliğe göre 0.60' kadar	0.25	0.68
   YİA	5194.25	1075 m2	7611 m2
   EMSAL HARİCİ	-	-	Alan(3841,60)/Toplam Alan(5612)=0.68
   NOT			Çekme mesafeleri 50 metre yoldan 15 m 12 metre yoldan 10 m olarak planlanmıştır. Çekme Mesafeleri İçinde Kalan Alanın Tamamına 6.50 Metre Asma Kat ve bodrum yapılabilir. Bu Alanlar Emsale Ve Yüksekliğe Dahil Edilmez.

   
   

   Çevre Düzeni Planı’nın 5.2.2‘nci maddesinde göre konut dışı kentsel çalışma alanlarında yoğunluk artırıcı plan değişikliği yapılamaz denilmekte ve maksimum emsal 0.50 olarak önerilmektedir. Akaryakıt ve LPG satış istasyonları ve ticaret alanları konut dışı kentsel çalışma alanı kapsamındadır. Yapılan değişikliklerle birlikte bu parsellin kullanım kararı özel koşullu ticaret alanı olarak değiştirilmiştir. Böylelikle karma kullanımdan kaynaklı nüfus yoğunluğunu, akaryakıt istasyonunun niteliğinin değiştirilip emsalinin artırılmasından dolayı da yapı yoğunluğu artırarak plan hükümlerine aykırı hareket edilmiştir.

5. Mevcut nazım imar planında ticaret alanı niteliği bulunan Karaköprü İlçesi Şenevler, Çankaya ve Akpıyar Mahalleleri Kavşak Düzenlemesi kapsamındaki alanlarda “özel koşullu ticaret alanı” olarak parsel değişiklikleri yapılmıştır. Karaköprü Belediyesi tarafından bu parsellere ilişkin yapılan uygulama imar plan değişikliği ise 17.3.2017 tarih ve 119 sayılı meclis kararı ile onanmıştır.

   
   

   Tablo 8: Karaköprü Kavşak Düzenlemesi

   
   

   	ESKİ PLAN	YENİ PLAN
   NİTELİK	Özel Koşullu Alan, Konut+Ticaret Alanı, Konut Alanı, Sağlık Alanı, İbadet Alanı, Belediye Hizmet Alanı, Park Alanı, Yol	Özel Koşullu Alan, Konut+Ticaret Alanı, Konut Alanı, Sağlık Alanı, İbadet Alanı, Belediye Hizmet Alanı, Park Alanı, Yol
   EMSAL	1.60, 1.75, 1.50	1.60, 1.75, 1.50
   YÜKSEKLİK	10 Kat, 8 kat, 5 kat	10 Kat+ (zemin kat+ asma kat), 8 kat, 5 kat
   TAKS	0.70, 0.75, 0.35, 0.30	0.74, 0.35,0.30, 0.22, 0.57
   YİA	60.297 m2	66.235 m2
   EMSAL HARİCİ ALAN	32.774 m2	45.380 m2
   NOT		Bu parsellerde bodrum ve zemin katlar parselin çekme mesafeleri içinde kalan kısmına yapılabilir. Bu alanlarda bodrum, zemin ve asma katlar emsale dahil değildir. Diğer katların tamamı ya konut ya da ticaret amaçlı kullanılabilir.

   
   

6. Mevcut nazım imar planında “ticaret alanı” niteliğindeki Karaköprü İlçesi Çankaya Mahallesi Ada No:3733 Parsel No:1 Ve 4’te parselin niteliği “özel koşullu ticaret alanı”(konut+ticaret) olarak değiştirilmiştir. . Karaköprü Belediyesi tarafından bu parsellere ilişkin yapılan uygulama imar plan değişikliği ise 16.06.2016 tarih ve 303 sayılı meclis kararı ile onanmıştır.

Tablo 9: Çankaya Mah. 377/1-4

Yukarıdaki tablolarda, plan değişikliklerinin üst ölçekli planlara uygunluğu ve Yönetmeliklere aykırılıkları ile ilgili her bir değişikliğe ilişkin münferit açıklamalar yer almaktadır. Bu hususların dışında yapılan değişikliklerin tamamı aşağıda yer alan mevzuat hükümlerine aykırılık teşkil etmektedir.

1. Planların Değişikliklerinin gerekçesi ve gereklilik Analizleri bulunmamaktadır.

   Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin 9’uncu Maddesinin 4’üncü Fıkrasında; “Plan değişikliklerinde, değişiklik gerekçesi ve yapılan gereklilik analizlerini ayrıntılı

   açıklayan plan raporu hazırlanması zorunludur.” denilmekte, 21’nci madde 6’ncı fıkrasında ise; “Onaylı jeolojik-jeoteknik veya mikro bölgeleme etüt raporu bulunmayan alanlarda imar

   
   

   planları hazırlanamaz” hükümleri yer almaktadır.

   
   

   Bu hükümlere göre her plan değişikliğinin dayanağı olan kabul edilebilir bir gerekçesi olmak zorundadır. Ayrıca bahsedilen teknik raporların da plan raporunda bulunması şarttır. Ancak bulgu konusu değişikliklerin plan raporunda gerekçe ve gereklilik analizleri ile etür raporları yer almamaktadır. Değişiklikler hiçbir teknik veri analizi ve gerekçe gösterilmeksizin vatandaş talebine istinaden yapılmıştır.

2. Yönetmelik’te yer almayan gösterim tekniği kullanılmıştır.

   
   

   Yönetmelik’in 10’ncu madde 3’ncü fıkrasında ise; planların özelliği gereği ihtiyaç duyulacak gösterim tür ve tiplerinin Bakanlıkça değerlendirileceğinin ve uygun görülüp Bakanlığın internet sayfasında ilan edilen gösterimlerin planlarda uygulanabileceği bunun dışında bir gösterimin kullanılamayacağı hüküm altına alınmıştır. Ancak özel koşullu ticaret adı altındaki değişiklik planlarda “Ö” simgesiyle gösterilmektedir. Yönetmelik ekinde böyle bir gösterim bulunmamaktadır.

3. Sosyal ve teknik altyapı kullanımlarının detayları belirlenmemiştir.

19’uncu madde (2)’nci fıkrasının (ğ) bendinde;”

1. Ticaret+Konut, Turizm+Ticaret+Konut gibi konut da yapılabilen karma kullanım alanlarında konut veya yüksek nitelikli konut yapılabilmesi için, imar planında konutun ihtiyacı olan sosyal ve teknik alt yapı ve donatı alanlarının konut kullanımının getireceği nüfus yoğunluğu üzerinden hesap edilerek bu alana hizmet verecek şekilde ayrılmış olması şarttır.“ denilmektedir.

   Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin 21’inci madde 10’uncu fıkrasında ise; “... İmar planlarında konutun yer aldığı karma kullanımlarda konut kullanım oranının belirtilmediği hallerde en fazla % 30 konut kullanabileceği varsayılır” hükmü yer almaktadır.

   Mevzuata göre karma kullanımlarda kullanım oranının imar planında belirtilmesi ve konut kullanımının gerektirdiği sosyal ve teknik alt yapı alanlarının da ayrılması gerekmektedir. Bu oranın belirlenmediği durumlarda ise en fazla yüzde otuz oranında konut kullanılacağı varsayılarak gerekli alanlar ayrılmalıdır Söz konusu alanlar konut +ticaret (Karaköprü İlçesi) olarak planlanmıştır. Ancak konut kullanım oranı plan hükümlerinde belirtilmemiştir. Bu değişiklikler ile konut kullanım işlevi olmayan alanlara ilave olarak konut işlevi de getirildiğinden nüfus yoğunluğu artmaktadır. Ancak bu alanlara ilişkin yeşil alan, park vb.

   
   

   sosyal ve teknik altyapı alanları plan raporunda yer almamaktadır.

   
   

2. Taban Alanı Kat Sayısı (TAKS) azami sınırı ihlal edilmiştir.

   
   

   Yine Yönetmelik’in 5’inci madde 6’ncı fıkrasında;” Ayrık veya blok nizam olan yerlerde, uygulama imar planında açıkça belirlenmemiş ise TAKS %40’ı geçemez. Ancak, çekme mesafeleri ile KAKS verilip TAKS verilmeyen parsellerde, TAKS %60’ı geçmemek şartıyla, çekme mesafelerine göre uygulama yapılır” hükümleri yer almaktadır.

   Buna göre çekme mesafeleri ve emsal belirlenmeyen parselde taban alanı kat sayısının yüzde altmışı geçmemek şartıyla çekme mesafelerine göre uygulama yapılabileceği ifade edilmiştir. Söz konusu değişikliklerde TAKS belirlenmemiş ve çekme mesafelerinde kalan alanın tamamına yapı yapılabileceği belirtilmiştir. Ancak çekme mesafeleri içerisinde kalan alanlar hesap edildiğinde her alana ilişkin TAKS hesabının farklılık arz ettiği ve yüzde altmış sınırının bazı alanlarda ihlal edildiği görülmüştür.

3. Katlar Alanı Katsayısı (Emsal) hesabına dahil alanlar bu kapsamdan çıkarılmıştır.

Özel koşullu ticaret alanına ilişkin plan hükümlerinde; çekme mesafeleri içerisinde kalan alanın tamamına ticaret amaçlı zemin kat ve 6.50 metre asma kat yapılabileceği (Karaköprü ilçesinde bunlara ilaveten bodrum kat) ve bu alanların emsal ve yükseklik hesabına dahil edilmeyeceği ifadeleri yer almaktadır

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin tanımlar başlıklı 4’üncü maddesinde;

“şş) Katlar Alanı: Bodrum kat, asma kat, çatı arası piyesi ve açık/kapalı çıkmalar dâhil, kullanılabilen bütün katların, katlar alanına dâhil edilmeyen alanları çıktıktan sonraki alanlar toplamını,

tt) Katlar alanı katsayısı (KAKS) (Emsal): Yapının inşa edilen tüm kat alanlarının toplamının imar parseli alanına oranını … ifade eder” denilmektedir.

5’nci maddesinin 8’inci fıkrasında ise; “22 nci maddeyle veya ilgili idarelerin imar yönetmelikleri ile getirilebilecek emsal harici tüm alanların toplamı; parselin toplam emsale esas alanının % 30’unu aşamaz.” denilmek suretiyle 22’nci maddeye ve varsa İdarenin imar yönetmeliğine atıf yapılmıştır.

Yapılan değişiklikler açıkça mevzuata aykırılık teşkil etmektedir. Şöyle ki 22’nci madde

de emsale dahil edilmeyen alanlar içerisinde bodrum, asma kat ve zemin kat bulunmamaktadır. İdarenin bunları belirlemiş olduğu bir Yönetmeliği de mevcut değildir. Kaldı ki, bodrum kat ve asma katın katlar alanın kapsamında olduğu Yönetmelikte ismen belirtilmiştir. Zemin kat ise yapının diğer kullanılan katlarından farksızdır ve katlar alanının hesabına dahil edileceğinde şüphe yoktur.

İdare bu alanları emsal hesabına dahil etmeme yetkisi olsaydı dahi, Yönetmelik’te bu duruma da bir sınırlama getirilmiş ve bu alanların toplamının emsale esas alanın yüzde otuzunu geçemeyeceği hüküm altına alınmıştır. Yeni plan notlarına göre bu alanların tamamında yüzde otuz sınırı ihlal edilmiştir. Her iki durumda da, mevzuatın açık ve emredici hükümlerine aykırı hareket edilmiştir.

Aynı zamanda bu değişiklikler ile bu alanlara verilen 1.50 emsal örtülü olarak ihlal edilmiştir. Zemin kat ve 6.50 metre yüksekliğindeki asma katın hesaba dahil edilmemesiyle kat adedi sınırı ihlal edilmiş ve yapı yoğunluğu artırılmıştır. Bunların yanında zemin kat yüksekliğe dahil edilmediğinden yapı yüksekliği de örtülü olarak artırılmıştır.

Sonuç;

İdarenin özel koşullu ticaret adı altında üst ölçekli planlara ve Yönetmeliklere aykırı yaptığı uygulamalar ayrıntılı olarak açıklanmıştır. Bu değişiklikle mevzuata aykırılık teşkil etmesinin yanında söz konusu alan kullanıcılarına ayrıcalıklı kullanım hakları da tanımaktadır. Parsellerin tamamında yapı yoğunluğu artırılmış ve alınan kullanım kararı ile bölgede öngörülen genel yoğunluktan farklı bir uygulama yapılmıştır. İmar planlarının yargısal denetimini yapan Danıştayın bu tür imar değişikliklerinin iptaline karar verdiği birçok emsal karar bulunmaktadır. Her ne kadar yapılan değişikliklere askı sürecinde ve Çevre Şehircilik İl Müdürlüğünce bir itiraz bulunmasa da bulgu konusu işlemlerin hukuka uygun olmadığı ortadadır.

Bu itibarla, söz konusu plan değişikliklerinin yürürlükte bulunan Çevre Düzeni Planı ve Yönetmelik’te belirlenen usul ve esaslara uygun hale getirilmesi maksadıyla Valilik, İlçe Belediyeleri ve ilgili Bakanlık bilgilendirilmeli, gerekli iş ve işlemler yapılmalıdır.

Kamu idaresi cevabında; “Söz konusu bulguda bahsedilen “genel olarak bir bölgeyi kapsamayan belirli parsellere yönelik düzenlemeler planların genellik, tarafsızlık ve objektiflik ilkeleriyle bağdaşmayacaktır” ifade, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği Kapsam başlıklı Madde 2 de belirtilen “(1) Bu Yönetmelik; her tür ve ölçekteki mekânsal planlar ile bu planlara

ilişkin revizyon, ilave, değişikliklerin yapılmasına ve incelenmesine, mekânsal planlar ile özel amaçlı plan ve projelere yönelik usul ve esasları kapsar. ” Hükmü ve Irnaf planı değişiklikleri başlıklı madde 26’da belirtilen hükümler uyarınca, parsel bazlı değişikliklerin usûl ve esaslarının tanımlandığı yönetmelik olması gerçeği göz önünde bulundurulduğunda -belirli parsellere yönelik düzenlemeler- yapılmaması engeli ifade edilmemekle birlikte aksine değişiklik esasları tanımlanmış olup, parsel bazlı değişiklik yapılmasına ilişkin diğer ilgili kanun ve yönetmeliklerde de herhangi bir beis bulunmamaktadır.

Büyükşehir Belediye Meclisi Kararlarıyla onaylanan imar planlarında gelen parsel bazlı taleplerin yanı sıra ilçe ve/veya bölge bütününü kapsayacak imar planları da bulunmakta olup bulguda bahsi geçen tarafsızlık ve objektiflik ilkeleri; parsel bazlı başvurular düzeyinde de devrede tutularak parseli kapsayan bölgede çevre ve yürürlükteki imar planları durumu incelenerek, bölgede imar planlarında bütünlük ve eşitliğin sağlanması amaçlanmıştır. Parsel bazlı gelen talepler; bulunduğu bölgede yürürlükteki imar planlarıyla bütüncüllüğün sağlanması için genellik, objektiflik ve eşitlik ilkeleri doğrultusunda değerlendirilmiş ve yürürlükteki imar planları açısından bölgeye uygun talepler, bölgede bütünlüğü bozmayan genelin bir parçası olarak düşünülerek onaylanmıştır. Örneğin; Rapor içeriğinde hususi olarak bahsedilen Karaköprü İlçesi Kavşak düzenlemesi ve Çankaya Mahallesi 377 ada 1 ve 4 parsel n°lu taşınmazlara ait gelen taleplere ilişkin onaylanan imar planları; Şanlıurfa-Diyarbakır Yolu üzerinde konumlanan alanları kapsamakta olup, yol güzergahında silüetin bozulmasının önüne geçmek ve yapılaşma esaslarının bütüncül, eşit ve adaletli olarak sağlanması amacıyla daha önce onaylanan ve yürürlükteki imar planlarında anayola cepheli imar adaları üzerinde “Özel Koşullu Alan” olarak planlı alanlarla aynı plan fonksiyonuyla yine “Özel Koşullu Alan olarak planlanarak gelen talepler bu bağlamda değerlendirilmiştir.

Bulguda her bir değişikliğe ilişkin açıklamalar:

1. Eyyübiye İlçesi Onikiler(tapu sisteminde) Kendirci Mahallesi 101 ada 3 ve 4 parsel nolu taşınmazlar:

   1. Bu maddede belirtilen Çevre Düzeni Planının 5.2.5. inci maddesi “Depolama Alanları” başlığı olup Çevre Düzeni Planında “Depolama Alanı” olarak planlı alanlara ilişkin hükümleri içermektedir. Denetime tabi olan bu konunun alanı ise Çevre Düzeni Planında Kentsel Yerleşik Alan” olarak planlı alana tekabül etmektedir. Dolayısıyla 5.2.5. Depolama Alanı maddesi hükümleri bu alan için geçerli değildir.

      
      

   2. Akaryakıt emsali ile ilgili değerlendirme bulgu 8’in içerisinde ele alınmıştır.

      
      

2. Eyyübiye İlçesi Onikiier(tapu sisteminde) Kendirci Mahallesi 98 ada 12 parsel nolu taşınmaz:

   Bu maddede belirtilen Çevre Düzeni Planının 5.2.2. inci maddesi “Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanları” başlığı olup Çevre Düzeni Planında “Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanları” olarak planlı alanlara ilişkin hükümleri içermektedir. Denetime tabi olan bu konunun alanı ise Çevre Düzeni Planında “Kentsel Yerleşik Alan” olarak planlı alana tekabül etmektedir. Dolayısıyla 5.2.2. Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanları maddesi hükümleri bu alan için geçerli değildir.

3. Eyyübiye İlçesi Onikiler(tapu sisteminde) Kendirci Mahallesi 98 ada 16 parsel nolu taşınmaz:

   Bu maddede belirtilen Çevre Düzeni Planının 5.2.2. inci maddesi “Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanları” başlığı olup Çevre Düzeni Planında “Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanları” olarak planlı alanlara ilişkin hükümleri içermektedir. Denetime tabi olan bu konunun alanı ise Çevre Düzeni Planında “Kentsel Yerleşik Alan” olarak planlı alana tekabül etmektedir. Dolayısıyla 5.2.2. Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanları maddesi hükümleri bu alan için geçerli değildir.

4. Eyyübiye İlçesi Onikiler(tapu sisteminde) Kendirci Mahallesi 98 ada 19 ve 20 parsel nolu taşınmazlar:

Bu maddede belirtilen Çevre Düzeni Planının 5.2.2. inci maddesi “Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanları” başlığı olup Çevre Düzeni Planında “Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanları” olarak planlı alanlara ilişkin hükümleri içermektedir. Denetime tabi olan bu konunun alanı ise Çevre Düzeni Planında “Kentsel Yerleşik Alan” olarak planlı alana tekabül etmektedir. Dolayısıyla 5.2.2. Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanları maddesi hükümleri bu alan için geçerli değildir. Ayrıca “Özel Koşullu Ticaret Alanı” karma kullanım değil sadece ticaret alanı islevli bir alan olup yapılaşma koşulları plan notlarında tanımlanmıştır. Dolayısıyla yapılan plan değişikliği nüfus yoğunluğu getirmemektedir.

5-6- Karaköprü İlçesi Kavşak düzenlemesi- Karaköprü İlçesi Çankaya Mahallesi 377 ada 1 ve 4 parsel nolu taşınmazlar

Söz konusu alanlara ilişkin yapılan imar planı değişiklikleri mevcut nazım imar planında

ticaret alanı ve sonrası “Özel Koşullu Ticaret Alanı” olarak değil, tabloda detayları verilen şekliyle onay öncesi(eski plan) ve sonrası (yeni plan) kısmında belirtilen işlev alanlarının değişimi şeklindedir.

Yukarıda bahsedilen konuya özel açıklamaların dışında yapılan değişikliklerin tamamına ilişkin değerlendirmeler:

1. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 9. Maddesinin 4. Fıkrasında belirtilen “Plan değişikliklerinde, değişiklik gerekçesi ve yapılan gereklilik analizlerini ayrıntılı açıklayan plan raporu hazırlanması zorunludur. ” hükmü uyarınca gerekçe ve gerekliliği belirten plan açıklama raporları imar planı dosyasında bulunmaktadır. Aynı yönetmeliğin 21. Maddesinin 6. Fıkrasında geçen Onaylı jeolojik-jeoteknik veya mikro bölge/eme etüt raporu bulunmayan alanlarda imar planları hazırlanamaz. ” hüküm ihlal edilmemiş olup plan değişikliğine konu alanlar daha önce imar planı bulunan alanlar olduğundan bu alanlara ait belediye arşiv sistemimizde onaylı jeolojik-jeoteknik veya mikro bölgeleme etüt raporu bulunmakta ancak plan raporları içinde yer almamaktadır.

2. Yönetmelikte yer almayan gösterimler ve 3-Sosyal ve teknik altyapı kullanım deyatları konuları:

Yönetmelikte yer almayan gösterimler ile ilgili, yukarıda bahsedildiği gibi yapılaşma esaslarının bütüncül, eşit ve adaletli olması ve anayol güzergahlarında silüetin bozulmasının önüne geçmek adına daha önce onaylanmış imar planlarıyla aynı dilin ifade edilmesi uygun bulunduğundan yürürlükteki plan gösterimleriyle aynı gösterimlerin olması tercih edilmiştir.

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 9. Maddesinin 5. Fıkrasında belirtilen “İmar planlarında, bu Yönetmelikte tanımlanan veya plan gösteriminde bulunan kullanımlardan birden fazla mekânsal kullanımın aynı alanda bir arada bulunması durumunda uygulamaya yönelik alan kullanım oranları, otopark, yeşil alan ve benzeri sosyal ve teknik altyapı kullanımlarına ilişkin detaylar ile gerektiğinde bağımsız bölüm sayısı, plan raporu ve plan notlarında ayrıntılı olarak açıklanır. ” hüküm uyarınca “veya plan gösteriminde bulunan kullanımlardan” kısmı imar planında bulunan gösterimin imar planı özelinde geliştirilebileceğinin önünü açabilmekte olup, özel koşullu ticaret alanı ve özel koşullu alangösterimindeki alanların uygulamaya yönelik alan kullanım oranları plan notları ve plan raporunda belirtilmektedir.

1. Taban Alanı Katsayısı (TAKS) azami sınırı ihlal konusu:

   
   

   Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5. Maddesinin 6. Fıkrasında belirtilen “Ayrık veya blok nizam olan yerlerde, uygulama imar planında açıkça belirlenmemiş ise TAKS %40 i geçemez. Ancak, çekme mesafeleri ile KAKS verilip TAKS verilmeyen parsellerde, TAKS

   /o60 ı geçmemek şartıyla, çekme mesafelerine göre uygulama yapılır. ” Hükmü uyarınca bazı alanlarda yapılan hesaplar sonucunda TAKS hesabının ihlal edildiği belirtilmektedir.

   Bu bağlamda “Özel Koşullu Ticaret Alanı” ve “Özel Koşullu Alan” işlevli alanlar için yapılaşma koşulları plan notlarında; zeminde bitişik, üst katlarda ayrık nizam olarak tanımlanmış olup bahsi geçen %60 taban oturumu oranı bitişik nizam yapılaşma koşuluna sahip alanlar için geçerli değildir.

2. Katlar Alanı Katsayısı(Emsal) hesabına dahil alanlar konusu:

Rapor içeriğinde hususi olarak bahsedilen Karaköprü İlçesi Kavşak düzenlemesi ve Çankaya Mahallesi 377 ada 1 ve 4 parsel nolu taşınmazlara ait gelen taleplere ilişkin onaylanan imar planları; Şanlıurfa-Diyarbakır Yolu üzerinde konumlanan alanları kapsamakta olup, yol güzergahında silüetin bozulmasının önüne geçmek ve yapılaşma esaslarının bütüncül, eşit ve adaletli olarak sağlanması amacıyla daha önce onaylanan ve yürürlükteki imar planlarında anayola cepheli imar adaları üzerinde “Özel Koşullu Alan” olarak planlı alanlarla aynı plan fonksiyonuyla yine “Özel Koşullu Alan” olarak planlanarak gelen talepler bu bağlamda değerlendirilmiştir.” denilmektedir.

Sonuç olarak Kamu idaresi cevabında, parsel bazlı değişikliklerin yapılabileceği mevzuata dayandırılarak ifade edilmiştir. Ancak tarafımızca parsel bazlı değişiklik yapılamayacağı değil, belirli parsellere yönelik plan ana kararlarına, sürekliliğine ve bütünlüğüne aykırı ve avantaj sağlayan düzenleme yapılamayacağı belirtilmiştir. Nitekim imar değişikliklerinin yargısal denetimini yapan Danıştay 6. dairesinin bu tür imar plan değişikliklerinin iptaline ilişkin birçok emsal kararı bulunmaktadır. Danıştay 6. Dairesinin 29.04.2009 tarihli kararında; bölgeye ilişkin nazım imar planı kararı ile öngörülen genel yoğunluklardan farklı ve ayrıcalıklı olarak yoğunluk artışına yol açacak şekilde brüt parsel üzerinde emsalin hesaplanması suretiyle emsale dahil olamayan bodrum katların iskan edilmesi ve bu çerçevede yükseklik sınırlandırmasının kaldırılmasını öngören” dava konusu nazım imar planı değişikliğinin şehircilik ilkeleri, planlama esasları ve kamu yararı ile hukuka uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle iptaline karar vermiştir. Şanlıurfa Büyükşehir Belediye Meclisince özel koşullu ticaret alanı adı altında bazı parsellere ilişkin verilen kullanım kararlarında; “bodrum ve zemin katlar parselin çekme mesafeleri içinde kalan kısmına

yapılabilir. Bu alanlarda bodrum, zemin ve asma katlar emsale dahil değildir” düzenlemesi yapılarak emsale dahil edilmesi zorunlu alanların bu kapsam dışında tutulmasıyla iptal davasına konu nazım imar planına benzer bir değişiklik yapılmıştır.

Tarafımızca her parsele ilişkin yapılan değişiklikler 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Plan hükümlerine uygunluğu bakımından ayrı ayrı incelenmiş ve tespitlere yer verilmiştir. Kamu idaresi bu hususlara iştirak etmemiş ve bu parsellerin “kentsel yerleşik alan” olarak planlanan alana tekabül ettiğini, dolayısıyla Çevre Düzeni Planı hükümlerinin geçerli olmadığını iddia etmiştir. Ancak bu cevaplar yerinde görülmemiştir. Zira bu alanlar Çevre Düzeni Planında “kentsel yerleşik alan” olarak tanımlanmış (yeni planlar için) buna karşın mevcut nazım imar planlarına ilişkin özel düzenlemeler getirilmiştir. Dolayısıyla bu tarihten sonra yapılacak yeni plan yapımlarında bu alanlarda “kentsel yerleşik alan” hükümleri uygulanacaktır.

Bulgu metnine birebir alınan plan hükümlerinden anlaşılacağı üzere; Çevre Düzeni Planı yürürlüğe girdiği tarihte mevcut nazım imar planlarında “konut dışı kentsel çalışma alanı” “akaryakıt istasyonu”, “depolama alanı” olarak planlanan alanlara ilişkin değişikliklerde plan hükümlerindeki özel hükümlere riayet edilecektir. Dolayısıyla Kamu İdaresi bu özel hükümleri ihlal etmiş ve bunlar bulguda ayrıntılı olarak zaten açıklanmıştır. Kaldı ki, denetim ekibimizce bulgu konusu edilen hususlara ilişkin kanıtlayıcı belgeler, doğrudan Kamu İdaresinden ve belediyenin kent bilgi sisteminden elde edilmiştir.

Bunların dışında yapılan plan değişikliklerinin tamamında bulunan mevzuata aykırı hususlara yönelik Kamu İdaresi cevapları aşağıda değerlendirilmiştir.

1. Planların değişikliklerinin gerekçesi ve gereklilik analizleri bulunmaması tespitine ilişkin Kamu İdaresi cevabında, söz konusu gerekçe ve analizlerin dosyasında bulunduğu ifade edilmiştir. İlgili birimce tarafımıza tevdi edilen dosyalarda plan raporu adı altında sadece ilgili değişiklik talebi yer almaktadır. Etüt raporlarına ilişkin kanıtlayıcı bir dokümanda tarafımıza gönderilmemiştir.

2. Yönetmelik’te yer almayan gösterim tekniği kullanılması ile ilgili Kamu İdaresi cevabında, daha önce “Ö” gösterim tekniği uygulandığından yeni planlarda da bu gösterimin kullanıldığı ifade edilse de gösterim tekniğine ilişkin Yönetmelik hükmü değiştirilemez bir hüküm olup, yapılan uygulama hatalıdır.

3. Sosyal ve teknik altyapı kullanımlarının detayları belirlenmemesine ilişkin Kamu

   
   

   İdaresi cevabında, karma kullanım( konut+ticaret) olarak planlanan alanlarda artan nüfus yoğunluğuna bağlı olarak ayrılması gereken sosyal ve teknik altyapı alanlarının ayrılmamasına ilişkin yapılan tespiti karşılayan bir açıklama bulunmamaktadır.

4. Taban Alanı Kat Sayısı (TAKS) azami sınırı ihlal edilmesine ilişkin Kamu İdaresi cevabında, plan notlarında yapı nizamının zeminde bitişik üst katlarda ayrık nizam olarak tanımlandığı ifade edilmiştir. Fakat bu tanımlama bulgumuzda “tablo 5 Karaköprü Kavşak Düzenlemesi” olarak planlanan alana ilişkindir. Tablolar incelendiğinde; tablo 1 ve tablo 4’te belirtilen alanlarda bu sınırın ihlal edildiği ve plan notlarında da Kamu İdaresi cevabında bahsedilen hükümlerin yer almadığı anlaşılmaktadır.

5. Katlar Alanı Katsayısı (Emsal) hesabına dahil alanların bu kapsamdan çıkarılmasıyla ilgili Kamu İdaresi cevabında, bulgumuzda mevzuatsal dayanakları ile ayrıntılı olarak ifade edilen ihlalleri karşılayacak bir açıklama yer almamakta, özetle uygulamanın; sürekliliği, bütüncüllüğü ve eşitliği sağlamak adına yapıldığı beyan edilmektedir. Ancak daha önce ilgili idareler tarafından yapılan mevzuata aykırı uygulamaların, bir başka idari işleme dayanak olarak gösterilmesi bu işlemleri hukuka uygun hale getirmemektedir.

Kamu İdaresinin plan yapımına ilişkin yetkisi sınırsız bir yetki olmayıp üst ölçekli planlara ve yönetmeliklere uygun olarak gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Yapılan değişiklikler bulguda da belirtildiği gibi münferit hatalar olmayıp, birden fazla yönetmelik ve üst ölçekli plan hükmünü ihlal eder niteliktedir.

Sonuç itibariyle, bulgu konusu hususların gereği için Valilik, İlçe Belediyeleri ve ilgili Bakanlık bilgilendirilmelidir.