Konya Büyükşehir Belediyesi taşınmaz satış ihalelerinin incelenmesi neticesinde bazı taşınmaz satış şartnamelerine peşin ödeme yapılması halinde %10 indirim yapılacağı hükmü konulduğu, böyle bir düzenlemenin kanuni dayanağının bulunmadığı ve yıl içinde bu surette bir taşınmaza ihale satış bedeli üzerinden indirim uygulandığı tespit edilmiştir.

Belediyelerin taşınmaz satış işlemleri 2886 sayılı Devlet İhale Kanunundaki ihale ilkeleri, yöntem, usul ve esaslar çerçevesinde yürütülmektedir. Kanunun 33’üncü maddesine göre, teklifler verildikten sonra Kanunda yazılı haller dışında zam veya indirim tekliflerinin kabul edilmeyeceği belirtilmektedir.

Buna göre ihale mevzuatında taşınmaz satışlarında indirim müessesesine yer verilmediğinden dolayı ihale şartname ve sözleşmelerinde, indirim ya da benzer hükümler konulması kanuni dayanaktan yoksundur. İdarenin 2019 yılı içindeki 21 adet taşınmaz satış ihalesi incelenmiş, 11 adet taşınmaz ihalesi şartname ve sözleşmesine,

“ Ödeme şekli peşin, 1 taksit bedeli peşin, kalanı (ihaleye göre belirlenen taksit sayısı) taksit şeklinde ödenecektir.

Satış bedelinin peşin ödenmesi halinde % 10 indirim uygulanacaktır. Ancak peşin ödeme indirimi sonucu ödenecek bedel muhammen bedelin altına düşemez.” hükümleri eklenerek, peşin ödeme halinde indirim uygulamasına yer verilmiştir. 11 adet taşınmaz satışından 1 tanesinde indirim uygulamak suretiyle satış yapıldığı da ayrıca görülmüştür. İhale teklif bedeli 2.300.000,00 TL olan ve encümen tarafından onaylanan taşınmaz satış işinde, ihale üzerinde kalan kişi ihale bedelini peşin ödeyeceğini beyan etmiş ve % 10 indirim uygulanarak 2.070.000,00 TL ödeme yapılmıştır. Yukarıda açıkladığımız hukuki sebeplerden dolayı şartname ve sözleşme hükümlerine indirim, tenzilat ya da benzeri hükümler konulması doğru olmayacaktır.

Kamu idaresi cevabında, yasal düzenlemede ödeme şartlarını belirleme konusunda idarelere yetki verildiğini, indirim uygulaması sonucunda oluşan tutarın muhammen bedelin altına düşmediğini, belediyelerin gelir elde etmek ve finansman ihtiyacını karşılamak üzere taşınmaz satışı yaptığını, eğer taşınmaz satışı yerine kredi çekilseydi daha yüksek faiz oranıyla karşılaşacağı bundan dolayı indirimin gerekçelendirildiğini belirtmiştir.

Öncelikle İdare, 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 7'nci maddesinin j) bendinde yer alan, "ödeme yeri ve şartlarıyla avans verilip verilmeyeceği, verilecekse şartları ve miktarı" nın şartnamede belirtilmesi gerektiğini ve ödeme şartlarına dair idarelere yetki verildiğini ileri sürmektedir. Buna dayanılarak indirim yapıldığı ve bunun da muhammen bedelin altına düşmediğini söylemektedir.

Bulgumuzun temeli, kanuni dayanağı olmaksızın sözleşme ve şartnamelere indirim ve benzeri hükümlerin konulamayacağı ve buna ilişkin hukuki bir düzenleme olmaksızın idarelerce keyfi, takdir yetkisi altında işlem tesis edilemeyeceğidir. İdarenin savunduğu tez ödeme şartlarını belirlemede yetkili olduğudur. Oysaki bu durum, tespitimizi geçersiz kılmayacak aksine 'ödeme şartları' ibaresinden indirim hükümleri koyulacağı ve bunun yetki dahilinde olduğu tezi çıkarılamayacağından destekleyecek nitelikte olacaktır. Çünkü ödeme şartları, alacağın ya da ihale sonrası oluşan bedelin tahsili veya avans verilip verilmeyeceği ile ilgilidir. Buradan 'indirim' hükmü konulmasına dayanak aranması sübjektif ve somut normlara aykırıdır. Nitekim gerek Kanun gerekse de diğer düzenlemelerde İdarelere böyle bir yetki verilmemiştir ki tam olarak eleştirdiğimiz husus budur. Kanuni bir düzenleme olmayan, çerçevesi çizilmeyen ve de açıkça yetki verilmeyen noktada idare, temel ilke ve esaslara tabi olarak işlem tesis etmesi gerekmektedir. Şayet aksi olursa hukukiliğin zedelenmesi kaçınılmaz olacaktır. İdare, istenilen taşınmazın satışını yapıp yapmamakta serbesttir. Ancak bunu yaparken kanuni düzenlemeye, yönteme ve esasa uygun hareket etmelidir.

İdare, tek bir taşınmazda indirim uygulandığını belirtmiştir. Tespitimiz tek bir ya da tüm taşınmazlarda indirim uygulanıp uygulanmamasından ziyade, tesis edilen işlemin doğru olmadığı, mevzuatta yerinin bulunmadığı ve keyfilik doğuracak nitelikte olduğudur.

Diğer bir savunma, indirim sonucu oluşan bedelin muhammen bedelin altına düşmediğidir. 2886 sayılı Kanunun 28'inci maddesi açıktır ki ihale bedeli muhammen (tahmini bedel) bedelden aşağı olamayacaktır. Bu savunma zaten bahsettiğimiz tespitle alakalı değildir ve her hâlükârda muhammen bedelin altında ihale bedeli oluşmayacaktır.

Son olarak İdare, gelir ve finansman elde etmek amacıyla taşınmaz satışı yapıldığını eğer bunun yerine kredi çekilseydi o dönemki faiz hadlerinden dolayı daha fazla mali külfetle karşılaşacağını ortaya koymaktadır. Bu açıklama konumuzdan tamamen uzak olup o dönem kredi çekilseydi faiz yüküyle karşılaşılacaktı bundan dolayı indirim uygulanmasının mali yönden haklı olduğu yerinde değildir. Tek başına faiz oranı belirtilerek karşılaştırma yapılması mantıklı ve tutarlı değildir. İdareler, borçlanma yaparken ciddi araştırma sürecine

girmekte, banka ve kredi kuruluşlarıyla görüşmeler yapmakta ve teklifler almaktadır. Mevcut faiz ve finansman koşullarından daha avantajlı ve idare lehine sonuçlar elde edilebilmektedir. Bundan dolayı yapılan kıyas hem açıklamalarımızı karşılamadan uzak hem de farklı ve kapsam dışı bir konudur.

Sonuç olarak taşınmaz satış işlemlerinin mevzuatta öngörülen usul ve esaslara uygun yürütülmesi, kanuni dayanağı olmayan hüküm ve kriterlerin ihale sözleşme ve şartnamelerine konulmaması gerekmektedir.