2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun “Kapsam” başlıklı 1’inci maddesinde;

“Genel bütçeye dâhil dairelerle katma bütçeli idarelerin, özel idare ve belediyelerin alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ve taşıma işleri bu Kanunda yazılı hükümlere göre yürütülür. Birinci fıkrada sayılan daire ve idarelere bağlı döner sermayeli kuruluşlar ile özel kanunlarla veya özel kanunların vermiş olduğu yetkiyle kurulmuş bulunan fonların yukarıda belirtilen işlerinin nasıl yapılacağı Maliye Bakanlığınca hazırlanarak Bakanlar Kurulunca çıkarılacak yönetmelikte belirtilir.” hükmü tesis edilmiştir. Bu madde hükmünden anlaşılacağı üzere belediyelerin kiralama işlemleri 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine tabidir.

Mezkûr Kanun’un “Kiralarda sözleşme süresi” başlıklı 64’üncü maddesinde ise;

“Kiraya verilecek taşınır ve taşınmaz malların kira süresi, on yıldan çok olamaz. Turistik tesis kurulacak yerlerin ve turistik tesislerin (Ek ibare: 20/2/2001 - 4628/17 md.) ve enerji üretimi tesisleri ile iletim ve dağıtım tesis ve şebekelerinin ihtiyacı olan arazilerin (Ek ibare: 18/4/2001 - 4646/13 md.) ve doğal gaz iletim, dağıtım ve depolama tesis ve şebekelerinin ihtiyacı olan arazilerin on yıldan fazla süre ile kiraya verilmesi mümkündür.

Üç yıldan fazla süre ile kiraya verme işlerinde, önceden Maliye Bakanlığından izin alınması şarttır. Katma bütçeli idarelerde bu izin, idarelerin bağlı bulundukları bakanlıktan alınır. Özel İdare ve belediyeler için kendi özel kanunları uygulanır.

Üç yıldan fazla süre ile kiraya verme işlerinde, kira bedeli her yıl şartname ve sözleşmesindeki esaslara göre yeniden tespit edilir.” denilmektedir.

Diğer yandan, 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun “Meclisin görev ve yetkileri” başlıklı 18’inci maddesinde aynen;

“Taşınmaz mal alımına, satımına, takasına, tahsisine, tahsis şeklinin değiştirilmesine veya tahsisli bir taşınmazın kamu hizmetinde ihtiyaç duyulmaması hâlinde tahsisin kaldırılmasına; üç yıldan fazla kiralanmasına ve süresi otuz yılı geçmemek kaydıyla bunlar üzerinde sınırlı aynî hak tesisine karar vermek.”

5393 sayılı Kanun’un “Encümenin görev ve yetkileri” başlıklı 34’üncü maddesinin (g) bendinde ise aynen;

“Taşınmaz mal satımına, trampasına ve tahsisine ilişkin meclis kararlarını uygulamak; süresi üç yılı geçmemek üzere kiralanmasına karar vermek.” hükümleri yer almaktadır.

Yukarıda zikredilen mevzuat hükümlerinden anlaşılacağı üzere, belediyeye ait taşınmazların kira süresinin bitimi üzerine taşınmaz malın yeniden kiraya verilebilmesi, ancak yeniden ihale yapılması halinde mümkündür. İdareye ait gayrimenkuller encümen kararıyla 3 yıl ve belediye meclisi kararıyla da en çok 10 yıllığına kiraya verilir.

İdare tarafından kira süresi sona eren gayrimenkuller için yeniden ihaleye çıkılmadığı, eski kiracılara (kişi ve firmalara) encümen kararıyla kiraya verildiği görülmüştür. Kira süresi sona eren taşınmazlar için ihaleye çıkılması gerekmektedir.

Söz konusu bulguya 2017 yılı Sayıştay Denetim Raporunda da yer verilmiş ancak mevzuata aykırılığın 2018 yılında da devam ettiği tespit edilmiştir.

Kamu idaresi cevabında; “Bodrum Belediyesine ait taşınmazların boş olanları ihale yolu ile kiraya verilmektedir. Ancak; içinde kiracı bulunan taşınmazlardan kira süresi dolan bir taşınmazın kira süresi sonunda kiracının Belediyeye herhangi bir borcu bulunmaması durumunda; 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren Türk Borçlar Kanunu’nun kiralar ile ilgili 339/II. maddesi ile 6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunu’nun 2-4 maddeleri gereğince, Belediye Encümeni tarafından kira artışı yapılmak sureti ile kira sözleşmesi yenilenmektedir.

Bu konuda yukarıda belirtildiği gibi, Türk Borçlar Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanun’da yer alan hükümlere göre işlem tesis edilmektedir. Ayrıca yeni kira dönemi için en az yasal artış olmak üzere, yasal artışın da üstünde artış yapılmak suretiyle kira sözleşmeleri yenilendiği için herhangi bir kamu zararı da söz

konusu olmamaktadır. Belediyeye borcu olan kiracıları için ise aleyhine tahliye davaları açılmakta ve kiralananın tahliyesi işlemi yapılmaktadır.” denilmektedir.

Sonuç olarak kamu idaresi cevabında İdareye kira borcu bulunmayan kiracıların 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 339’uncu maddesinin ikinci fıkrası gereğince kira sözleşmelerinin encümen kararıyla yenilendiği, bir başka deyişle bu kiracılarla ilgili tahliye işlemi yapılmadığı ifade edilmiştir.

Bilindiği üzere, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun “Kapsam” başlıklı 1’inci maddesinde belediyelerin kiralama işlemlerinin mezkûr kanun hükümlerine tabi olduğu açıkça ifade edilmiş olup bu hususta herhangi bir tereddüt söz konusu değildir.

Aynı Kanun’un “Kiralarda sözleşme süresi” başlıklı 64’üncü maddesine göre ise de kiraya verilecek taşınır ve taşınmaz malların kiralama süresinin 10 yıldan fazla olamayacağı ve bu durumun istisnaları belirlenmiştir.

Diğer taraftan, 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 15’inci maddesinde, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75’inci maddesi hükümlerinin belediye taşınmazları hakkında da uygulanacağı ifade edilmiş olup, bahsi geçen “Ecrimisil ve tahliye” başlıklı 75’inci maddede, kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren, işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm varsa ona göre hareket edileceği aksi halde ecrimisil alınacağı, işgal edilen taşınmaz malın idarenin talebi üzerine bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek idareye teslim edileceği düzenlenmiştir.

Yukarıda yer alan açıklamalara göre, Belediyelerin mülkiyetindeki taşınmaz malları kiraya verme işleri 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’ndaki ihale usullerine göre yapılacak; yapılan ihale sonucu düzenlenen kira sözleşmeleri en fazla on yıl olabilecek; sözleşme süresi bitiminde ise aynı taşınmaz malın kiraya verilebilmesi için yeniden 2886 sayılı Kanun’daki usullerden biriyle ihaleye çıkılacaktır. Ayrıca, kira sözleşmesi bitmesine karşın kiralanan yerden çıkmayan kiracı 2886 sayılı Kanun’a göre artık kiracı değil fuzuli şagil olarak adlandırılarak, işgalin devam etmesi halinde İdarece tahliye işlemlerine başlanılması gerekecektir.

Netice olarak kira süresi dolan belediyeye ait gayrimenkullerin 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine uygun olarak ihale yapılmaksızın tekrar kira sözleşmelerinin yenilenmesi veya uzatılması mümkün görünmemektedir.

Ancak, yapılan denetimde İdarenin mülkiyetinde bulunan ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’na göre ihaleye çıkılarak kiraya verilen taşınmazların, kira süresi sonunda yeniden ihale düzenlemeden fuzuli şagil sıfatıyla eski kiracılara belli bir kira artışı yapılmak suretiyle kullandırıldığı görülmüş olup, İdare bu uygulamaya 6098 sayılı Kanun’un “Uygulama alanı” başlıklı 339’uncu maddesinin ikinci fıkrasını dayanak göstermiştir.

Her ne kadar bahsi geçen maddede; “Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır.” hükmü var ise de 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 15’inci maddesinden atıfla 2886 sayılı Kanun’un 75’inci maddesinde yer alan “kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren, işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm varsa ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır. İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.” hükmünü ortadan kaldıran bir madde bulunmadığından 5393 sayılı Kanun’un 15’inci ve 2886 sayılı Kanun’un 75’inci maddeleri yürürlükte olduğundan ve ayrıca mezkûr kanunlar 6098 sayılı Kanun’a göre özel kanun niteliğinde bulunduğundan kira sözleşmelerinde uygulanması gerekmektedir.

Kaldı ki konuya ilişkin 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’na göre kiraya verilen gayrimenkullerin, kira süresi sonunda ancak yeniden ihale düzenlenerek kiraya verilebileceği yargı kararlarında da yer almaktadır. Sayıştay Genel Kurulu’nun 21.03.1993 tarih ve 4761/1 sayılı Kararına göre; belediyeler ile bunlara bağlı döner sermayeli kuruluşlar tarafından 2886 sayılı Kanuna göre kiraya verilen gayrimenkullere ait kira sözleşmelerinin yenilenmesi, uzatılması veya sona erdirilmesi, kira tespiti konularında 2886 Sayılı Kanun hükümlerinin uygulanması gerektiğinden, sözleşme bitiminde yeni kira bedeli tespit edilerek sözleşmelerinin uzatılamayacağı; Danıştay 10. Dairesinin 19.12.1991 tarihli, Esas No: 1989/2736, Karar No: 1991/3850 nolu kararında da belirtildiği üzere kira süresi dolan taşınmazlar ile ilgili olarak 2886 sayılı Kanun kapsamında yeniden ihale yapılması gerektiği hükme bağlanmıştır.

Neticede, kira sözleşmesi sona eren gayrimenkullerin günümüz koşullarına göre belirlenmiş rayiç bedellerle tekrar ihaleye çıkarılması, fuzuli şagil durumuna düşen kişiler hakkında 2886 sayılı Kanun hükümleri uyarınca tahliye talebinde bulunulmasının uygun olacağı düşünülmektedir.

Gerekli işlemlerin yapılması ve başlatılan süreçlerin tamamlanıp tamamlanmadığının incelemesi amacıyla konu takip eden denetimlerde izlenecektir.