İdarenin mülkiyetinde bulunan taşınmazların kiraya verilmesine ilişkin sözleşme sürelerinin sonunda yeniden ihalesinin yapılmadığı, sözleşme hükümleri çerçevesinde kira artışı yapılmak suretiyle kira sürelerinin uzatıldığı; çatılı işyerlerinden 10 yıldan fazla süresi uzatılan sözleşmelerin bulunduğu tespit edilmiştir.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 1’inci maddesinde belediyelerin alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ve taşıma işlerinin bu Kanun kapsamında olduğu düzenlenmiştir.

“Kiralarda sözleşme süresi” başlıklı 64’üncü maddesinde; istisnaları olmakla birlikte kiraya verilecek taşınır ve taşınmaz malların kira süresi, on yıldan çok olamayacağı hüküm altına alınmıştır.

Aynı Kanun'un “Ecrimisil ve Tahliye” başlıklı 75’inci maddesinde; taşınmaz malların, gerçek ve tüzelkişilerce işgali üzerine, fuzuli şagilden, taşınmaz ve değerleme konusunda işin ehli veya uzmanı üç kişiden oluşan komisyonca tespit ve takdir edilecek ecrimisil istenileceği; kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren, işgalin devam etmesi halinde, ecrimisil alınacağı; işgal edilen taşınmaz malların, idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edileceği belirtilmiştir.

5393 sayılı Belediye Kanunu’nun “Belediyenin yetkileri ve imtiyazları” başlıklı 15’inci maddesinde de “2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 75 inci maddesi hükümleri belediye taşınmazları hakkında da uygulanır.” denilmiştir.

Ayrıca 5393 sayılı Kanun’un “Meclisin Görev ve Yetkileri” başlıklı 18’inci maddesinin

(e) bendine göre; taşınmazların üç yıldan fazla süre ile kiralanmasına karar vermek belediye meclisinin, “Encümenin Görev ve Yetkileri” başlıklı 34’üncü maddesinin (g) bendine göre ise;

taşınmazların üç yılı geçmemek üzere kiralanmasına karar vermek encümenin görev ve yetkileri arasında yer almaktadır.

Öte yandan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 339’uncu maddesinde; konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin, kamu kurum ve kuruluşlarının yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de uygulanacağı belirtilmiştir. Kanun'un 347’nci maddesinin birinci fıkrasında ise,

"Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir." denilmektedir.

Yukarıda yer alan mevzuat hükümleri birlikte değerlendirildiğinde; belediyelerin taşınmazlarını 2886 sayılı Kanunda yer alan ihale usulleri ile on yılı geçmemek üzere kiraya verebileceği, üç yılı geçmemek üzere taşınmaz kiralanmasına karar vermenin encümen tarafından, üç yılı aşkın kiralamalara ilişkin kararın ise belediye meclisi tarafından alınacağı, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşme süresinin sonuna dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyeceği ancak on yıllık uzama süresinin bitiminden üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebileceği anlaşılmaktadır.

Ayrıca 2886 sayılı Kanun'un yukarıdaki hükümlerine göre; devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malların kira sözleşmelerinin sona ermesine rağmen kiracıları tarafından tahliye edilmemesi ve kullanılmaya devam edilmesi durumunda mevcut kiracılar işgalci durumuna düşmektedir. İşgalci durumuna düşen kiracılar hakkında da 2886 sayılı Kanunda yer alan ecrimisil ve tahliyeye ilişkin hükümlerde uygulanacaktır.

Diğer yandan 2886 sayılı Kanuna göre ihalenin ilanına ilişkin usul ve geçici teminat tutarı tahmin edilen bedel üzerinden, kesin teminat tutarı ise ihale bedeli üzerinden belirlenmektedir. Buna göre; idareler tek yıl üzerinden ihaleye çıktıkları kiralamalarda on yıl boyunca kira sözleşmelerini sona erdiremeyeceğinden, teminat tutarlarının eksik belirlenmesine, ilan usullerinde ise daha çok istekliye ulaşabilecek yayın araçlarından ziyade daha yerel düzeyde kalacak ilan usulleri ile ihalenin ilan edilerek rekabetin tam olarak sağlanmamasına sebebiyet verecektir. Ayrıca taşınmaz kiralamalarına ilişkin kararın

belediyenin hangi yetkili organı tarafından alınacağına ilişkinde uyumsuzluk oluşmaktadır.

İdarenin kiraya verdiği taşınmazlar üzerinde yapılan incelemede; ayrıntıları aşağıdaki tabloda görüleceği üzere, belediyenin mülkiyetinde bulunan taşınmazların kiraya verilmesine ilişkin sözleşme sürelerinin sonunda yeniden ihale yapılmaksızın sözleşme hükümleri çerçevesinde kira artışı yapılmak suretiyle kira sürelerinin uzatıldığı; çatılı işyerlerinden 10 yıldan fazla süresi uzatılan sözleşmelerin bulunduğu tespit edilmiştir.

Tablo 15: Sözleşme Süresi ve On Yıllık Uzama Süresi Aşıldığı Halde Tahliye Edilmeyen ve Yeniden İhale Edilmeyen Taşınmazlar

Denetim tespitimiz üzerine, İdare tarafından; mülkiyeti İdareye ait taşınmazların kiralanması, sözleşme bitiminde yeniden ihaleye çıkılması, kira bedelinin tahsilatının takip edilmesi işlemlerinin yapılmasında 5393 sayılı Belediye Kanunu ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümleri çerçevesinde gerekli hassasiyet gösterileceği belirtilmiştir.

Sonuç olarak İdarenin kiralamalarında on yıllık uzama sürelerini de dikkate alarak kiralama ihalelerini gerçekleştirmesi, on yılı aşkın kiralamaları için 2886 sayılı Kanun'a uygun olarak açıklık ve rekabet ilkesi gereği yeniden ihale yapılması ve taşınmazların kira bedelinin gerçek piyasa rayiçlerine göre belirlenmesi gerekmektedir.