İdare tarafından kiraya verilen taşınmazlardan bir kısmının kira sözleşmelerinde belirtilen süreler ve bu sürelerden sonra başlayan 10 yıllık uzama süreleri dolmasına rağmen tahliye işlemlerinin tamamlanmadığı, söz konusu taşınmazlar için 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu gereğince yeniden ihale yapılmadığı, bunun yerine mevcut sözleşmelerin sürelerinin uzatılarak kiracılık ilişkisinin sürdürüldüğü tespit edilmiştir.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun “Kapsam” başlıklı 1’inci maddesinde, belediyelerin satım, kira ve mülkiyetin gayri ayni hak tesisi gibi işlerinin bu Kanun’a göre yapılacağı hüküm altına alınmıştır. Kanun’un “Kiralarda sözleşme süresi” başlıklı 64’üncü maddesinde, kiraya verilecek taşınmaz malların kira süresinin on yıldan çok olamayacağı belirtilmiş, süre uzatımı ile ilgili herhangi bir hükme yer verilmemiştir.

Aynı Kanun’un “Ecrimisil ve tahliye” başlıklı 75’inci maddesinde; kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren işgalin devam etmesi halinde ecrimisil alınacağı ve işgal edilen taşınmaz malın, idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülki amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek idareye teslim edileceği belirtilmiştir. 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun “Belediyenin yetkileri ve imtiyazları” 15’inci maddesinde yapılan düzenleme ile yukarıda yer alan hükümlerin belediye taşınmazları için de uygulanacağı hüküm altına alınmıştır.

01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile kiralama işlemleri hakkında yeni ve genel düzenlemeler getirilmiş, Kanun’un 339’uncu maddesinde kamu kurum ve kuruluşlarının hangi usul ve esaslarla yapılmış olursa olsun konut ve çatılı işyeri kiralamalarında Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabi olacakları belirtilmiştir. Aynı Kanun’un “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi” başlıklı 347’nci maddesinde kiraya verenin, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyeceği, ancak on yıllık uzama süresi sonunda bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeye son verebileceği hüküm altına alınmıştır.

Yukarıda yer alan mevzuat hükümleri değerlendirildiğinde, 6098 sayılı Kanun’a tabi bir taşınmazın kira sözleşmesinde belirtilen sürenin sonunda 10 yıllık uzama süresinin de tamamlanması ile birlikte tahliye işlemlerinin gerçekleştirilmesi gerekmektedir.

Yapılan incelemelerde İdare mülkiyetinde tamamı iş yeri niteliğinde bulunan 117 adet taşınmazın kira başlangıç tarihlerinden itibaren 10 yıllık süre dolmuştur.

Yasal tüm süreleri biten mezkûr taşınmazlardan fuzuli şagil konumunda bulunan kişilerin bahsi geçen taşınmazlardan tahliyeleri tamamlanamamıştır. Bunun yerine bu kişilere ihale yapılmadan süre uzatım verilmek suretiyle ecrimisil tahakkukları yapılarak kiracılık ilişkileri mevzuata aykırı olarak devam ettirilmiştir.

Kamu idaresi tarafından verilen cevapta özetle; encümen kararı ile kira sözleşmelerinin süresinin 1 yıl uzatıldığı ve uzatılanlara TÜFE esas alınarak kira zammı uygulandığı; 5393 Sayılı Belediye Kanunu'nun 15/p-3 maddesi hükmü ve yargı kararlarlarında belirtildiği üzere ‘kira sözleşmesi bitmesine rağmen işgal devam ediyorsa ve sözleşmede bu hususta aksi bir hüküm bulunmuyorsa kiracının fuzuli şagil kabul edilerek ecrimisil alınacağı’ ifade edilerek idare tarafından bu hükme istinaden kira süresinin uzatıldığı ifade edilmiştir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Kira Sözleşmesi” başlıklı dördüncü bölümünün “Konut ve çatılı işyeri kiraları” başlıklı ikinci ayırımının “Uygulama alanı” başlıklı 339’uncu maddesinde;“Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır.” hükmü getirilmiştir. Bu hüküm Devlet İhale Kanunu'ndan sonraki bir tarihte kabul edilmiştir. Dolayısıyla kanun koyucu, Türk Borçlar Kanunu’nda getirdiği bu düzenleme ile önceki tarihli Devlet İhale Kanunu’ndaki hükümleri konut ve çatılı işyeri kiraları açısından kaldırmıştır. Bu düzenlemenin amacı, bir kamu tüzel kişisinin tamamen özel hukuk sözleşmesi niteliğinde olan kira sözleşmesi yapması durumunda, özel hukuk normlarına tabi olmasını sağlamaktır.

Diğer yandan geçmişe dönük olarak tespit edilip bir tazminat suretinde alınması gereken ecrimisil bedellerinin, kiralama yöntemi şeklinde kullanılarak ileriye dönük de uygulanarak bu taşınmazlardan ecrimisil alınması, bu taşınmazların işgaline meşruiyet kazandırmamaktadır. Ecrimisilin tahsil edilmesi, taşınmazdaki kullanımın devamı hakkını da vermemektedir. Dolayısıyla ecrimisil, kamu malının geleceğe yönelik kiralanması yöntemi değildir.

Sonuç olarak, İdare tarafından ecrimisil karşılığı kullandırılan taşınmazların yukarıda belirtilen gerekçelerle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanun esas alınarak mevzuat hükümleri doğrultusunda tahliyesinin sağlanması; kiralanabilir nitelikte olanların 2886 sayılı Kanun’un ilgili maddeleri uyarınca ihale yolu ile kiraya verilmesi gerekmektedir. Aksi bir durum, yani işgal eden kişinin ödemesi için tespit edilen ecrimisil bedelinin kira ödemesi gibi esas alınarak ileriye doğru devam ettirilmesi, 2886 sayılı Kanun’un her türlü satış ve kiralama gibi hususlarda ihale yoluna gidilmesi gerektiğini ifade eden amir hükümlerine aykırı olacaktır ve mevzuata aykırı bu gibi bir uygulama idare malını haksız ve hukuksuz bir şekilde işgal edenin ödüllendirmesi sonucunu doğuracaktır.

2886 sayılı Kanun hükümlerine göre ihalesi yapılan kira sözleşmelerinde süre uzatımı verilmesi mümkün değildir. Kira süresi sözleşmenin temel öğelerinden biridir ve hukuk prensiplerine göre kanunlarda özel düzenleme bulunmadıkça söz konusu sürenin değiştirilmesi bütüncül işlemin değiştirilmesi ile aynı usule tabidir. Bu nedenle belli bir süreyle ve belli şartlarla ihalesi yapılan bir kiralama işlemi, sözleşme süresi ve 6098 sayılı Kanun uyarınca beklenilmesi gereken uzama süresinin bitiminde sonlandırılmalı, söz konusu yer için 2886 sayılı Kanun uyarınca tekrar ihaleye çıkılarak, rekabet ve eşit muamele sağlanmalıdır.