Belediyenin, imar planlarında bina yüksekliklerinin serbest olarak belirlenemeyeceği kuralı gereğince, kat yüksekliği serbest olarak bırakılmış eski imar planları hakkında yapılması gereken çalışmaları zamanında tamamlamadığı görülmüştür.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun “Planların hazırlanması ve yürürlüğe konulması” başlıklı 8’inci maddesinde 7221 sayılı Kanun ile değişiklik yapılmış ve bina yüksekliklerinin serbest olarak belirlenemeyeceği hükmü getirilmiştir. Bu değişiklik imar planlarında serbest olarak belirlenmiş bina yüksekliklerinin belirli olması ve vatandaşlar arasındaki mağduriyetin önlenmesi olarak gerekçelendirilmiştir.

Vatandaşların mağdur edilmemesi ve işlemlerin ivedilikle sonuçlandırılması amacıyla ilgili idarelere bir geçiş süresi verilmiş ve kat yüksekliklerinin serbest olarak bırakıldığı planların kat yüksekliklerinin belirlenmesine ilişkin plan değişikliklerini ve revizyonlarını meclis kararı ile 1.7.2021 tarihine kadar yapmakla yükümlü oldukları belirtilmiştir.

Kanun’daki bu düzenlemelere göre; bina yükseklikleri serbest olarak belirlenmiş alanlarda plan değişikliği ve revizyonu yapılıncaya kadar yapı ruhsatı düzenlenemeyecektir. Belirlenen süre içerisinde söz konusu alanlarda yer alan parsellere ilişkin yapı ruhsatı başvurusu olduğunda alana yönelik plan değişiklikleri ve revizyonlarının süre sonu beklenmeden öncelikli olarak yapılması gerekmektedir.

Anlaşıldığı üzere, belediye sorumluluk alanında gerek parsel gerek alan bazında 01.07.2021 tarihine kadar bina yükseklikleri belirlenmeden serbest olarak bırakılmış imar planı kalmamalıdır.

Yapılan incelemede, Çankaya Belediyesince söz konusu tarihe kadar tamamlanması gereken imar planı değişikliklerinin yapılmadığı ve bina yükseklikleri serbest olarak bırakılmış imar planları ile ilişkili uygulama planları gündeme geldikçe peyderpey ve herhangi bir plan ve programa tabi olmaksızın kat yüksekliklerinin belirlenmeye devam edildiği görülmüştür.

Kamu idaresi cevabında, serbest olarak tanımlı bulunan ada/parsellerin mahkemeye konu olmuş ve plan iptali ve/veya ruhsat iptaline karar verilmiş ada/parseller olduğunu, yargı kararları kesinleştiğinde ve/veya yeniden nazım ve uygulama imar planı değişikliklerine konu olduğunda serbest tanımının da güncelleneceğini belirtilmiştir. Buna rağmen bulgu konu su sadece mahkeme kararı ile yürütmesi durdurulduğu veya iptal edildiği için imar uygulaması durdurulan parsellerden ibaret değildir. 2023 yılı içinde idarenin muhtelif yazışmalarından izlenebildiği üzere kat yüksekliğinin serbest olarak bırakılamayacağı düzenlemesinin gerektirdiği çalışmaların tamamlanmadığı alanlar bulunmaktadır.

Diğer yandan mahkeme kararları ile yürütmenin durdurulması veya parsel bazında yapılan kat yüksekliğine ilşkin belirlemelerin iptal edilmesi kararları "Kat yüksekliği belirlenirken herhangi bir analiz, inceleme ve araştırma yapılmadığı" gerekçesine dayandırılmakta ve bu ada ve parsellerde şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına ve kamu yararına aykırı olmayacak şekilde; hukuka uygun, analiz, inceleme ve araştırmaya dayalı çalışma yapılarak yükümlülüklerin yerine getirilmesi sorumluluğu ortadan kalkmamaktadır.

Sonuç olarak, söz konusu uygulama bina yüksekliklerinin serbest olarak belirlenemeyeceği kuralına aykırılık teşkil etmekte ve gerekli çalışmaların bir eylem planı dahilinde ivedilikle tamamlanması ve mevcut uygulamanın sürdürülmesine bağlı olarak gerek vatandaşlar gerekse İdare aleyhine gelişebilecek olumsuzluklara mahal verilmemesi gerekmektedir.