İdarenin, ilçe sınırları içerisinde yaşayan ve kentsel dönüşüm kapsamında Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) tarafından üretilen konutlarda hak sahibi olan, ancak TOKİ tarafından yapılan kura çekimi sonrasında kendine konut tahsis edilmeyen kişiler için Hazine arazisi üzerinde İdarece konut yapılmasına başlandığı, kendisine konut tahsis edilemeyen kişilerin mağduriyetlerinin yine TOKİ tarafından giderilmesi sonrasında İdarenin yapım işini tasfiye etmek zorunda kaldığı ve tasfiyeye ilişkin giderlere katlandığı görülmüştür.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 6’ncı maddesinde; uygulama alanındaki parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesinin esas olduğu, bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verileceği ifade edilmiştir.

6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin “Uygulama alanında hak sahipliği ve diğer uygulamalar” başlıklı 13’üncü maddesinde; yapılacak konut ve işyerlerinin niteliği ve büyüklüğü ilgili kurumca belirlenmek kaydıyla, uygulama alanındaki taşınmaz maliklerine öncelikle uygulama alanında yapılacak olan konut ve işyerlerinden verilmek üzere bunlarla sözleşme akdedileceği, gerekmesi halinde uygulama alanındaki taşınmaz maliklerine arsa veya Kanun kapsamında kullanılmak üzere Bakanlıkça satın alınan hazır konut ve işyerlerinden verilmek üzere sözleşme yapılabileceği, ilgili kurumun, uygulama alanındaki taşınmaz maliklerini yapılacak anlaşmalar çerçevesinde proje ortağı yapmak suretiyle, kat veya hasılat karşılığı inşaat yapabileceği veya yaptırabileceği, kat karşılığı uygulamada, taşınmaz maliklerinin mevcut taşınmazları karşılığında, yerinde veya rezerv yapı alanlarında yapılacak yapılar için kat karşılığı uzlaşma oranları dikkate alınarak anlaşma yapılabileceği ifade edilmiştir.

4734 sayılı Kamu İhale Kanunu’nun “İdarelerce uyulması gereken diğer kurallar” başlıklı 62’nci maddesinde yapım işlerinde arsa temin edilmeden, mülkiyet, kamulaştırma ve gerekli hallerde imar işlemleri tamamlanmadan ve uygulama projeleri yapılmadan ihaleye çıkılamayacağı hüküm altına alınmıştır.

5393 sayılı Belediye Kanunu’nun “Arsa ve konut üretimi” başlıklı 69’uncu maddesiyle Belediyelere düzenli kentleşmeyi sağlamak, beldenin konut, sanayi ve ticaret alanı ihtiyacını karşılamak amacıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde, özel kanunlarına göre korunması gerekli yerler ile tarım arazileri hariç imarlı ve alt yapılı arsalar üretmek; konut, toplu konut yapmak, satmak, kiralamak ve bu amaçlarla arazi satın almak, kamulaştırma yapmak, bu arsaları trampa etmek, bu konuda ilgili diğer kamu kurum ve kuruluşları ve bankalarla iş birliği yapmak ve gerektiğinde onlarla ortak projeler gerçekleştirme yetkisi tanınmıştır.

Kanun’un “Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı” başlıklı 73’üncü maddesiyle belediyeler tarafından belediye meclisi kararıyla; konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulanabileceği ifade edilerek belediyelere kentsel dönüşüm projeleri üstlenme yetkisi de verilmiştir.

6306 sayılı Kanun kapsamında uygulama alanındaki parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esas olduğundan maliklerin gerçek ve özel hukuk tüzel kişileriyle veya Bakanlık, TOKİ ve belediyeler ile anlaşma sağlayarak sahibi oldukları taşınmazları kentsel dönüşüm kapsamında değerlendirmeleri mümkün bulunmaktadır. Buna göre, taşınmaz maliklerinin yeniden bina yaptırmasına, paylarının satışına, taşınmazlarının kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verileceği ifade edilerek alınan karar uyarınca gerek gerçek ve özel hukuk tüzel kişileriyle gerekse Bakanlık, TOKİ ve belediyeler ile sözleşme imzalayabileceklerdir.

İstanbul ili Kağıthane ilçesi Yahya Kemal Mahallesi sınırları içerisinde yer alan 3,39 hektarlık alan 09.07.2019 tarihli ve 1306 sayılı Cumhurbaşkanı kararı ile riskli alan olarak tespit edilmiş, bu karar 10.07.2019 tarihli ve 30827 sayılı Resmi Gazete’de ilan edilerek yürürlüğe girmiştir. Söz konusu alanda 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun hükümleri kapsamında kentsel dönüşüm iş ve işlemleri Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile TOKİ tarafından yürütülmeye başlanmıştır.

TOKİ tarafından riskli alanda üretilen konutlara ilişkin hak sahipliğine esas olan 688 adet konut bağımsız birimin kura çekim işlemleri 23.11.2022 tarihinde yapılmış ve kura sonuçları tutanak altına alınmıştır. Ancak, kentsel dönüşüm gerçekleştirilen alanda üretilen konutların yeterli sayıda olmaması sebebiyle 28 hak sahibine konut tahsisi yapılamadığı görülmüştür.

Bunun üzerine Kağıthane Belediyesi tarafından belirlenen Yahya Kemal Mahallesi 6566 ada 49 ve 50 sayılı parsellerde konut tahsisi yapılmayan hak sahiplerine verilmek üzere konut inşa edilmesi için plan çalışmaları başlatılmış, söz konusu parseller plan ve fonksiyon değişiklikleri yapılarak üzerinde konut üretilmeye hazır hale getirilmiştir. Takip eden süreçte söz konusu taşınmaz üzerinde belediye tarafından inşa edilecek yapılara ilişkin projelendirme çalışmaları tamamlanmış, bu kapsamda İdare tarafından iksa ve hafriyat imalatının gerçekleştirilmesi için 2023/156702 ihale kayıt numaralı Yahya Kemal Mahallesi Riskli Alan Sınırları İçinde Yapılacak Konut İnşaatı İçin İksa Sistemleri ve Hafriyat Alımı Yapım İşi ihalesi yapılarak 19.04.2023 tarihinde KDV hariç 15.478.008,78 TL bedelli sözleşme imzalanmıştır.

Belediye tarafından çeşitli tarihlerde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı İstanbul İl Müdürlüğü’ne defaatle yazılar yazılmış, Belediyece üretilecek konutların maliyetlerinin Belediye hesaplarına yatırılması istenmişse de gerek Bakanlık gerekse İl Müdürlüğü söz konusu yazıları cevapsız bırakmıştır.

Yapılan incelemede, Kağıthane Belediyesi’nin hak sahiplerinin uygulama alanında kentsel dönüşüm iş ve işlemlerinin yürütülmesi için yapmış oldukları sözleşmenin tarafı olmadığı, bu alanda yürütülen iş ve işlemlerle ilgili İdarenin herhangi bir görev, yetki ve sorumluluğunun bulunmadığı, konutların üretilmesi ve hak sahiplerine dağıtılması hususunda TOKİ’nin yetkili olduğu, kura çekimi sonrası kendisine konut tahsis edilemeyen hak sahiplerinin mağduriyetlerinin giderilmesi noktasında İdarenin bir sorumluluğu bulunmadığı gibi İdare ile TOKİ veya Bakanlık arasında bu konuda yapılmış bir sözleşme, yazışma veya ortak proje benzeri bir uygulamanın bulunmadığı, bu anlamda Belediye’nin kendiliğinden harekete geçerek kendisine dahi ait olmayan Hazine arazisi üzerinde söz konusu kişiler için konut yapılmasını sağlamak üzere iş ve işlemlere başladığı, konutların inşa edilmesinin düşünüldüğü hazine arazisi üzerinde iksa sistemi yapılması ve hafriyatın kaldırılması için 2023/156702 ihale kayıt numaralı ve 15.478.008,78 TL sözleşme bedelli Yahya Kemal Mahallesi Riskli Alan Sınırları İçinde Yapılacak Konut İnşaatı İçin İksa Sistemleri ve Hafriyat Alımı Yapım İşi’nin ihale edildiği, yapılan işler kapsamında KDV dahil 1.459.533,40 TL’lik hakediş düzenlendiği, kendisine konut tahsis edilmeyen 28 hak sahibine İstanbul ili içerisinde TOKİ marifetiyle yapılmış başkaca konutların yine TOKİ tarafından tahsis edildiği, bunun üzerine İdarenin konut yapılması işinden vazgeçerek yapım işi sözleşmesini tasfiye ettiği, tasfiye işlemleri neticesinde sözleşme bedelinin %80’i ile yüklenicinin sözleşme fiyatlarına göre yaptığı iş tutarı arasındaki farkın %5’inin tazminat olarak ödendiği tespit edilmiştir.

Yukarıda yer verildiği üzere İdarenin arsa temin edilmeden, mülkiyet ve kamulaştırma işlemleri tamamlanmadan ihaleye çıkması 4734 sayılı Kanun ile yasaklanmıştır. Bu durumda İdarenin, Hazine taşınmazı üzerinde bu taşınmaz kendisine devredilmeden, tahsis edilmeden veya kamulaştırılması suretiyle kendi adına tescil edilmeden ihaleye çıkarak imalata başlaması mevzuat hükümlerine aykırılık teşkil etmektedir.

Bununla birlikte, TOKİ tarafından kendisine konut tahsis edilmeyen 28 hak sahibine, Belediyenin herhangi bir sözleşme veya anlaşmanın tarafı olmaksızın kendiliğinden harekete geçmek suretiyle konut inşa etmesi de mevzuat hükümleri ile bağdaşmamaktadır. Nitekim, söz konusu vatandaşların mağduriyetleri de yine TOKİ tarafından giderilmiştir. Bu anlamda gerek

TOKİ’nin gerekse Bakanlığın, Belediye’nin bu konuda iş ve işlemlere başlaması yönünde resmi bir yazısı, sözleşmesi ve/veya anlaşması da bulunmamaktadır.

İdare, 2023/156702 ihale kayıt numaralı Yahya Kemal Mahallesi Riskli Alan Sınırları İçinde Yapılacak Konut İnşaatı İçin İksa Sistemleri ve Hafriyat Alımı Yapım İşi’ni ihale ederek 15.478.008,78 TL bedelli sözleşme imzalamış, Hazine taşınmazı üzerinde yapılan işler neticesinde KDV dahil 1.459.533,40 TL tutarında hakediş ödemesinde bulunmuştur. İşin yapılmasından vazgeçilerek sözleşme tasfiye sürecine girilerek 4735 sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu’nun 24’üncü maddesi uyarınca işin tasfiyesi neticesinde KDV dahil 669.966,94 TL ödeme yapılarak iş tasfiye edilmiştir.

Yukarıda yer alan denetim tespiti üzerine İdare tarafından yapılan harcamaların Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından 6306 sayılı Kanun hükümlerince İdareye gönderilen ödenek ile karşılandığı ifade edilmiştir.

Her ne kadar İdare tarafından söz konusu harcamaların Belediye bütçesinden karşılanmadığı ifade edilmiş olsa da bu durum hukuki bir gerekçesi olmaksızın Hazine adına tescilli bir taşınmaz üzerinde mevzuat hükümlerine aykırı olarak kendiliğinden bir takım iş ve işlemlere başlamanın, bu iş ve işlemlerin yapılmasından vazgeçilerek toplamda KDV dahil 2.129.500,34 TL tutarında kamu kaynağının harcanmasına yasal dayanak teşkil edecek nitelikte değildir.

Sonuç olarak, İdare tarafından, arsa temin edilmeden, mülkiyet ve kamulaştırmaya ilişkin işlemler gerçekleştirilmeden yapım işlerinin ihale edilmemesi, tarafı olmadığı sözleşmeler kapsamında hukuki bir dayanak olmaksızın kamu kaynaklarının kullanılmaması gerektiği değerlendirilmektedir.