Kamu İdaresi tarafından kiralanan çatılı işyerleri için Türk Borçlar Kanunu’nda belirlenen sözleşme uzama sürelerinin sona ermesine rağmen yeniden ihale gerçekleştirilmediği, anılan işyerlerinin oluşturulmuş bir komisyon marifetiyle belirlenen kira artış oranlarına istinaden sözleşmelerin birer yıl uzatılması suretiyle ihalesiz bir şekilde kullandırıldığı görülmüştür.

5393 sayılı Belediye Kanunu’nun “Encümenin Görev ve Yetkileri” başlıklı 34’üncü maddesinde taşınmazların süresi üç yılı geçmemek üzere kiralanmasına karar verme yetkisinin belediye encümeninde olduğu; “Meclisin Görev ve Yetkileri” başlıklı 18’inci maddesinde ise taşınmazların üç yıldan fazla kiralanmasına karar verme yetkisinin belediye meclisinde olduğu ifade edilmiştir.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun “Kapsam” başlıklı 1’inci maddesinde belediyelerin kira işlerinin 2886 sayılı Kanun’da yazılı hükümlere göre yürütüleceği belirtilmiş olup Kanun’un “İlkeler” başlıklı 2’nci maddesinde ihalelerde açıklık ve rekabetin sağlanmasının esas olduğu vurgulanmıştır.

Aynı Kanun’un “Ecrimisil ve Tahliye” başlıklı 75’inci maddesinde ise kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren, işgalin devam etmesi halinde gerçekleştirilecek olan ecrimisil ve tahliye işlemlerine ilişkin hükümlere yer verilmiş olup söz konusu hükümler, 5393 sayılı Kanun’un “Belediyelerin Yetkileri ve İmtiyazları” başlıklı 15’inci maddesi uyarınca

belediyeler için de kıyasen uygulanacaktır.

Öte yandan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 339’uncu maddesinde; konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin hükümlerin, kamu kurum ve kuruluşlarının, yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de uygulanacağı ifade edildiğinden 6098 sayılı Kanun’un “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi” başlıklı 347’nci maddesinin irdelenmesi gerekmektedir.

Anılan maddede kiracı tarafından belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunulmadıkça, sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacağı düzenlenmiştir. Ancak getirilen sınırlama ile on yıllık uzama süresi sonunda kiraya verenin, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebileceğine hükmedilmiştir.

Yukarıda yer verilen mevzuat hükümleri uyarınca taşınmazları kiralamaya karar verme yetkisinin meclis ve encümende olduğu, söz konusu yetkinin ihale gerçekleştirilmek suretiyle kullanılması gerektiği, komisyon tarafından verilmiş kararlar ile sözleşme sürelerinin uzatılmasının mümkün olmadığı açık olup taşınmazların, kira sözleşmelerinde belirtilen sürelere ek olarak Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan on yıllık uzama sürelerinin de sona ermesinin akabinde tahliye edilmesi ve tahliyeye müteakip 2886 sayılı Kanun hükümlerine göre yeniden ihale gerçekleştirilmesi suretiyle kiralanması gerekmektedir.

Yapılan incelemede 2004 yılından önce kiralanmış 222 adet iş yerinin sözleşmelerinde belirtilen sürelerden sonra Türk Borçlar Kanunu’nda belirlenen on yıllık uzama sürelerinin de sona ermesine rağmen tahliye işlemlerine tabi tutulmadığı, anılan işyerleri için herhangi bir ihale gerçekleştirilmediği ve kira sözleşmelerinin komisyon kararına istinaden birer yıl olmak üzere uzatıldığı tespit edilmiştir.

İşyerlerinin ihale gerçekleştirilmeksizin kullandırılması, 2886 sayılı Kanun’da öngörülen rekabet şartlarının tesis edilememesine bu suretle kira bedellerinin, gerçek piyasa rayiçlerinin altında kalmasına neden olmaktadır. Zira ihalesiz bir şekilde kullandırılan iş yerlerine ilişkin yeni kira bedelleri, kira sözleşmelerinde yer verilen kira artış oranı hükmünün belirsiz olmasından dolayı komisyonun takdirine bırakılmış durumdadır.

Kamu İdaresi cevabında ilçenin demografik yapısından, İdare taşınmazlarında kiracı olarak bulunan ilgililerin iştigal ettikleri faaliyetlerden, kira sözleşmelerinin sona erdirilmesinin ortaya çıkaracağı olumsuz sonuçlardan bahsedilmiş olup 6098 sayılı Kanun’un ilgili

hükümlerine yer verilmiştir. Kamu İdaresi tarafından yapılan değerlendirmede ise 2886 sayılı Kanun hükümlerinin uygulandığı, kiralanan taşınmazlara ilişkin gerçekleştirilen süre uzatımlarında piyasa rayiçlerinin dikkate alındığı ve İdarenin gelir kaybına uğratılmadığı iddia edilmiştir.

Ancak yukarıda belirtilen mevzuat hükümleri uyarınca taşınmazları kiralamaya karar verme yetkisinin meclis ve encümende olduğu, söz konusu yetkinin ihale gerçekleştirilmek suretiyle kullanılması gerektiği, komisyon tarafından verilmiş kararlar ile sözleşme sürelerinin uzatılmasının mümkün olmadığı açık olup taşınmazların, kira sözleşmelerinde belirtilen sürelere ek olarak Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan on yıllık uzama sürelerinin de sona ermesinin akabinde tahliye edilmesi ve tahliyeye müteakip 2886 sayılı Kanun hükümlerine göre yeniden ihale gerçekleştirilmesi suretiyle kiralanması gerekmektedir.

Taşınmazların kira bedellerinin rekabetçi bir şekilde gerçek piyasa rayiçlerine uygun belirlenebilmesini teminen, Kanun’dan doğan uzama süresi de dâhil olmak üzere sözleşme süresi sona eren çatılı iş yeri niteliğindeki taşınmazların, 2886 sayılı Kanun uyarınca yeniden ihale yapılması suretiyle kiraya verilmesi gerekmektedir.