Emlak vergisi tahakkuk işlemlerinde mevzuata uygun yapılmayan hususlar aşağıda belirtilmiştir.

1. Emlak Vergisi Tahakkuk İşlemlerinde Bina İnşaat Sınıflarının Sağlıklı bir Şekilde Belirlenmemesi

   Belediye sınırları içerisinde emlak vergisine tabi olan binaların inşaat sınıfları ayrımının inşaat sınıflarının tayinine esas alınacak nitelikler ortaya konulmadan belirlendiği görülmüştür. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29’uncu maddesinde; binalar için emlak vergi

   değerinin, Hazine ve Maliye ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilân edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile arsa veya arsa payı vergi değerinin toplamı olduğu ve bu hususların çıkarılacak bir yönetmelikle hesaplanacağı ifade edilmiştir. 2.7.2018 tarihli ve 700 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamenin (KHK) 59'uncu maddesiyle, bu maddede yer alan “tüzük” ibaresi “yönetmelik” şeklinde değiştirilmiştir

   Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük’ün “Binaların inşaat sınıflarına göre ayrımı” başlıklı 10’uncu maddesinde; binaların yapılış tarzı, işçiliği, çeşitli kısımlarında kullanılan malzemenin cinsi, kalitesi ve benzeri hususlar dikkate alınarak binalar, lüks inşaat, birinci sınıf inşaat, ikinci sınıf inşaat, üçüncü sınıf inşaat, basit inşaat olmak üzere beş sınıfa ayrılmıştır.

   Bahse konu 10’uncu maddenin son fıkrasındaki hükme istinaden Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından 15.12.1982 tarihli ve 17899 sayılı Resmi Gazete’de “Bina İnşaat Sınıflarının Tespitine Dair Cetvel” yayımlanmıştır. Cetvelde; binaların yapılış tarzı, işçiliği, çeşitli kısımlarında kullanılan malzemenin cinsi ve kalitesi gibi özelliklere yer verilmiş, binalar Tüzük’e uygun olarak beş sınıfa ayrılmış ve her sınıf için on adet kriter belirlenmiştir.

   Bahsi geçen Tüzük’ün “İnşaat maliyet bedelinin hesaplanması” başlıklı 20’nci maddesine göre; inşaat maliyet bedeli, binanın dıştan dışa yüzölçümü ile metrekare normal inşaat maliyet bedelinin çarpılması suretiyle bulunmaktadır. Metrekare normal inşaat maliyet bedelleri; binaların kullanılış tarzları, inşaat nevileri ve sınıflarına göre Hazine ve Maliye ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlıklarınca birlikte belirlenmekte ve uygulanacağı bütçe yılından önce ilan olunmaktadır.

   1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29’uncu maddesine göre; binaların vergi değeri bina inşaat maliyet bedeli ile arsa payı değerinden oluşmaktadır. Dolayısıyla bina inşaat sınıflarının doğru tespit edilmesi binaların vergi değerinin tespitinde büyük önem arz etmektedir.

   Her bütçe yılından önce yayımlanan Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliğ eklerinde yer verilen “Binaların Metrekare Normal İnşaat Maliyet Bedellerini Gösterir Cetveller” incelendiğinde, metrekare normal inşaat maliyet bedellerinin bina sınıflarına göre belirlendiği görülmektedir. Bina sınıfının, olması gerekenden daha düşük bir sınıf olarak belirlenmesi; inşaat maliyet bedelinin, dolayısıyla bina vergi değerinin olması gerekenden daha az miktarda hesaplanmasına, kurum tarafından daha az miktarda emlak vergisi tahakkuk ve tahsilatı yapılması anlamına gelecektir.

   Konuyla ilgili olarak Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından yayımlanan 14 Seri No’lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği’nde; binanın gireceği sınıfın, belirlenen özelliklerden yarıdan fazlasını taşıyıp taşımadığına bakılarak belirleneceği, binada anılan özelliklerden yarıdan fazlası yoksa, bu defa özellikleri itibariyle en yakın olduğu sınıfın beyan edileceği, diğer taraftan, binanın bir alt veya üst sınıftan hangisine gireceği konusunda tereddüde düşülen hallerde, rayiç bedelin beyan edilmesinin esas olduğu da dikkate alınarak, bir üst sınıf bildirilmesi gerektiği belirtilmiştir.

   Tüzük’ün 3’üncü maddesinde; inceleme yetkisine sahip memurların, mükelleflerden emlakın genel durumuna, kullanılış tarzına ilişkin gerekli bilgileri isteyebileceği, 4’üncü maddesinde ise; inceleme yetkisine sahip memurların, vergi değeri takdir edilecek bina, arsa ve araziyi gezip görebileceği ifade edilmiştir.

   Binaların sınıflarının belirlenmesi için binalara ait proje ve yapı kullanma izin belgelerinde binalara ait niteliklerin tam olarak yer almadığı, bunun dışında binaların özelliklerini belirten herhangi bir belgenin veya idarenin vergi değeri takdir edilecek binayı gezip gördüğüne ait bir tutanağın yer almadığı görülmüştür.

   Dolayısıyla binalara ait proje ve yapı kullanma izin belgelerinde belirtilen nitelikler bina inşaat sınıflarının belirlenmesi ve ayrılması için yeterli düzeyde olmadığından, belediyenin binanın genel durumuna ilişkin bilgileri istemesi ve personelinin vergi değeri takdir edilecek binayı görüp bina özelliklerini bir tutanakla tespit etmesi gerekmektedir. Binalara ait özellikler tam olarak bilinmeden bina inşaat sınıflarının sağlıklı belirlenmesi mümkün olamayacağı gibi, Belediyenin bu kontrol eksikliği sebebiyle vergi kaybına uğrayacağı açıktır.

   Kamu idaresi tarafından gönderilen cevapta, emlak vergisi tahakkuklarının imar ve şehircilik müdürlüğü tarafından düzenlenen yapı kullanma izin belgelerine uygun olarak yapıldığı, eski yapılarda mevcut olup, tespit edilenlerde ise düzeltme yapıldığı belirtilmiştir. Ancak yapı kullanma izin belgelerinde binaların inşaat sınıflarının tayinine esas alınacak nitelikte bilgiler bulunmamaktadır. Bununla birlikte yapı kullanma izin belgelerinin dayandığı belgelerde de bina inşaatlarının nitelikleri bulunmamaktadır.

2. Asansör Tesisatı Sonradan Yapılan Binaların Emlak Vergi Değerine Asansör Tesisatının Dahil Edilmemesi

   Asansör bulunan bazı binaların emlak vergisine matrah olacak vergi değerlerinin tespitinde inşaat maliyetine asansör tesisatının dahil edilmediği görülmüştür.

   1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29’uncu maddesine göre; binaların vergi değeri bina inşaat maliyet bedeli ile arsa payı değerinden oluşmaktadır.

   Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük’ün 20’nci maddesinde; inşaat maliyet bedelinin, binanın dıştan dışa yüzölçümü ile metrekare normal inşaat maliyet bedelinin çarpılması suretiyle bulunacağı, hesaplanan metrekare normal inşaat maliyet bedeline, asansör tesisatı için ayrıca %6 oranında ilave yapılacağı belirtilmiştir.

   Yapılan incelemede, mevcut binalara asansör tesisatının sonradan yapıldığı ancak bu binaların emlak vergi değerinin tespitinde asansör tesisatının dahil edilmediği görülmüştür.

   Asansör tesisatı sonradan yapılan binaların inşaat maliyetine, asansör tesisatının dahil edilmesi için müdürlükler arasında gerekli bildirim ve kontrollerin oluşturulması gerekmektedir.

   Kamu idaresi tarafından gönderilen cevapta, yapı kullanım izni belgesine göre işlem yapıldığı ve bu konuda eksik kalan yapılar için tahakkuk düzeltmesi yapılacağı ifade edilmiştir. Ancak yapı kullanım izin belgesi alındıktan sonra asansör tesisatının yapıldığı binaların emlak vergi değerinin tespitinde asansör tesisatının yer almadığı görülmektedir.

3. İşyeri Olarak Kullanılan Bazı Binaların Mesken Binaları Oranı Üzerinden Vergilendirilmesi

   İşyeri olarak kullanılan bazı binaların mesken binalarına uygulanan vergi oranı üzerinden emlak vergisine tabi tutulduğu görülmüştür.

   1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 8'inci maddesinin birinci fıkrasında, bina vergisi oranının meskenlerde binde bir, diğer binalarda ise binde iki olduğu, bu oranların 5216 sayılı Kanunu’n uygulandığı büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanları içinde %100 artırımlı uygulanacağı hükme bağlanmıştır.

   Aynı Kanunun 37'nci maddesinde, bu Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu Kanuna göre alınacak vergiler hakkında 213 sayılı Vergi Usul Kanunu ile 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerinin uygulanacağı hükmüne yer verilmiştir.

   213 sayılı Kanunun 3/B maddesinde; vergilendirmede, vergiyi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyetinin esas alınacağı hüküm altına alınmıştır.

   Aynı Kanunun 156'ncı maddesinde de ticari, sınai, zirai ve mesleki faaliyette iş yerinin; mağaza, yazıhane, idarehane, muayenehane, imalathane şube, depo, otel, kahvehane, eğlence ve spor yerleri, tarla, bağ, bahçe, çiftlik, hayvancılık tesisleri, dalyan ve voli mahalleri, madenler, taş ocakları, inşaat şantiyeleri, vapur büfeleri gibi ticari, sınai, zirai veya mesleki bir faaliyetin icrasına tahsis edilen veya bu faaliyetlerde kullanılan yer olduğu hüküm altına alınmıştır.

   Bu hükme göre, mükelleflerin ticari, sınai, zirai ve mesleki faaliyetlerini sürdürdükleri yerlerin iş yeri özelliğini taşıyabilmesi için bu yerlerin ticari, sınai, zirai veya mesleki faaliyetin icrasına tahsis edilen veya bu faaliyetlerde kullanılan yer olma özelliği taşıması gerekmektedir.

   Yapılan incelemede, işyeri olarak kullanılan bazı binaların mesken binalarına uygulanan vergi oranı üzerinden emlak vergisine tabi tutulduğu görülmüştür.

   Bir faaliyetin icrasına tahsis edilen veya bu faaliyetlerde kullanılan binaların iş yeri sayılmaları ve bu taşınmazlardan alınacak olan bina vergilerinin mesken binaları dışında diğer binalara uygulanan vergi oranı üzerinden hesaplanması gerekmektedir.

   Kamu idaresi tarafından gönderilen cevapta, konu ile ilgili saha çalışmasının yapıldığı, ruhsatsız çalışmakta olan işyerlerinde saha denetimi sonucunda tespit edilenlerin düzeltildiği ifade edilmiştir. Ancak çalışmaların tamamlanmadığı anlaşılmaktadır.

4. Yapı Kayıt Belgesi Alınan Yerlerden Emlak Vergisinin Eksik Alınması

Yapı kayıt belgesi alınan yerler için emlak beyannamesi verilmemesi nedeniyle emlak vergisinin eksik tahsil edildiği görülmüştür.

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'nun 33'üncü maddesinin birinci fıkrasında, yeni bina inşa edilmesinin (Mevcut binalara ilaveler yapılması veya asansör veya kalorifer tesisleri konulması yeni inşaat hükmündedir.) vergi değerini tadil eden sebep olduğu; 23'üncü maddesinde, bu Kanunun 33'üncü maddesinde (8 numaralı fıkra hariç) yazılı vergi değerini tadil eden nedenlerin bulunması halinde değişikliğin vuku bulduğu bütçe yılı içinde, vergi değerini tadil eden sebep bütçe yılının son üç ayı içinde vuku bulmuş ise olayın vuku bulduğu tarihten itibaren üç ay içinde emlakın bulunduğu yerdeki ilgili belediyeye emlak vergisi bildirimi verilmesinin zorunlu olduğu; 9'uncu maddesinin birinci fıkrasının (a) bendinde, bina vergisi mükellefiyetinin 33'üncü maddede yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde bu değişikliklerin vuku bulduğu tarihi takip eden bütçe yılından itibaren başlayacağı hükme bağlanmıştır.

Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük’ün 20’nci maddesinde; emlak vergi değerinin hesabında binanın dıştan dışa yüzölçümünün esas alınacağı belirtilmiştir.

18.05.2018 tarih ve 30425 Sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan ve imar barışı olarak bilinen 7143 Sayılı Kanunun 16'ıncı maddesi ile, 3194 sayılı İmar Kanununda düzenlemeler yapmıştır. Böylece devlet ile vatandaş arasında uzlaşma sağlanarak 31.12.2017 tarihinden önce ruhsatsız yapıların ruhsatlandırılmasını, kayıt altına alınmasını ve gelir elde edilmesini amaçlamıştır.

Kanunda belirtildiği üzere vatandaşlar kendi beyanları doğrultusunda Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından aldıkları yapı kayıt belgelerinin bir nüshasını belediyelere teslim ederek mülklerini kayıt altına aldırmışlardır. Yapı kayıt belgesinin belediyeye verilmemesi durumunda herhangi bir yaptırım söz konusu olmamıştır.

Yapı kayıt belgesi alınan yerler için eğer daha önce bina bildirimi yapılmış ise ilave alanın beyannameye dahil edilmesi; eğer bildirimi yapılmamış ise geriye dönük emlak vergisi alınması gerekmektedir.

Yapılan incelemede; imar barışından faydalanan bazı yapıların yapı kayıt belgeleri ile emlak vergisi bildirimlerinde yer alan metrekare değerlerinin örtüşmediği, bunlar arasında farklar bulunduğu görülmüştür. Bu durum, emlak vergisinin hesaplanmasında binanın gerçek yüzölçümünün esas alınmamasına, dolayısıyla emlak vergisinin eksik tahakkuk ettirilmesine neden olmaktadır.

Açıklanan nedenlerle, imar barışından yararlanan yapı kayıt belgeli yapıların yapım tarihinden itibaren geçmişe yönelik emlak vergilerinin tam olarak alınması için gerekli iş süreçleri oluşturulmalıdır. İmar barışı 2017 yılı öncesi inşa edilmiş binaları kapsaması nedeni ile yapı kayıt belgesi alınan yerler için daha önce emlak beyannamesi verilmemiş ise geriye dönük; beyanname verilmişse genişletilen alanlarda dâhil edilerek emlak vergisinin tahsili için gerekli çalışmalar yapılarak takip edilmelidir.

Kamu idaresi tarafından gönderilen cevapta, konu ile ilgili gerekli çalışmaların yapılmaya devam edildiği belirtilmiştir.