Karar Künyesi
Belediye tarafından 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine göre kiraya verilen bazı taşınmazlar için yapılan ihalelerde ve sözleşmelerin uygulanması sürecinde rekabeti engelleyici durumların yaşandığı tespit edilmiştir.
2886 sayılı Kanun'un “İlkeler” başlıklı 2’nci maddesinin ilk fıkrasında, ihalelerde açıklık ve rekabetin sağlanmasının esas olduğu hükmüne yer verilmiştir.
Yine aynı Kanun'un “Tanımlar” başlıklı 3’üncü maddesinde, şartnameler, yapılacak işlerin genel, özel, teknik ve idari esas ve usullerini gösteren belgeler olarak ve sözleşme ise idare ile müşteri arasında yapılan yazılı anlaşma olarak tanımlanmıştır.
Anılan Kanun'un “Şartnameler” başlıklı 7’nci maddesinde ise ihale konusu işlerin her türlü özelliğini belirten şartnamelerin idarelerce hazırlanacağı ve işin niteliği, teslim etme ve teslim alma şartları gibi şartnamelerde yer verilmesi zorunlu olan unsurlar belirtilmiştir.
İlgili Kanun'un “İhale işlem dosyasının düzenlenmesi” başlıklı 15’inci maddesinde, şartnamelerde gerçekleşmesi mümkün bulunmayan kayıt ve şartların bulunması halinde, ihale komisyonlarının ilgili şartnameleri düzelttirmek üzere ihaleyi ertelemeleri gerektiği hüküm altına alınmıştır.
Yukarıda yer verilen mevzuat hükümlerinden de anlaşılacağı üzere, idareler tarafından gerçekleştirilecek taşınmaz kiralama ihalelerinin, açıklık ve rekabet ilkelerine uygun bir şekilde hazırlanmış olan şartnameler doğrultusunda yapılması ve ihale sonucunda imzalanan sözleşme ile kiracının yükümlülüklerinin takibi sağlanmalıdır. Ayrıca şartnamelerde gerçekleşmesi mümkün olmayan şartların varlığının tespiti halinde, encümen tarafından söz konusu şartların kaldırılmasına dönük adım atılmak üzere ihalenin ertelenmesi gerekmektedir.
Rize Belediyesi taşınmaz kiralama işlemleri üzerinde yapılan inceleme neticesinde;
18 Şubat 2023 tarihinde iç dekorasyon dahil tüm inşaat işleri bitmiş ve Belediye Şirketi tarafından işletilmeye başlanmış olan Rize ilinin meydanındaki kafeteryanın 3.10.2023 tarihinde gerçekleştirilen ihalesine ilişkin Taşınmaz Kiralama İhalesi İdari Şartnamesi ve Eki Özel Şartnamede gerçekleşmesi mümkün olmayan şartların ve rekabeti engelleyici hususların bulunduğu görülmüştür.
Öncelikle İdari Şartnamenin 1’inci maddesinde, Piriçelebi Mahallesi 101 ada 4 parselde kafeterya yapımı şartıyla taşınmazın 3 yıl süre ile kiraya verileceği düzenlenmiştir.
Bunun yanı sıra Kafeterya Yapımı Şartıyla Kiralama İhalesine Ait Özel Şartname incelendiğinde,
Kiracının, sözleşmenin imzalanmasını takip eden 3 ay içerisinde, projesine uygun olarak kafeterya inşaatını tamamlamak zorunda olduğu,
Kafeteryada, Belediyenin belirlediği dışında ürün satılamayacağı ve fiyatların Belediye Encümeni tarafından belirleneceği, (2023 yılı sonuna kadar olan fiyatlar Şartname ekinde bulunmaktadır.)
hüküm altına alınmıştır.
Görüldüğü üzere söz konusu taşınmazın kiralama ihalesine ilişkin hem genel şartnamede hem de özel şartnamede, ince işçilik dahil tüm inşaatı aylar öncesinde tamamlanarak kafeteryaya dönüştürülmüş bir yapının, ihale sonrası 3 ay içinde zaten olduğu şekliyle yine kafeteryaya dönüştürülmesi şartı konulmuştur. Yukarıda yer verilen mevzuat hükümleri ışığında, gerçekleşmesi mümkün olmayan “3 ay içinde yapının kafeteryaya dönüştürülmesi şartının” düzeltilmesi amacıyla encümen tarafından söz konusu ihalenin ertelenmesi gerekirken bu hükmün bulunduğu şartname ile ihale gerçekleştirilmesinin hatalı bir uygulama olduğu değerlendirilmiştir.
Ayrıca Şartnamelerde, kafeteryada satılacak ürünleri ve bu ürünlerin fiyatlarını Belediye Encümeninin belirlemesine dönük yapılan düzenleme neticesinde rekabetin engellendiği ve ilgili ihaleye yalnızca Belediye Şirketinin girmesine neden olunduğu da bir gerçektir.
Bunun yanı sıra ilgili kafetaryada yapılan fiili inceleme neticesinde, ihaleyi kazanan Belediye Şirketinin, şartname ekinde yer alan fiyatlardan daha yüksek fiyatlara ürün sattığı ve buna karşın Belediye tarafından herhangi bir yaptırım uygulanmadığı da tespit edilmiştir.
7 Ekim 2021 tarihinde ihalesi gerçekleştirilen toplam 4.775 m2’lik alan içerisinde 2.219 m2 go-kart pisti ile 278 m2 kapalı alan + 376 m2 açılır kapanır alana sahip düğün salonu ve 120 m2 kafeteryayı içeren tesisin kira şartname ve sözleşmesinde yer alan bazı hükümlerin gereğinin yerine getirilmediği ve bu durumun Belediyenin bilgisi dâhilinde olduğu görülmüştür.
Söz konusu ihaleye ilişkin Şartnamenin “Özel şartlar” başlıklı 15’inci maddesi ile kira Sözleşmesinin 4’üncü maddesinde, kiracının, 120 m2 yeni bir demontable yapı yapmak şartıyla tesis alanı içerisindeki kafeteryayı ve bir kaçak yapıyı yıkacağı, bunun için sözleşme tarihinden itibaren 30 gün içinde projelendirme işlemlerinin tamamlanacağı, 12 ay içinde inşaatın tamamlanarak faaliyete geçileceği ve aksi halde cezai işleme muhatap olunacağı hüküm altına alınmıştır.
Yukarıda verilen Şartname ve Sözleşme hükmüne göre 7.10.2022 tarihine kadar ilgili tesiste yer alan eski kafeterya binası ile bir kaçak yapının yıkılmış olması ve İdarenin onayladığı projeye uygun olarak 120 m2’lik yeni bir yapının inşa edilmiş olması gerekirken söz konusu hükmün denetim dönemimiz sonuna kadar uygulanmadığı görülmüştür. Bu süre boyunca müstecirin, sözleşmeden hemen sonra yıkması gereken 120 m2’lik eski kafeteryayı işlettiği ve orada bulunan kaçak yapıyı kullandığı tespit edilmiştir.
Şartname ve Sözleşmede yer alan en önemli koşullardan biri olan “yapıların yıkımı ve yeni yapı inşası” şartının varlığı nedeniyle birçok isteklinin ihaleye girmekten imtina edebileceği açıktır. İdarenin böyle bir şart koyup, daha sonra bu şartın zamanında ve ihale dokümanına uygun bir biçimde yerine getirilmesini sağlaması gerekirken bunun tam tersi uygulama geliştirmesi makul görülmemiştir. Bu noktada İdareden beklenen, ihaleye çıkarken planlamasını doğru yapması ve uygulanmayacak hükümlere şartname ve sözleşmelerde yer vermemesidir.
Kamu idaresi tarafından genel anlamda bulgu konusu hususa iştirak edilmekle birlikte 2021 tarihli ihalede bahsi geçen sıkıntıların pandemi ve 6 Şubat depremleri nedeniyle yaşandığı bildirilmiştir. Ancak pandemi döneminin sonuna doğru ve pandeminin varlığı bilinerek yüklenicinin teklif verdiğinin açık olması sebebiyle yaşanan sıkıntılarda pandemi döneminin öne sürülmesi makul görülmemiştir. Yine söz konusu ihaleden bir buçuk yıl sonra ülkemizin başka bir bölgesinde yaşanan afet olayı ile kaçak yapının yıkımı ve yeni yapı inşaası işi arasında bağ kurulamamıştır.
Sonuç olarak, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine göre gerçekleştirilen taşınmaz kiralama ihalelerine ait şartnamelerde rekabeti engelleyici ve gerçekleşmesi mümkün olmayan koşullara yer verilmemesi, mevzuata uygun bir şekilde şartname ve sözleşmelerde yer alan hükümlerin ise uygulanmasının sağlanması gerekmektedir.