Karar Künyesi
İrtifak hakkı ihalesi ile verilen Öğrenci Sokağı - Çarşı Kompleksi Yapım İşine ilişkin
olarak:
Yıllık İrtifak Bedellerine Hatalı Faiz Oranı Uygulanması
Üniversite tarafından irtifak hakkı karşılığında yaptırılan İstiklal Yerleşkesi Öğrenci Sokağı-Çarşı Kompleksi ve Açık Spor Alanlarının yapılması işi 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 51’inci maddesinin (g) bendine göre 12.02.2015 tarihinde pazarlık usulüyle ihale
edilmiştir. Yapılan incelemede, söz konusu İrtifak Hakkı Sözleşmesi kapsamında Üniversiteye yapılan 2019, 2020, 2021 ve 2022 yılları irtifak bedeli ödemelerinin yıllık artışlarının hesabına üretici fiyatları endeksi yerine tüketici fiyatları endeksinin uygulandığı görülmüştür.
İstiklal Yerleşkesi Öğrenci Sokağı-Çarşı Kompleksi ve Açık Spor Alanlarının yapılması amacıyla 06.03.2015 tarihli 17 yıl süreli ve 18.420.607,34 TL’lik yatırım öngörülen İrtifak Hakkı Sözleşmesi imzalanmış, 2016 yılı Eğitim Öğretim Dönemi başında işin geçici kabulü yapılıp kiralama işlemleri başlamıştır.
İrtifak hakkına konu Öğrenci Sokağı Çarşı Kompleksine beklenen düzeyde tüketici talebi olmaması nedeniyle 08.07.2020 tarihli Ek Sözleşme imzalanarak 37.142.284,23 TL’lik ilave yatırım öngörülmüş, bu ilave yatırım ile irtifak hakkı süresine 17 yıl 5 ay 28 gün ilave edilerek 34 yıl 5 ay 28 gün olarak yeni süre belirlenmiştir. Ayrıca Covid-19 pandemi salgını nedeniyle Yönetim Kurulunun 26.01.2021 tarih ve 557/1 sayılı Kararıyla lehtara irtifak bedeli ödemeksizin 1 yıl ek süre verilmiştir.
06.03.2015 tarihli İrtifak Sözleşmesinin 6’ncı maddesinde, ilk yıl irtifak hakkı bedelinin 50.000,00 TL + Katma Değer Vergisi olduğu, bu tutarın ihale kararının tebliğinden itibaren 15 gün içinde yatırılacağı, diğer yıllara ait irtifak bedellerinin o yılın irtifak hakkı başlangıcından itibaren on gün içinde peşin olarak ödeneceği, ikinci ve izleyen yıllar irtifak hakkı bedellerinin üretici fiyatları endeksinin bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde değişim oranında arttırılacağı, 31 aylık inşaat yapım süresince yıllık irtifak bedelinin %70 oranında indirim uygulanarak tahsil edileceği belirtilmiştir.
08.07.2020 tarihli Ek Sözleşmenin 7’nci maddesinde, artan ilave yatırımla 50.000,00 TL’lik ilk yıl irtifak bedelinin güncellenerek 103.846,20 TL + Katma Değer Vergisi (KDV) olarak, 2020 yılı irtifak bedelinin de 201.147,56 TL + Katma Değer Vergisi olarak belirlendiği ve üretici fiyatları genel endeksinin önceki yılın aynı ayına göre yüzde değişim oranı dahilinde belirleneceği, diğer yıllara ait irtifak hakkı bedellerinin o yılın irtifak hakkı başlangıcından itibaren on gün içinde peşin ödeneceği belirlenmektedir. Belirlenen 201.147,56 TL’lik tutar hatalı hesaplandığı gerekçesiyle 224.808,12 TL olarak uygulanmıştır. 06.03.2015 tarihli Sözleşmenin 6’ncı maddesi gereğince irtifak bedelleri Haziran ayında yatırılmaktadır. 08.07.2020 tarihli Sözleşmenin yürürlüğe girmesinden sonra ise irtifak bedelleri Ağustos ayında yatırılmaya başlanmıştır.
17.01.2019 tarih ve 7161 sayılı Kanun’un 56’ncı maddesiyle, 6098 sayılı Türk Borçlar
Kanunu’nun kiralamalara ilişkin 344’üncü maddesinde, yıllık kira artışlarına Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) uygulanması yönünde yapılan değişiklik üzerine Üniversite tarafından söz konusu irtifak bedellerinin 2019, 2020, 2021 ve 2022 yılları artışlarına Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) yerine Türetici Fiyat Endeksi uygulanmıştır. Oysa ki, söz konusu 344’üncü madde konut ve çatılı iş yeri kiralamalarına ilişkin olup burada bahse konu olan İrtifak Hakkı Sözleşmelerini kapsamamaktadır.
Bu hükümlere karşın, Kurum söz konusu yıllık irtifak bedeli artışlarına Tüketici Fiyat Endeksini uygulamış ve aşağıdaki tabloda görülen fark ortaya çıkmıştır.
Kamu idaresi cevabında, Üniversite tarafından irtifak hakkı karşılığında yaptırılan işlere ilişkin irtifak hakkı ödemelerinde yıllık artışların üretici fiyatı endeksine göre yeniden hesaplandığı ve tahsilat sürecinin başlatıldığı belirtilmiş ise de bu işlemlere ilişkin bilgi ve belge gönderilmemiştir.
Bu itibarla; Kamu İdaresinin, yıllık irtifak bedelinin belirlenmesinde şartname ve sözleşme hükümlerine göre hareket etmesi ve oluşan gelir kaybını önlemesi gerektiği değerlendirilmektedir.
Tablo 5: İrtifak Bedeli Hesabı Karşılaştırma Tablosu
Yıl
Uygulanan Endeks
Ödenen
İrtifak Bedeli
Açıklama
2015
-
15.000,00
Sözleşmeye göre 50.000 TL’nin %70’i oranında indirimlidir.
2016
3,25 ÜFE
36.773,80
İrtifak bedeli 51.525 TL’dir. %70’lik indirim 150 günlük inşaat süresine uygulandı
2017
15,26 ÜFE
59.502,98
2018
20,16 ÜFE
71.498,77
2019
23,99 ÜFE+TÜFE
88.651,33
2018 Mayıs ve Aralık ÜFE endeksleri oranı [(422,94/354,85)=1,19] ile 2018 Aralık - 2019 Mayıs dönemi TÜFE oranı (4,99) toplamı (19+4,99=23,99)
2020
88,00 ÜFE+TÜFE
-
103.846,10 x [(2018 Aralık ÜFE endeksi / 2015 Mayıs ÜFE endeksi (422,94/248,15=1,70) ile 2020 temmuz TÜFE endeksi / 2019 Ocak endeksi (468,56/398,07=1,18) toplamı)] 1,88 = 195.230,67 TL. COVİD nedeniyle 2020 irtifak bedeli ödenmedi.
2021
15,15 TÜFE
224.808,12
2022
49,65 TÜFE
336.425,35
ÜFE Endeksine Göre İrtifak Bedeli
Yıl
Uygulanan Endeks
İrtifak Bedeli
2015
-
103.846,10
2016
3,25 ÜFE
107.221,10
2017
15,26 ÜFE
119.693,01
2018
20,16 ÜFE
143.823,31
2019
28,71 ÜFE
185.114,75
2020
ÜFE
198.705,85
2020 Mayıs irtifak bedeli (185.114,75 x 1,0553) x 1,0069 (Haziran) x 1,0102 (Temmuz) (2020 mayıs irtifak bedelinin
temmuz ayına taşınması) COVİD nedeniyle ödenmeyecek
2021
44,92 ÜFE
287.964,52
2022
144,61 ÜFE
704.390,02
1.177.469,29
2019, 2021 ve 2022 yılları ÜFE’ye göre ödenmesi gereken toplam irtifak bedeli
649.884,79
2019, 2021 ve 2022 yılları TÜFE’ye göre ödenen toplam irtifak bedeli
527.584,49
Fark
99.966,71
Damga Vergisi ve Katma Değer Vergisi
627.551,20
Toplam
İrtifak Konusu İşin Tamamlanması ve Ek Sözleşme Hükümlerinin Takibinin Yapılmaması
İrtifak konusu işin tamamlanması ile Ek Sözleşme hükümlerinin yerine getirilip getirilmediğinin takibinin yapılmadığı görülmüştür.
08.07.2020 tarihli Ek Sözleşmenin 3’üncü maddesine göre, İdare tarafından onaylanan yeni projeye göre ruhsatın Belediyeden alım süresinin 6 ay olduğu, projenin geç hazırlanması belediyeden ruhsatın geç alınması gibi nedenlerle süre uzatımı talebinde bulunulamayacağı, Sözleşmenin imzalanmasından itibaren en geç 7 ay içerisinde tesisinin etkin ve verimli kullanılabilmesi için gerekli tadilatlara başlanacağı, hak lehtarının, tadilat ruhsatı alındıktan sonra 2 yıl içerisinde inşaatları tamamlamak zorunda olduğu, eğer inşaat bitirilemez ise cari yıla ait irtifak hakkı bedelinin iki katını hak lehtarının Üniversiteye ödeyeceği, bu şekilde inşaata 1 yıl daha süre verileceği, bu süre sonunda da inşaat bitirilemez ise Sözleşmenin feshedileceği, gerekli tadilatlar yapıldıktan sonra hak lehtarın idareye işin tamamlandığına dair yazı ile başvuracağı, işin projesine uygun olarak yapılması halinde Yapı İşleri ve Teknik Daire Başkanlığının en geç bir hafta içinde işin kabulünü gerçekleştireceği ayrıca düzenlenmiştir. Ek Sözleşmenin 6’ncı maddesinde de, tadilat tamamlandıktan sonra Yapı İşleri ve Teknik Daire Başkanlığının kabulü ile iskan ruhsatı alınacağı belirtilmektedir.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin “Esaslı tadilat” başlıklı 58’inci maddesi gereğince esaslı tadilatlar ruhsata tabi olduğu halde Ek Sözleşmedeki imalatların gerektirdiği tadilat ruhsatı ilgili idareden alınmamıştır.
Söz konusu 06.03.2015 tarihli irtifak ihalesine ait Şartnamenin 3’üncü maddesine göre; yapılacak 5 ayrı ticari blokun her birinden Üniversite yönetiminin belirleyeceği ortalama 50 şer m2 büyüklüğündeki ticari alanların, Rektörlük emrine bedelsiz olarak yapılıp teslim edileceği belirtilmiş, 08.07.2020 tarihli Ek Sözleşme ile de bu mekanların büyüklüğü yeni yatırım oranı dikkate alınarak 519,28 m2’ye çıkarılmıştır.
Sözleşmeye göre, tadilata sözleşmenin imzalandığı 08.07.2020 tarihinden en geç 7 ay içinde yani 08.02.2021 tarihine kadar başlanacaktır. Projelerin Üniversite tarafından onaylanması fiilen gerçekleşmemiş ve tadilat ruhsatı alınmamış olduğundan bu 7 aylık sürenin tamamının kullanımına gerek kalmamıştır. İşe fiilen 13.11.2020 tarihinde başlanmış olduğundan, en geç 2 yıl sonra yani 13.11.2022 tarihinde kadar tamamlanmış olması gerekmektedir. Buna karşın 2023 yılı Şubat ayı başı itibarıyla iş tamamlanmamış, işin yukarıda belirtilen kabulü gerçekleştirilmemiştir.
Tadilata söz konusu 7 aylık sürenin sonunda başlanması gerektiği öne sürülse dahi bu durumda da tadilat 08.02.2023 tarihine kadar tamamlanacaktır. Ancak bu tarih itibarıyla da söz konusu tadilatlar tamamlanmamış, yapı hizmete girmemiştir. Üniversite tarafından, tadilat ruhsatının belediyeden 6 ay içinde alınıp alınmadığı, tadilatın süresinde tamamlanıp tamamlanamayacağı, Ek Sözleşmede öngörülen yaptırımların uygulanıp uygulanmayacağı hususlarının takibinin de yapılmadığı görülmektedir.
İrtifak ihalesi 06.03.2015’de yapılmış olmasına karşın irtifaka konu çarşıdan bu güne kadar sadece geçici bir süre yararlanılabilmiş, mağaza ve dükkanlar faaliyete geçmemiş, öğrenciler, personel ve diğer vatandaşların kullanımına açılamamış, Üniversite yukarıda belirtilen 519,28 m2’lik alanın kiraya verme veya diğer yollarla kullanımından mahrum kalmış, Ek Sözleşmede, tadilatın süresinde bitirilmemesi halinde irtifak bedelinin iki kat olarak ödenmesi şeklinde düzenlenen yaptırım uygulanmamıştır.
Kamu idaresi cevabında, Üniversitenin birincil amacının öğrenci çarşısının hizmete girmesini sağlamak olduğu, yapılacak olan tüm tadilat işlemlerinin tamamlanmış olduğu, yüklenicinin tesisi açması beklendiği, ancak bu beklenen sürecin yüklenicinin irtifak hakkı süresinden eksildiği belirtilmiştir.
Kamu idaresi cevabında tadilat işlemlerinin tamamlandığı belirtilmesine karşın buna ilişkin bir bilgi ve belge gönderilmemiştir. Söz konusu merkezin hizmete girmesindeki gecikme yüklenicinin irtifak süresinden düşülse de tesis halen faaliyete geçmemiş ve kullanıma açılamamış, en geç Şubat 2023'de yapılması gereken kabulü yapılmamış, ruhsatı olmadan tadilat yapılmış, kira gelirlerinden mahrum kalınmış, gecikmeden kaynaklı yaptırım halen uygulanmamıştır.
Sonuç olarak, Üniversite tarafından verilen irtifak hakkında, irtifak konusu çarşının en kısa sürede hizmete girmesinin önceliklendirilmiş olması, tadilatın yürütülmesi sürecinin takip edilmesi, Ek Sözleşmedeki yaptırımların uygulanması gerektiği değerlendirilmektedir.