Belediye tarafından otel, motel, turistik tesis ve kültür alanları yapılması ve işletilmesi için ihale edilen 212 adet taşınmaza ilişkin olarak; İhale Şartnamesi ve Kira Sözleşmesi hükümleri gereğince, yüklenici tarafından yerine getirilmesi gereken yükümlülüklerin takip ve tespit işlemlerinin yapılmadığı görülmüştür.

Kayakapı Mahallesi, 1985 yılında UNESCO tarafından Dünya Miras Listesine dâhil edilen “Göreme Milli Parkı ve Kapadokyanın Kayalık Bölümler” alanının sınırları içerisinde yer almaktadır. Nevşehir Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu’nun 1999 yılında hazırladığı 1/25.000 ölçekli sit sınırlarına göre, Kayakapı sınırları dâhilindeki açık alanlar, 1. ve 3. derece doğal sit alanı olarak, kentsel doku ise kentsel sit alanı olarak tescillidir.

1580 sayılı Belediye Kanunu’nun 115’nci maddesi ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 5’nci maddesine dayanılarak 11.09.2001 tarih ve 2001/341/490 sayılı ve 12.03.2002 tarih ve 104-152 sayılı Encümen Kararları ile Kayakapı Mahallesi’nde yer alan vatandaşlara ait 201 adet taşınmaz (arsa, bahçe ve tarla) Belediye tarafından kamulaştırılmıştır.

07.02.2002 tarih ve 3/7sayılı ve 05.04.2002 tarih ve 3/8 sayılı Belediye Meclisi kararları ile mülkiyeti Ürgüp Belediyesine ait 11 adet taşınmaz ile birlikte Kayakapı Projesi çerçevesinde yer alan toplam 212 adet taşınmazın turizm amaçlı turistik tesis olarak kullanılmak amacıyla 2886 sayılı Kanun’un 64’ncü maddesi uyarınca 49 yıllığına kiraya verilmesine karar verilmiştir.

Belediye tarafından Kayakapı Mahallesinde yer alan 212 adet taşınmaz Belediye Encümeninin 22.05.2002 tarih ve 2 sayılı kararıyla 1.000.000.000 TL (yeni parasal sisteme göre 1.000 TL) bedel ile 49 yıllığına kiraya verilmiştir. Mevcut 212 adet taşınmazın 36 tanesi üzerine kiracı tarafından otel yapılarak işletilmeye başlanmıştır.

İhalede tespit edilen bedel üzerinden artışlar yapılarak güncellenen kira bedeli 2021 yılı itibarı ile 4.786 TL’dir. Kira Sözleşmesi’nin 4’üncü maddesine göre; kira süresinin başlangıç tarihi, yatırımın tamamlandığı ve tesisin işletmeye açıldığı, tesis eğer etaplar halinde işletmeye açılacaksa, ilk etabın işletmeye açıldığı tarih olacaktır. Yatırım 5 yıl içinde tamamlanarak tesis işletmeye açılamazsa dahi yıllık (nakit) kira bedeli 6’ıncı yılın başından itibaren ödenmeye ve kira süresi de yine bu tarihte işlemeye başlayacaktır. “Kayakapı Mahallesi’nin Bir Bütün Olarak Kapalı Teklif Usulü ile Kiraya Verilmesine Dair Özel Şartname”nin 2’nci maddesinde ise kira bedelinin her yıl %25 artırılacağı hususuna yer verilmiştir. Aynı Şartname’nin 4’üncü maddesi ve Kira Sözleşmesi’nin 8’inci maddesine göre; yatırımın bitirilme süresi, taşınmazların tümünün kamulaştırma işlemleri tamamlanarak, yapılacak yer tesliminden itibaren 5 yıldır. Yine aynı maddelerde, yatırıma engel olabilecek başta heyelan, deprem, savaş, grev gibi mücbir sebep hallerinde geçecek sürelerin yatırım süresine ekleneceği hususuna da yer verilmiştir. Konuya ilişkin incelemede, 2021 yılına kadar 212 adet taşınmazdan 36 tanesi için yapı ruhsatı alındığı tespit edilmiş, kira ödemelerinin 2014 yılında başladığı anlaşılmış ancak yer tesliminin ne zaman yapıldığı, yatırımın zamanında tamamlanıp tamamlanmadığı, yatırımı geciktirecek mücbir sebeplerin olup olmadığı hususlarında belgelere rastlanmamış ve dolayısıyla kira ödemelerinin başlaması gereken tarih belirlenememiştir.

İhale Şartnamesi’nin 2’nci maddesi ve Kira Sözleşmesi’nin 8’inci maddesine göre; yüklenici, kiraya verilecek taşınmazlardan Belediyeye ait olmayıp da kamulaştırılması gereken taşınmazlar için anlaşma yoluyla ve/veya yetkili mahkemece saptanacak olan kamulaştırma

bedelleri ile faiz ve yargılama, tapu harç ve giderlerinin tamamını Belediyeye nakden ödeyecektir. Belediye Kıymet Takdir Komisyonu tarafından saptanan tahmini kamulaştırma bedeli 250.584.450.496 TL (yeni parasal sisteme göre 250.584,45 TL)’dir. Denetim sırasında kamulaştırma giderlerinin yüklenici tarafından Belediyeye ödendiğine dair herhangi bir belge Belediye tarafından ibraz edilmemiştir.

İhale Şartnamesinin 2’nci maddesi ve Kira Sözleşmesi’nin 8’nci maddesine göre; ihaleyi alan kişi/ firma/ ortaklık, yatırımın gerçekleştirileceği arazinin sınırları içinde yapılacak olan “altyapı” yatırımlarının tamamını üstlenecektir. İhaleyi kazanan kişi/ firma/ ortaklık ayrıca, işletmek üzere kiralamış bulunduğu “Kayakapı Mahallesi Yapıları” için koruma amaçlı imar planı, belgeleme (röleve), dönemleme (restitüsyon), koruma/onarım (konservasyon ve restorasyon), detaylı projelendirme ve uygulama işlerini kapsayan “tesis yatırımlarını” yapacak/yaptıracaktır. Bu konuda yapılan incelemede yüklenici tarafından altyapı yatırımlarının ve tesis yatırımlarının tamamlandığını gösteren herhangi bir belgeyi Belediye ibraz edememiştir. Ayrıca koruma amaçlı imar planı, belgeleme (röleve), dönemleme (restitüsyon), koruma/onarım (konservasyon ve restorasyon), detaylı projelendirme ve uygulama işlerini gösteren belgeler de Belediye tarafından ibraz edilmemiştir.

İhale Şartnamesi’nin 2’nci maddesine göre; kamulaştırma giderleri, altyapı yatırımları ve tesis yatırımları için tanımlanmış tahmini bedel, şartname ekinde bulunan keşif özetinde yer alan tutar olup, en az 7.000.000.000.000 TL (yeni parasal sisteme göre 7.000.000 TL)’dir. Ancak yapılan incelemede yüklenici tarafından en az 7.000.000.000.000 TL (yeni parasal sisteme göre 7.000.000 TL) yatırım yapıldığına dair herhangi bir belge Belediye tarafından ibraz edilmemiştir.

İhale Şartnamesi’nin 2’nci maddesine göre; yatırımcı kişi/ firma/ ortaklık, Belediye tarafından onaylanacak detaylı yatırım projelerini, kendi kaynaklarından finanse etmek koşulu ile uygulamaya koyacaktır. Belediye onay için sunulan detaylı yatırım projelerini en geç 15 gün içerisinde onaylayacak veya reddedecek ya da uygun bulunmayan hususların düzeltilmesi için iade edecektir. İhale Şartnamesi’nin 15’nci ve Kira Sözleşmesi’nin 8’nci maddesine göre; tüm aşamalara ilişkin detaylı projeler kiracı tarafından hazırlanacak, Belediyenin ve Koruma Kurulunun onayına sunulacak, onaylanması halinde, gerekli yapı ruhsatının alınmasıyla, yüklenici kaynaklarından finanse edilerek uygulamaya konulacaktır. Uygulaması biten kısımlar için, istem halinde yapı kullanma izin belgesi verilecektir. Belediye ve Koruma Kurulu tarafından onaylanan projelerin uygulanmasındaki tüm sorumluluklar, iş güvenliği ve kazalar

dâhil, kiracıya ait olacak ve ruhsat giderleri de üst yapı yatırımlarından sayılarak, yüklenici tarafından karşılanacaktır. Ancak incelemede Belediye ve Koruma Kurulu tarafından onaylanan yatırım projesine rastlanmamıştır.

İhale Şartnamesi’nin 4’ncü maddesi ve Kira Sözleşmesi’nin 7’nci maddesine göre; Taşınmaz, giderleri kiracıya ait olmak üzere sigortalanacaktır. Ancak denetim sırasında taşınmazın sigortalandığına dair belgelerin de Belediyede bulunmadığı anlaşılmıştır.

İhale Şartnamesinin 4’ncü maddesi ve Kira Sözleşmesi’nin 8’nci maddesine göre; yatırımcı firma her hangi bir zamanda yatırımından ya da sözleşmenin uygulanmasından vazgeçerse, yatırımın o güne kadar gerçekleşen kısmını karşılıksız olarak Belediyeye terk edecek, kati teminat irat kaydedilecektir. Ayrıca ihale üzerinde kaldığı halde, haklı bir nedene dayanmaksızın süresi içerisinde kamulaştırma bedellerini ödemeyen, altyapı ve üstyapı yatırımlarını yapmayan kişi/ firma/ ortaklık 50.000.000.000 TL (yeni parasal sisteme göre 50.000 TL) ceza ödeyecektir. İhale Şartnamesi’nin 4’ncü maddesi ve Kira Sözleşmesi’nin 8’nci maddesine göre; yapılacak tüm yatırımlar yatırımcı firmanın (kiracı) kayıtlarında yer alacak, kiracı kişi/ firma/ ortaklık, kira süresi sonunda, yapmış bulunduğu sabit inşaat yatırımını ilk projeye uygun, sağlam ve kullanılır bir şekilde Belediyeye terk edecek, bu kalemler için her hangi bir maddi karşılık talep edemeyecektir.

İhale Şartnamesi’nin 28’nci maddesine göre; şartname hükümlerinden herhangi birinin ihlali halinde ihale Belediye tarafından tek taraflı fesh edilecek olup, ihaleye katılacaklar, ihale şartnamesini okuyarak, aynen kabul ettiklerine dair imzalayacaklardır. Kira Sözleşmesi’nin 11’nci maddesine göre; İhale Şartnamesi ve ekleri, Kira Sözleşmesi’nin uygulanmaya uygun ekleridir. Kira sözleşmesinde eksik olan hususlarda İhale Şartnamesi’ndeki hükümler uygulanacaktır.

Belediye tarafından İhale Şartnamesi ve Kira Sözleşmesi hükümleri gereğince, konuyla ilgili yukarıda bahsi geçen belgelerin temin edilmesi, yüklenicinin yükümlülüklerini yerine getirip getirmediğine ilişkin incelemelerin yapılması ve duruma uygun olarak İhale Şartnamesi ve Kira Sözleşmesi’nin ilgili hükümlerinin uygulanması gerekmektedir.