Belediyenin sahip olduğu taşınmazların kira artışlarının nasıl olacağının şartname ve sözleşmelerinde belirlenmediği görülmüştür.

2886 sayılı Devlet İhale Kanun’unun “Şartnameler” başlıklı 7’nci maddesinde, ihale konusu işlerin her türlü özelliğini belirten şartname ve varsa eklerinin idarelerce hazırlanacağı, işin mahiyetine göre konulacak özel ve teknik şartlardan başka genel olarak yer alacak hususların şartnamelerde gösterilmesinin zorunlu olduğu belirtilmiştir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 339'uncu maddesinin ikinci fıkrasında, “Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır.”, ve 344’üncü maddesinde, “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında

tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” düzenlemeleri yapılmıştır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na 04.07.2012 gün ve 6353 sayılı Kanun’un 53’üncü maddesiyle eklenen geçici 2’nci maddesinde, “Kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.” denilmektedir. Bu maddeye göre kiraya verenin yönünden belirleme yapılmamış olup, kiracı ve işyerleri açısından belirleme yapılmıştır. Kiraya verilen işyerlerinin kiracısı tacir, özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişisi ise 01.07.2020 tarihine kadar Türk Borçlar Kanunu’nun maddede belirtilen maddeleri uygulanmayacaktır.

18.01.2019 gün ve 30659 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7161 sayılı Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 59’uncu maddesiyle,

31/3/2011 tarihli ve 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un geçici 2 nci maddesine aşağıdaki fıkra eklenmiştir.

“Bu fıkrayı ihdas eden Kanunla değiştirilen 6098 sayılı Kanun’un 344 üncü maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş

diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır.”

Yapılan düzenlemeye göre bu madde kapsamındaki kiralarda TÜFE oranında artış yapılacağı belirtilmiştir.

Kira artışları ile ilgili gerek 2886 gerekse 5393 sayılı Kanunlarda bir hüküm bulunmadığından bu konuda şartname ve sözleşmedeki hükümler dikkate alınmalıdır. Kira şartname ve sözleşmelerinde idarenin ve kiracının haklarını korumak amacıyla kira artışının nasıl olacağına açıkça yer verilmelidir. Bu hukukta var olan belirlilik ilkesi gereğidir. Belediyesinin şartname ve kira sözleşmelerinde yer alan, “Kira artışları yıllık olarak belediye encümenince yapılacaktır.” ifadesi soyut ve belirsiz olduğu gibi bu yetkinin kullanımında ölçüsüz davranılması da mümkündür.

Şartname ve sözleşmelere kira artışlarının nasıl olacağının açıkça yazılması sağlanmalıdır.