İdarenin mülki sınırları içerisinde yer alan ve özellikle son yıllarda inşa edilen bazı lüks sitelerin emlak vergisine esas bina sınıflarının 2’nci sınıf olduğu görülmüştür.

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 1’inci maddesine göre Türkiye sınırları içerisinde yer alan binalar bu Kanun hükümlerine göre bina vergisine tabidir. Bina ise Kanun’da, yapıldığı madde ne olursa olsun, gerek karada gerek su üzerindeki sabit inşaatlar olarak ifade edilmiştir.

Söz konusu Kanun’un “Matrah” başlıklı 7’nci maddesinde ise Bina Vergisinin matrahının, binanın bu Kanun hükümlerine göre tespit olunan vergi değeri olduğu belirtilmiştir.

Yine Kanun’un 8’inci maddesinde bina vergisinin oranının meskenlerde binde bir, diğer binalarda ise binde iki olacağı ve bu oranların 5216 sayılı Kanun’un uygulandığı büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde %100 artırımlı uygulanacağı hüküm altına alınmıştır.

Vergi değeri ise anılan Kanun’un 29’uncu maddesinde;

“…

1. Binalar için, Maliye ve Bayındırlık ve İskan bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilân edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile (a) bendinde belirtilen esaslara göre bulunacak arsa veya arsa payı değeri esas alınarak 31 inci madde uyarınca hazırlanmış bulunan yönetmelik hükümlerinden yararlanılmak suretiyle,

hesaplanan bedeldir…”

Şeklinde tanımlanmıştır.

Kanun’un 29’uncu maddesinde bahsedilen ve 31’inci madde uyarınca hazırlanan Yönetmelik’te binaların vergi değerlerinin takdirinde şehir ve köylerin tabii, iktisadi ve bölgesel şartlarına göre nazara alınacak piyasa bedeli, maliyet bedeli, kira veya yıllık istihsal değeri gibi normlar ile uyulacak usul ve esaslar belirtilmektedir.

Söz konusu maddede bahsedilen Yönetmelik ibaresi 2/7/2018 tarih ve 700 sayılı KHK’nin 59’uncu maddesiyle Kanun’a işlenmiş olup eski hali “tüzük” şeklindedir. Bu kapsamda Bakanlar Kurulunca Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük 15.03.1972 tarihli Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

Söz konusu Tüzük’ün;

“Takdire esas” başlıklı 7’nci maddesinde binaların vergi değerinin; kullanılış tarzı, inşaatın nevi ve sınıfına göre takdir olunacağı ifade edilmiş olup,

“Binaların inşaat sınıflarına göre ayrımı” başlıklı 10’uncu maddesinde ise bina sınıfları;

“Binalar, aşağıdaki sınıflara ayrılır:

1. - Lüks inşaat,

   
   

2. - Birinci sınıf inşaat,

   
   

3. - İkinci sınıf inşaat,

   
   

4. - Üçüncü sınıf inşaat,

   
   

5. - Basit inşaat,

Bu sınıflama, binanın yapılış tarzı, işçiliği, çeşitli kısımlarında kullanılan malzemenin cinsi, kalitesi ve benzeri hususlar nazara alınarak yapılır. İnşaat sınıflarının tayinine esas alınacak nitelikler Maliye Bakanlığınca tespit ve ilan olunur.”

Şeklinde tanımlanmıştır.

Bahse konu 10’uncu maddenin son fıkrasındaki hükme istinaden Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından 15.12.1982 tarih ve 17889 sayılı Resmi Gazetede “Bina İnşaat Sınıflarının Tespitine Dair Cetvel” yayımlanmıştır. Cetvelde binaların yapılış tarzı, işçiliği, çeşitli kısımlarında kullanılan malzemenin cinsi ve kalitesi gibi özelliklere yer verilmiş, binalar Tüzük’e uygun olarak beş sınıfa ayrılmış ve her sınıf için de on adet kıstas belirlenmiştir.

Konuyla ilgili olarak Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından yayımlanan 14 Seri Numaralı Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği’nde ise;

-Emlâk Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük’ün 10’uncu maddesinde binalar, inşaat sınıflarına göre beş gruba ayrıldığı,

-Cetvelde, binaların yapılış tarzı, işçiliği, çeşitli kısımlarında kullanılan malzemenin cinsi ve kalitesi gibi özelliklerine yer verildiği,

-Binanın gireceği sınıf, bu özelliklerden yarıdan fazlasını taşıyıp taşımadığına bakılarak belirleneceği,

-Binada anılan özelliklerden yarıdan fazlası yoksa bu defa özellikleri itibariyle en yakın olduğu sınıfın beyan edilmesi icap edeceği,

-Diğer taraftan, binanın bir alt veya üst sınıftan hangisine gireceği konusunda tereddüde düşülen hallerde, rayiç bedelin beyan edilmesinin esas olduğu da dikkate alınarak, bir üst sınıf olarak bildirilmesi gerektiği,

Belirtilmiştir.

Yukarıdaki yer verilen mevzuat hükümlerinden; bir binanın vergi değerini etkileyen kıstaslardan birinin bina inşaat sınıfları olduğu, bina inşaat sınıflarını yukarıda bahsedilen Tüzük hükümlerine istinaden Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından yayımlanan cetvel yardımıyla belirlendiği, inşaat sınıflarının tespitinde tereddüde düşülmesi halinde bir üst sınıfın esas alınacağı anlaşılmaktadır.

Yapılan incelemede; İdare sınırları içerisinde yer alan binalardan emlak vergisine esas bina inşaat sınıfı lüks olan herhangi bir bina bulunmadığı anlaşılmış olup bu kapsamda ilin gelişim bölgesi olan ve son yıllarda lüks yapıların inşa edildiği “Bor Yolu” olarak adlandırılan “Aşağı Kaya Başı Mahallesi”nde yer alan yapılar açık kaynaklardan incelenmiştir. Söz konu yerlerde bulunan ve özellikleri bakımından lüks sınıfta olabilecek bazı siteler İdare ile birlikte seçilmiş ve emlak vergisine esas bina inşaat sınıfları örneklem yoluyla kontrol edilmiştir. Ancak daha önce de belirtildiği gibi Niğde Belediyesinin emlak vergisi mükellefi arasında hiç lüks yapı bulunmamakta olup söz konusu seçilen yerlerin ise sınıflarının 1 ve 2’nci derece olduğu görülmüştür.

Aşağıdaki tabloda örneklem olarak seçilen yerlerin emlak vergisine esas bina inşaat sınıfları verilmiştir.

Tablo 20: Bina İnşaat Sınıflarına İlişkin Tablo

Açık kaynaklardan yapılan araştırmalara göre yukarıda yer verilen yapıların ortalama satış değerlerinin 3.000.000,00 TL- ile 4.000.000,00 TL arasında değiştiği ve yapı özellikleri bakımından 1’inci ve lüks sınıfa daha yakın olduğu, 2’nci sınıf inşaat özelliklerine bakıldığında bu sınıfta olmasının mümkün olmadığı değerlendirilmektedir.

Yukarıda yer alan denetim tespiti üzerine İdare tarafından; bina inşaat sınıflarının tespitine ilişkin cetvelin yapı denetim firmaları tarafından doldurularak İdareye iletildiği, Niğde ili genelinde lüks inşaat sınıfına girebilecek yapı bulunmadığı, Aşağı Kayabaşı Mahallesinde (Bor yolu) bulunan 2'nci sınıf olarak tespit edilen ancak bu özellikleri taşımadığı anlaşılan taşınmazların sınıflarının ise 1'inci sınıf olarak güncellendiği ifade edilmiştir.

Kamu İdaresince söz konusu durumda olan yerlerin inşaat sınıflarının ilgili mevzuata uygun bir şekilde tespit edilmesi amacıyla gerekli saha çalışmalarının yapılması ve bu saha çalışmaları sonucunda tespit edilen bina inşaat sınıfları üzerinden söz konusu vergi matrahının hesaplanması kamu yararına olacaktır.