İdare tarafından tahsili yapılamayan taşınmaz kira bedelleri bulunmasına rağmen ilgili kiracılarla bağıtlanan kira sözleşmelerinin feshedilmediği ve kiracıların ihalelerden yasaklanmadığı görülmüştür.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun “Müteahhit veya müşterinin sözleşmenin bozulmasına neden olması” başlıklı 62’nci maddesine göre;

Sözleşme yapıldıktan sonra 63’üncü maddede yazılı hükümler dışında müteahhit veya müşterinin taahhüdünden vazgeçmesi veya taahhüdünü, şartname ve sözleşme hükümlerine uygun olarak yerine getirmemesi üzerine, idarenin en az 10 gün süreli ve nedenleri açıkça belirtilen ihtarına rağmen aynı durumun devam etmesi halinde, ayrıca protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın kesin teminatı gelir kaydedilir ve sözleşme feshedilerek hesabı genel hükümlere göre tasfiye edilir. Gelir kaydedilen kesin teminat, müteahhit veya müşterinin borcuna mahsup edilemez.

Kanun’un “İdarelerce İhalelere Katılmaktan Geçici Yasaklama” başlıklı 84’üncü maddesinin üçüncü fıkrasına göre de;

Üzerine ihale yapıldığı halde usulüne göre sözleşme yapmayan istekliler ile sözleşme yapıldıktan sonra taahhüdünden vazgeçen ve mücbir sebepler dışında taahhüdünü sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirmeyen müteahhit veya müşteriler hakkında da, ihaleyi yapan bakanlık veya ilgili bakanlık tarafından, bir yıla kadar ihalelere katılmaktan

yasaklama kararı verilir ve bu kararlar Resmi Gazete'de ilan ettirildiği gibi ilgililerin müteahhitlik sicillerine işlenir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” başlıklı ikinci ayırımın 339’uncu maddesinde; Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanacağı, ancak bu hükümlerin, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulamayacağı, kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümlerin uygulanacağı hükmü tesis edilmiştir.

Aynı Kanun’un 347’nci maddesinde de; konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacağı, kiraya verenin, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyeceği, ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya verenin, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebileceği hüküm altına alınmıştır. Mezkur maddeye göre belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilecek, ayrıca genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı da sözleşmeyi sona erdirebilecektir.

Yukarıda da görüleceği üzere, taahhüdünü sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirmeyen kiracıların sözleşmelerinin feshedilip, teminatlarının gelir kaydedilmesi ve bu kiracıların ihalelere katılmaktan geçici yasaklaması için ilgili bakanlığa bildirilmesi gerekmektedir.

Diğer yandan, İdare tarafından kiraya verilen yerlere ilişkin açık teklif usulü suretiyle kira/ işletme ihale şartnameleri ve İdare ile kiracılar arasında imzalanan kira sözleşmelerinde;

“Kira bedeli, yer teslim tarihini takip eden 5.(beşinci) güne kadar kira bedeli ilk yıl peşin, takip eden yıllar için 6’şar aylık dönemler halinde peşin olmak üzere Sarıyer Belediyesi Mali Hizmetler Müdürlüğü’ne makbuz karşılığında ödenir. Yıllık kira artışı, Maliye Bakanlığı tarafından bu tip kiralamalar için belirlenen oranda yapılacaktır. Vadesinde ödenmeyen kira bedellerine, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsili Usulü Hakkında Kanun’un 51. maddesi gereğince gecikme zammı uygulanır.”

“Kiracı şartname ve sözleşme hükümlerine uygun olarak yerine getirmemesi üzerine, 2886 sayılı yasanın 62. Maddesine istinaden idarenin en az 10 gün süreli ve nedenleri açıkça belirtilen ihtarına rağmen aynı durumun devam etmesi halinde, protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın kesin teminatı gelir kaydedilir ve sözleşme feshedilerek hesabı genel hükümlere göre tasfiye edilir.” şeklinde düzenlemeler yer almaktadır.

Yukarıda yer alan şartnameler ve kira sözleşmelerdeki düzenlemelere göre; kiracının yer teslim tarihinden itibaren beş gün içinde kira bedelinin ilk yıla ait kısmını peşin olarak, sonraki yıllarda gelecek altı aylık döneme ilişkin tutarı peşin olarak ödemesi gerekmektedir.

Kiracı tarafından taahhüdün, şartname ve sözleşme hükümlerine uygun olarak yerine getirilmemesi üzerine, idarenin en az on gün süreli ve nedenleri açıkça belirtilen ihtarına rağmen aynı durumun devam etmesi halinde, ayrıca protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın kesin teminatının kiracının borcuna mahsup edilmemek üzere gelir kaydedilmesi ve sözleşmenin feshedilerek hesabı genel hükümlere göre tasfiye edilmesi gerekmektedir. Ayrıca bu kiracılar hakkında ihalelerden yasaklama kararı verilip, bu kararlar Resmi Gazete’de ilan edilmelidir.

Bunlara ilave olarak, kira sözleşmelerindeki düzenleme uyarınca, kiracının sözleşmenin bozulmasına neden olması sebebiyle sözleşmenin feshedilmesi halinde, kiracı tebligata müteakip on beş gün içinde taşınmazı boşaltmaya eksiksiz ve hasarsız şekilde taşınmazı İdareyi teslim etmeye mecburdur.

Taşınmazın boşaltılmaması durumunda İdare tarafından, 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 15’inci maddesine istinaden 2886 sayılı Kanun’un 75’inci maddesi hükümlerine göre işlem tesis edilmelidir.

Aşağıdaki tablodan detayı görüleceği üzere; İdare tarafından, ilk yıldan sonraki yıllarda altı aylık dönemler itibariyle kira tutarını peşin ödeme taahhüdünü yerine getirmeyen kiracılara nedenlerini açıkça belirterek en az on gün süreli ihtar çekilmediği, bazı kiracıların uzun yıllar kira ödememesine rağmen sözleşmesinin feshedilmediği ve kesin teminatlarının gelir kaydedilerek ihale yasaklısı yapılmadığı ve bazı kiracıların kira ödemeksizin halen taşınmazları kullanmasına rağmen mevzuatta sayılan yaptırımların uygulanmadığı tespit edilmiştir.

Tablo 10: Yaptırımların Uygulanmadığı Kira Sözleşmeleri

Yukarıda yer alan denetim tespiti üzerine, İdare tarafından, Zekeriyaköy Mahallesi, 1412 ada, 65 parselin önü (park) “... Derneği”nin aktif borcu bulunmadığı; Zekeriyaköy Mahallesi, 1521 sayılı parselin terki olan 1624 parselin bitişiği (Park) “... Şirketi”nin kira borçlarının bir kısmına yapılandırma yaptırıldığı, 20.05.2019 ve 02.12.2019 tarihlerinde geçmiş borçlarına yönelik ise taahhütname alındığı ve ödemelerini düzenli olarak yaptığı; İstinye Mahallesi, 392 ada, 3 parselde ... Ltd.Şti’nin sözleşmesinin bittiği ve yasaklama işlemlerine başlanıldığı, borçları ile ilgili Belediye Hukuk İşleri Müdürlüğü tarafından 18.03.2022 tarihinde icra takibe başlandığı; İstinye Mahallesi, 386 ada, 11 parselde ... Ltd.Şti’nin kira sözleşmesi borcunu ödemediğinden 29.03.2022 tarihinde sözleşmesinin feshedildiği ve kesin teminatının irad kaydedilerek 28.04.2022 tarihinde yasaklama yazısı yazıldığı; Bahçeköy Mahallesi, 13 ada, 6 parselin yanı (Park) ...’in aktif kira borcunu ödediği ve herhangi bir borcunun bulunmadığı; Zekeriyaköy Mah. 100 parselde ... ‘ün aktif kira borcunu ödediği ve herhangi bir borcunun bulunmadığı; Pınar Mahallesi, 1158 Ada, 72 Parsel ve 380 Ada, 29 Parselin Arası (Park) ... ltd. Şti’nin 27.12.2021 tarihinde ihale yasaklısı işlemlerine başlandığı ve borçları ile ilgili Belediye Hukuk İşleri Müdürlüğü tarafından icra takibe başlandığı, Kısırkaya Mahallesi, 180 sayılı parselde ...’ın 27.12.2021 tarihinde ihale yasaklısı yapıldığı ve borçları ile ilgili Belediye Hukuk İşleri Müdürlüğü tarafından 18.03.2022 tarihinde icra takibe başlandığı takip kesinleştikten sonra işlem yapılacağı; Büyükdere Mahallesi, 555 ada 1 Parselde ... Ltd.Şti’nin 27.12.2021 tarihinde ihale yasaklısı yapıldığı, Hukuk İşleri Müdürlüğü tarafından borçlu şirket tarafından İstanbul 14. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2021/185 E. Sayılı dosyası ile İdare aleyhine kira sözleşmesinden kaynaklı tespit davası açıldığı ve davanın sonuçlanmasının beklendiği; Kilyos Mahallesi, 1013 ada, 2 Parselde ..’nın 27.12.2021 tarihinde ihale yasaklısı yapıldığı ve borçları ile ilgili Belediye Hukuk İşleri Müdürlüğü tarafından 18.03.2022 tarihinde icra takibe başlandığı, takip kesinleştikten sonra işlemlere başlanılacağı; Maden Mahallesi, 1289 Ada, 11 (Yeni 1864 Ada 11 Parsel) Parselin Yanı (Park) ...’ın 29.11.2021 tarihinde sözleşmesinin bittiği ve mevcut borçlarından dolayı ihale yasaklama işlemine başlanıldığı, borçları ile ilgili Belediye Hukuk İşleri Müdürlüğü tarafından 18.03.2022 tarihinde icra takibe başlandığı, takip kesinleştikten sonra işlemlere başlanılacağı; İstinye Mahallesi, 1352 ada, 10 Parselde

...Şirketi’nin sözleşmesinin bittiği, 27.01.2022 tarihinde ihale yasaklısı yapıldığı, borçları ile ilgili Belediye Hukuk İşleri Müdürlüğü tarafından 18.03.2022 tarihinde icra takibine

başlandığı; Yeniköy Mahallesi, 275 ada, 4 parselde ... Şirketi’nin sözleşmesinin bittiği, mevcut borçlarından dolayı 27.01.2022 tarihinde ihale yasaklısı yapıldığı, borçları ile ilgili Belediye Hukuk İşleri Müdürlüğü tarafından 18.03.2022 tarihinde icra takibine başlandığı belirtilmiş olup taşınmaz kira şartname ve sözleşme hükümlerini yerine getirmeyen kiracılara 2886 sayılı Kanun’un 62’nci maddesine istinaden gerekli işlemlerin yapıldığı ifade edilmiştir.

Sonuç olarak, İdarenin taahhüdünü yerine getirmeyen kiracılara nedenlerini açıkça belirterek en az on gün süreli ihtar çektikten sonra durumun devam etmesi halinde kira sözleşmesinin feshedilmesi, kesin teminatın gelir kaydedilmesi, kiracının ihalelerden yasaklanması ve derhal tahliye işlemlerinin başlatılması aynı zamanda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre işlem tesis etmesi gerekmektedir.