2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'na göre kiralama ihalesi yapılan taşınmazların, tahmini kira bedellerinin Kanun'da belirtilen mercilerden gerekli araştırmaların yapılarak belirlenmediği görülmüştür.

Belediyeler mülkiyetlerinde bulunan taşınmazların kiraya verilmesinde 2886 sayılı Kanun hükümlerine tabi olup kiralama işlemlerini ihale yoluyla yine bu Kanun'da belirtilen esas ve usullere göre gerçekleştirmek zorundadırlar.

Gelir getirici bir niteliğe sahip olan taşınmaz kiralamalarının ihale edilmesinden önce

idarece bir takım idari işlemlerin gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Bunlardan birisi, ihalenin tahmin edilen bedelinin tespit edilmesidir. Bu yolla idare, taşınmazının kira değerini tahmin ederek ihale işlemi başlatıp başlatmama kararını verebileceği gibi ihaleyi asgari hangi bedel üzerinden sonuçlandırabileceğine ilişkin bir bilgi elde edecektir. Nitekim 2886 sayılı Kanun'a göre gelir getirici ihalelerin, tahmin edilen bedelden aşağı olmamak üzere en yüksek teklif sahibi kişiye verilmesi gerekmektedir.

İhaleye çıkılmadan önce asgari bir tahmini bedelin belli edilmesi ve ihale kararının ve onayının bu bilginin ışığında verilmesi işin doğası gereğidir. Nitekim 2886 sayılı Kanun'un 2'nci maddesine göre bu Kanun'un yürütülmesinde, ihtiyaçların en iyi şekilde, uygun şartlarda ve zamanda karşılanması esastır. Aynı şekilde, 5018 sayılı Kanunu'na göre bir kamu kaynağı olan gelirlerin elde edilmesinde görevli ve yetkili olanların, bu kaynakların etkili, ekonomik, verimli ve hukuka uygun olarak elde edilmesinden ve kullanılmasından sorumludur. Bu ilkelere uygun bir ihale ise ancak işin niteliğine ve ticari hayatın gerekliliklerine göre her türlü araştırmanın yapılması ve bunun sonuçlarının ihale sürecine yansıması ile mümkün olacaktır.

Bu doğrultuda, tahmin edilen bedelin tespitine ilişkin olarak 2886 sayılı Kanun'un 9'uncu maddesinde yapılan düzenlemelere göre, tahmin edilen bedel idarelerce tespit edilecek veya ettirilecek; işin özelliğine göre gerektiğinde bu bedel veya bu bedelin hesabında kullanılacak fiyatlar belediye, ticaret odası, sanayi odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulacaktır. Bu soruşturmalar sonucunda belirlenmiş olan tahmini bedel, bunun dayanaklarının da eklendiği bir hesap cetvelinde gösterilecek ve ihale dosyası arasında saklanacaktır.

Belediye tarafından 2886 sayılı Kanun’a göre ihalesi yapılan taşınmaz kiralamalarına ilişkin dosyaların incelenmesi sonucunda, tahmin edilen bedelin tespitine ilişkin olarak gerekli araştırma ve soruşturmaların yapılmadığı tespit edilmiştir. Taşınmazlara ait kira bedelinin Encümen Kararı ile Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan TÜFE veya ÜFE esas alınarak hesaplandığı, emsal ve rayiç bedel mukayesesinin yapılmadığı anlaşılmıştır. Örneğin; Mülkiyeti Belediye'ye ait Araç Yıkama, Market, Akaryakıt İstasyonu 7.10.2021 tarihinde 10 yıl süreyle aylık 16.000 TL bedelle kiraya verilmiştir. Kira Sözleşmesi'nin 6'ncı maddesinde ise kira bedeline "24 aydan sonraki takip eden yıllarda bir önceki yılın ÜFE oranında artış yapılacağı" ifade edilmiştir.

Bu durum mevzuata aykırılık oluşturmasının yanında, tahmin edilen bedelin düşük belirlendiği ve istenen rekabet ortamının oluşmadığı durumlarda, Kurum taşınmazlarının piyasa

rayiçlerinin altında bir bedelle kiraya verilmesi riskini de beraberinde getirmektedir. Aynı şekilde tahmini bedelin yüksek belirlendiği durumlarda da, ihaleye katılımın olmaması nedeniyle yeni bir ihaleye çıkılması ve bunun sözleşmesinin imzalanmasına kadar geçecek süre içinde Kurumun kira gelirinden mahrum kalması gibi bir risk söz konusudur.

Yukarıda yer alan denetim tespiti üzerine, Kurum tarafından, ilçede sanayi odasının bulunmadığı, borsanın yalnızca tarım ürünleri konusunda görüş verebildiği, Çumra Ticaret Odasının ise ilgili kayda rastlanmaması gerekçesiyle görüş vermediği ifade edilmiştir. Her ne kadar ilçede bulunan emlakçılardan görüş alındığı ve sezonluk kiraya verilen tarım arazilerinin muhammen bedellerinin de görüşler alınarak çiftçilikle iştigal eden Belediye Meclisi üyelerinden oluşan fiyat tespit kurulunca belirlendiği belirtilmişse de, bu işlemlere ait bir belge cevap ekinde yer almamaktadır. Ayrıca, taşınmazların muhammen bedel tespitlerinin doğru şekilde yapılmasının sağlanacağı ifade edilmiştir

Sonuç olarak, taşınmazların bedel tespitine ilişkin olarak gerekli araştırma ve soruşturma evrakları dosyalarına eklenmemiş olup, kira bedelleri piyasa rayiçlerinin oldukça aşağısında kalmaktadır. Bu itibarla, kiraya verilen taşınmazlara ilişkin olarak tahmin edilen bedelin tespit edilmesi işlemlerinin mevzuatın öngördüğü çerçevede ilgili kurumlardan gerekli araştırmaların yapılarak yürütülmesi ve araştırma sonuçlarının tahmin edilen bedelin dayanağı olarak ihale dosyasında saklanması gerekmektedir.