Şirkete ait taşınmaz kira bedelinin günün emsal ve rayiç bedellerini yansıtmasına yönelik çalışma yapılmadığı görülmüştür.

Mülkiyeti Şirkete ait olan İzmir Narlıdere Bölgesinde toplam 72.905 m2 arsa üzerinde yer alan bodrum katıyla birlikte 6 katlı, 300 odalı ve toplam 21.470 m2 kullanım alanı olan otel binası ve arazisi 19.01.2010 tarihinde 20 yıllığına kiralanmıştır. 15.04.2021 tarihinde yapılan protokolle 20 yıllık kira süresi 10 yıl daha uzatılmıştır. Otele ait aylık kira bedelinin 2023 yılı için 1.127.917,12 TL olduğu, dolayısıyla yıllık kira bedelinin 13.535.005,44 TL olduğu, bu bedelin kurumlar vergisi matrahına dahil edilmesi sebebiyle bu tutar üzerinden şirketin %20 oranında yıllık toplam 2.707.001,08 TL kurumlar vergisi ödediği, aynı zamanda taşınmazın emlak vergisi bedelinin 2 taksit halinde toplam 2.157.592,80 TL olduğu ve bu tutarın da şirket tarafından ödendiği, dolayısıyla taşınmazın kiralanmasından elde edilen yıllık net gelirin

8.670.411,56 TL, aylık net gelirin ise 722.534,29 TL olduğu, kira artışlarının belirli bir döneme kadar yeniden değerleme oranı üzerinden yapıldığı, ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinin yürürlüğe girmesiyle Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Tüketici Fiyat Endeksinin (TÜFE) 12 aylık ortalaması esas alınarak tespit edildiği ve hesaplanan bedelin yeni yıl kira bedeli olarak uygulandığı ancak süreç içerisinde emsal ve rayiç bedel mukayesesinin yapılarak kira tespit dava açma yoluna gidilmediği anlaşılmıştır.

Konut ve çatılı işyerlerinin kiraları ile ilgili hükümler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 339 ila 356'ncı maddeleri arasında düzenlenmektedir. Bahsedilen Kanun'un 345’inci maddesine göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilmektedir. Aynı Kanun’un 344’üncü maddesinde, taraflarca yeni kira yılındaki fiyat artışı konusunda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin, hâkim tarafından Tüketici Fiyat Endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirleneceği hükmü bulunmaktadır.

Emsal nitelikteki Yargıtay kararlarında; sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren kira bedeline her yıl Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) veya TÜFE oranında artış uygulanmasının yasaya aykırı olduğu, Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinin üçüncü fıkrasının açık hükmü gereğince; sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren 5 yıllık süre geçtiğinden, kira bedelinin, hak ve nesafet ilkeleri doğrultusunda rayice göre tespiti gerektiği belirtilmiştir.(3. Hukuk Dairesi 2017/10455 E., 2019/6443 K., 3. Hukuk Dairesi 2017/9068 E., 2019/5555 K.)

6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 16’ncı maddesinde; Devlet, il özel idaresi, belediye ve köy ile diğer kamu tüzel kişileri tarafından kurulan kurum ve kuruluşlarının da tacir sayılacağı, 18’inci maddesinde ise her tacirin, ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gerektiği belirtilmiştir.

Yapılan incelemede ise, kanuni tanıma uygun olarak çatılı işyeri kabul edilen taşınmazın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli ve emsal ve rayiç kira bedellerini göz önüne alınarak bir değerlendirme yapılmak suretiyle kiranın yeniden tespitine yönelik dava açma yoluna gidilmediği görülmüştür. Taşınmazın ilk kira başlangıcının eski yıllara dayanması, kira sözleşmelerinin belirli bir süreye kadar yeniden değerleme oranı ve devamında TÜFE’nin

12 aylık ortalaması oranında artırılması, günümüze kadar kira sözleşmesinde hiç emsal değerlendirmesi yapılmaması ve kira tespit davası yoluna gidilmemesi idareye ait taşınmaz kira bedelinin emsal ve rayiç kira bedellerine göre çok düşük kalmasına neden olmuştur.

Kamu idaresi cevabında, Türk Borçlar Kanunu'nun 344 ve 345'inci maddeleri uyarınca yapılması gereken işlemlerin yönetim kurulunda görüşülerek karar bağlanması konusunda gerekli çalışmaların yapılacağını ifade etmiştir.

Sonuç olarak, basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gereken Şirket tarafından meslek odalarından ya da gayrimenkul değerleme firmalarından rayiç alınarak, alınan kira bedeli ile emsal ve rayiç bedel mukayesesinin yapılması ve kira bedelinin emsallerine göre çok düşük kaldığı sonucuna ulaşılması durumunda kira tespit davası ile taşınmaz bedelinin hakim tarafından yeniden belirlenmesi gerekmektedir.