2886 sayılı Devlet İhale Kanununun Kapsam başlıklı 1 inci maddesi ile belediye mülkiyetindeki taşınmazların ancak bu Kanun hükümlerine göre kiraya verilebileceği, Kiralarda sözleşme süresi başlıklı 64 üncü maddesi ile belirli istisnalar haricinde, kiraya verilecek taşınmazların kira süresinin on yıldan çok olamayacağı ve taşınmazların üçüncü kişilere kiralanması işlemlerinin ise aynı Kanunun 35 inci maddesinde sayılan ihale usulleri çerçevesinde yürütülmesi gerektiği hüküm altına alınmıştır.

5393 sayılı Belediye Kanununun 18 inci maddesi uyarınca, belediyeye ait taşınmazların üç yıldan fazla süre ile kiralanmasına karar vermek yetkisi belediye meclisine; aynı Kanun'un 34’üncü maddesi uyarınca, söz konusu taşınmazların süresi üç yılı geçmemek üzere kiralanmasına karar vermek yetkisi ise belediye encümenine verilmiştir.

2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 75 inci maddesinde; kamu idarelerine ait taşınmazlara ait kira sözleşmelerinin bitim tarihinden itibaren, işgalin devam etmesi halinde, işgal edilen taşınmaz malın idarenin talebi üzerine bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edileceği ve kira sözleşme bitim tarihi ile tahliye tarihi arasında ecrimisil alınacağı hüküm altına alınmıştır.

12.01.2011 tarihli 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun 10 uncu maddesiyle 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmıştır. 11.1.2011 tarihli 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun Dördüncü bölümünde kira sözleşmeleri düzenlenmiştir. Her ne kadar 6098 sayılı Kanunun 339 uncu maddesinin ikinci fıkrasında, “Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır.” ve Aynı Kanunun 347 nci maddesinin birinci fıkrasında “…Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine

dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez...” hükümleri var ise de 5393 sayılı Kanunun 15 ve 2886 sayılı Kanunun 75 inci maddesi yürürlükte bulunduğundan ve bu Kanunların özel kanun, 6098 sayılı Kanunun genel kanun olduğu dikkate alındığından belediyelere ait taşınmazlarda 2886 sayılı Devlet İhale Kanunun ecrimisil ve tahliyeye ilişkin 75 inci maddesinin uygulanması gerekmektedir. Nitekim yargı içtihatları da bu yöndedir.

Sayıştay Genel Kurulunun 21.01.1993 gün ve 4761/1 sayılı kararında; 2886 sayılı Kanuna göre kiraya verilen taşınmazlara 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun hükümlerinin uygulanması imkanının olmadığı, belediyeler tarafından 2886 sayılı Kanuna göre kiraya verilen gayrimenkullere ait kira sözleşmelerinin yenilenmesi veya sona erdirilmesi konularında 2886 sayılı Kanun hükümlerinin uygulanması gerektiği ifade edilmiştir.

Danıştay 13. Hukuk Dairesinin 2015/2941 E. , 2015/3023 K. sayılı kararında;

“İdarenin ihale işlemlerini Devlet İhale Kanunu'nda yer alan ihalede açıklık, rekabetin sağlanması ve kamu kaynaklarının etkin ve verimli kullanılması ilkeleri uyarınca ihale usul ve kurallarına göre gerçekleştirmesi zorunludur. Bu nedenle, idare, mevcut ihtiyaçlarının devam etmesi durumunda dilediği kişi ile kira sözleşmesini yapamayacağından ve kanuna aykırı şekilde kira sözleşme süresini uzatamayacağından, kendisine ait taşınmazları 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nda öngörülen ilke ve kurallara göre yeniden ihale etmesi gerekir.

Söz konusu büfe, kira sözleşmesinin süresi dolduktan sonra yukarıda öngörülen mevzuat hükümleri uyarınca ancak ihale yoluyla kiralanabileceğinden, sözleşme süresi sonunda sözleşmenin yenilenmeyerek anılan yerin ihale yoluyla kiralanacağına dair dava konusu işlemde hukuka aykırılık, davanın reddine ilişkin Mahkeme kararında ise sonucu itibarıyla hukukî isabetsizlik bulunmamaktadır.”,

denilmektedir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 22.12.2010 tarih ve 2010/13671 E. ve 2010/696 K. sayılı kararında;

“… Davalı belediye kiralananı 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine göre dava dışı …… A.Ş.’ye kiralamış adı geçen şirket de sözleşmede verilen yetkiye dayanarak büfeleri davacı şirkete kiralamıştır.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75/3’üncü maddesinde; Tahliyeye ilişkin koşullar ile birlikte kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren işgalin devam etmesi halinde sözleşmede hüküm varsa ona göre hareket edileceği, aksi halde ecrimisil alınacağı hükmü yer almaktadır.

Bu hüküm, esasen 2886 sayılı Kanun ile Hazine tarafından kiraya verilen taşınmazlara ilişkin olmakla birlikte: 13.07.2005 tarihinde yürürlüğe giren 5393 sayılı Belediye Kanunu'nun 15’inci maddesinin 3’üncü fıkrasının 2’nci cümlesinde, 2886 sayılı Kanunun belediye taşınmazları hakkında da uygulanacağı hüküm bağlanmakla; belediyelere ait taşınmazların kira sözleşmelerinde de 2886 Sayılı Kanun’un, 75’inci maddesi hükümleri uygulanacaktır.

Hal böyle olunca, somut olayda 6570 Sayılı Kanun hükümlerinin uygulama yeri bulunmamakta; uyuşmazlığın 2886 Sayılı Kanun’un 75’inci maddesi çerçevesinde çözümlenmesi gerekmektedir.

Şu durumda, anılan yasal düzenlemeye göre taraflar arasındaki kira sözleşmesinin, kira süresinin dolduğu 11.03.2008 tarihinde sona ereceği, sürenin dolması ile kira akdinin süresiz hale gelmeyip sözleşmenin sona ermesi nedeniyle davacının fuzuli şagil durumuna düştüğü davalı kiralayanın tahliye istemesinde haksız bir yön bulunmadığı anlaşılmakla, davanın reddine dair direnme kararı usul ve yasaya uygun olup; onanması gerekir.” denilmektedir.

Bununla birlikte kira sözleşmelerine ait uyuşmazlıkların ihtisas alanına girdiği Yargıtay 6. Hukuk dairesinin farklı kararlarında; 2886 sayılı Kanunun hükümleri karşısında 6098 sayılı kanunun 339 uncu maddesinin ikinci fıkrası ile 347 inci maddesinin birinci fıkrasının belediye taşınmazlarına uygulanma olanağı bulunmadığını belirtmiştir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2016/6434 E., 2016/6024 K. sayılı kararı, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/9569 E., 2016/5709 K. sayılı kararı).

Söz konusu hükümler değerlendirildiğinde, belediyelere ait gayrimenkullerin kiralanması durumunda 2886 sayılı Kanun hükümlerine tabi olunacağı, on yıldan uzun süreli kiralama ihalesine çıkılamayacağı, gayrimenkulün sözleşme süresi biten kiracıya süre uzatımı yahut sözleşme yenilenmesi suretiyle kullandırılmaya devam edilmesinin mümkün olamayacağı, kira süresinin bitiminde taşınmazın boşaltılarak yeniden ihale suretiyle kiraya verilmesinin sağlanmasının gerektiği anlaşılmaktadır.

Yapılan incelemede, belediye mülkiyetindeki muhtelif taşınmazların kira süresi sonunda yeniden ihale yapılmadan encümen kararıyla, kira bedelinde belirli bir artış yapılarak süre uzatımı yoluyla kiracılara yıllarca kullandırıldığı, hatta 40 adet taşınmazın 2000 yılı ve öncesinden günümüze kadar kullandırılmaya devam edildiği tespit edilmiştir. Ayrıca 108 adet taşınmaz kiralamasında da 2886 sayılı Kanunda öngörülen 10 yıllık kiralama süre sınırının aşıldığı görülmüştür.

Kamu idaresi cevabında; “Kiraya verilen taşınmazların sözleşme ve şartnamelerine göre kira süresinin uzatılmasında ve yeni kira bedelinin tespitinde belediye encümeni yetkilidir.

Ayrıca 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 347. maddesinde de “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.” dendiğinden belediye encümeni sözleşme bitimini müteakip kiranın sonlanmasına dair karar almadığından sözleşmeler kendiliğinden uzamaktadır.” denilmektedir.

Sonuç olarak kamu idaresi cevaben, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun konut ve çatılı işyerlerine ilişkin hükümlere dayanarak, maliki olduğu taşınmazları sözleşme süresi sonunda yeniden ihaleye çıkılmaksızın, süre uzatımı yoluyla kullandırabileceğini ifade etmiştir.

Kamu idaresince atıf yapılan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun ilgili hükümlerine hâlihazırda bulguda da yer verilmiş olup bu hükümlerin belediye taşınmazları hakkında uygulanamayacağına ilişkin 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ile bağlayıcı nitelikte olan yüksek yargı kararları detaylıca açıklanmış ancak bu hususlar idare cevabında karşılanamamıştır.

Şöyle ki; bulguda da değinildiği üzere 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 1 inci

maddesinde belediye taşınmazlarının ancak bu Kanun hükümlerince kiraya verilebileceği, 64 üncü maddesinde kira süresinin on yıldan çok olamayacağı hükmolunmaktadır. 5393 sayılı Belediye Kanununun 18 inci maddesi gereğince ise üç yılı geçen kiralamalarda belediye meclisinin, süresi üç yıldan az olan kiralamalarda ise belediye encümeninin yetkili olduğu belirtilmiş, iki Kanun hükmü birlikte değerlendirildiğinde belediye meclisi kararıyla dahi on yıldan uzun süreli olarak taşınmaz kiraya verme işlemi yapılamayacağı açıkça anlaşılmaktadır.

Yine 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 75 inci maddesinden de görülebileceği üzere sözleşme bitim tarihinde kiralayanca işgalin devam etmesi halinde idarece tahliye işlemlerinin başlatılması ve işgal süresince ecrimisil alınması gerekmektedir.

Yine bulguda yer verildiği üzere Sayıştay Genel Kurulunun 21.01.1993 gün ve 4761/1 sayılı kararında, Danıştay 13. Hukuk Dairesinin 2015/2941 E. , 2015/3023 K. sayılı kararında, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 22.12.2010 tarih ve 2010/13671 E. ve 2010/696 K. sayılı kararında ve Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin farklı kararlarında; 2886 sayılı Kanunun hükümleri karşısında 6098 sayılı Kanunun 347 inci maddesinin birinci fıkrasının belediye taşınmazlarına uygulanma olanağı bulunmadığı, belediye taşınmazlarının sözleşme süresi bitiminde yeniden ihale edilmeksizin kullandırılamayacağı belirtilmiştir.

Anılan hüküm ve kararlar doğrultusunda Belediyenin maliki olduğu taşınmazların kiraya verme ve sözleşme uygulama sürecinde 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerince işlem yapması, sözleşme süresi sonunda yeniden ihale sürecini başlatması, sözleşme süre uzatımı gibi mevzuata aykırı uygulamalara yer vermemesi, süre sonunda taşınmazın tahliyesini sağlamayarak fuzuli şagil durumuna düşen kişiler hakkında, yine aynı Kanun hükümlerince tahliye işlemlerini başlatması gerekmektedir.