Belediye sınırları içerisinde emlak vergisine tabi olan binaların, inşaat sınıfları ayrımının inşaat sınıflarının tayinine esas alınacak nitelikler ortaya konulmadan belirlendiği görülmüştür.

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29’uncu maddesinde; binalar için emlak vergi değerinin, Maliye ve Bayındırlık ve İskân Bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilân edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile arsa veya arsa payı vergi değerinin toplamı olduğu ve bu hususların çıkarılacak bir yönetmelikle hesaplanacağı ifade edilmiştir. 02.07.2018 tarihli ve 700 sayılı KHK’nın 59’uncu maddesiyle, bu maddede yer alan “tüzük” ibaresi “yönetmelik” şeklinde değiştirilmiştir.

Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük’ün “Binaların inşaat sınıflarına göre ayrımı” başlıklı 10’uncu maddesinde; binaların yapılış tarzı, işçiliği, çeşitli kısımlarında kullanılan malzemenin cinsi, kalitesi ve benzeri hususlar dikkate alınarak binalar, lüks inşaat, birinci sınıf inşaat, ikinci sınıf inşaat, üçüncü sınıf inşaat, basit inşaat olmak üzere beş sınıfa ayrılmıştır.

Bahse konu 10’uncu maddenin son fıkrasındaki hükme istinaden Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından 15.12.1982 tarihli ve 17899 sayılı Resmî Gazete’de “Bina İnşaat Sınıflarının Tespitine Dair Cetvel” yayımlanmıştır. Cetvelde; binaların yapılış tarzı, işçiliği, çeşitli kısımlarında kullanılan malzemenin cinsi ve kalitesi gibi özelliklere yer verilmiş, binalar Tüzük’e uygun olarak beş sınıfa ayrılmış ve her sınıf için on adet kriter belirlenmiştir.

Bina inşaat sınıflarının doğru tespit edilmesi binaların vergi değerinin tespitinde büyük önem arz etmektedir.

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29’uncu maddesine göre binaların vergi değeri bina inşaat maliyet bedeli ile arsa payı değerinden oluşmaktadır. Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük’ün “İnşaat maliyet bedelinin hesaplanması” başlıklı 20’nci maddesine göre; inşaat maliyet bedeli, binanın dıştan dışa yüzölçümü ile metrekare normal inşaat maliyet bedelinin çarpılması suretiyle bulunacaktır. Metrekare normal inşaat maliyet bedelleri; binaların kullanılış tarzları, inşaat nevileri ve sınıflarına göre Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığıyla birlikte belirlenmekte ve uygulanacağı bütçe yılından önce ilan olunmaktadır.

Her bütçe yılından önce yayımlanan Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliğ eklerinde yer verilen “Binaların Metrekare Normal İnşaat Maliyet Bedellerini Gösterir Cetveller” incelendiğinde, metrekare normal inşaat maliyet bedellerinin bina sınıflarına göre belirlendiği görülmektedir. Bina sınıfının, olması gerekenden daha düşük bir sınıf olarak belirlenmesi; inşaat maliyet bedelinin, dolayısıyla bina vergi değerinin olması gerekenden daha az miktarda hesaplanmasına, idare tarafından daha az miktarda emlak vergisi tahakkuk ve tahsilatı yapılmasına sebep olabilecektir.

Konuyla ilgili olarak Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından yayımlanan 14 Seri no.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği’nde; binanın gireceği sınıfın, belirlenen özelliklerden yarıdan fazlasını taşıyıp taşımadığına bakılarak belirleneceği, binada anılan özelliklerden yarıdan fazlası yoksa, bu defa özellikleri itibarıyla en yakın olduğu sınıfın beyan edileceği, diğer taraftan, binanın bir alt veya üst sınıftan hangisine gireceği konusunda tereddüde düşülen hallerde, rayiç bedelin beyan edilmesinin esas olduğu da dikkate alınarak, bir üst sınıf olarak bildirilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Tüzük’ün 3’üncü maddesinde; inceleme yetkisine sahip memurların, mükelleflerden emlakın genel durumuna, kullanılış tarzına ilişkin gerekli bilgileri isteyebileceği, 4’üncü maddesinde ise; inceleme yetkisine sahip memurların, vergi değeri takdir edilecek bina, arsa ve araziyi gezip görebileceği ifade edilmiştir.

Yapılan incelemede, emlak vergisine konu binaların büyük bir bölümünün yapı kullanım izin belgesi ve mükellefin beyanı esas alınarak, birinci ve ikinci sınıf inşaat olarak belirlenip, emlak vergisi tahakkuku yapıldığı tespit edilmiştir. İdare kayıtlarına göre; Beşiktaş ilçesi sınırları içerisinde toplam 135.835 adet bina inşaat sınıflarına tabi mükellef bulunmakta; bunların %22’lik kısmı 1. Sınıf inşaat, %69,40’lık kısmı 2. Sınıf inşaat, %2,43’lük kısmı 3. Sınıf inşaat ve %0,60’lık kısmı ise Lüks inşaat sınıfında yer almaktadır.

Yukarıda yer alan denetim tespiti üzerine, İdare tarafından özetle; yeni yapılan binalarla ilgili olarak sınıf tespitinin yerinde yapıldığı, eski binalarla ilgili olarak dış görünümleri ile karar verildiği ve maliklerin izni neticesinde bina içi yapılaşmanın kontrol edilebildiği, bulguda belirtilen oranlarla ilgili olarak gerekli incelemelerin her bir bina için yapılmakta olduğu ve bina sınıfları ile ilgili varsa yanlışlıklar tespit edilerek düzeltme işlemlerinin yapılarak emlak vergi ihbarnamelerinin hazırlandığı, binalarla ilgili sınıf tespitlerinin en kısa sürede bitirileceği ifade edilmiştir.

Sonuç olarak, bina sınıfının yukarıda açıklanan gerekli kontroller yapılmadan yapı kullanım izin belgesi ve mükellefin beyanı esas alınarak tespit edilmesi, bina sınıfının olması gerekenden daha düşük bir sınıf olarak belirlenmesi sonucunu doğurabilecek; inşaat maliyet bedelinin, dolayısıyla bina vergi değerinin olması gerekenden daha az miktarda hesaplanmasına, İdare tarafından daha az miktarda emlak vergisi tahakkuk ve tahsilatının yapılmasına neden olabilecektir.