Büyükşehir Belediyesine ait taşınmazların kira artışının hatalı yapıldığı görülmüştür.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Uygulama alanı” başlıklı 339’uncu maddesinde, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de uygulanacağı, 344’üncü maddesinde, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğu belirtilmiştir.

04.07.2012 tarih ve 6353 sayılı Kanun’un 53’üncü maddesiyle eklenen geçici 2’nci maddesinde, “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.” denilmiş ve 18.01.2019 tarih ve 30659 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7161 sayılı Kanun’un 59’uncu maddesinde ise, “31/3/2011 tarihli ve 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun geçici 2 nci maddesine aşağıdaki fıkra eklenmiştir.

“Bu fıkrayı ihdas eden Kanunla değiştirilen 6098 sayılı Kanunun 344 üncü maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır.” düzenlemesi yapılmıştır. 7161 sayılı Kanun’un 69’uncu maddesinin (b) fıkrasında, 56’ncı ve 59’uncu maddelerinin 01.01.2019 tarihinden geçerli olmak üzere yayımı tarihinde yürürlüğe gireceği belirtilmiştir.

6098 sayılı Kanun’un kira bedelinin belirlendiği 344’üncü maddesinde yer alan üretici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı 18.01.2019 tarih ve 30659 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7161 sayılı Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 56’ncı maddesiyle tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı şeklinde değiştirilmiştir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na 04.07.2012 tarih ve 6353 sayılı Kanun’un 53’üncü maddesiyle eklenen geçici 2’nci maddesinde, kiraya veren yönünden belirleme yapılmamış, kiracı ve işyerleri açısından belirleme yapılmıştır. Kiraya verilen işyerlerinin kiracısı tacir, özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişisi ise 01.07.2020 tarihine kadar Türk Borçlar Kanunu'nun maddede belirtilen hükümleri uygulanmayacaktır.

Kiralarda ÜFE yerine TÜFE artışı yapılması konusundaki düzenleme 7161 sayılı Kanun’la yapılmış ve değişiklikler ilgili yerlere işlenmiştir.

6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 11’inci maddesinin birinci fıkrasında, ticari işletmenin esnaf işletmesi için öngörülen sınırı aşan düzeyde gelir sağlamayı hedef tutan faaliyetlerin devamlı ve bağımsız şekilde yürütüldüğü işletme olduğu, ikinci fıkrasında, ticari işletme ile esnaf işletmesi arasındaki sınırın Cumhurbaşkanı kararıyla belirleneceği, 12’nci maddesinde bir ticari işletmeyi, kısmen de olsa, kendi adına işleten kişiye tacir dendiği, 15’inci maddesinde, ister gezici olsun ister bir dükkânda veya bir sokağın belirli yerlerinde sabit bulunsun, ekonomik faaliyeti sermayesinden fazla bedenî çalışmasına dayanan ve geliri 11 inci maddenin ikinci fıkrası uyarınca çıkarılacak kararnamede gösterilen sınırı aşmayan ve sanat veya ticaretle uğraşan kişinin esnaf olduğu, 16’ncı maddesinde, ticaret şirketleriyle, amacına varmak için ticari bir işletme işleten vakıflar, dernekler ve kendi kuruluş kanunları gereğince özel hukuk hükümlerine göre yönetilmek veya ticari şekilde işletilmek üzere Devlet, il özel idaresi, belediye ve köy ile diğer kamu tüzel kişileri tarafından kurulan kurum ve kuruluşların da tacir sayılacağı, Devlet, il özel idaresi, belediye ve köy ile diğer kamu tüzel kişileri ile kamu yararına çalışan dernekler ve gelirinin yarısından fazlasını kamu görevi niteliğindeki işlere harcayan vakıflar, bir ticari işletmeyi, ister doğrudan doğruya ister kamu hukuku hükümlerine göre yönetilen ve işletilen bir tüzel kişi eliyle işletsinler, kendilerinin tacir sayılmayacağı belirtilmiştir. Bu düzenlemelere göre tacir olan kişiler Ticaret Odasına, esnaflar ise Esnaf ve Sanatkarlar Odasına kayıt olmaktadır.

7161 sayılı Kanun’un 59’uncu maddesinde, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları ibaresi bulunmamaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na 04.07.2012 tarih ve 6353 sayılı Kanun’un 53’üncü maddesiyle eklenen geçici 2’nci maddesi kapsamında kiracıları tacir olanlara verilen taşınmazların 01.01.2019 tarihinden 01.07.2020 tarihine kadar olan kira artışı artışları TÜFE oranında olacaktır.

Geçici 2’nci maddenin yürürlükten kalktığı tarihten itibaren ise yani 01.07.2020 tarihinden sonra ise 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 339’uncu maddesinde, “Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır. Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz.

Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır.” denildiğinden ve geçici 2’nci madde yürürlükten kalktığından dolayı konut ve çatılı işyerlerinde kira artışı bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla sözleşmesine göre belirlenecektir.

Yapılan incelemede, sözleşmesinde kira artışını ÜFE olarak yapılacağı belirtilenlerle ilgili olarak kira artışı direkt TÜFE olarak artırılmıştır. Çatılı işyerlerinde sözleşmesinde belirtilen ÜFE'ye göre hesap yapılıp çıkan artışın TÜFE ile kıyaslaması yapılmamıştır. Oysa çatılı işyerlerinde sözleşmesinde yazılı hükme göre kira artışı hesaplanmalı, şayet artış bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmesi durumunda ise bu hüküm gereği TÜFE ortalaması uygulanmalıdır.

2022 yılı Sayıştay Denetim Raporunda yer alan tespit sonucu, Mayıs 2023 tarihinden itibaren belirtilen düzenleme dikkate alınarak artışlar yapılmaktadır. Ancak geçmişte yapılan hatalı uygulamanın düzeltme işlemine başlanılmış olmakla birlikte henüz tamamlanmamıştır.

Kamu İdaresi cevabında, 01.07.2020 tarihinden itibaren kayıtlarda gerekli düzeltmelerin yapılmaya başlanıldığı, yıllık kira artışları yapılırken kira sözleşmesinde yazılı endeks oranının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmediği taktirde sözleşmedeki kira artış oranı, geçtiği taktirde ise tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının uygulandığı belirtilmektedir. Verilen cevaptan kayıtlarda gerekli düzeltmelerin henüz tamamlanmadığı anlaşılmaktadır.

01.07.2020 tarihinden itibaren yapılan/yapılacak kira artışlarında, sözleşmesinde yazılı hükme göre kira artışı hesaplanarak yapılan hesaplamadaki artışın bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmediği taktirde sözleşmedeki artışın uygulanması, geçmesi durumunda ise bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınması gerekir.