Karar Künyesi
Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından İdareye tahsis edilen dolgu alanının üstüne yapı yapılması ve işletilmesi nedeniyle kiralanan dolgu alanının niteliğinin belli olmadığı, kiracının sözleşmede belirtilen sürede inşaatı tamamlamadığı ve yapı ruhsatı almadan inşaata başladığı, herhangi bir dayanağı olmadığı halde dolgu alanı metrekaresinin ihaleden sonra kiracı lehine arttırıldığı, yaptırılan düğün salonunda imar emsaline uyulmadığı ve emsal hesabına dahil edilmeyen alanların emsal hesabına konu alan haline getirildiği görülmüştür.
5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 79’uncu maddesi; “… Belediye tarafından deniz, akarsu ve gölden doldurma suretiyle kazanılan alanlar, Kıyı Kanunu ve ilgili mevzuata uygun olarak kullanılmak şartıyla Maliye Bakanlığı tarafından belediyelerin, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerinin tasarrufuna bırakılır.” hükmü ile,
3621 sayılı Kıyı Kanunu’nun 7’nci maddesi “Kamu yararının gerektirdiği hallerde, uygulama imar planı kararı ile deniz, göl ve akarsularda ekolojik özellikler dikkate alınarak doldurma ve kurutma suretiyle arazi elde edilebilir. …” hükmü gereği;
kamu yararı gerekçesiyle, uygulama imar planı yapılarak, deniz, göl ve akarsularda doldurma ve kurutma suretiyle arazi elde edilebilecektir. Bu alanlar, belediye tarafından düzenlenmiş ise tasarruf Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından büyükşehir belediyesine bırakılacaktır.
Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından idareye tahsis edilen Arsin dolgu alanı üstüne yapı yapılması ve sözleşme süresi içerisinde işletilmesi suretiyle 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine göre 15.12.2015 tarihinde encümen tarafından üçüncü bir kişiye kiralanmıştır. Sözleşme ise 14.02.2016 tarihinde imzalanmıştır.
Tüm bu açıklamalardan sonra;
İlgili taşınmaza ait kira şartnamesinde taşınmazın niteliğinin belli olmadığı görülmüştür. İhale şartnamesinde; kiralanacak taşınmazın 3972 metrekare olduğu belirtilmiştir. İlgili taşınmazın niteliğinin ise; mevzuata uygun yapı yapılması olarak tanımlandığı görülmüştür. Mevzuata uygun yapı tanımlamasının muğlak bir ifade olduğu, istekliler açısından kafa karışıklığına sebebiyet verdiği düşünülmektedir.
Sonuç olarak; taşınmaz kiralamalarında herhangi bir ihtilafa neden olmamak için niteliklerinin tam olarak ifade edilmesi gerekmektedir.
Kiracının inşaatı süresinde bitirmediği ve yapı ruhsatı almadan inşaata başladığı görülmüştür. İlgili işe ait ihale şartnamesinin 6’ncı maddesine göre; taşınmazın kira başlangıç tarihi, kira sözleşmesinin imzalandığı tarihte başlamış olup, inşaat süresi 6 aydır. Yukarıda da bahsettiğimiz üzere ilgili sözleşme 14.02.2016 tarihinde imzalanmıştır. İnşaat süresi 6 ay olduğuna göre; yapılacak taşınmazın 14.08.2016 tarihinde bitirilmesi gerekmektedir.
Yapılan incelemelerde ise; yapı ruhsatının ancak 18.04.2017 tarihinde verildiği tespit edilmiştir. Yani inşaat yapım süresi, sürenin bitim tarihinden takriben 8 ay sonra resmi olarak başlatılmıştır. Bununla beraber; Raporumuza da eklediğimiz Google Earth verilerinden görüleceği üzere; inşaat 2017 yılının 1’inci ayında fiili olarak yapılmaya başlanmıştır. Diğer bir ifadeyle; 14.08.2016 tarihinde bitmesi gereken inşaat fiilen 2017 yılı 1’inci ayında başlamış, resmi başlangıç ise 18.04.2017 tarihi olarak belirlenmiştir. Ruhsatsız olarak başlayan inşaat için 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32’nci maddesinde yer alan; <i>“Bu Kanun hükümlerine göre; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine veya ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılarda projelerine ve ilgili mevzuatına aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti, fenni mesulce tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir. Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur.” </i>hükmü gereği uygulanması gereken müeyyidelerin de uygulanmadığı tespit edilmiştir.
Sonuç olarak; taşınmaz ihale şartnamelerinde yer alan hükümlerin bir bütün olarak uygulanması gerekmektedir.
Herhangi bir dayanağı olmadan dolgu alanı metrekaresinin ihaleden sonra kiracı lehine arttırıldığı görülmüştür. İhale şartnamesi, ilanı ve uygulama planın da ilgili alanın 3972 metrekare olduğu açık bir şekilde belirtilmiş olmasına rağmen, 12.01.2017 tarihinde yapılan plan değişikliğiyle metrekare 17.993’e çıkartılmıştır. Bunun sonucunda aynı kira bedeliyle kiracıya fazladan 14.000 metrekare ya da 4 kat fazla yer verildiği görülmüştür.
Sonuç olarak; sözleşme imzalandıktan sonra, kiracı lehine idarenin herhangi bir menfaati olmadan düzenleme yapılmaması gerekmektedir.
Dolgu alanında yaptırılan düğün salonunda imar emsaline uyulmadığı ve emsal hesabına dahil edilmeyen alanların emsal hesabına konu alan haline getirildiği görülmüştür.
Kıyı Kanunu Uygulama Yönetmeliği’nin 14’üncü maddesinde;
“ Denizlerde, içme ve kullanma suyu kaynağı olmamak kaydı ile tabii ve suni göllerde ve akarsularda; sadece kamu yararının gerektirdiği hallerde daha uygun alternatifler bulunmaması veya kıyı alanının yetersizliği nedeniyle ve uygulama imar planı kararı ile bu Yönetmeliğin 13 üncü maddesinde belirtilen yapı ve tesislerle, Kanunun 7’nci maddesi gereği yapılabilecek kara, deniz, hava ulaşımına yönelik altyapı tesisleri, ibadet yeri, yeşil alan düzenlemeleri kapsamında park, çocuk bahçesi, açık spor alanları ile açık alan ağırlıklı olmak üzere ve emsali aynı amaçla ayrılan alanın % 3 ünü yüksekliği 5.50 metreyi aşmayan takılıp sökülebilir elemanlarla inşa edilen; lokanta, gazino, çay bahçesi, sergi üniteleri ve idare binalarını içeren fuar, piknik, eğlence alanları düzenlemek amacıyla doldurma ve kurutma işlemi yapılarak arazi kazanılabilir.”
….
Turizm bölge, alan ve merkezlerinde turizm dışı kullanımları içeren uygulama imar planları ile doldurma ve kurutma yoluyla arazi kazanılan diğer alanlardaki uygulama imar planları 3194 sayılı, İmar Kanunu hükümleri uyarınca yapılır veya yaptırılır. Bakanlıkça onaylanarak yürürlüğe girer.” hükümleri yer almaktadır.
Bu alanlarda; açık alan ağırlıklı olmak üzere ve emsali aynı amaçla ayrılan alanın
%3’ünü aşmayacak şekilde aşmayan takılıp sökülebilir elemanlarla inşa edilen; lokanta, gazino, çay bahçesi, sergi üniteleri ve idare binalarını içeren fuar, piknik, eğlence alanları yapılabilecektir. Diğer bir ifadeyle ilgili taşınmazın sadece yüzde üçü kapalı alan olarak kullanılabilecektir.
Ayrıca bu alanların uygulama imar planları 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine göre yapılacaktır.
01.10.2017 tarihine kadar geçerli olan mülga Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 1’inci maddesinde yer alan;
“3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine dayanılarak hazırlanmış bulunan bu Yönetmelik, belediye sınırları ve mücavir alan sınırları içinde veya dışında, imar plânı bulunan alanlarda uygulanır.” hüküm gereği bu alanlarda da ilgili mülga yönetmelik hükümleri uygulanacaktır. Zira ilgili taşınmaz yukarıda da bahsedildiği üzere; 2015 yılında ihale edilmiştir.
Mülga Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 16’ncı maddesinde;
“Emsal: Yapının katlar alanı toplamının imar parseli alanına oranından elde edilen sayıdır.
Katlar alanına;
…
Üstü sökülür-takılır hafif malzeme ile kenarları rüzgar kesici cam panellerle kapatılmış olsa dahi açık oturma yerleri, çocuk oyun alanları, en az bir tarafı açık sundurmalar, açık büfeler, açık yüzme havuzları, atlama kuleleri, pergolalar ve kameriyeler,
…
dahil edilmez.
…
Emsal hesabına dahil edilmeyen mekanlar proje değişikliği ile imar planındaki veya yönetmelikle belirlenen emsal değerini aşacak şekilde emsal hesabına konu alan haline getirilemez, müstakil bağımsız bölüm haline dönüştürülemez ve kat mülkiyeti tesis edilemez.
…” hükümleri yer almaktadır.
Bu hükümlere göre; emsal, ilgili parselde yapılacak toplam kapalı alanın, ilgili taşınmazın alanı ile oranı olarak tanımlanabilecektir. Emsal hesabında da üstü sökülür-takılır hafif malzeme ile kenarları rüzgar kesici cam panellerle kapatılmış olsa dahi açık oturma yerleri de emsal hesabına dahil edilmeyecektir. Yani bu tip imalatlar yapılabilecek kapalı alanların metrekaresi içerisinde sayılmayacaktır. Bununla beraber proje değişikliğiyle emsale dahil olmayan alanlar emsale dahil alan olarak kullanılamayacaktır. Diğer bir ifadeyle; açık oturma yerleri, ticari faaliyetin yürütüldüğü alanlar olarak kullanılamayacaktır.
Yapılan incelemelerde ise; C bendinde de bahsettiğimiz üzere dolgu alanının metrekaresinin haksız olarak 17.993 metrekareye çıkartıldığı, buna rağmen bu alanda da emsalin üzerinde yapı yapıldığı tespit edilmiştir. Şöyle ki; yukarıda yer alan mevzuattan görüleceği üzere; ilgili alanda sadece yüzde üç oranında kapalı yapı yapılabilecektir. Bu da 17.993/100*3: takriben 540 metrekare olabilecektir. Yapı ruhsatından görüleceği üzere ise,
1.285 metrekare kapalı alan için izin verilmiştir. Sonuç olarak ise; ihale aşamasında sadece 3.972/ 100*3: takriben 120 metrekare kapalı alan izni, usulsüz plan değişikliği ile 540 metrekareye çıkarılmış, bu rakama da uyulmamış, 1.285 metrekare kapalı alan izni verilmiştir. Bununla beraber; yerinde yapılan kapalı alan ise takriben 960 metrekaredir.
Yukarıda yazılı mevzuattan da görüleceği üzere; emsal hesabına dahil edilmeyen fakat emsale dahil alan olarak kullanılamayacak açık oturma yerlerinin yanları ve üstü kapatılarak ticari faaliyetlerin buralarda da yürütüldüğü tespit edilmiştir.
Kamu idaresi adına İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığı tarafından verilen cevapta özetle; bulgumuzun A ve B bentleri için ilgili dairenin herhangi bir sorumluluğu olmadığı ifade edilmiştir. Bulgumuzda herhangi bir daire başkanlığının sorumluluğundan bahsedilmediği gibi, zaten Mali Denetim Raporunun muhatabı doğrudan üst yönetimdir.
Ayrıca ilgili kiracının ruhsat talebinin 30.01.2017 tarihli olduğu, 18.04.20217 tarihinde ruhsatlandırma işleminin neticelendirildiği, inşaat ruhsat başvuru aşamasında yerinde yapılan incelemede zemin betonlama işleminin tespit edilmiş olduğu ve yapı olarak değerlendirilmediğinden 3194 sayılı İmar Kanununun 32. Maddesine göre işlem tesis edilmediği ifade edilmiştir. Bu hususa katılmak da mümkün değildir. Zira 3194 sayılı İmar Kanunu’nun “Tanımlar” başlıklı 5. maddesinde “karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yer altı ve yer üstü inşaatı ile bunların ilave değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesisler” olarak tanımlanan yapı kavramına bir inşaatın başlangıç aşaması sayılan beton temelin girmediğini iddia etmek her türlü izahtan varestedir.
Sonuç olarak Bulgumuzun A ve B bentlerinin aynen kalmasının uygun olacağı değerlendirilmektedir.
İdare cevabında yapılan plan değişikliğinin gerekçelerinden bahsetmiştir. Bulgumuzdan açıkça görüleceği üzere; plan değişikliğine ilişkin herhangi bir tespit, eleştiri vs. yoktur. Bulgumuzda eleştirilen husus yapılan plan değişikliği sonucu kiracıya herhangi bir bedel vs. alınmadan sağlanan menfaattir. Dolayısıyla bulgu içeriğinin aynen kalmasının uygun olacağı değerlendirilmektedir.
İdare cevabında özetle; yapılan imar usulsüzlüklerinin zamanında tespit edilemediğini, imar kanununun geçici 16. maddesine istinaden 18.12.2018 tarih ve U4GSD169 belge numaralı ve 1376 m² alanlı yapı kayıt belgesi alındığını, söz konusu maddede «…yapı kayıt belgesi verilen yapılarla ilgili bu kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.» hükmü bulunmakta olduğunu, verilmiş idari para cezalarının da iptali gerektiğinden ilgili yapı için herhangi bir cezai işlem yapılamadığını ifade etmiştir. İdarenin bu cevabına katılmak da mümkün değildir.
Zira; niteliği gereği özel mülkiyet konusu olabilecek yerlerde yapı kayıt belgesi düzenlenebilir. Devletin hüküm ve tasarrufu altında olan ve özel mülkiyete konu olamayacak dolgu sahalarında yapı kayıt belgesi düzenlenmesine imkan bulunmamaktadır.
Sonuç olarak; imar mevzuatına aykırı olarak yapılan bu işlemler için gerekli müeyyidelerin uygulanması gerekmektedir.