Şirketin kiracısı olduğu yerlerdeki kiraların mevzuatta belirlenen orandan yüksek artırıldığı tespit edilmiştir.

6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesine göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğu, bu kuralın bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanacağı ifade edilmiştir.

17.01.2019 tarih ve 7161 sayılı Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 56’ncı maddesiyle bu tarihten önce üretici fiyat endeksine (ÜFE) göre belirlenen artış oranı, bu tarihten sonra TÜFE oranına göre belirlenmekte olup 7161 sayılı Kanun’a göre mezkur düzenleme 01.01.2019 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Yapılan incelemede 2019 yılından sonra yapılan kira sözleşmelerinin bir çoğunda yapılan kira artışlarının ÜFE’ye, bazılarında ise ÜFE ve TÜFE toplamının ikiye bölünmesi neticesinde bulunacak rakama göre yapıldığı görülmüştür. Örneğin, Şirketin 01.01.2020 tarihinde kiraladığı Çamdibi Mahallesi … Altındağ/İzmir adresindeki deponun 2022 yılındaki 10.165,01 TL’lik kirası, 2022 aralık ayı ÜFE oranı olan %128,47 oranında arttırılarak 23.223,98 TL’ye çıkarılmıştır. Oysa mevzuat doğrultusunda aynı aya ilişkin %72,31’lik TÜFE kadar artış yapıldığında kira tutarı 17.515,33 TL olması gerekmektedir. Benzer durumun Şirket tarafından yapılan diğer kiralamalarda da olduğu tespit edilmiştir. ÜFE ve TÜFE endeksleri arasında TÜFE aleyhine bazı aylarda %100 fark oluştuğu, dolayısıyla şirketin olması gerekenden yüksek kira artışları yapılarak zarara uğratıldığı anlaşılmaktadır.

Şirket cevabında, sözleşmelerin özel hukuk kapsamında akit serbestisi içerisinde yapıldığı, 2024 yılı içerisinde TÜFE oranlarının ÜFE oranlarını aştığı, dolayısıyla TÜFE yerine ÜFE oranında zam yapılmasının Şirketin yararına olduğu ifade edilerek örnek kira hesaplamasına yer verilmiştir.

TÜİK tarafından 2023 yılına ilişkin olarak aylık olarak yayınlanan TÜFE ve ÜFE oranları şöyledir;

‌Tablo 7: 2023 Yılı ÜFE-TÜFE Oranları

Görüleceği üzere denetim döneminde sadece iki ay TÜFE rakamları ÜFE rakamlarından yüksek olup bu iki ayın toplamı dahi ÜFE’nin TÜFE’den fazlalığının en az olduğu ekim ayındaki oranın altında kalmaktadır. Dolayısıyla denetim döneminde kira oranlarının ÜFE’ye göre arttırılmasının Şirketi zarara uğrattığı açıktır.

Şirket savunmasında akit serbestisine atıf yapılmış, artış oranlarının da bu kapsamda değerlendirilmesi gerektiği ifade edilmiştir. Borçlar Kanununun 26’ncı maddesinde sözleşme özgürlüğünü Tarafların, bir sözleşmenin içeriğini Kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilmeleri olarak tanımlamaktadır. Aynı Kanun’un 344’üncü maddesinde kira bedeline ilişkin, “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.” denilmektedir. Görüleceği üzere taraflara kira artışında yapılabilecek maksimum oran emredici şekilde gösterilmiştir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin

2017/16299 sayılı kararında kira artış oranının ÜFE’den (2019 öncesi kira artışları ÜFE oranında arttırılmaktaydı) yüksek belirlenmesine ilişkin açılan davada “… ödenen aylık kira miktarına on iki aylık ortalamaya ait ÜFE oranını geçmeyecek şekilde artış uygulanarak takip konusu aylara ait ödenmesi gereken aylık kira miktarı bulunup sonucuna göre alacak ve tahliye yönünden karar verilmesi gerekirken, bu hususlar üzerinde durulmadan kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 6. maddesinde yer alan %12,5 artış şartı uygulanmak suretiyle aylık kira miktarı hesaplanarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.” denilerek sözleşme özgürlüğünün, Kanunun emredici hükümleri ile çatışması durumunda geçersiz olduğuna hükmedilerek karar bozulmuştur.

Sonuç olarak, yukarıda yer verilen mevzuat hükümleri çerçevesinde Şirket tarafından yapılan kiralamalarda, kiralayan nezdinde hukuki girişimlerde bulunularak fazla ödenen kira tutarlarının tahsil edilmesi, tahsilinin mümkün olmaması durumunda fazla ödemeye onay veren sorumlulardan tahsili gerekmektedir.