Karar Künyesi
128 Adet Konut Projesi kapsamında 4 kısım toplam 108 adet konut yapım işi ihalesinin 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu'nun 21'inci maddesinin (b) bendindeki şartlar oluşmadan pazarlık usulü ile gerçekleştirildiği ve proje bütünlüğü olan konut yapım işinin kısımlara bölünerek her bir kısım için ayrı ayrı ihale yapıldığı görülmüştür.
128 Adet Konut Projesi Kapsamında 4 Kısım Toplam 108 Adet Konut Yapım İşinin Gerekli Şartlar Oluşmadan Pazarlık Usulü ile İhale Edilmesi
09.08.2023 tarihinde 87.606.000 TL bedelle gerçekleştirilen 2023/802702 ihale kayıt numaralı Adana İli, Çukurova İlçesi, Şambayadı Mahallesi, 11817/2 Ada Parselde Yer Alan 49775,73 m2 Arsa Üzerinde Yapımı Başlayacak Olan 128 Adet Konut Projesi kapsamında; 4 kısım toplam 108 adet konutun yapım işin ihalesinin ve 2023/802702 nolu ihalenin 3 kısmının iptali nedeniyle 06.09.2023 tarihinde, 222.475.487 TL bedelle gerçekleştirilen 2023/904722 ihale kayıt numaralı Adana İli, Çukurova İlçesi, Şambayadı Mahallesi, 11817/2 Ada Parselde Yer Alan 49775,73 m2 Arsa Üzerinde Yapımı Başlayacak Olan 128 Adet Konut Projesi Kapsamında; 3 kısım toplam 77 adet konutun yapım işi ihalesinin, işin acil olma durumu sebep gösterilerek pazarlık usulü ile gerçekleştirildiği, hâlbuki mezkûr işe ait doküman, işin kapsamı ve hakedişler incelendiğinde temel ihale usullerinin uygulanmamasını gerektirecek ölçüde aciliyetin olmadığı görülmüştür.
4734 sayılı Kamu İhale Kanunu’nun 2’nci maddesi uyarınca;
Genel bütçe kapsamındaki kamu idareleri ile özel bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile bunlara bağlı; döner sermayeli kuruluşlar, birlikler (meslekî kuruluş şeklinde faaliyet gösterenler ile bunların üst kuruluşları hariç), tüzel kişilerin,
Kamu iktisadi kuruluşları ile iktisadi devlet teşekküllerinden oluşan kamu iktisadi teşebbüslerinin,
Sosyal güvenlik kuruluşları, fonlar, özel kanunlarla kurulmuş ve kendilerine kamu görevi verilmiş tüzel kişiliğe sahip kuruluşlar (meslekî kuruluşlar ve vakıf yükseköğretim kurumları hariç) ile bağımsız bütçeli kuruluşların, (a), (b) ve (c) bentlerinde belirtilenlerin doğrudan veya dolaylı olarak birlikte ya da ayrı ayrı sermayesinin yarısından fazlasına sahip bulundukları her çeşit kuruluş, müessese, birlik, işletme ve şirketlerin,
kullanımında bulunan her türlü kaynaktan karşılanan mal veya hizmet alımları ile yapım işlerinin ihalelerinin 4734 sayılı Kanun hükümlerine göre yürütülmesi gerekmektedir.
4734 sayılı Kamu İhale Kanunu’nun “Temel ilkeler” başlıklı 5’inci maddesinde; “… Bu Kanuna göre yapılacak ihalelerde açık ihale usulü ve belli istekliler arasında ihale usulü temel usullerdir. Diğer ihale usulleri Kanunda belirtilen özel hallerde kullanılabilir.” hükmü yer almaktadır. Kanun’un bu hükmüne göre, açık ihale usulü ile belli istekliler arasında ihale usulü temel ihale usullerinden olup, pazarlık usulü istisnai bir ihale usulüdür ve sadece Kanun’da belirtilen özel hallerde kullanılmalıdır.
4734 sayılı Kanun’un 21’inci maddesinde hangi özel durumlarda pazarlık usulünün kullanılabileceği detaylı bir şekilde bentler halinde sayılmış olup, maddenin birinci fıkrasının (b) bendinde aynen;
“Doğal afetler, salgın hastalıklar, can veya mal kaybı tehlikesi gibi ani ve beklenmeyen veya yapım tekniği açısından özellik arz eden veya yapı veya can ve mal güvenliğinin sağlanması açısından ivedilikle yapılması gerekliliği idarece belirlenen hallerde veyahut idare tarafından önceden öngörülemeyen olayların ortaya çıkması üzerine ihalenin ivedi olarak yapılmasının zorunlu olması.” ifadelerine yer verilerek bahsi geçen ani ve beklenmeyen durumlar veya idarece önceden öngörülemeyen haller özel durum olarak kabul edilmiş, bu durumlarda ihalelerin ivedilikle yapılması zorunlu ise istisnai olarak temel ihale usullerinin uygulanmayabileceği belirtilmiştir.
Bu kapsamda, önceden beklenen ve bilinen olaylar ile yine önceden öngörülebilir ihtiyaçlar, yapım tekniği açısından özellik arz etmeyen veya yapı veya can ve mal güvenliğinin sağlanması açısından ivedilikle yapılması gerekliliği bulunmayan işlerin 4734 sayılı Kanun’un 21’inci maddesinin (b) fıkrası kapsamında değerlendirilme imkânı bulunmamaktadır. Bir durumun, 4734 sayılı Kanun’un 21’inci maddesinin (b) bendi açısından, “idarece öngörülemeyen olay” içerisinde değerlendirilebilmesi için; durumun idare tarafından “öngörülemez”, “olağan dışı” ve “idarenin iradesinden bağımsız” nitelikte olması gerekmektedir. Bunun yanında pazarlık usulü ile ihaleye çıkılabilmesi için diğer şartların yanında ihalenin ivedi olarak yapılmasının da zorunlu olması gerekmektedir.
Bununla beraber, ihalenin ivedi olarak yapılması şartı tek başına yeterli olmayıp ivedilik Kanun’da belirtilen doğal afet, salgın hastalık, can veya mal kaybı gibi ani ve beklenmeyen ve idarenin önceden öngöremediği gibi özel şartlara bağlanmıştır. Bir işin acilen yapımına İdarece karar verildiği durumlarda Kanun’da belirtilen diğer şartlar mevcut değil ise, pazarlık usulü ile ihaleye çıkılması mümkün görülmemektedir.
Yeni Adana İmar İnşaat Ticaret AŞ ile Adana Büyükşehir Belediyesi arasında 30.06.2022 tarihinde “Adana İli, Çukurova İlçesi, Şambayadı Mahallesi, 11817/2 Ada Parselde Arsa Payı Kat Karşılığı İnşaat İşi” sözleşmesi imzalanmış olup, taraflar arasında söz konusu yapım işi için imzalanan sözleşmeye ait yer teslimi 17.04.2023 tarihinde yapılmış, iş bitim tarihi 20.07.2025 olarak belirlenmiştir.
Şirket Yönetim Kurulunun 17.07.2023 tarihli ve 2023/055 sayılı Kararıyla; deprem sonrası az katlı müstakil ve depreme dayanıklı konutların üretimi, kura sonucu belirlenen hak sahipleri ve Adana Büyükşehir Belediyesi hissesine düşen konutların belirlenmiş iş bitim tarihine kadar teslim edilebilmesi, artan inşaat maliyetlerinin önüne geçebilmek, deprem sonrası yaşanan artçı sarsıntılardan kaynaklı olarak inşaat işlerinde yaşanan gecikmeleri hak sahiplerine ve arsa sahibi konumunda bulunan Adana Büyükşehir Belediyesine yansıtmamak, Şirket ile Adana Büyükşehir Belediyesini ekonomik zararlardan korumak ve olası kamu zararlarının önüne geçebilmek gerekçeleri ile yapım işi ihalesinin biran evvel yapılıp sonuçlandırılmasının elzem hale geldiği belirtilerek, 98 adet 4+1 ve 30 adet 2+1 olmak üzere toplamda 128 adet villa yapım işi ihalesinin 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu’nun 21’nci maddesinin (b) bendine istinaden pazarlık usulü ile yapılmasına karar verilmiştir.
Ancak 128 adet villa yapım süreci incelendiğinde; Belediye ile sözleşmenin 30.06.2022 tarihinde imzalandığı, Belediye tarafından yer tesliminin 17.04.2023 tarihinde yapıldığı, işin bitim tarihinin 20.07.2025 olduğu görülmüş olup, sözleşme imzalanmasına, yer teslimine ve işin bitim tarihine ilişkin zaman aralıkları dikkate alındığında işin aciliyeti yapım işi ihalesinin pazarlık usulü ile gerçekleştirilmesine gerekçe oluşturmamaktadır. Bunun yanında Şubat ayında gerçekleşen deprem gerekçesi de, yapılan konutların sosyal konut niteliğinde olmayan 4+1 ve 2+1 lüks müstakil villa olması, depremde konutları zarar gören vatandaşlara yönelik bir konut projesi olmaması, satın almak isteyenlerin kura ile belirlenmesi gözönüne alındığında gerçeği yansıtmamaktadır.
128 adet villa projesi kapsamında 4 kısım toplam 108 adet konut yapım işinin temel ihale usulleri tercih edilerek ihale edilmemesi ve 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu’nun 21’inci maddesinin (b) bendine göre gerekli şartlar oluşmadığı halde istisnai bir ihale usulü olan pazarlık usulü tercih edilerek ihale edilmesi anılan madde hükümleri yanında Kanun’un 5’inci maddesinin birinci ve dördüncü fıkralarında yer alan ihale ilkelerine de aykırılık teşkil etmektedir.
Bulgu kapsamında Şirket tarafından verilen cevapta, hazırlanan gerekçeli rapora istinaden işin aciliyeti kapsamında yapım işi ihalesinin 4734 Sayılı Kanunun 21’inci maddesinin (b) bendi uyarınca yapılmasına karar verildiği belirtilmiş olmasına karşın, 128 adet villa yapım süreci incelendiğinde; sözleşme imzalanmasına, yer teslimine ve işin bitim tarihine ilişkin zaman aralıkları dikkate alındığında işin aciliyeti yapım işi ihalesinin pazarlık usulü ile gerçekleştirilmesine gerekçe oluşturmamaktadır.
Sonuç itibarıyla, yapım işi ihalelerine, davet edilecek isteklilerinin İdare tarafından belirlendiği ilansız pazarlık ihale usulü ile yapılması ile tüm isteklilerin teklif verebildiği açık ihale usulü ve belli istekliler arasında ihale usulü ile yapılması halinde oluşacak rekabet ortamı karşılaştırıldığında, açık ihale ve belli istekliler arasında ihale usulünün sağladığı üstünlük ve fayda açıktır.
Kaynakların verimli kullanılması ve kamu yararının korunmasını sağlamak amacıyla gerekli şartlar oluşmadan ihalelerin istisnai bir usul olan pazarlık usulüne göre ihale edilmemesi için Şirket tarafından gerekli dikkat ve özenin gösterilmesi gerekmektedir.
128 Adet Villadan Oluşan Projenin Kaba İnşaat Yapım İşleri İhalesinin Kısımlara Bölünerek Gerçekleştirilmesi
Şirket tarafından gerçekleştirilen Adana İli, Çukurova İlçesi, Şambayadı Mahallesi 11817 ada 2 parselde yer alan arsa üzerinde yapılacak 128 adet konut yapım işi ihalesi proje bütünlüğü olan tek bir yapım işi olmasına rağmen 5 kısıma ayrılarak bütünlüğü bozacak şekilde her bir kısım için ayrı ihale yapıldığı görülmüştür.
4734 sayılı Kamu İhale Kanunu’nun “Temel ilkeler” başlıklı 5’inci maddesinde; idarelerin, bu Kanun'a göre yapılacak ihalelerde; saydamlığı, rekabeti, eşit muameleyi, güvenirliği, gizliliği, kamuoyu denetimini, ihtiyaçların uygun şartlarla ve zamanında karşılanmasını ve kaynakların verimli kullanılmasını sağlamakla sorumlu olduğu, aralarında kabul edilebilir doğal bir bağlantı olmadığı sürece mal alımı, hizmet alımı ve yapım işleri bir arada ihale edilemeyeceği ve eşik değerlerin altında kalmak amacıyla mal veya hizmet alımları ile yapım işleri kısımlara bölünemeyeceği hükmü yer almaktadır.
Yapım İşleri İhaleleri Uygulama Yönetmeliği’nin “Temel ilkeler” başlıklı 4’üncü maddesinde; idarelerin, yapacakları ihalelerde; saydamlığı, rekabeti, eşit muameleyi, güvenirliği, gizliliği, kamuoyu denetimini, ihtiyaçların uygun şartlarla ve zamanında karşılanmasını ve kaynakların verimli kullanılmasını sağlamakla sorumlu olduğu, eşik değerin veya parasal limitlerin altında kalmak ya da bu Yönetmelikte yer alan diğer hükümlerin uygulanmasından kaçınmak amacıyla yapım işlerinin kısımlara bölünemeyeceği, ihalelerde açık ihale usulü ve belli istekliler arasında ihale usulünün temel usuller olduğu, pazarlık usulü ile ihale yapılması ve doğrudan temin yoluyla ihtiyaçların karşılanmasının ise ancak Kanun'da belirtilen özel hallerde mümkün olduğu belirtilmiştir.
Kamu İhale Genel Tebliği’nin 16.4.5.2’nci maddesinde; proje bütünlüğü olan tek bir yapım işinin parçalara ayrılarak bütünlüğü bozacak şekilde her bir parçası için ayrı ihale yapılmasının mümkün bulunmadığı, örneğin; belli bir projesi olan ve bu kapsamda teknik ve idari şartnamesi bütünlük arz eden bir bina veya bina kompleksi yapım işinin bütün olarak ihale edileceği, söz konusu işin parçalara ayrılarak kısmi teklif yoluyla parça parça ihale edilemeyeceği belirtilmiştir.
Şirket Yönetim Kurulunun 17.07.2023 tarihli ve 2023/055 sayılı Kararıyla; mülkiyeti Adana Büyükşehir Belediyesine ait Adana İli, Çukurova İlçesi, Şambayadı Mahallesi 11817 ada, 2 parsel arsa alanı üzerinden hazırlanan uygulama projelerine göre 98 adet 4+1 ve 30 adet
2+1 konut olmak üzere toplam 128 adet konut inşaatı yaptırılması işinin 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu’nun 21’nci maddesinin (b) bendine istinaden pazarlık usulü ile yaptırılması hususunda gerekli iş ve işlemleri yapmak için Şirket Genel Müdürlüğünün yetkili kılınmasına karar verilmiş olup, bu Karara istinaden 25.07.2023 tarihli ve 77 sayılı Yönetim Başkanı Oluru ile, mülkiyeti Adana Büyükşehir Belediyesine ait Adana İli, Çukurova İlçesi, Şambayadı Mahallesi 11817/2 ada parselde yer alan 49.775,73 m2 arsa üzerinde yapımı başlayacak olan 128 adet konut projesi kapsamındaki 108 konutun ihalesinin; 17 + 30 + 30 + 31 adet konut olmak üzere 4 kısımda yapılmasına karar verilmiştir.
Bu kapsamda 09.08.2023 tarihinde 2023/802702 kayıt numaralı 4 kısım toplam 108 konut için yapılan ihalede;
Yaklaşık maliyeti 97.681.859 TL olan 1. Kısım 31 adet 4+1 konut, teklif veren 1 istekliye 87.606.000 TL teklif fiyatı üzerinden ihale edilmiş,
Yaklaşık maliyeti 95.889.310 TL olan 2. kısım 30 adet 4+1 ve yaklaşık maliyeti
55.279.527 TL olan 3. kısım 17 adet 4+1 konut için teklif veren istekli olmamış,
Yaklaşık maliyeti 49.029.589 TL olan 30 adet 2+1 bitişik nizam konut için teklif veren 1 istekli yeterli görülmemiş görülmemiş olup, 1. kısım dışındaki toplam 77 adet konuta ilişkin 2., 3. ve 4. kısım ihaleleri iptal edilmiştir.
İptal edilen 3 kısım toplam 77 konut için 06.09.2023 tarihinde yeniden yapılan 2023/904722 kayıt numaralı ihale sonucunda;
Yaklaşık maliyeti 62.014.613 TL olan 1. Kısım 17 adet 4+1 konut, teklif veren 2 istekli arasında en düşük teklifi veren istekliye 47.900.000 TL teklif fiyatı üzerinden,
Yaklaşık maliyeti 107.210.003 TL olan 2. Kısım 30 adet 4+1 konut, ihalede teklif veren tek istekliye 84.300.000 TL teklif fiyatı üzerinden,
Yaklaşık maliyeti 53.250.870 TL olan 3. Kısım 30 adet bitişik nizam 2+1 konut, ihalede tek teklifi veren istekliye 45.415.000 TL teklif fiyatı üzerinden ihale edilmiştir.
İhalelere ilişkin dokümanların incelenmesi neticesinde;
Söz konusu projenin 1187/2 ada parselde yer alan 49.775,73 m2 arsa üzerinde yapılacak toplam 108 adet müstakil villa ve 30 adet bitişik nizam villa niteliğindeki konutlara ait olduğu ve projenin aynı arsa üzerinde bütünlük içerdiği,
4 kısım 108 adet villa tipindeki konutlara ait özel teknik şartnamenin, sözleşmenin ve idari şartnamenin ortak olduğu,
4 kısım 108 adet villa tipindeki konutlara ilişkin sözleşmede işin niteliği ve türü olarak sadece sürekli temel, radye temel ve bitişik nizam ayrımı yapıldığı, projenin diğer villa yapım özelliklerinin aynı olduğu,
Projenin çevresi taş duvarla çevrili tek bir proje olduğu, görülmüştür.
Bulgu kapsamında Şirket tarafından verilen cevapta, yapım işleri ile ilgili olarak, arazi şekli ve şartları gereği kısım kısım yapılmasının teknik ekibin de önerisi ile uygun görüldüğü, bunun yanında Yapım İşleri İhaleleri Uygulama Yönetmeliği kapsamında ilgili yapım işinin kısımlara ayrılarak ihale edilebileceği kanaatine varıldığı belirtilmiş olmakla birlikte, Kamu İhale Genel Tebliği’nin 16.4.5.2’nci maddesinde açıkca ifade edildiği üzere, proje bütünlüğü olan tek bir yapım işinin parçalara ayrılarak bütünlüğü bozacak şekilde her bir parçası için ayrı ihale yapılması mümkün değildir.
Yukarıdaki bahsi geçen açıklamalar kapsamında Şirketin; Adana İli, Çukurova İlçesi, Şambayadı Mahallesi 11817 ada 2 parselde yer alan arsa üzerinde yapılacak 128 adet konut yapım işi ihalesini kısımlara ayırarak gerçekleştirmesinde mevzuata uyarlılık bulunmamaktadır.
Şirket tarafından gerçekleştirilen ve proje bütünlüğü olan işlerin bütün olarak ihale edilmesi, söz konusu işlerin parçalara ayrılarak kısmi teklif yoluyla parça parça ihale edilmemesi gerekmektedir.