Karar Künyesi
İBB’ce bir sözleşme veya protokol çerçevesinde kiralanan, irtifak hakkı tesis edilen veya tahsis edilen taşınmazların kullanımlarının sözleşme veya protokol hükümlerine göre kontrol edilmediği tespit edilmiştir.
Kiralanan/İrtifak Hakkı Tesis Edilen Taşınmazların Kontrolünün Yapılmaması
İstanbul Büyükşehir Belediyesinde, sözleşmede belirtilen sürede faaliyete başlanması, işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınması, kira ödemelerinin düzenli yapılması, kiralanan/irtifak hakkı tesis edilen taşınmazların sınırlarına ve kullanım amacına ilişkin düzenlemelere uyulması, abonelik ve sigorta işlemlerinin yaptırılması gibi kira/irtifak hakkı sözleşme ve şartnamelerinde yer alan hükümlerin kontrolü yapılmamaktadır. Kira/irtifak hakkı sözleşme ve şartnamelerine ilişkin kontrollerin yapılmaması taşınmazların kötü kullanımına ve elde edilecek gelirin azalmasına neden olmaktadır.
2886 sayılı Kanun'un 62’nci maddesinde; sözleşme ve şartnamelere aykırı davranan kiracılara, idarenin, en az 10 gün süreli ve nedenleri açıkça belirtilen bir ihtar çekmesi, aynı durumun devamında da ayrıca protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın kesin teminatı gelir kaydedip sözleşmeyi feshederek hesabı genel hükümlere göre tasfiye etmesi gerektiği belirtilmektedir.
İdarenin kira/irtifak hakkı sözleşmelerinde; kiracının sorumluluk, taahhüt ve yükümlülükleri genellikle ayrı maddeler halinde sıralanmakta ve bunlara uygun hareket etmeme durumu, idare için “hiçbir itiraza mahal bırakmaksızın” fesih sebebi olarak belirlenmektedir. Yine bu sözleşmelerde; bahsedilen aykırılıklar sonucu idarelerin haklı fesih yetkisini kullanıp yer teslim tutanağı tutarak taşınmazın idarenin kiracıya sunduğu koşullarda tahliye edilmesi hüküm altına alınmaktadır. Ancak İstanbul Büyükşehir Belediyesinin sözleşmelerde yer alan bu hükümlerin kontrolünü yapmadığı ve aykırılıklara ilişkin yaptırımları uygulamadığı görülmektedir. Şöyle ki;
İdarenin hesap ve işlemlerinin incelenmesi neticesinde; bazı kiracıların İdare taşınmazını kiralama amacının dışında değerlendirdiği, bazılarının ise kiraladıkları taşınmazları sözleşmeye aykırı olarak üçüncü kişilere devrettikleri; ancak söz konusu hususlar gerek kiralama ihalesi şartnamesi gerekse de kira sözleşmesine aykırılık teşkil etmesine rağmen, kiracılar hakkında sözleşmelerde yer alan müeyyidelerin uygulanmadığı tespit edilmiştir.
Örneğin;
Fatih ilçesi Eminönü Rüstempaşa Mahallesi 168, 169, 170, 171 ve 172 parsel üzerinde kurulu Kiriz Han, İstanbul’un tarihi ve kültürel mirasının korunması amacıyla İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından mülkiyet hakkı sahibi Vakıflar Genel Müdürlüğünden kiralanmış, kiralanan taşınmazın eğitim, kültür ve tarihsel dokunun korunması amacıyla kullanılmak üzere bedelsiz olarak alt kiracılara kullandırılması için Vakıflar Genel Müdürlüğünün izni alınmıştır. Söz konusu izinler alındıktan sonra taşınmazın kiralanması için ihale yapılmış ve ihaleyi kazanan kiracı ile sözleşme imzalanmıştır.
Sözleşme eki şartnamenin “Kullanım amacı” başlıklı 2’nci maddesinde; taşınmazın kullanım amacının İdare ve ilgili birimlerin izni olmadan değiştirilmesinin akde aykırılık ve tahliye nedeni sayılacağı, “Taşınmazın üçüncü kişilere devri” başlıklı 25’inci maddesinde ise taşınmazın, İdarenin yazılı izni olmaksızın üçüncü kişilere devrinin yasak olduğu, aksi davranışın akde aykırılık kabul edilerek tahliye sebebi sayılacağı belirtilmiştir. Ancak, söz konusu taşınmazın zeminindeki 47, 169, 170 ve 172 parsellerde bulunan 4 adet dükkânın alt kiracı tarafından üçüncü şahıslara kiraya verilmesine ve bu davranışın akde aykırılık teşkil etmesine rağmen, İdare tarafından sözleşmenin feshedilerek taşınmazın tahliyesi gerçekleştirilmemiştir.
Diğer yandan, Belediye mülkiyetinde bulunan Beyoğlu ilçesi Kuloğlu mahallesi 475 ada 1 parsel sayılı bodrum, zemin ve 4 ara kattan oluşan bina bir vakfa kiraya verilmiştir. Vakıf, taşınmazın bağımsız bölümlerinden birini kafe olarak işletmeye açmak amacıyla İdareye başvurmuş ve başvurusu, açılacak kafenin Vakfın kendi üyelerine hizmet vermesi ve alkolsüz olarak işletilmesiyle kaydıyla İdare tarafından kabul edilmiştir. Kiracı olan Vakıf, zaman içerisinde söz konusu kafe işletmesinin üçüncü kişilere devredilmesi için izin istemiş ve bu talep İdare tarafından onaylanmıştır. Ancak yerinde yapılan incelemede, kafe işletmesinin gerekli her türlü ruhsat ve diğer izinleri alınmış alkollü bir işletme olarak hizmet verdiği, katlarda bulunan bağımsız bölümlerin kiracı olan Vakıfla birlikte başka tüzel kişiliklere sahip olan dernekler ve sendikalar tarafından kullanıldığı tespit edilmiştir. Söz konusu husus akde aykırılık teşkil etmesine rağmen sözleşmenin feshedilerek kiracının tahliyesi sağlanmamıştır.
Sonuç olarak, yukarıda yer verilen örneklerden de görüleceği üzere, İdarenin kiraya vermiş olduğu taşınmazların kiralama amacına uygun olarak kullanılıp kullanılmadığı, izinsiz bir şekilde üçüncü kişilere devredilip devredilmediği ve bu suretle akde aykırı davranılıp davranılmadığının düzenli olarak kontrol edilmesi gerekmektedir. Kontrol ve yaptırım
eksikliği, kiralamalarda tahakkuk/tahsilat oranını düşürerek etkinliği azaltmakta ve keyfiliğe yol açmaktadır.
Tahsis Edilen Taşınmazların Kontrolünün Yapılmaması
İdarenin mülkiyetinde bulunup muhtelif tarihlerde alınan meclis kararları uyarınca diğer kamu kurum ve kuruluşları ile sivil toplum kuruluşlarına tahsis edilen taşınmazların tahsis amacına uygun kullanımının düzenli kontrolü yapılmamaktadır. Bu durum; öngörülen bir kamu hizmetine tahsis edilen taşınmazların amacı dışında kullanılmasına, taşınmaz tahsis edilen kurum ve kuruluşların keyfi yönetimine ve nihayetinde söz konusu taşınmazların etkili yönetilmemesine sebebiyet vermektedir.
5018 sayılı Kanun’un 47’nci maddesine dayanılarak çıkarılan Kamu İdarelerine Ait Taşınmazların Tahsis ve Devri Hakkında Yönetmelik’te; tahsis işleminin kamu hizmetinin sona ermesi, taşınmazın tahsis amacı dışında kullanılması veya maliki kamu idaresinin izni olmaksızın üçüncü kişilere kullandırılması, taşınmazın en az iki yıl boş bırakılması veya hiç kullanılmaması, taşınmazın tahsis amacının değişmesi, imar plânıyla taşınmazın başka bir amaca ayrılması, taşınmazın işgal ve tecavüzüne ilişkin tedbirleri alma ve bildirim yükümlülüğünün yerine getirilmemesi, tahsis amacının ortadan kalkması hallerinde, tahsis yapılan kamu idaresinin görüşü alınmaksızın tahsisi yapan kamu idaresinin merkez veya taşra birimlerince res'en kaldırılabileceği hüküm altına alınmıştır.
Diğer yandan, 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 15’inci maddesinin altıncı fıkrasında;
“…sağlık, eğitim, sosyal hizmet ve turizmi geliştirecek projelere Çevre ve Şehircilik Bakanlığının onayı ile ücretsiz veya düşük bir bedelle amacı dışında kullanılmamak kaydıyla taşınmaz tahsis edebilir.”
“Diğer kuruluşlarla ilişkiler” başlıklı 75’inci maddesinde;
“Belediye, belediye meclisinin kararı üzerine yapacağı anlaşmaya uygun olarak görev ve sorumluluk alanlarına giren konularda;
...
Kamu Kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları, kamu yararına çalışan dernekler, Cumhurbaşkanınca vergi muafiyeti tanınmış vakıflar ve 7/6/2005 tarihli ve 5362 sayılı Esnaf ve Sanatkârlar Meslek Kuruluşları Kanunu kapsamına giren meslek odaları ile ortak hizmet projeleri gerçekleştirebilir. Diğer dernek ve vakıflar ile gerçekleştirilecek ortak hizmet projeleri için mahallin en büyük mülki idare amirinin izninin alınması gerekir.
Kendilerine ait taşınmazları, aslî görev ve hizmetlerinde kullanılmak üzere bedelli veya bedelsiz olarak mahallî idareler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarına devredebilir veya süresi yirmibeş yılı geçmemek üzere tahsis edebilir. Bu taşınmazlar aynı kuruluşlara kiraya da verilebilir. Bu taşınmazların, tahsis amacı dışında kullanılması hâlinde, tahsis işlemi iptal edilir. Tahsis süresi sonunda, aynı esaslara göre yeniden tahsis mümkündür.
Kamu kurum ve kuruluşlarına belediyeler, bağlı kuruluşları ve belediye şirketlerince devir veya tahsis edilen taşınmazlar, kamu konutu ve sosyal tesis olarak kullanılamaz.” hükümleri yer almaktadır.
Mezkûr hükümlerde belediye tarafından tahsis edilen taşınmazların, tahsis amacı dışında kullanılması hâlinde, tahsis işleminin iptal edileceği ve tahsis edilen taşınmazların, kamu konutu ve sosyal tesis olarak kullanılamayacağı açıkça ifade edilmiştir.
İdarenin hesap ve işlemlerinin incelenmesi neticesinde; İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından gerek 5393 sayılı Kanun’un 75’nci madde hükmüne istinaden diğer kamu kurum ve kuruluşlarına, gerekse de 15’inci madde hükümleri uyarınca proje kapsamında çeşitli sivil toplum kuruluşlarına yapılan tahsis işlemleri sonrasında, taşınmazların tahsis amacına uygun olarak kullanılıp kullanılmadığının kontrol edilmediği, tahsis amacına aykırı kullanım bulunmasına rağmen bu tahsislerin iptalinin sağlanmadığı tespit edilmiştir. Şöyle ki:
Adalar ilçesi Büyükada Mahallesi 117 ada 1 parsel sayılı taşınmaz Adalar Belediyesine 12.02.2002 tarihinde 30 yıl süre ile tahsis edilmiştir. Tahsisi yapılan taşınmazda Büyükada Aile Sağlığı Merkezi bulunmakla birlikte, aynı parselde bulunan 2'şer katlı 2 farklı binanın lojman olarak kullanıldığı ve söz konusu yerlerde Adalar Belediyesi ile Tarım İlçe Müdürlüğü personelinin ikamet ettiği;
Eyüpsultan ilçesi Göktürk Mahallesi 125 ada 15 parsel sayılı taşınmazın 302,53 m2’lik kısmı TEDAŞ’a 29.1.2019 tarihinde 25 yıl süre ile trafo merkezi olarak kullanılmak üzere tahsis edilmiştir. Ancak, tahsisi yapılan taşınmazın 15 m2'lik kısmında trafo bulunduğu, diğer kısımlarda ise özel bir firmaya ait şantiye sahası kurularak 11 adet konteyner yerleştirildiği;
Pendik ilçesi Şeyhli Mahallesi 7297 ada 6 parsel sayılı 15.066,08 m2 alanlı taşınmaz 07.11.2018 tarihinde eğitim ve sosyal hizmet faaliyetlerinde kullanılmak üzere 25 yıl süre ile bir vakfa tahsis edilmiştir. Tahsisi yapılan taşınmazın 1.291,76 m2'si açık alan, 260,05 m2'si kapalı alan olmak üzere toplam 1.551,81 m2'sinin adına tahsis yapılan vakıf tarafından eğitim faaliyetlerinde kullanılmakta olduğu, ancak geriye kalan toplam 13.514,27 m2'lik alanın
herhangi bir tahsis işlemine konu olmaksızın Pendik Belediyesi tarafından Aydos Spor Merkezi olarak işletildiği;
Kartal ilçesi Orhantepe Mahallesi 12692 ada (eski 1053 ada) güneyi kamu malı alanın 26.642 m2’lik kısmı “engelli ve ailelerine hizmet” amaçlı projeye uygun olarak inşa edilmek üzere bir vakfa 09.09.2009 tarihinde 15 yıl süre ile tahsis edilmiştir. Ancak, tahsisi yapılan taşınmazın, tahsis talebine esas projesine göre tamamlanmadığı; bununla birlikte, söz konusu taşınmaz üzerinde 40,14 m2 kapalı alan, 79,11 m2 açık alan olmak üzere toplam 119,25 m2 alanın özel bir işletme tarafından kafe olarak işletmeye açıldığı, 2.043,02 m2'lik alanın ise vakıf ve kafe ile ortak bir şekilde otopark olarak kullanıldığı, kafe işletmecisinin vakfa tahsisli taşınmazı bu şekilde kullanımı sebebiyle söz konusu vakfa ödemede bulunduğu;
Belediye tarafından diğer kamu kurum ve kuruluşları ile çeşitli sivil toplu kuruluşlarına yapılan tahsislerin amacına uygun olarak kullanılıp kullanılmadığının takip edilmediği;
Anlaşılmıştır.
Yukarıda belirtilen mevzuat hükümlerinden de görüleceği üzere; tahsis edilen taşınmazların tahsis amacına uygun kullanımı, sıkı kurallara bağlanmış olup hangi hallerde tahsisin iptal edileceği ayrıntılı bir şekilde ifade edilmiştir. Yerinde yapılan denetimlerde, tahsis edilen taşınmazların tahsis amacına uygun kullanılıp kullanılmadığının belli aralıklarla kontrolünün yapılmadığı ve tahsis amacına yönelik aykırı kullanımlarda tahsislerin iptal edilmediği tespit edilmiştir.
İdarece tahsis edilen taşınmazların tahsis amacına uygun olarak kullanılıp kullanılmadığının düzenli olarak kontrol edilmesi ve tahsis amacına aykırı kullanım tespit edilmesi halinde tahsisin iptali sağlanmalıdır.
Yukarıda yer alan denetim tespiti sonrasında, İdare tarafından; kiralanan, irtifak hakkı tesis edilen veya tahsis edilen taşınmazlara ilişkin olarak pandemi koşullarının normalleşmesinin ardından gerek yeni personel alımı gerekse hizmet alımı yapılması suretiyle gerekli kontrollerin daha etkin yapılmasının sağlanacağı ifade edilmiştir.
Netice olarak, mülkiyeti veya tasarrufu İdarede olan taşınmazların 3'üncü kişilerce kullanımlarının kontrolü, etkin ve hukuka uygun taşınmaz yönetiminin sağlanması açısından önem arz etmektedir.