İdarenin emlak vergisi tahakkuklarının incelenmesi neticesinde, emlak vergisi rayiç değerlerinin bina inşaat sınıflarının düşük olanlarından hesaplandığı anlaşılmıştır.

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun “Matrah” başlıklı 7’nci maddesinde;

“Bina Vergisinin matrahı, binanın bu kanun hükümlerine göre tesbit olunan vergi değeridir.”

“Mevzu” başlıklı 12’nci maddesinde;

“Türkiye sınırları içinde bulunan arazi ve arsalar bu kanun hükümlerine göre Arazi Vergisine tabidir. Aksine hüküm olmadıkça bu kanunun diğer maddelerinde yer alan arazi tabiri arsaları da kapsar.”

“Vergi Değeri” başlıklı 29’uncu maddesinde;

“a) Arsa ve araziler için, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonlarınca arsalar için her mahalle ve arsa sayılacak parsellenmemiş arazide her köy için cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler (turistik bölgelerdeki cadde, sokak veya değer bakımından farklı olanlar ilgili valilerce tespit edilecek pafta, ada veya parseller), arazide her il veya ilçe için arazinin cinsi (kıraç, taban, sulak) itibarıyla takdir olunan birim değerlere göre,

b) Binalar için, Maliye ve Bayındırlık ve İskan bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilân edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile (a) bendinde belirtilen esaslara göre bulunacak arsa veya arsa payı değeri esas alınarak 31 inci madde uyarınca hazırlanmış bulunan tüzük hükümlerinden yararlanılmak suretiyle, hesaplanan bedeldir.” hükümleri yer almaktadır.

49 seri no.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği’nin 3’üncü maddesinde;

“Bina vergi değerinin hesaplanmasında aşağıdaki yol izlenecektir.

• Binanın dıştan dışa yüzölçümü ile bina metrekare normal inşaat maliyet bedellerini gösteren cetvelde yer alan ortalama rakam çarpılacaktır.

• Bu çarpım sonucu ortaya çıkacak rakama, varsa asansör, kalorifer veya klima tesisatı farkı ilave edilecektir. Bu ilave söz konusu rakamın asansör için %6’sı, kalorifer veya klima için de %8’i oranında olacaktır.

• Bu suretle bulunan toplam değerden Tüzüğün 23 üncü maddesinde belirtilen yıpranma payı düşülecektir.

• Yıpranma payı düşüldükten sonra kalan değere arsa veya arsa payının asgari ölçülere göre tespit edilen değeri ilave edilecektir.” denilmektedir.

Hazine ve Maliye Bakanlığınca 15.12.1982 tarihli ve 17899 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Bina İnşaat Sınıflarının Tespitine Dair Cetvelde bina sınıfları; lüks sınıf, 1.sınıf,

2.sınıf, 3.sınıf, basit sınıf olarak belirlenmiştir. 71 seri no.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği ekinde; 2018 yılı için binaların m² normal inşaat bedelleri; çelik karkas, betonarme, yığma kargir, yığma yarı kargir bina, ahşap, taş duvar, gecekondu ve kerpiç olarak ayrı ayrı olarak belirlenmiştir.

Söz konusu mevzuat hükümlerinden, tespit komisyonun emlak vergi değerlerini binaların inşaat bedellerinin sınıfına ve özelliklerine göre belirlemeli ve belirlenen bu tutara asansör ve kalorifer veya klima farkının eklenmesi gerektiği anlaşılmaktadır.

İldeki taşınmazların çoğunluğu betonarme ve dışı taş ile kaplı, lüks sınıf, 1. veya 2. sınıf olmasına rağmen İdare, bina inşaat maliyetleri hesabında çoğunlukla (yüzde 75’i) 3. sınıf yığma kargir bina değerlerini esas almıştır.

Söz konusu tespit sonrasında, İdare tarafından, tespit komisyonu oluşturularak emlak vergisi güncelleme çalışmalarının yapılacağı belirtilmiştir.

Sonuç olarak, emlak vergisi matrahının gerçekçi tespit edilebilmesi için, bina sınıflarının ilgili Tebliğ ve Cetvele göre belirlenmesi gerekmektedir.