Belediyenin tahmini kira bedeli tespit yöntemlerinin kamu ihale hukuku temel ilkelerine aykırı olduğu; tahmini kira bedellerinin eşitlik ilkesine uygun olarak gerçek piyasa rayiçleri esas alınarak objektif bir biçimde belirlenmediği; birbirine yakın nitelikte olan taşınmazların kira bedelleri arasında çok büyük farklar bulunduğu; ihalelerde yeterlilik kriterlerinin eşit muamele ve fırsat eşitliği ilkelerine aykırı şekilde uygulandığı tespit edilmiştir.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 2'nci maddesinin birinci fıkrasında, Kanun'un yürütülmesinde, ihtiyaçların en iyi şekilde, uygun şartlarla ve zamanında karşılanması ve ihalede açıklık ve rekabetin sağlanmasının esas olduğu vurgulanmıştır.

4734 sayılı Kamu İhale Kanunu'nun 5 inci maddesinde ise, "İdareler, bu Kanuna göre yapılacak ihalelerde; saydamlığı, rekabeti, eşit muameleyi, güvenirliği, gizliliği, kamuoyu denetimini, ihtiyaçların uygun şartlarla ve zamanında karşılanmasını ve kaynakların verimli kullanılmasını sağlamakla sorumludur." denilmektedir.

Kamu ihale hukukuna hâkim olan temel ilkeler arasında saydamlık, rekabet, eşit muamele, güvenilirlik, gizlilik, kamuoyu denetimi, ihtiyaçların uygun şartlarla zamanında karşılanması, kaynakların verimli kullanılması ilkesi bulunmaktadır. İlkeler çoğu zaman iç içe geçmiş vaziyettedir. Saydamlık ve rekabet ilkeleri, ihalelerin mevzuatta öngörülen şekilde ilan edilmesi ve ihaleye mümkün olduğunca çok sayıda isteklinin katılmasının sağlanması açısından önem taşımaktadır.

Kamu ihale hukuku açısından şeffaflık ilkesi, ihale sürecinin önceden hukukî düzenlemelerle belirlenmesi ve bu kurallara riayet edilmesini ifade etmektedir. Ayrımcılık yapma yasağı veya eşit muamele ilkesi olarak da belirtilen eşitlik ilkesi de ihale aşamalarında, tekliflerin alınmasında ve değerlendirilmesinde objektifliği güvence altına almaktadır. Rekabet ilkesi ise, ihaleye, yüksek sayıda isteklinin katılmasını sağlamak üzere idarenin ve isteklilerin rekabeti önleyici işlemlerden kaçınmasını gerektirmektedir.

Anayasanın 10 uncu maddesinde düzenlenen, devletin tüm organları ve idare açısından bağlayıcı bir temel ilke niteliği taşıyan eşitlik ilkesi, Kanunda eşit muamele ilkesi şeklinde yer bulmaktadır. Eşit muamele ilkesi, ihaleye katılanlar arasında eşitliği ve idarenin bunlara eşit mesafede bulunmasını ifade etmektedir. İdare, eşit muamele ilkesine uygun olarak tekliflerin sunulması, tekliflerin alınması, açılması ve tekliflerin değerlendirilmesi aşamalarında katılımcılar arasında eşitliği sağlamakla yükümlüdür.

İhalenin aday veya isteklilere eşit muamele ile yapılması, hem bir anayasa kuralıdır, hem de rekabet ilkesinin bir gereğidir. İdarenin ihale sürecinde eşit muamele ilkesine aykırı olarak, bazı kişiler lehine, isteklilerin tümünü kapsamayan imkânlar sağlaması veya istekli olmasına engel bulunmayan kişilerin ihaleye katılmasını engellemesi, eşitlik ilkesinin yanı sıra ihaleye hâkim olan temel ilkelerden rekabet ilkesine de aykırılık oluşturmaktadır.

1. Birbirine Yakın Niteliklere Sahip Taşınmazların Kira Bedelleri Arasında Çok Büyük Farkların Bulunması

   03.09.2020 tarihinde yapılan ihalede, Siteler Mahallesi Kanal Caddesinde bulunan çay bahçesi, lokanta ve düğün salonu için aylık tahmini kira bedeli 5.000 TL olarak belirlenmiştir. 20.10.2020 tarihinde yapılan ihalede ise, Bağlaraltı Mahallesi 1.Caddede bulunan çay bahçesi için tahmini kira bedeli aylık 3.750 TL'dir. İki kiralama arasında kıyaslama yapıldığında, Siteler Mahallesi Kanal Caddesinde bulunan lokanta ve düğün salonu bedelsiz olarak kiraya verilmiş gibidir.

   
   

   10.11.2020 tarihinde yapılan ihalede Fidyekızık Mahallesi Bursa Caddesinde bulunan çay bahçesi ve lokanta için tahmini bedeli aylık 10.000 TL olarak tespit edilmiştir. Bu ihaleye göre kıyaslama yapıldığında, Siteler Mahallesi Kanal Caddesinde bulunan taşınmazların (çay bahçesi, lokanta ve düğün salonu) piyasa rayiçlerinin çok altında (yaklaşık dörtte biri) kiraya verildiği anlaşılmaktadır.

   20.10.2020 tarihindeki ihalede Siteler Mahalle Selçukbey Caddesinde bulunan kafeteryanın tahmini bedeli aylık 4.750 TL olarak tespit edilmiştir. 12.05.2020 tarihinde yapılan Mollaarap Mahallesi Sular Vadisi Doğa Parkı içindeki spor salonu, fitness ve kafeterya tahmini kira bedeli aylık 3.000 TL'dir. Bu durumda sadece kafeteryanın tahmini kira bedeli 4.750 TL iken, spor salonu, fitness salonu ve kafeteryanın tamamının tahmin edilen kira bedeli ise sadece 3.000 TL'dir. Öte yandan, 05.03.2020 tarihindeki ihalede Mollaarap Mahallesi Sular Vadisi Doğa Parkı içinde bulunan dükkanların her biri için tahmini bedeli de aylık 4.750 TL olarak belirlenmiştir.

   03.11.2020 tarihinde yapılan ihalede, Davutdede Mahallesi Kurtuluş Caddesinde bulunan büfe için tahmini kira bedeli aylık 3.500 TL iken, aynı tarihli ihalede Selçukbey Mahallesinde bulunan dükkanın tahmini bedeli aylık 550 TL olarak belirlenmiştir. Buna göre, bir büfenin kirası, bir dükkanın kirasının 7 katıdır.

   14.07.2020 tarihli ihalede Millet Mahallesinde bulunan taksi durağı için tahmini kira bedeli aylık 850 TL tespit edilmiştir. 22.09.2020 tarihli ihalede Duaçınar Mahallesinde bulunan 20 metrekare dernek binasının tahmini kira bedeli aylık 1.000 TL'dir. Bu durumda 20 metrekare dernek binasının kirası taksi durağınınkinden daha fazladır. Aynı tarihli ihalede Arabayatağı Mahallesi Ormanlar Caddesinde bulunan 7.490 metrekare halı sahanın tahmini kira bedeli aylık 450 TL'dir. Buna göre, dernek binasının kirası halı sahanın 833 (metrekare birim fiyatı olarak) katıdır.

2. İhalelerde Yeterlilik Kriterlerinin Eşit Muamele ve Fırsat Eşitliği İlkelerine Aykırı Şekilde Uygulanması

28.07.2016 tarihinde yapılan Selimzade Mahallesi 5 metrekare alanda bulunan manav yerinin kiralama ihalesinde 6 aylık kira tutarında garanti teminatı istenilmiştir. Davutkadı Mahallesi dernek binası ihalesinde de bu şart bulunmaktadır. Yıldırım Belediyesi Jimnastik Spor Klubü Derneğinin kazandığı Millet Mahallesi otopark yerinin kiraya verilmesi ihalesinde (08.11.2016) ise, garanti teminatı şartı bulunmamaktadır. Buna göre, Yıldırım Belediyesi

Jimnastik Spor Klübü Derneğinin otopark yeri için 99 TL geçici teminat yatırması yeterli iken; 5 metrekare manav yeri kiralama ihalesine katılacaklar, 99 TL geçici teminata ilave olarak ayrıca 1.650 TL garanti teminatı yatıracaktır.

16.07.2020 tarihi ile 23.07.2020 tarihinde yapılan ihalelerde, 1 yıllık kira (tahmini kira) tutarında geçici teminat ile 6 aylık kiranın sözleşme imzalanmadan önce peşin yatırılması gerekmektedir. 21.07.2020 tarihinde yapılan Mevlana Mahallesi 3.037,77 metrekare yüzölçümlü (7201 ada 1 parsel) kamuya açık boş alanın kiraya verilmesi ihalesinde ise, sadece

3 aylık kira tutarında geçici teminat istenilmektedir. Peşin kira ödenmesine ilişkin şart bulunmamaktadır.

Buna göre, 16.07.2020 tarihi ile 23.07.2020 tarihinde yapılan ihalelere katılacak istekliler 18 aylık kira tutarında kaynak bulmak zorunda iken, 21.07.2020 tarihinde yapılan ihaleye katılacaklar sadece 3 aylık kira tutarında kaynak temin edecektir.

18.08.2020 tarihinde yapılan kullanılmış kıyafet, ayakkabı ve giysi kumbara yerlerinin kiraya verilmesi ihalesinde ise, %3 oranında geçici teminat alınmıştır. Bu ihalede de peşin kira ödenmesine ilişkin şart bulunmamaktadır. Bu ihaleye katılmak için bir aylık kiranın üçte biri tutarında kaynak yeterlidir.

21.01.2020 tarihindeki ihalede Şükraniye Mahallesinde bulunan 70 metrekare alanlı dernek binasının kiraya verilmesinde tahmini kira bedeli 169 TL olarak belirlenmiştir. Bu ihalede %30 geçici teminat yatırılması yeterlidir. Garanti teminatı ile peşin kira şartı bulunmamaktadır.

22.09.2020 tarihindeki ihalede ise, Duaçınar Mahallesinde bulunan 20 metrekare dernek binası kiraya verilmesinde tahmini kira 1.000 TL olarak belirlenmiş olup, bu ihaleye katılabilmek için 6 aylık kira tutarında geçici teminat ile 6 aylık kiranın da peşin olarak yatırılması gerekmektedir.

Buna göre, 70 metrekare dernek binası ihalesine katılmak için 610 TL kaynak yeterli iken, 20 metrekare dernek binası ihalesine katılmak için 12.000 TL kaynak bulunması zorunludur.

Kurum cevabında, bundan sonraki taşınmaz kiralama ihalelerinde, rekabetin sağlanacağı belirtiliyorsa da; rekabeti engelleyen düzenlemeler bulunan ihaleler sonucunda

imzalanan sözleşmelerin iptal edilerek, yeniden ihale yapılmasının kamu yararına olacağı değerlendirilmektedir.

İhalelerde; saydamlığı, rekabeti, eşit muameleyi, güvenirliği, gizliliği, kamuoyu denetimini, ihtiyaçların uygun şartlarla ve zamanında karşılanmasını ve kaynakların verimli kullanılmasını sağlama sorumluluğu çerçevesinde; tahmini kira bedellerinin kamu ihale hukukunun temel ilkeleri ile eşitlik ilkesine uygun olarak gerçek piyasa rayiçleri esas alınarak tespit edilmesi; ihalelerde yeterlilik kriterlerinin eşit muamele ve fırsat eşitliği ilkelerine aykırı şekilde uygulanmaması gerekmektedir.