İdare tarafından, geliştirme vasfı taşımayan bölgelerde yapılan binalardan 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 23’üncü maddesi uyarınca yol keşif bedeli ve mülk sahipleri katılım payı adları altında bedel alınmaktadır.

3194 sayılı İmar Kanunu’nda hangi durumlarda yapı ruhsatı alınacağı, yapı ruhsatı almak için hangi şartların gerçekleştirilmiş olması gerektiği belirtilmiş, iskân hudutları içinde olup da imar planında beldenin inkişafına ayrılmış bulunan sahalarda yapı izni verilebilmesi için gereken şartlar detaylı bir şekilde anlatılmıştır.

Mezkûr Kanun’un “Geliştirme alanlarında yapı ruhsatı” başlıklı 23’üncü maddesinde, imar planında beldenin inkişafına ayrılmış bulunan sahalarda yapı izni verilebilmesi için ilgili sahanın yol, pis ve içme suyu şebekeleri gibi teknik alt yapısının yapılmış olması zorunlu tutulmuştur. Teknik alt yapısı henüz tamamlanmamış olan yerlerde ise ancak belli şartlar dâhilinde yapı izni verilebileceği belirtilmiş, bu kapsamda ya ilgili idarenin izni ve ilgili idarece hazırlanacak projeye uygun olarak teknik alt yapının yaptırılması ya da parselleri hizasına rastlayan ve hissesine düşen teknik alt yapı bedelinin ödenmesi gerektiği ifade edilmiştir.

Görüldüğü üzere İmar Kanunu’nda yapı ruhsatı alınırken yol ve kanalizasyon yapımı için bir bedel alınması öngörülmüş ancak bu bedel hali hazırda yol ve kanalizasyon tesisi bulunmayan ve imar planında beldenin inkişafına ayrılmış “Geliştirme Alanları” ile sınırlandırılmıştır.

Söz konusu maddenin ilerleyen fıkralarında mevcut şehirsel teknik ve sosyal altyapının tevsii ya da yenilenmesi gereken durumlarda kanunlarda belirtilen katılma paylarının bu hizmetlerden yararlanacak arsa, yapı ya da bina sahiplerinden usulünce alınacağı belirtilerek 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu’na zımnen atıf yapılmıştır. Aynı maddede imar planlarında meskûn saha olarak belirtilen yerlerde gayrimenkul sahiplerince pis su mecralarının, yapının bulunduğu sokaktaki lağım şebekesine bağlanması zorunlu tutulmuş, ancak bu durumda alınacak herhangi bir ücret ve katılım payından bahsedilmemiştir.

Yukarıda yer alan mevzuat hükümleri doğrultusunda geliştirme alanı olup olmadığına bakılmaksızın ilçe dâhilindeki tüm alanlarda inşa edilecek yapılardan İmar Kanunu’na göre teknik alt yapı bedeli, yol keşif bedeli (yol katılım bedeli) alınması doğru bir uygulama değildir.

Alınan bedellerin 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu’nda yer alan “harcamalara katılma payı” olduğunu kabul etmek de mümkün değildir.

Zira katılma paylarının neler olduğu, hangi durumlarda alınacağı, hesaplamanın nasıl yapılacağı gibi hususlar 26.05.1981 tarih ve 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu’nun “Harcamalara Katılma Payları” başlıklı Üçüncü Kısmında ayrıntılı bir şekilde düzenlenmiştir.

2464 sayılı Kanun’un 89’uncu maddesinde payların nasıl hesaplanacağı, harcamalara katılma payının yapılan hizmet için katlanılan giderin tamamı olduğu, peşin ödemelerde %25 tenzilat yapılabileceği, alınacak pay tutarının bina ve arsa vergi değerinin %2’sini geçemeyeceği ifade edilmiş, Cumhurbaşkanının bu oranları belli bir tutara kadar indirmeye ve paylar itibariyle farklılaştırma yapmaya yetkili olduğu belirtilmiştir.

Aynı Kanun’un “Payların Tahakkuk Şekli” başlıklı 90’ıncı maddesinde ise hesaplanan katılma paylarının ilgili gayrimenkullerin vergi değerlerine oranlanarak dağıtılıp tahakkuk ettirileceği ifade edilmiştir.

Yukarıda da belirtildiği üzere harcamalara katılma payının yapılan hizmet sonrasında gerçek gider üzerinden hesaplanması ve alınacak pay tutarının gayrimenkullerin vergi değerlerine oranlanarak dağıtılması gerektiği açıktır. Bir başka deyişle kanun koyucu, hizmet götürüldüğü esnada bu hizmetten yararlanacak veya gayrimenkullerinin değerinde artış olacak mülk sahiplerince söz konusu maliyetlere katlanılmasını öngörmüş ve kanun sistematiğini bu esas üzerine bina etmiştir. Danıştay 9. Dairesi tarafından verilen gerek 30.11.2006 tarih ve E.2005/2712, K.2006/5081 sayılı Karar’da gerekse de benzer başka kararlarda bu doğrultuda bir değerlendirme yapılmış, yol harcamalarına katılma payı tahakkukunun asfalt çalışmasının tamamlanarak halkın istifadesine sunulmuş olmasından sonra yapılacağı vurgulanarak söz konusu tarih geçtikten sonra taşınmaz mülkiyetini alan şahsa yapılan tahakkukun hukuka uygun olmadığı belirtilmiştir.

Kurum gelir hesapları ve yol katılma payı uygulama yöntemlerinin incelenmesi neticesinde; bina inşaat ruhsatı alacak yapı sahiplerinden geliştirme alanı olup olmadığına, hali hazırda yeni bir yol inşası yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın meclis kararı ile belirlenen hesaplamaya göre yol keşif bedeli ve mülk sahipleri katılma payı tahsil edildiği, bu suretle 3194 sayılı İmar Kanununun 23’üncü maddesi gereği geliştirme alanı niteliğindeki mahallerden yol katılım bedeli olarak 31.12.2022 itibarıyla 16.855.244,28-TL tahsilat gerçekleştirdiği tespit edilmiştir.

İmar Kanunu’na göre sadece geliştirme alanlarında yapılacak binalardan alınması gereken teknik alt yapı bedeli veya Belediye Gelirleri Kanunu’na göre yeni yol yapılması esnasında toplam maliyetin dağıtılması şeklinde alınması gereken harcamalara katılma payı yerine gayrimenkulün yola nazaran arsa cephesi, yolun genişliği, yolun metre tül maliyeti gibi unsurlara dayanan bir hesaplama yöntemi getirilmiş, katılma payının yeni yapılan yoldan istifade eden gayrimenkul sahipleri yerine geliştirme alanı olup olmadığına bakılmaksızın yeni yapılacak binalardan alınması usulü öngörülmüştür.

Böyle bir hesaplama yönteminde hem katılma payını gerçekten ödemesi gereken (yol yapımı sırasında mülk sahibi kişi) mükellef yerine bina yapım esnasında mülk sahibi olanlardan tahsilat yapılmakta hem de toplam maliyet dağıtılırken tüm gayrimenkullerin vergi değerleri toplamına oranlama yapılmayarak hatalı hesaplamaya sebebiyet verilmektedir. Bir başka deyişle katılma payının “mükellefi” ve “tahakkuku” mevzuata uygun olmamaktadır. Yukarıda da belirtildiği üzere söz konusu tahakkuklar geliştirme alanları ile sınırlı bırakılmadığından İmar Kanunu uyarınca söz konusu tahakkukların yapıldığını söylemek de mümkün değildir.

Harcamalara katılma paylarının hesap ve tahakkuk usulü 2464 sayılı Kanun’da tereddüde mahal bırakmayacak şekilde düzenlenmiştir. Kanun’da hesaplama konusunda Cumhurbaşkanına sınırlı bazı yetkiler verilmiş ise de belediyeler için herhangi bir takdir hakkı tanınmamıştır.

3194 sayılı İmar Kanunu’nda yol ve kanalizasyonu bulunmayan geliştirme alanlarından alınması öngörülen bedellerin hali hazırda söz konusu yapıların tamamen inşa edildiği meskûn mahallerden alınması şeklinde Kanun’un genişletilerek uygulanması ise mevzuata aykırıdır. Söz konusu hususa İstanbul Ataşehir Belediyesi 2018 ve 2020 Yılı Sayıştay Denetim Raporlarında yer verildiği, ancak İdare tarafından bu hatanın düzeltilmediği görülmüştür.

Buna göre, yol inşası için yapılan gerçek giderler ve emlak vergisine esas değerler nazara alınmadan, geliştirme alanı olup olmadığına bakılmadan mülk sahipleri katılma payı, yol keşif bedeli veya teknik alt yapı bedeli hesaplanıp tahakkuk ettirilmesi, mükellefiyet ve tahakkuk işlemlerinde hukuka aykırı uygulamalara sebebiyet vermektedir.

Denetim tespiti sonrasında İdare tarafından;

İmar Kanunu’nun 23’üncü maddesinde, bu maddeye tabi olan parsellerden toplu mesken alanlarında ilgili şahıs veya kurumlarca ilgili idarenin izniyle bütünü inşa edilen teknik altyapının iki tarafındaki diğer parsellerin sahiplerinden kendi parsellerine isabet eden bedel

alınmadıkça kendilerine yapı ruhsatı verilemeyeceğinin düzenlendiği;

İmar plan notunda 23’üncü maddeye tabi olduğu belirtilen parsellerden ruhsat aşamasında bir defaya mahsus söz konusu bedelin alındığı, hesaplamanın her parselin durumuna göre özel olarak yapıldığı;

Mezkûr 23’üncü maddede belirtilen bedelin, imar planları ilk kararları ile yoğunluk, yapı düzeltme ve yenileme getirilen yerleşik alanlardaki uygulamalarda mevcut şehirsel teknik ve sosyal yapının değiştirilmesi ya da yenilenmesi gereken durumlarda alınabileceğinin açık olduğu;

Yol ve tretuvar tahrip bedelinin sadece parsel önündeki yola verilecek hasar için alınmakta olduğu, ilçe yollarının yıpranması sebebiyle Belediye Meclis kararıyla söz konusu bedelin alındığı;

Hesaplamalarda AYKOME kararlarındaki birim fiyatlar ile Bayındırlık Bakanlığı birim fiyatlarının uygulanmakta olduğu;

İmar Kanunu’nun 23’üncü maddesinde, yapı ruhsatı verilebilmesi için teknik altyapının yapılmış olmasının şart koşulduğu, teknik altyapısı henüz yapılmamış olan yerlerde ilgili idarenin izni halinde idarece hazırlanacak projeye uygun olarak yaptıranlara ilişkin ödeme şekli hakkında bilgi verildiği;

İlçe dâhilindeki tüm alanlarda inşa edilecek yapılardan değil, 23’üncü maddeye tabi olduğu ilgili birimce tespit edilen, imar durumu ve plan notlarına istinaden 23’üncü maddeye tabi olan parseller için işlem yapıldığı;

Belediye Gelirleri Kanunu’nda yer alan harcamalara katılma payının İmar Kanunu 23’üncü maddesinden tamamen farklı içerikte olduğu, bulguda belirtilen meblağın harcama ve yol katılım payı olmayıp İmar Kanunu 23’üncü maddeye göre tahakkuk edilen bedel olduğu;

Harcamalara katılma payının mükellefinin yol yapımı sırasında mülk sahibi kişiler olmakla birlikte, İmar Kanunu 23’üncü maddesine göre geliştirme alanlarında yapı ruhsatı verileceğinden bina yapımı esnasında mülk sahibi olanların mükellef olduğu;

İfade edilmiştir.

İdare tarafından her ne kadar 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 23’üncü maddesinden bahisle teknik altyapının iki tarafındaki diğer parsellerin sahiplerinden kendi parsellerine isabet

eden bedel alınmadıkça kendilerine yapı ruhsatı verilemeyeceğinin düzenlendiği belirtilse de, söz konusu düzenleme mezkûr madde içinde yer alan istisnai bir hükümdür. Zira, ilgili fıkrada geliştirme alanlarında toplu mesken yapılması durumu anlatılmış, bu yerlerde toplu meskeni yapan ilgili şahıs veya kurumlarca ilgili idarenin izniyle bütünü inşa ve ikmal edilen teknik altyapıdan bahsedilmiştir. Ancak böyle bir durumda kendine uygulama alanı bulan “parsellerine isabet eden bedelin alınması” hususunun, genişletilerek uygulanması mümkün değildir. Zaten bahsi geçen maddenin ilerleyen fıkralarında “Alınan bu paralar teknik altyapıyı yaptıranlara veya bu meblağı önceden ilgili idareye ödeyenlere aynen geri verilir.” ifadesine yer verilerek tahsil edilecek tutarların belediyede kalmayacağı, tüm teknik alt yapıyı yapan ya da tüm meblağı ödeyen ilgililere aktarılacağı belirtilmiştir.

Ayrıca, bulguda hesaplamaların hangi birim fiyatlar üzerinden yapıldığı hususu eleştiri konusu yapılmamış, İdare tarafından gerçekleştirilen yol ve kanalizasyona ilişkin imalatlara ait bedellerin hangi durum ve şartlarda hangi kanuna göre alınabileceği hususu değerlendirilmiştir.

İdare tarafından sadece İmar Kanunu’nun 23’üncü maddesine tabi olan parseller için işlem yapıldığı belirtilmişse de, İstanbul’un merkezi konumunda yer alan Ataşehir ilçesinin hangi bölümünün imar planının olmadığı, yol, kanalizasyon ve içme suyu şebekelerinin yapılmadığı, sadece parselasyon planları üzerinden işlemlerin gerçekleştirildiği, bu yönüyle “Geliştirme alanı” olarak kabul edildiği hakkında bilgi ve belge ibraz edilmemiştir. Ayrıca başvuru sahiplerinden alınan bedeller sonrasında hali hazırda olmayan hangi teknik alt yapının (yol, kanalizasyon, su) yapıldığı bilgisine de ulaşılamamıştır.

İdare tarafından “23. Madde bedelinin imar planları ilk kararları ile yoğunluk yapı düzeltme ve yenileme getirilen yerleşik alanlardaki uygulamalarda mevcut şehirsel teknik ve sosyal altyapının değiştirilmesi ya da yenilenmesi gereken durumlarda alınabileceği açıktır.” denilmişse de, mezkûr maddenin dokuzuncu fıkrasında aynen; “İmar planları ilke kararları ile yoğunluk ve yapı düzeninde düzeltme ve yenileme getirilen yerleşik alanlardaki uygulamada mevcut şehirsel teknik ve sosyal altyapının tevsii ya da yenilenmesi gereken durumlarda, şehirsel hizmetlerin yerine getirilmesi ile ilgili olarak kanunlarda belirtilen katılma payları bu hizmetlerden yararlanacak arsa, yapı ya da bina sahiplerinden usulünce alınır.” ifadelerine yer verilerek söz konusu durumlarda kanunlarda belirtilen katılma paylarının alınacağı tereddüte mahal vermeyecek şekilde açıklanmıştır.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 23’üncü maddesinde özel bir düzenleme yapılmış ve yolu, pis su ve içme suyu şebekeleri gibi teknik alt yapısı henüz yapılmamış gelişme alanlarında

verilecek yapı ruhsatlarından alınacak bedellere değinilmiştir. Bu maddeden yola çıkılarak yapılaşması gerçekleşen, gelişme alanı vasfı değişen, yol, su ve kanalizasyon gibi teknik alt yapısı tamamlanan ve artık gelişme alanı olmayan bir alanda inşa edilecek yapılardan “gelişme alanı iken yapı yapılmadığı ve mezkûr bedel alınmadığı” gerekçesiyle bedel alınması doğru bir uygulama değildir.

Şayet bütün sokak boyunca bir imalat yapılıyorsa, imalatın yapıldığı ve kullanıma sunulduğu anda mülkiyet sahibi olan arsa ve bina sahiplerinden katılma payı olarak söz konusu bedellerin alınması gerekmektedir. Bu surette hizmetin ilk götürüldüğü anda gayrimenkulünde değerleme olan ve bu surette menfaat elde eden kişiden söz konusu bedelin alınması sağlanmış olacaktır.

Yıllar önce yapılmış imalatlardan dolayı ilgili tarihlerde arsa sahiplerinden maliyet bedelinin alınmayıp bu bedellerin yıllar sonra bina yapılacağı zaman yapı ruhsat aşamasında alınması doğru bir yaklaşım değildir.

Böyle bir hesaplama yönteminde, hem katılma payını gerçekten ödemesi gereken (yol yapımı sırasında mülk sahibi kişi) mükellef yerine bina yapım esnasında mülk sahibi olanlardan tahsilat yapılmakta hem de toplam maliyet dağıtılırken tüm gayrimenkullerin vergi değerleri toplamına oranlama yapılmayarak hatalı hesaplamaya sebebiyet verilmektedir.