Ankara Üniversitesi tarafından 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu çerçevesinde yapılan gayrimenkul kiralamalarında elde edilen kira gelirlerinden bir kısmının gelir hesaplarında yer almadığı, bazı kiralama ihalelerinde hazırlanan ihale dokümanında da uygulamalarda belirsizliğe sebep olan çelişkili düzenlemelerin yer aldığı görülmüştür.

a-) Ankara Üniversitesi Rektörlüğüne ait olup Ankara Üniversitesi Teknoloji Geliştirme Bölgesi olarak ilan edilen Gölbaşı İlçesi Virancık Mevkii 719 Ada 1 parselde bulunan gayrimenkul Ankara Üniversitesi Teknoloji Geliştirme Bölgesi Yönetim Anonim Şirketine (Teknokent) 49 yıllığına kiraya verilmiştir. Sözleşmenin süresi 01.05.2012 tarihinden itibaren

49 yıl olup kira bedeli kiracının her takvim yılı sonunda elde ettiği kiralama cirosu üzerinden başlangıçta %5 ve daha sonra yapılan zeyilnameyle 01.01.2013 tarihinden itibaren %10 oranı üzerinden hesaplanacaktır. Diğer taraftan Üniversitenin sermaye taahhüt borçları ödeninceye kadar hesaplanacak kira bedelleri Üniversitenin borcuna mahsup edilecektir. Yapılan uygulamada kiracı tarafından Üniversitenin Strateji Başkanlığına bu kiralama ve sermaye taahhütleri karşılığında yapılan mahsuplar bildirilmemiştir. Haliyle 2012-2019 yıllarına ait olup kiracı tarafından mahsubu yapılan kira gelirleri Üniversitenin gelir hesaplarında yer almamıştır.

b-) 24606 sayılı Yönetim Kurulu Kararı ile Üniversitenin mülkiyetinde bulunan 1179, 544,545 ve 542 parsel No.lu taşınmazların toplam 30.000 metrekarelik kısmı üzerinde öğrencilerin konaklama sorunlarını çözmek için minimum 1000 yatak kapasiteli öğrenci yurdu ile öğrencilerin barınma sırsındaki ortak gereksinimlerini karşılamaya yönelik sosyal, kültürel ve ticari alanların yapımı, işletilmesi ve sözleşme süresi sonunda Üniversite Rektörlüğüne devrine yönelik işlemlerin 2886 sayılı Kanun’un 51’inci maddesi (g) bendine göre ihale edilmesine karar verilmiştir. Bu işin yapımı ve uygulanmasında aşağıdaki hususlar tespit edilmiştir.

1-) Söz konusu işin ihalesi 22.05.2015 tarihinde yapılmış ve sözleşmesi 25.05.2015 tarihinde imzalanmıştır. İş yeri 13.10.2015 tarihinde teslim edilmiştir.

2-) İrtifak tesis bedeli peşin ödenecek olup yıllık bedeli 115.000,00 TL dir.

3-) Sözleşme süresi inşaat süresi dahil 32 yıl olup bu süre irtifak hakkının tapuda tescil tarihinden itibaren başlayacaktır. Kira bedeli peşin olarak ödeneceğinden ilk ödeme tapu tescil tarihi esas alınarak yapılacaktır. Diğer taraftan sözleşmenin 10.2’inci maddesinde “…İlk yıl irtifak hakkı bedeli İdare’nin irtifak hakkı tesisine ilişkin onaylı kararının işletmeciye tebliğ tarihinden itibaren 15 (onbeş) gün içinde... peşin olarak ödenir” hükmü bulunmaktadır.(yazışma dosyası içinde yapılan tebliğe ilişkin evrak bulunmadığından tebliğ tarihi belirlenememiştir.)

4-) İnşaat işi süre uzatımı dahil 10.01.2018 tarihinde bitecek iken bu tarihten önce 14.08.2017 tarihinde bitmiştir.

5-) İnşaat süresi boyunca irtifak hakkı bedeline %70 oranında indirim uygulanacaktır. Bu durumda 1.yıl-2015-2016 dönemi kira ücreti 115.000,00 TL den %70 indirim yapıldıktan sonra 34.500,00 TL olarak 27.05.2015 tarihinde ödenmiştir.

6-) Sözleşmenin tanımlar başlıklı 3’üncü maddesinde; İrtifak (üst) Hakkı Bedeli; “İşletmeci'ye teslim edilen Arazi için İdare'ye İrtifak hakki süresi boyunca ödenmesi gereken tutar olup, bu tutar ilk yıl için Gayrimenkul' ün emlak vergisi değerinin % 5 (yüzde beşi) üzerinden hesaplanacak olup daha sonraki irtifak hakkı bedelleri İhale bedeli üzerinden irtifak süresi içinde sonraki yıllarda boyunca Türkiye İstatistik Kurumu Yurtiçi Üretici Fiyatları Endeksi (ÜFE) kullanılarak arttırılacak olan bedeli (her  genel  beyan  döneminde Gayrimenkulün güncel vergi değerinin kullanılması koşulu ile)” şeklinde tanımlanmıştır. Bu tanımda parantez içinde yazılan “her genel beyan döneminde Gayrimenkulün güncel vergi değerinin kullanılması koşulu ile” hükmünün nasıl uygulanacağını İdarenin açıklaması gerekmektedir. Diğer taraftan sözleşmenin “İrtifak hakkı süresi ve bedeli” başlıklı 10’uncu maddesinde; “ 10.1. İlk yıl irtifak hakkı tesisi bedeli 115.000,TL (Yüzonbeşbin Türk Lirası) olacaktır. İkinci ve müteakip yıllar irtifak hakkı bedelleri ise, işbu Sözleşmede belirtilecek olan tarih/tarihlerde peşin olarak ödenecektir.”

Düzenlemesi yapılmıştır. Bu düzenlemeye göre 2.yıl-2016-2017 dönemi kira bedeli 115.000,000 TL’nin ÜFE artış oranına göre güncellendikten sonra %70 indirim yapılarak ve

3.yıl-2017-2018 dönemi kira bedeli de yapılan güncellemenin yine ÜFE oranında güncellenmesinden sonra %70 indirim yapılarak ödenecektir.

Ancak yukarıda ifade edilen tanımda parantez içinde yazılan “her genel beyan döneminde Gayrimenkulün güncel vergi değerinin kullanılması koşulu ile” hükmünün bu maddedeki yeri ve yapılacak hesaplama sırasında iki parametrenin birlikte kullanılması mümkün görülmemektedir.

7-) Bu süreç içinde 08.12.2018 tarihinde İdareyle irtifak hakkı lehdarı yani kiracı ile bir ek sözleşme yapılmış ve onaylı projede 3 kişilik olarak belirlenen oda sayılarının 4 kişilik olarak belirlenmesi üzerine 115.000,00 TL olan yıllık kira bedeli 4/3 oranında artırılarak 153.333,33 TL ye yükseltilmiştir. Bu ek sözleşmenin 4’üncü maddesinde “ Bu ek sözleşme binanın kullanım tarihi itibariyle geçerli olmakla birlikte, Ana sözleşmeye göre belirlenen irtifak hakkı bedeli ödemesi mayıs 2017 dönemi itibariyle yapılmış olduğundan, 24 mayıs 2018 tarihine kadar geriye dönük bir ödeme yapılmayacaktır. 25 mayıs 2018 tarihi itibariyle ana sözleşme hükümlerine göre belirlenen irtifak hakkı bedeline bu artış oranı ilave edilerek yeni irtifak hakkı bedeli bulunacak ve sonraki yıllarda da ana sözleşme ve eklerindeki hükümlere göre güncellenerek hesaplanacaktır.”

Hükmü getirildiğinden; 4.yıl-2018-2019 dönemi kira bedeli için 25.05.2018 tarihi esas

alınacak ve bundan sonraki dönemlerde ödeme tarihinde 25 mayıs ödeme günü olarak kabul edilecektir. Bu durumda 153.333,33 TL’nin 25.05.2015 tahinden 25.05.2018 tarihine kadar ÜFE endeksiyle güncellenmiş tutar üzerinden ödeme yapılacaktır. Kiracı 4.yıl için 25.428,07 ÜFE farkı ve 153.333,33 TL de kira bedeli olmak üzere toplam 178.761,14 TL ödeme yapmıştır.

8-) Kiracı 14.08.2017 tarihinde tamamladığı yurt binasını 31.10.2017 tarihinde TC. Gençlik ve Spor Bakanlığına bağlı Yüksek Öğrenim Kredi ve Yurtlar Kurumu Genel Müdürlüğüne kira sözleşmesi ile kiralamıştır. 15 yıllık olan bu sözleşmenin aylık kira bedeli stopaj dahil KDV hariç aylık peşin 744.110,00 TL’dir.

9-) Kiracıyla yapılan sözleşmede;

“Hasılat; Sözleşme kapsamında işletmeci tarafından yapılacak Tesis’in işletilmesinden doğan bütün kira ve konaklama gelirleri (her türlü KDV ve vergi hariç olmak üzere) toplamı olarak hesaplanacak toplam brüt gelir olup, sözleşme, kanun ve ilama müstenit alınacak tazminatlar, avukatlık ücretleri, sigortadan alınacak bütün ödemeler, menkul sermaye iradı ve değer artışı kazancı niteliğindeki kazanç iratlar ile işletmecinin aktifine kayıtlı varlıkların veya demirbaşların elden çıkarılmasından doğan her türlü kazançlar ile diğer fer’i kazanç ve iratlar hariç hesaplanacak olan toplam tutarı,”

“Hasılat Payı; İrtifak hakkı kurulan Gayrimenkul'ün üzerinde yapılacak tesisin bizzat Hak Lehtarı tarafından işletilmesi hâlinde, bu tesisin işletilmesinden elde edilen toplam yıllık hâsılatın yüzde birbuçuk oranında alınan payı ve Hak Lehtarının bu yerler üzerinde yürüttüğü faaliyetin niteliği gereği toplam yıllık hasılatının tespit edilememesi durumunda; Hak Lehtarından cari yıl irtifak hakkı bedelinin yüzde yirmisi nispetinde alınan hasılat payını,

“Alt Kiracılardan Alınacak Pay; Hak Lehtarının Gayrimenkul üzerindeki tesisin tamamı veya bir kısmını üçüncü kişilere kiraya verilmesi halinde, kiracı/kiracılardan, tesisin işletilmesinden elde edilecek toplam yıllık hasılattan Hak Lehtarına ödenen kira bedeli düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden yüzde bir buçuk oranında alınacak pay” Şeklinde tanımlanmıştır.

Sözleşmenin 10.4’üncü maddesinde ise;

“İşletmeci tarafından Tesis'ten elde edilecek Hasılatın %1.5'u (yüzde birbuçuk) İdare'ye ödenecektir. Yıllık hasılatı gösteren ve ilgili vergi dairesine yıllık beyanname ekinde verilen

gelir tablosu, 3568 sayılı Kanuna göre yetkili kılınan Yeminli Mali Müşavirlere tasdik ettirilecek, hasılat payları her yılın yıllık beyanname verme dönemini takip eden ay içinde İdare'nin Strateji Geliştirme Daire Başkanlığı veznesine veya banka hesabına yatırılacaktır.

İrtifak hakkı kurulan İdare mülkiyetindeki gayrimenkul üzerinde bulanan tesisin tamamının veya bir kısmının Hak Lehtarınca üçüncü kişilere kiraya verilmesi halinde; Hak Lehtarından alınacak Hasılat payına brüt kiranın ilavesi yapılacağından, ayrıca pay alınmaz. Kiracı/kiracılardan ise, Tesis'in işletilmesinden elde edilecek toplam yıllık hâsılattan Hak Lehtarına ödenen kira bedeli düşüldükten sonra, kalan tutar üzerinden yüzde bir oranında ayrıca pay alınır.

Hak Lehtarı ile kiracılar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin bir örneği ile bunlardan alınacak kira/hasılat paylarının ödeneceğinin kabul ve taahhüt edildiğine dair taahhütnameler kiralama işleminin yapıldığı tarihten itibaren bir ay içerisinde İdare'ye verilir.

Hak Lehtarına ait olan yıllık toplam Hasılatı gösteren ve ilgili vergi dairesine yıllık beyanname ekinde verilen gelir tablosu, 1/6/1989 tarihli ve 3568 sayılı Serbest Muhasebecilik, Serbest Muhasebeci Malî Müşavirlik ve Yeminli Malî Müşavirlik Kanununa göre yetkili kılınanlara tasdik ettirilerek, her yılın yıllık beyanname verme dönemini takip eden ay içinde ilgili İdare'nin Strateji Geliştirme Dairesi'ne verilir ve kira/hasılat payları aynı süre içerisinde ilgili muhasebe birimine yatırılır. Kiracılardan alınamayan hasılat payları Hak Lehtarından alınır” düzenlemeleri yapılmıştır.

Burada gösterilen tanımlar ve sözleşmenin bedelini düzenleyen ana maddeler birlikte değerlendirildiğinde; tanımlar ve uygulamaya yönelik ana maddeleri arasında çelişkiler olduğu görülecektir. Hasılat payı, tesisin bizzat hak sahibi tarafından işletilmesi halinde ortaya çıkan bir durumu ifade edecek şekilde tanımlanmıştır. Alt kiracılardan alınacak pay ise hak lehtarının kiracı/kiracılarının yıllık hasılatından hak lehtarına ödedikleri kira düşüldükten sonra kalan tutarın %1,5’i olarak tanımlanmış, bu tanımlarda %1 oranında hasılat payı ödeyecek olan kiracı tanımına ise yer verilmemiştir. Bu tanımlara göre hak lehtarı tesisi kendisi bizzat işletmeyip tesisin tamamını kiraya verdiğinde kira bedeli üzerinden hasılat payı hesaplanamayacaktır. Diğer taraftan sözleşmenin ana maddelerinden olan 10.4’üncü maddeye göre işletmeci (diğer maddelerde hak lehtarı olan kiracı) tarafından elde edilecek hasılatın yüzde bir buçuğu idareye ödenecektir. Bu maddede alt kiracı ifadesine yer verilmemiştir. “Üçüncü kişiler” in kimler olduğu tanımlanmadığından bu ifadenin alt yükleniciler için mi! yoksa alt yüklenicilerin kiracıları için mi! kullanıldığı belirsizdir.

Maddenin devamında hak lehtarının tesisin tamamını veya bir kısmını üçüncü kişilere vermesi halinde; Hak Lehtarından alınacak Hasılat payına brüt kiranın ilavesi yapılacağından, ayrıca pay alınmaz. Kiracı/kiracılardan ise, Tesis'in işletilmesinden elde edilecek toplam yıllık hâsılattan Hak Lehtarına ödenen kira bedeli düşüldükten sonra, kalan tutar üzerinden yüzde bir oranında ayrıca pay alınır denilmekte burada da hak lehtarının İdarenin kiracısı mı! Yoksa alt kiracı mı! olduğu anlaşılamamaktadır.

Diğer taraftan burada yüzde birlik paydan söz edilmektedir. Bu yüzde birlik tutarı ödeyecek olan lehtarın (idarenin kiracısı olan asıl işletmeci) kiracısı olan alt kiracı mıdır? Yoksa bu lehtarın alt kiracısının kiracıları mıdır? Diğer taraftan bu maddeye göre tanımlarda ifade edilen ve % 1.5 pay ödemesi gereken alt kiracı kimdir? Basit bir kiralama sözleşmesinin bu kadar soruna sebep olması ancak ihaleye esas dokümanı hazırlayanların statüleri sebebiyle idari birimler tarafından denetlenemiyor olmalarıyla açıklanabilir.

İhale dokümanındaki bu çelişkili düzenlemelere göre esasında olması gereken; İdareyle sözleşme imzalayan hak sahibi lehdarın (kiracı, yüklenici, işletmeci) alt kiracısı YURT-KUR’ dur. Şayet YURT-KUR’ un da kiracıları varsa bunlar da üçüncü kişilerdir. Sözleşme hükümleri böyle anlaşıldığında; Hak lehtarı YURT-KUR’ la yaptığı sözleme bedeli üzerinden %1,5 payı idareye hasılat payı olarak ödemelidir. YUR-KUR da bu tesisi kendisinin işleterek elde ettiği ve/veya üçüncü kişilere kiraya vererek elde ettiği toplam hasılattan hak sahibi lehtara ödediği yıllık kira bedeli düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden %1 oranında İdareye pay vermelidir.

Yukarıda gösterildiği üzere basit bir kiralama ihalesine esas dokümanda çelişkili düzenlemelere yer verilmesi, uygulamada çok fazla hukuki soruna yol açmaktadır.