Karar Künyesi
İdare tarafından kiraya verilen yerlere ilişkin kiralama dosyaları ve kira gelirlerine ilişkin yapılan detaylı çalışma sonrasında aşağıda maddeler halinde yer verilen hususlara rastlanılmıştır.
Spor tesisi kiralama işinde sözleşmede belirtilenin üzerinde ilave alanlar yapılması ve kiralanan yerin faaliyetinin değiştirilmesi
İdare tarafından Barbaros Mahallesinde 3 ile 2469 no.lu parseller arasındaki park alanı içerisinde yer alan“2 adet halı saha, 1 adet otopark, sporcu soyunma ve yönetim odası, dinlenme salonu, kafeterya alanı ve WC’den oluşan spor tesisi” için 12.07.2011 tarihinde iki yıllık kira sözleşmesi imzalanmış ve kira süresi bitiminde de 30.07.2013 tarihinde 10 yıllık ihale yapılmıştır.
İki sözleşmede de kiracı aynı firma olup, ihale kapsamındaki tesiste ilave alanlar yapıldığı gibi kafeterya olarak ihaleye çıkılan yerde lokanta faaliyeti sürdürüldüğü görülmüştür.
01.08.2011 tarih ve 2011/429 sayılı İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı ile kiracıya faaliyet konusu olarak “Lokanta”, tali faaliyet konusu olarak da “Kafeterya” ruhsatı verilmiş; aynı iş yeri için Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından 20.10.2011 tarih ve 13251 sayılı Turizm İşletme Belgesi düzenlenmiştir. Bu belgede işyerinin kapasitesi “75 Kişilik 2.Sınıf Lokanta, 50 Kişilik TV ve Oturma Salonu, Snack Bar, 80 Kişilik ve 60 Kişilik Açık Yemek Alanları, Futbol Sahası (2 Adet), Çocuk Oyun Parkı, Satış Ünitesi, 10 Araçlık Otopark” olarak belirlenmiştir. Yukarıda yer alan tüm belgeler 2013 yılında gerçekleştirilen ihaleden önce alınmış olmasına rağmen ihaleye çıkılarken kiralanacak yerin “Lokanta” niteliğinden ve lokanta işletmeciliği de yapılabileceğinden bahsedilmemiştir. Her ne kadar kiracı Turizm
İşletme Belgesine sahip bir ticari işletme olsa da içki satışı yapıp yapamayacağı ihtilafa neden olmuş, gerek tesisin içkili yerler krokisinde olmaması gerekse de şartnamenin 27’nci maddesinde alkollü içki bulunduramaz ve satamaz ifadesi yer aldığından dolayı lokantada içki satışı yapılmasının imkânı bulunmamaktadır.
Bununla birlikte ihaleye ilişkin şartnamelerde belirtilmemesine rağmen tesisin 550,00 m2 büyüklüğündeki açık alanı servis alanı olarak kullanılmakta ve bu alanda çeşitli etkinlikler
-kır bahçesi minvalinde özel günler için (düğün, nişan, kutlama vs.)- düzenlenerek ticari kazanç sağlanmaktadır.
Ayrıca spor tesisi olarak kiraya verilen mahalde ihale sonrası ilave alanlar yapılmıştır. Bu kapsamda halı saha adedi iki tane daha arttırılarak dört adede çıkarılmış, ekstradan yapılan halı sahalar için kira bedeli takdir edilmiştir. Bununla birlikte 95,40 m2’lik kokoreç satışı için büfe tarzında yapı, 47,89 m2’lik alanda büfe yapılmış; servis büfesinde 27,27 m2’lik, kafeterya (Lokanta) alanında ise 48,44 m2’lik büyümeler olmuştur. Toplamda ihaleye konu olan 3.660,00 m2 büyüklüğündeki tesis, 6.157,03 m2’ye çıkarılmış, söz konusu husus İdare tarafından da tespit edilmiştir.
İdare tarafından yapılan ihalelerde açıklık ve rekabet ilkelerinin sağlanması elzemdir. İhale konusu yerin niteliklerinin, faaliyet konusun şartnamede tam ve doğru belirtilmemesi, sonrasında yeni yapılar ve ilave alanlar yapılmasına izin verilmesi açıklık ve rekabet ilkeleri ile bağdaşmamaktadır. Bu ilkelerin uygulamada göz ardı edilmesi, ihaleye katılımları ve isteklilerin tekliflerini önemli ölçüde etkileyeceğinden İdare gelirleri açısından ciddi bir kayba neden olacaktır.
Büfe kiralama işleminde sözleşmeye aykırı hareket edilmesi, ihale yapılmaması ve ecrimisil uygulanmaması
Barbaros Mahallesi 2534 parselin kuzeyindeki park alanı içerisinde yer alan “60 m2 servis yiyecek içecek büfesi + wc” kira işlemi için 26.04.2012 tarihinde ihale yapılmıştır. İhale üzerinde kalan istekli ile 01.06.2012 tarihinde 3 yıllık (kira müddeti 01.06.2012 – 31.05.2015) kira sözleşmesi imzalanmıştır.
Söz konusu sözleşmenin 14’üncü maddesinde; “Kiracı tarafından kiralanan işletmenin Belediyece belirtilen ve düzenlenen 60 m2 alanlı servisli yiyecek içecek büfesi + WC yapmaya mecburdur. Yerin projeye göre, işletmeye uygun hale getirilmesi için gerekli tesisler 6. Maddede belirtilen süre içinde yapılacaktır...” ifadelerine yer verilerek, kiracının
yer teslimini müteakip 60 gün içerisinde Belediyece tanzim edilen projeye uygun olarak gerekli tesis ve tesisatı yapması gerektiği hüküm altına alınmıştır.
Söz konusu tesise ilişkin dosyanın incelenmesi neticesinde; büfenin usulüne uygun inşa edilmediği, buna rağmen kira sözleşmesinin feshedilmediği görülmüştür.
İhaleye konu olan büfenin bulunduğu yer, imar uygulama planında park alanı olarak belirlenmiştir. O dönemde yürürlükte olan 23.06.2007 tarihli İstanbul İmar Yönetmeliği’nin
2.02.5.1.2 numaralı maddesinde tanımlanan parklar için;
“Kentte yaşayanların yeşil bitki örtüsü ile dinlenme ihtiyaçlarına cevap veren alanlardır. İmar planında park alanlarının içerisinde park için gerekli başka tesisler gösterilmemişse, bu alanlarda kalıcı olmayan, temelsiz, sökülüp takılabilir malzemeler kullanılması ve Belediye Encümen Kararı alınması koşulu ile büfeler, havuzlar, pergolalar, açık çayhane ve wc den başka tesis yapılamaz. Kalıcı olmayan bu yapılardaki maksimum yükseklik h=4,50 metreyi ve maksimum emsal E=0,04’ü geçemez. Gereği halinde çevrenin ihtiyacı değerlendirilerek belediyesince uygun görülmesi halinde onaylanacak proje ile açık spor tesisleri yapılabilir.” ifadesine yer verilerek, park içerisinde nelerin, nasıl yapılacağı hüküm altına alınmıştır.
İlgili parkın alanı 1.833 m2 olduğundan, burada yapılabilecek maksimum inşaat alanı 73,32 (1.833 x 0,04) m2’dir. Söz konusu yer için İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı İmar Müdürlüğü tarafından 03.04.2013 tarihinde arazi tespit çalışması formu düzenlenmiştir. 18.07.2013 tarihli İstanbul Büyükşehir Belediyesi İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı yazısında betonarme malzemenin de kullanıldığı (Bodrum Kat) temelli bir yapı inşa edildiği; yapının en fazla 73,32 m2 olması gerekir iken bodrum kat (60 m2) + zemin kat (60 m2) olmak üzere toplamda 120,00 m2 inşaat alanına sahip olduğu; park alanlarında yapılabilecek yapıların maksimum yüksekliği h=4,50 metre iken bodrum kat ile birlikte 7,00 metre yüksekliğinde restoran fonksiyonuna sahip yapı yapıldığı ifade edilerek söz konusu yerdeki ruhsatsız yapı için 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca yapı tadil tutanağı düzenlenmesi ve mevzuata uygun olarak ruhsatlandırılmaması durumunda yıkımının yapılması istenmiştir.
Bahse konu yer için İdare ile İstanbul Büyükşehir Belediyesi İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı arasında karşılıklı yazışmalar yapılmış, Bakanlık görüşü alınmış; son olarak Emlak ve İstimlak Müdürlüğü tarafından düzenlenen 12.07.2017 tarihli işgal tespit tutanağında bodrum katın tamamen kapatılarak projeye uygun hale getirildiği tespit edilmiştir. Ne var ki
kiracı tarafından yapılan bu hatalı uygulama için kiracı aleyhine herhangi bir işlem tesis edilmemiş, sözleşmenin feshi cihetine gidilmemiştir.
Aynı kiralama işleminde sözleşme süresinin bitmesine rağmen aynı yer için yeniden ihaleye çıkılmadığı ve kiracının işgalinin devam etmesine rağmen ecrimisil uygulanmadığı görülmüştür. Mezkûr kira sözleşmesinin bitiş tarihi 31.05.2015’dir. Ayrıca 01.06.2013 ile 31.05.2015 tarihleri arasında kiracı kira borcunu ödememiş, sözleşme bitiş tarihinden 2018 yılı sonuna kadar da taşınmaz işgaline devam etmiş olmasına rağmen ecrimisil uygulanmamıştır.
Yukarıda açıklanan süreçler göz önüne alındığında mevzuata uygun olmayan bir taşınmaz kira yönetimi sergilendiği rahatlıkla anlaşılmaktadır. İdare tarafından öncelikle projeye aykırı yapıya izin verilmemesi; ilk tespit tarihinden itibaren yapıyı mevzuata uygun hale getirtmesi ya da sözleşmenin feshedilmesi; kiracının sözleşmeye aykırı olarak borcunu ödememesinden dolayı yine sözleşmenin feshedilmesi; sözleşme bitiş tarihinde kiralanan yerin tahliyesinin gerçekleştirilerek tekrardan ihaleye çıkılması gerekirken söz konusu işlemlerin hiçbiri gerçekleştirilmemiştir.
Mezkûr hususların hiçbiri yapılmadığı gibi kiracı yapıyı bedelsiz olarak kullanmaya devam etmiş ve işgalci durumuna düşmüştür. İşgalin tespitinden itibaren de İdare tarafından geriye dönük ecrimisil bedeli alınmamış ve iş yerinin tahliyesi gerçekleştirilmemiştir. Bu şekilde bir yönetim neticesinde mevzuata aykırı işlemler gerçekleştirilmiş ve İdare açıkça zarara uğratılmıştır.
Kamu idaresi cevabında; özetle;
Spor tesisi kiralama işinde sözleşmede belirtilenin üzerinde ilave alanlar yapılması ve kiralanan yerin faaliyetinin değiştirilmesi hususu ile ilgili olarak;
İhale konusu yer ile ilgili olarak faaliyet konusunun lokanta, tali faaliyet konusunun kafeterya olarak işyeri ruhsatı düzenlenmesi ve alkollü içki satışı yapılamayacağına dair hüküm bulunmasına karşın alkollü içki satıldığından bahisle İçişleri Bakanlığı tarafından soruşturma izni verildiği, bu Karara karşı Danıştay 1. Daire Başkanlığına itirazda bulunulduğu ve yargılama sürecinin devam ettiği belirtilmiş,
İhale öncesi ve ihale aşamasındaki süreçlerden bahsedilerek Ruhsat ve Denetim Müdürlüğünden söz konusu yerin içkili ruhsat verilen yerlerden olup olmadığının sorulduğu, mezkûr Müdürlük tarafından verilen cevapta belirtilen yer için içkisiz lokanta, kafeterya
faaliyet konulu işyeri açma ve çalışma ruhsatı düzenlendiğinin belirtildiği,
4250 sayılı Kanun’da alkol satış belgesi almak isteyenlerin belediye ve/veya il özel idaresinden izin veya Kültür ve Turizm Bakanlığından Turizm belgesi almalarının zorunlu olduğunun belirtildiği, 696 sayılı KHK’da alkollü içeceklerin üretim ve satışına ilişkin yetki belgelerinin verilmesi hususunun Gıda, Tarım ve Hayvancılık Bakanlığının uhdesinde olduğunun belirtildiği, söz konusu işletmenin Kültür ve Turizm Bakanlığınca düzenlenmiş Turizm işletme belgesine sahip olduğu,
Özel şartnamenin 27’nci maddesinde belirtilen ihlallerin derhal giderilmesi gerektiği hususunun 15.05.2018 tarihinde ilgili Şirkete tebliğ edildiği, Şirket tarafından verilen cevap dilekçesinde bahse konu yerde içki satışının bulunmadığı ve bundan sonra da satış yapılmayacağının beyan ve taahhüt edildiği,
İhale ilanında söz konusu yerde kafeterya alanının olduğunun belirtildiği, kira takdir raporunda da kafeterya ve restoran olarak belirleme yapıldığı, sadece Ruhsat ve Denetim Müdürlüğü tarafından verilen işyeri ruhsatında ana faaliyet konusunun lokanta, tali faaliyet konusunun kafeterya olarak belirtildiği,
İhale ilanında kafeterya olarak belirtilmesi uygun değilse de işyeri ruhsatında kafeterya olarak yazıldığının görüldüğü, Türk Dil Kurumuna göre lokantanın “yemek pişirilen yer”, kafeteryanın ise “müşterilerin kendi kendine servis yaptıkları lokanta” olarak tanımlandığı, dolayısıyla her iki kullanım amacının birbiriyle aynı olduğu, hatta hizmet açısından kafeteryanın daha kapsamlı olması nedeniyle herhangi bir kusur ve hata gerçekleştirilmediği,
Kira ile ilgili bilgilerin ilgili müdürlüklere gönderildiği, Sözleşmede açıkça içki satılamayacağı belirtilmiş olmasına rağmen Turizm İşletme Belgesi düzenleyen Kültür ve Turizm Bakanlığının hatalı işleme neden olduğu,
17.05.2018 tarihinde söz konusu alanda yapılan kontrollerde alkollü içki servisi ve satışının olmadığının görüldüğü, 08.10.2018 tarihinde Zabıta Müdürlüğünce yapılan denetimlerde de aynı şekilde içki servis ve satışına rastlanmadığı ifade edilmiştir.
Büfe kiralama işleminde sözleşmeye aykırı hareket edilmesi, ihale yapılmaması ve ecrimisil uygulanmaması hususu ile ilgili olarak;
Söz konusu alanla ilgili olarak ihale süreçlerine yer verilerek İstanbul Büyükşehir
Belediyesi tarafından gönderilen yazı üzerine ilgili müdürlükler ile yazışmalar gerçekleştirildiği, ilgi kişiye aykırılığın 10 gün içerisinde giderilmesi yoksa fesih işlemlerinin uygulanacağının bildirildiği,
Daha sonrasında yine ilgili müdürlükler ile yazışmalar yapılarak yapının ruhsata bağlanması, ruhsata ve proje aykırılıkların giderilmesi veya zorunluluk halinde yıkımı ile ilgili olarak yetkili ve sorumlu müdürlüklerce gereğinin yerine getirilmesinin istenildiği, ruhsatlandırılması halinde kiraya devamının, yıkım halinde kiralamaya son verilmesi için yazıların yazıldığı,
2017 yılında yapılan tespitlerde bodrum katın girişlerinin tamamen kapatıldığının görüldüğü, bu haliyle ruhsatlandırma olup olamayacağının bildirilmesinin Park ve Bahçeler Müdürlüğünden talep edildiği, ilgili Müdürlük tarafından Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’ne göre bunun mümkün olmadığının bildirildiği,
2015 yılı için aylık 3.799,00 TL ecrimisil bedeli alınması için Başkanlık Oluru alındığı, 2016 tarihinden itibaren kullanım için ecrimisil bedelinin belirlenmesi amacıyla kıymet takdir komisyonu kurulduğu, söz konusu komisyon tarafından toplam 178.400,00 TL’lik ecrimisil takdir edildiği, ecrimisil ihbarnamesinin ilgili kişiye tebliğ edildiği, ödeme emri düzenlendiği ve tebliğ edildiği, kira borcu için taksitlendirme yapıldığına dair taksitlendirme belgesinin düzenlendiği,
İlgili kişi tarafından işgal devam ettiğinden tahliye edilerek 15 gün içinde boş ve kapalı olarak müdürlüğe teslim edilmesinin bildirildiği,
İdare hukuku alanında idari işlemlerin geriye yürümezliği ilkesinin kabul edildiği, söz konusu alan için tekrar ihaleye çıkılması için Başkanlık onayı alındığı, ihale işlemlerinin devam ettiği,
3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16’ncı maddesi kapsamında belediye tasarrufunda ve derneklerce kullanılan alanlara ilişkin yapı kayıt belgesine ilişkin yasa kapsamında başvuru işlemlerinin tamamlandığı belirtilmiştir.
Sonuç olarak kamu idaresi cevabında bulgu konusu ilk husus olan “2 adet halı saha,
1 adet otopark, sporcu soyunma ve yönetim odası, dinlenme salonu, kafeterya alanı ve WC’den oluşan spor tesisi” kiralama işi için içki satışı yapılıp/yapılamayacağına ilişkin mevzuat ve sözleşme hükümlerine önemli oranda yer verilmiş olsa da bulguda bu konunun
ihtilafa neden olduğu ve sadece yapılmaması gerektiği belirtilmiştir. Bulgunun ilk kısmında esas olan konu kiralanan yerdeki ilave yapılar ve büyümeler ile çeşitli etkinliklerin düzenlendiği açık servis alanın ihale şartnamesinde belirtilmemesi olmasına rağmen İdare cevabında bunlara değinilmemiştir. Söz konusu bu hususların ihaleye katılımı ve isteklilerin tekliflerini önemli ölçüde etkileyeceğinden açıklık ve rekabet ilkeleri ile bağdaşmayacağı aşikârdır.
Bulgu konusu ikinci husus “60 m2 servis yiyecek içecek büfesi + wc” kira işlemidir. Kamu idaresi cevabında işgalci durumundaki kiracıya 04.03.2019 tarihinde tahliye yazısının ilgilisine tebliğ edildiği; söz konusu yer için 04.03.2019 tarihinde tekrardan ihaleye çıkılması için başkanlık onayı alındığı belirtilmiştir. Bulguda detaylı olarak anlatıldığı üzere kira sözleşmesinin bitiş tarihi 31.05.2015’dir. Kiracı 01.06.2013 tarihinden itibaren kira borcunu ödemediği gibi işgalci durumuna düştüğü sözleşme bitim tarihinden (31.05.2015) itibaren 2018 yılı sonuna kadar da tahliye işlemini gerçekleştirmemiştir. Buna rağmen söz konusu dönemlerde herhangi bir ecrimisil tahsilatı yapılmamıştır. En nihayetinde 2018 yılı sonu itibari ile kiracının geçmiş kira, ecrimisil ve gecikme zammı borçları toplamı 321.192,20 TL tutarına ulaşmıştır. Bu şekilde uzun süren ve ciddi manada sözleşmeye aykırı olan uygulamaların bulunmasına rağmen tahliye yazısı ve yeniden ihaleye çıkma kararı çok geç alınmış, bu ise İdarenin önemli bir gelir kaybına uğramasına sebebiyet vermiştir.
Taşınmaz kira işlemlerinin mevzuata ve temel ilkelere uygun yapılması kamu kaynaklarının etkili, ekonomik ve verimli kullanılması açısından önem arz etmektedir.
Bulgu konusu tespitlerin devam edip etmediği gelecek denetim dönemlerinde takip edilecektir.