5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 69 uncu maddesinin üçüncü fıkrasına dayanılarak hazırlanan Belediyelerin Arsa, Konut ve İş Yeri Üretimi, Tahsisi, Kiralaması ve Satışına Dair Genel Yönetmeliğin “Konut ve İşyeri Satışı” başlıklı 15 inci maddesinin ödeme planları ile ilgili (f) bendinde;

“Konut ve işyeri satışlarında alınacak peşinat tutarı, satış bedelinin %50’sinden az

olmamak üzere belirlenir. Kalan miktar en çok 2 yıl içerisinde ve belirlenecek plana göre ödenir. Belediye meclis kararı ile tamirat ve imalat niteliğindeki mesleklerin icrası amacıyla, küçük sanayi siteleri için, belediyelerce yapılan işyerleri, satış bedelinin en az %20’sine kadarı peşin, kalan miktarı ise 10 yıl içerisinde ödenmesi şartıyla satılabilir. Bu bent kapsamında yapılan taksitli satışlar için belediye meclisince belirlenecek vade farkı uygulanır. Borcun zamanında ödenmemesi halinde sözleşme hükümlerine göre hareket edilir. Konut ve işyerlerinin satışında banka kredisi ve diğer finansman araçlarından yararlanılabilir.”

denilmek suretiyle belediyelerin mülkiyetlerinde bulunan konut ve işyerlerinin satışına ilişkin ödeme planlarının nasıl olması gerektiği konusuna açıklık getirilmiştir.

Yönetmelik hükmünde ifade edildiği üzere, satışlara ilişkin peşinat tutarının satış bedelinin en az %50’si olması ve taksitli satışlar için belediye meclisince belirlenecek vade farkı uygulanması gerekmektedir.

Karatay Belediyesi taşınmaz satış dosyaları üzerinde yapılan incelemede, Belediyenin mülkiyetinde bulunan konut ve işyerlerinin satışa çıkarıldığı ancak satışlara ilişkin ödeme planlarının %25 peşinat ve kalanın vade farksız 2 yılda ödenecek şekilde taksitlendirilmek suretiyle sözleşmeye bağlandığı tespit edilmiştir.

Tablo 7: 2018 Yılı İçerisinde Satılan Konut ve İşyerleri

Satışlara ilişkin peşinat oranının düşük tutulması ve ödenecek taksitlere vade farkının uygulanmaması Yönetmelik hükümlerine aykırı olduğu gibi, Belediyenin gelirleri arasında yer alan faiz gelirinden mahrum kalınmasına sebep olmaktadır.

Kamu idaresi cevabında; “Belediyemiz tarafından satışı yapılan taşınmazların ödeme planları, ilgili yönetmelik hükümlerine göre hazırlanmıştı ancak belediyemiz tarafından yapılan ihalelere yeterli katılım sağlanamaması, rekabetin azalması ve elde kalan

taşınmazların maliyetleri (kapıcı, yakıt, site ortak giderleri vb.) gibi nedenlerden dolayı ödeme planlarında bu şekilde değişikliğe gidilmiştir. Yüzde 25 oran belirlenirken de Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik hükümleri göz önünde bulundurularak belirlenmiştir ki belediyelere ait yönetmelikte de buna uygun bir değişiklik yapılmasının belediyeler lehine uygulamada kolaylık sağlayacağı kanaatindeyiz. Vade farkı konusunda ise; zaten taksitli satış yapıldığı için ilk başta muhammen bedel belirlenirken vade farklı fiyat belirlenmektedir.

Ayrıca belediyemizin satışlarında taşınmazın tapu devri hemen yapılmamaktadır, satın alan kişi bütün taksitlerini ödedikten sonra tapu devri yapılmaktadır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 705. maddesindeki “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur.” hükmüne göre satışlarda ihale bedeli ödenmeden tapuda tescil işlemi yapılmadığından ihaleyi alan kişi ihale bedelini ödemeden gayrimenkul üzerinde herhangi bir tasarrufta bulunmamaktadır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 683. maddesinde “Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.” dendiğinden ihale yoluyla taşınmazı satın alan kimsenin kendi adına tescil yapılmadan mülkiyet haklarını kullanamadığı, malik sıfatının ancak tescil ile kazanıldığı görülmektedir. Bir başka ifade ile ihale bedeli ödenmeden tescil (satış) işlemi gerçekleşmemektedir. Sonuç olarak, taşınmaz malların ihtiyari açık artırma usulü ile satımından mülkiyet hakkı ihale ile değil ancak tapuya tescille geçer. Bu sebeple belediye gayrimenkullerinin taksitli satışından söz edilemez. Ancak ön ödemeli satış olarak değerlendirilebilir. Çünkü ihaleli satışlarda ödemeler bitmeden satış (tescil) yapılmamaktadır.” denilmektedir.

Sonuç olarak kamu idaresi, yapılan ihalelere yeterli katılımın sağlanmadığı, rekabetin azaldığı ve elde kalan taşınmazların maliyetlerinden dolayı Yönetmelikte belirtilen en az %50 peşinat oranının altında bir oran belirlediğini ve bu oranı belirlerken Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik hükümlerini esas aldığını, taksitlere vade farkı uygulamaması konusunda ise ilk başta belirlenen muhammen satış bedelinin vade farkını içerdiğini, ayrıca söz konusu satışların taksitli satış olarak değerlendirilemeyeceğini belirtmiş olsa da 5393 sayılı Belediye Kanununun 69 uncu maddesinin üçüncü fıkrasına dayanılarak hazırlanan Belediyelerin Arsa, Konut ve İş Yeri Üretimi, Tahsisi, Kiralaması ve Satışına Dair Genel Yönetmeliğin özel olarak belediyelerin mülkiyetinde bulunan taşınmazların tahsis, kiralama ve satış işlemlerini düzenlediği göz önünde bulundurulduğunda, söz konusu satış işlemleri ile ilgili ödeme planlarına ilişkin Yönetmelikte açık hükümler olmasına rağmen Belediye

tarafından, taşınmaz satışlarına ilişkin %25 peşinat oranının belirlenmesi ve kalan tutarın vade farkı uygulanmadan taksitlendirilmesi Yönetmeliğe aykırıdır.

Kaldı ki taşınmaz satışları ile ilgili ödeme planına ilişkin Yönetmelik hükümlerinin uygulanabilmesi için taşınmazı satın alan kişi adına tapuda tescil edilmesi gerekmemektedir.