Belediye mülkiyetindeki taşınmazların kira bedellerinin ÜFE'den daha düşük oranlarda artırıldığı; bu bedellerin taşınmazın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, gibi kira bedeline etki eden tüm nitelikler karşılaştırılmak suretiyle güncellenmediği; bunun sonucunda kira bedellerinin günün emsal ve rayiçlerine göre çok düşük kaldığı tespit edilmiştir.

6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un kira artışını belirleyen 2 ve 3 üncü maddeleri, mülkiyet hakkının özüne dokunur nitelikte sınırlamalar içerdiği gerekçesiyle Anayasa Mahkemesinin 26.03.1963 tarih ve E. 1963/3, K. 1963/67 sayılı Kararı ile iptal edilmiştir. Anayasa Mahkemesinin iptal kararı üzerine kira bedelinin belirlenmesine ilişkin kanun boşluğu Yargıtay’ın 18.11.1964 gün ve E. 1964/2 K.1964/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ve çeşitli Yargıtay kararları ile doldurulmuştur.

Kira bedeli tespit yöntemini belirleyen 18.11.1964 tarih E. 1964/2 K.1964/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında, kira bedelinin; olağan rayice göre tespit edilmesi ve bu

rayiç tespit edilemez ise hak ve nesafete uygun olarak ekonomi esaslarına göre artışı öngörülmüştür.

Söz konusu Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve Yargıtay Hukuk daireleri taraflar arasındaki kira ilişkisinin kurulmasından itibaren 3 yıldan fazla bir zaman geçmiş ise, kural olarak yeni dönem kira bedelinin emsal ve rayiç bedele göre belirlenmesi gerektiği yönünde kararlar vermektedir.

Yargıtay’ın 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun dönemindeki yerleşik uygulamaları bu yönde olup buna göre; kira sözleşmelerinde kira bedelinin ilk üç yıl (dönem) Türkiye İstatistik Kurumunca yayınlanan Üretici Fiyatları Endeksindeki artış oranında artırılması, dördüncü yılın ise emsal ve rayiç bedele uygun olarak yeniden belirlenmesi gerekmektedir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kira bedelinin belirlenmesini düzenleyen 344’üncü maddesinin (17/1/2019 tarihli ve 7161 sayılı Kanun’un 56 ncı maddesiyle) birinci ve ikinci fıkrasında yer alan “üretici fiyat endeksindeki artış” ibareleri “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” şeklinde değiştirilmiştir.

Anılan Kanun’un 344’üncü maddesine göre, kira bedellerinin ilk beş yıl boyunca üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla sözleşmede belirlenen oranda artırılması, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin, üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakim tarafından belirlenmesi gerekir.

Öte yandan 6098 sayılı Kanun'un geçici 2'nci maddesinde, işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddelerinin 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmayacağı; kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunacağı belirtilmiştir.

Bu madde hükmü ile Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Hukuk Genel Kurulu Kararı’nda belirtilen üç yıllık süre beş yıl olarak değiştirilmiştir. Bu hükmün yürürlüğü 6353 sayılı Kanun’la işyeri kiraları bakımından 01.07.2020 tarihine ertelenmiştir.

Böylece 01.07.2020 tarihine kadar kira sözleşmeleri bakımından Yargıtay’ın 6570 sayılı

Kanun dönemindeki yerleşik uygulamalarına devam edilmesi, diğer bir ifadeyle kira bedellerinin ilk üç yıl sözleşmede belirlenen oranda artırılması (üretici fiyat endeksindeki artış oranı geçilebilir), her 3 yılın sonunda ise emsale göre belirlenmesi gerekir.

Yapılan incelemede, taşınmazların yeni kira yılında uygulanacak kira bedelini, taşınmazın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli ve emsal ve rayiç kira bedellerini göz önünde bulundurmadan ve ÜFE dikkate alınmadan belli oranlarda (%9, %10) artırıldığı görülmüştür.

Belediye taşınmazlarının ilk kira başlangıçlarının çok eski yıllara dayanması, sözleşme sürelerinin sonunda yeniden ihale yapılmayarak sözleşme sürelerinin sürekli uzatılması, kira sözleşmelerinin kurulduğu tarihten bu yana kira bedelinin her yıl Üretici Fiyatları Endeksi (ÜFE) oranından daha düşük oranlarda artırılması, bu tarihe kadar kira sözleşmelerinde hiç emsal uygulanmaması sonucunda Belediyeye ait taşınmazların kira bedelleri emsallerine ve piyasa rayiçlerine göre çok düşük kalmıştır.

Kamu kaynaklarının etkili, ekonomik, verimli ve hukuka uygun olarak elde edilmesini ve kullanılmasını sağlama sorumluluğu çerçevesinde; kira sözleşmesi ve şartnamelerin 6098 sayılı Kanun hükümlerine göre yeniden düzenlenmesi, kira bedellerinin Üretici Fiyatları Endeksi (ÜFE) oranlarından daha düşük oranlarda artırılmaması, her bir kira sözleşmesi itibariyle yeni dönem başlangıcından önce bir komisyon marifetiyle kira bedelinin, üretici fiyat endeksindeki artış oranı, taşınmazın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, gibi kira bedeline etki eden tüm nitelikler karşılaştırılmak suretiyle emsal ve rayiç kira bedelleri göz önünde tutularak belirlenmesi gerekmektedir.