Belediyenin mülkiyetinde bulunan taşınmazlara ilişkin üçüncü kişilerle imzalanan kira sözleşmelerinin süresinin 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine aykırı olarak meclis kararı ile uzatıldığı, dolayısıyla söz konusu taşınmazların ihale edilmeksizin üçüncü kişilere kullandırıldığı görülmüştür.

2886 sayılı Kanun’un 1’inci maddesi ile belediyelerin kiralama işlemleri bu Kanun kapsamına alınmıştır. Söz konusu Kanun’un “Tanımlar” başlıklı 4’üncü maddesinde kiranın tanımı yapılmış olup taşınmaz malların kiralanmasının kira tanımı içerisinde yer aldığı belirtilmiştir. Buna göre, belediyelerin taşınmaz mallarının kiraya verilmesi iş ve işlemlerinde 2886 sayılı Kanun hükümleri uygulanacaktır. 2886 sayılı Kanun’a göre ise taşınmazların, bu Kanunda belirtilen usullere göre ihale yoluyla kiraya verilmesi esastır.

Diğer taraftan aynı Kanun’da kiraya verilecek taşınmazların kira süresine bir sınır getirilerek taşınmazların kira sürelerinin aynı madde de belirtilen istisnai durumlar haricinde 10 yılı geçemeyeceği hükme bağlanmıştır. Bunun yanında Kanun’da 3 yılın üzerinde süreyle kiraya verilecek taşınmazlara ilişkin olarak ihaleye çıkılabilmesi için onay mercii belirtilmiş olmakla birlikte bu hususta belediyeler için kendi kanunlarındaki özel hükümlerin uygulanacağı hükme bağlanmıştır. Belediyeler için bu konudaki özel düzenleme 5393 sayılı Belediye Kanununda yer almakta olup bu Kanun’un “Meclisin görev ve yetkileri” başlıklı 18’inci maddesi ile taşınmazların üç yıldan fazla kiralanması yetkisi belediye meclisine verilmişken, “Encümenin görev ve yetkileri” başlıklı 34’üncü maddesinde taşınmazların süresi üç yılı geçmemek üzere kiralanmasına karar vermek yetkisi belediye encümenine verilmiştir.

Yukarıda yer verilen hükümlere göre, belediye taşınmazlarının kiraya verilmesinde 2886 sayılı Kanun çerçevesinde ihale yapılması, kiralama sözleşmelerinin de bu hükümlere aykırı olmayacak şekil ve içerikte imzalanmış olması gerekmektedir.

Öte yandan, taşınmazların ihaleye yoluyla kiralanması ve buna ilişkin sözleşmenin imzalanmasından sonraki süreçteki işlemler 6098 sayılı Borçlar Kanunu hükümlerine göre yürütülmektedir. 6098 sayılı Kanun’un 339 ila 356’ncı maddelerinde konut ve çatılı işyeri kiralamalarına ilişkin düzenlemeler yapılmış olup 339’uncu maddesinin ikinci fıkrasında kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerinde bu hükümlerin uygulanacağı belirtilmiştir.

6098 sayılı Kanun’un kira sözleşmesinin bildirim yoluyla sona ermesini düzenleyen 347’nci maddesinde konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılacağını, kiraya verenin sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyeceğini ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya verinin, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebileceği hükmüne yer verilmiştir.

Buna göre, konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kiralama sözleşmesini sürenin bitimiyle beraber sona erdirme olanağı kural olarak sadece kiracıya aittir. Başka deyişle, kiraya veren sözleşme süresinin bitimini gerekçe göstererek sözleşmeyi sona erdirme imkânına sahip değilken; kiracı sözleşme süresinin bitmesinden en az onbeş gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Kiracı sözleşme süresinin bitiminden itibaren sona erdirme yetkisini kullanmadıkça sözleşme aynı koşullarda bir yıl uzayacaktır. Bununla beraber, söz konusu uzamaların on yılı doldurması halinde ise bu defa kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirme olanağına kavuşmakta, on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılından bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak ayrıca bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilmektedir.

Öte yandan, 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçici 2’nci maddesi uyarınca, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce TBK’nun 347’nci maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinde 10 yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 2 yıl sonra uygulanacağı öngörülmüştür.

Yukarıda yer verilen mevzuat hükümleri bir arada değerlendirildiğinde, belediye taşınmazlarının kiraya verilmesi işlemlerinin 2886 sayılı Kanun uyarınca ihale yoluyla yapılması ve bu kapsamda yapılacak kira sözleşmelerinin hiçbir şekilde 10 yılı geçmemesi gerektiği, kiracı ile kira sözleşmesinin imzalanmasından sonraki süreçte kira süresi hususunda 6098 sayılı Kanun hükümlerinin belirleyici olduğu, bu Kanun uyarınca da, kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından sebep gösterilmeksizin ancak on yıllık uzama süresinin sonrasındaki yılda sona erdirilebileceği anlaşılmaktadır. Bu çerçevede, her ne kadar 2886 sayılı Kanun’da kira süresinin 10 yılı geçemeyeceği belirtilmiş ise de, bu Kanun’dan daha sonra yürürlüğe giren ve kamu kurum ve kuruluşlarının bütün kiralamalarında etkili olacağı yönünde düzenlemeye sahip 6098 sayılı Kanun’da yer alan hükümlerin kira sözleşmesinin süresi hususunda bağlayıcı olduğu şüphe yoktur. Ancak 6098 sayılı Kanun on yıllık uzama süresinden sonra kiraya verene sözleşmeyi fesih hakkı tanıdığı, 2886 sayılı Kanun’unda idareler için hâlihazırda bağlayıcı olduğu ve ihalede rekabetin sağlanarak kamu kaynaklarının verimli biçimde kullanılması amacını sürdürdüğü göz önüne alındığında, bu kapsamda bulunan belediyelerin 2886 sayılı Kanuna göre ihale yoluyla kiraya verdiği taşınmazlar hakkında uygulanması zorunlu olan 6098 sayılı Kanun hükümlerine riayet etmesi ancak bu Kanunun feshe imkân veren hükümlerinin uygulanabilirliğinin doğduğu durumda ise 2886 sayılı Kanun’un hükümlerini dikkate alınarak

sözleşmelerin sebepsiz olarak feshedilmesi ve feshe konusu taşınmazların yeniden ihale edilerek kiralanmasının gerektiği anlaşılmaktadır.

Mevzuat hükümleri yukarıda belirtildiği gibi olmakla birlikte, Kuruma ait taşınmazlar ile bunların kiralanmasına ilişkin sözleşmelerin incelenmesi neticesinde, 2886 sayılı Kanuna göre ihale ile kiralanan taşınmazların kira sürelerinin her yıl meclis kararı ile uzatıldığı, on yıllık uzama süresi geçmiş taşınmazlar bulunmasına rağmen bunların sözleşmesinin fesih yoluna gidilmediği, bazı taşınmazların 10 ila 30 yıldır aynı kira sözleşmesi kapsamında kiralamasının devam ettiği, dolayısıyla 2886 sayılı Kanun hükümlerine göre ihale edilmesi gereken bu taşınmazların ihalesiz olarak aynı kişilere kullandırıldığı görülmüştür.

Bu durum yukarıda belirtilen mevzuat hükümlerine aykırılık teşkil etmekle birlikte kamu kaynaklarının rekabetin sağlandığı bir ihale ortamında etkin olarak kullanılacağından kabul ile ihale yapılmaması sonucu mevcut sözleşmelerden daha yüksek bir kira getirisinden mahrum kalma riskini bünyesinde barındırmaktadır. Bu nedenle, 6098 sayılı Kanun kapsamında kiraya veren sıfatıyla sözleşmesini sona erdirme olanağına kavuşulan taşınmazlar hakkında gerekli işlemler yapılarak söz konusu taşınmazların 2886 sayılı Kanun hükümleri kapsamında yeniden ihale edilerek kiralanması hukuka uygun olacaktır.