Belediyenin, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında kiralanan taşınmazlarına ilişkin ihale şartname veya sözleşmelerinde geçici ve kesin teminat tutarının, kiralama yılı kira bedeli üzerinden taşınmazın kiralandığı süre dikkate alınarak belirlendiği ve kesin teminat tutarlarının kira artışlarına paralel olarak ek kesin teminat şeklinde güncellenmediği görülmüştür.

2886 sayılı Kanun’un “Şartnameler” başlıklı 7’nci maddesinde; ihale konusu işlerin her türlü özelliğini belirten şartname ve varsa eklerinin idarelerce hazırlanacağı belirtilerek şartnamelerde işin mahiyetine göre konulacak özel ve teknik şartlardan başka genel olarak hangi hususların gösterileceği açıklanmıştır. Buna göre, işin tahmin edilen bedeli, geçici teminat miktarı ve kesin teminata ait şartlar şartnamede yer almak zorundadır. Kanun’un 25’inci maddesinde geçici teminata, 54’üncü maddesinde de kesin teminata ilişkin hükümlere yer verilmiştir.

Kanun’un 25’inci maddesinde, isteklilerden, ihale konusu olan işin tahmin edilen bedelinin % 3'ü oranında geçici teminat, 54’üncü maddesinde ise ihale bedeli üzerinden hesaplanmak suretiyle % 6 oranında kesin teminat alınacağı hüküm altına alınmıştır.

2886 sayılı Kanun’un ilkeler başlıklı 2’nci maddesinde ise, bu Kanun’un yürütülmesinde, ihtiyaçların en iyi şekilde, uygun şartlarla ve zamanında karşılanması ve ihalede açıklık ve rekabetin sağlanmasının esas olduğu ifade edilmiştir. Geçici ve kesin teminat tutarının, cari yıl kira bedeli üzerinden taşınmazın kiralandığı süre dikkate alınarak hesaplanması, ihaleye katılım şartlarını da zorlaştırmakta olup ihale uygulamasının temel amacı olan rekabeti sağlama fonksiyonunu yerine getirmesini kısmen de olsa sekteye uğratmaktadır.

Bu bağlamda, uygulamada rekabetin sağlanması için, geçici teminatın cari yıl kira bedeli üzerinden hesaplanarak belirlenmesi, kesin teminatın da cari yılın bir yıllık kiralama bedeli üzerinden hesaplanması, ertesi yıllarda da kira bedellerinin güncellenmesine bağlı olarak güncellenen tutar kadar ek kesin teminat alınması usulü tercih edilmektedir.

Her ne kadar Belediyeler kapsamda olmasa da söz konusu uygulamaya paralel olarak, 300 sıra No.lu Milli Emlak Genel Tebliği’nin “Kesin Teminat” başlıklı 12’nci maddesinde, kiracının taahhüdünü, sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirilmesini

sağlamak amacıyla, sözleşme yapılmasından önce bir yıllık kira bedeli üzerinden %6 oranında kesin teminat alınacağı ifade edilmiştir.

Yapılan incelemede, Belediye tarafından ihalesi yapılan taşınmazlara ilişkin ihale şartname ve sözleşmelerinde geçici teminatın, ihaleye çıkılan cari yıl kira bedeli üzerinden, taşınmazın kiralandığı süre dikkate alınarak, kesin teminat tutarının da ihale edilen cari yıl kira bedeli üzerinden taşınmazın kiralandığı süre dikkate alınarak hesaplanacağının belirtildiği, yıllar itibarıyla güncellenen kira bedelleri üzerinden ek kesin teminat alınmasının ise öngörülmediği tespit edilmiştir.

Her ne kadar İdare, Büyükşehir Belediyesi tarafından yapılan kiralamalarda, kira bedelinin sözleşmedeki hükümler çerçevesinde her yıl arttırılmasının mümkün olduğunu, ancak 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu gereği kesin teminata esas tutarın ihale bedeli olduğunu, bu nedenle artışlar dikkate alınarak kesin teminat veya ek kesin teminat alınamayacağını değerlendirdiklerini belirtmekte ise de, 2886 sayılı Kanunda “ihale bedeli” tanımlanmamıştır. Bununla birlikte Kanun hükümlerine göre, yıllara sari kiralamalarda ihale bedelinin, cari yıl kira bedeli ile müteakip yıllar kira bedellerinin güncellenmesi sonucunda ortaya çıkan kira bedelinin toplanması sonucunda ortaya çıktığı hususu açıktır. Ancak;

Gerek geçici teminat gerekse kesin teminat hususunda Kanun’un öngörüsü, yüklenicinin (kiracının) taahhüdünü yerine getirmemesi halinde doğacak riskin karşılanmasına yöneliktir. Kiralamalar söz konusu olduğunda kiralayan açısından “taahhüt” kira bedelinin zamanında ve eksiksiz olarak ödenmesi ile kiralanan taşınmazın korunması olduğuna göre ve taahhüdünü yerine getirmeyen kiracıya karşı, sözleşme hükümlerine göre gerekli tedbirlerin ve tahliye imkânlarının uygulanması mümkün olduğundan alınacak teminatların karşılaşılabilecek risk ile ölçülü olması beklenmelidir.

Esasen, teminatların kiralama döneminin tamamına ilişkin kira bedellerinin toplamı üzerinden alınması idarenin lehine olmakla beraber, yine 2886 sayılı Kanun’un rekabetin sağlanmasına yönelik ilkelerine aykırı bir durum yaratmaktadır. Zira bir yıldan uzun süreli kiralamalarda ihaleye katılacak istekliler için geçici teminat, ihale sonrasında ise ihale üzerinde kalan kiracı için kesin teminat tutarı yüksek oluşmakta, bu durum da isteklilerin ihaleye katılmak hususundaki düşüncelerini olumsuz yönde etkilemektedir.

Bu itibarla; Belediye tarafından kiralanan taşınmazlara ilişkin belirlenecek geçici ve kesin teminat tutarlarının bir yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanması, kesin teminatların kira

artışlarına uygun olarak her yıl yeniden güncellenmesi ve ek kesin teminat alınması 2886 sayılı Kanun ile öngörülen düzenlemeye uygun olacaktır.