2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’na göre kiralama ihalesi yapılan ihalelerde, tahmini kira bedellerinin tespitine ilişkin dayanakların ihale dosyalarında yer almadığı, bazı ihalelerde tahmin edilen bedelin gerçekçi belirlenmediği görülmüştür.

Belediyeler mülkiyetlerinde bulunan taşınmazların ve diğer gelir getirici unsurların kiraya verilmesinde 2886 sayılı Kanun hükümlerine tabi olup kiralama işlemlerini ihale yoluyla yine bu Kanun’da belirtilen esas ve usullere göre gerçekleştirmek zorundadırlar.

Gelir getirici bir niteliğe sahip olan taşınmaz ve hakların ihale edilmesinden önce idarece bir takım idari işlemlerinin gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Bunlardan birisi, ihalenin tahmin edilen bedelinin tespit edilmesidir. Bu yolla idare, varlığın kira değerini tahmin ederek ihale işlemi başlatıp başlatmama kararını verebileceği gibi, ihaleyi asgari hangi bedel üzerinden sonuçlandırabileceğine ilişkin bir bilgi elde edecektir. Nitekim 2886 sayılı Kanun’a göre, gelir getirici ihalelerde ihalenin, tahmin edilen bedelden aşağı olmamak üzere teklif edilen bedelin en yükseğine verilmesi gerekmektedir.

İhaleye çıkılmadan önce asgari bir tahmini bedelin belli edilmesi ve ihale kararının ve ihale onayının bu bilginin ışığında verilmesi işin doğası gereğidir. Nitekim 2886 sayılı Kanun’un 2’nci maddesine göre bu Kanun’un yürütülmesinde, ihtiyaçların en iyi şekilde, uygun şartlarda ve zamanda karşılanması esastır. Aynı şekilde, 5018 sayılı Kanunu’na göre bir kamu kaynağı olan gelirlerin elde edilmesinde görevli ve yetkili olanların, bu kaynakların etkili, ekonomik, verimli ve hukuka uygun olarak elde edilmesinden ve kullanılmasından sorumludur. Bu ilkelere uygun bir ihale ise ancak işin niteliğine ve ticari hayatın gerekliliklerine göre her türlü araştırmanın yapılması ve bunun sonuçlarının ihale sürecine yansıması ile mümkün olacaktır.

Bu doğrultuda tahmin edilen bedelin tespitine ilişkin olarak 2886 sayılı Kanun’un 9’uncu maddesinde yapılan düzenlemelere göre, tahmin edilen bedel idarelerce tespit edilecek veya ettirilecek; işin özelliğine göre gerektiğinde bu bedel veya bu bedelin hesabında kullanılacak fiyatlar belediye, ticaret odası, sanayi odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulacaktır. Bu soruşturmalar sonucunda belirlenen tahmin edilen bedel, bunun dayanaklarının da eklendiği bir hesap tutanağında gösterilecek ve ihale dosyası arasında saklanacaktır.

Her ne kadar, kanun koyucunun, tahmin edilen bedele ilişkin soruşturmaların işin özelliğine göre gerektiğinde yapılacağını belirtmiş olmasından hareketle, bahsi geçen soruşturmaların yapılıp yapılmaması konusunda idarelerin takdir hakkına sahip olduğu düşünülse bile, takdir hakkının sınırsız olmadığı, kamu hizmetinin gerekleri ve kamu yararı amacı taşıması gerektiği bilinen bir husustur. Bu nedenle, tahmin edilen bedelin tespitine ilişkin olarak gerekli araştırmaların yapılmadığı durumlarda, bunun objektif bir biçimde gerekçelendirilmesi gerekmektedir.

Bu konudaki yasal düzenlemeler yukarıdaki gibi olmakla birlikte, Belediye tarafından 2886 sayılı Kanun’a göre ihalesi yapılan kiralama ihalelerine ilişkin dosyaların incelenmesi sonucunda, söz konusu ihale dosyalarında sadece tahmin edilen bedelin tespitine ilişkin komisyon kararı bulunduğu, bunun dışında tahmin edilen bedelin nasıl belirlendiğine ilişkin bir bilgi ve belge bulunmadığı görülmüştür.

Bu durum mevzuata aykırılık oluşturmasının yanında, tahmin edilen bedelin gerçekçi belirlenmediği ve istenen rekabet ortamının oluşmadığı durumlarda, Belediye varlıklarının piyasa rayiçlerinin altında bir bedelle kiraya verilmesi riskini de beraberinde getirmektedir. Nitekim Belediyenin yapmış olduğu kiralama ihalelerine genel olarak tek isteklinin katıldığı görülmektedir. Bu nedenle kiralama ihalelerinde rekabet ortamının sağlanamadığı dikkate alındığında, tahmin edilen bedel ihale sonucuna doğrudan etki etmektedir. Zira rekabet ortamının sağlandığı, katılımcı sayısının fazla olduğu ihalelerde tahmin edilen bedel olması gerekenden düşük olsa bile birden fazla kişi arasında bir yarışma söz konusu olduğu için ihalenin gerçek değerini bulacağı genel bir kabuldür.

Bunun yanında tahmini bedelin yüksek belirlendiği durumlarda da, ihaleye katılımın olmaması nedeniyle yeni bir ihaleye çıkılması ve bunun sözleşmesinin imzalanmasına kadar geçecek süre içinde Kurumun kira gelirinden mahrum kalması gibi bir risk söz konusudur.

Bu itibarla, işlemlerin yasal düzenlemelere uygun bir şekilde yürütülmesi ve yukarıda belirtilen risklerin bertaraf edilmesi bakımından, tahmin edilen bedelin tespit edilmesi işlemlerinde, gerekli araştırma ve soruşturmaların yapılarak bunların tahmin edilen bedelin dayanağı olarak ihale dosyasında saklanması gerekmektedir.