Karar Künyesi
Üniversiteye ait 14.000 ada 1 parseldeki 308.774,31 m2 arsa üzerine 16.08.1999 tarihinde …. İnşaat Sanayi Anonim Şirketi adına 49 yıllık üst hakkı tesis edilmesine ilişkin hesap ve işlemlerin incelenmesi sonucunda;
Hak sahibinden alınan yıllık kira bedelinin hatalı hesaplandığı görülmüştür.
Onay belgesi ve ihale ilanında üst hakkının, 2500 yatak kapasiteli yurt ve günü birlik konaklama tesisi ile bu binaların çevresinde eğitim amaçlı turistik tesis yaptırılması ve işletilmesi için verileceği belirtilen ve T.C. Milli Eğitim Bakanlığı ile Yükseköğretim Kurumundan alınan izinleri, bu kapsamda olan söz konusu taşınmazın, ihale şartnamesine fast- food, sinema ve alışveriş merkezi ifadeleri eklenmek suretiyle 22.12.1998 tarihinde ihalesi gerçekleştirilmiştir.
İhale sonucuna istinaden Üniversite ile …. İnşaat Sanayi Anonim Şirketi arasında 19.02.1999 tarihinde akdedilen Kira Sözleşmesinin “Kira süresi ve bedeli” başlıklı 4’üncü maddesiyle yıllık kira bedeli 300.000.000.000 TL olarak belirlenmiştir.
Daha sonra yıllık kira bedeli, 15.08.2003 tarihli Kira Akdi Tadil Sözleşmesinin 2’nci maddesiyle 1.250.000.000.000 TL olarak değiştirilmiştir.
Kira Sözleşmesinin “Artış oranı” başlıklı 7’nci maddesiyle ikinci ve izleyen yıllar kira bedelinin, Devlet İstatistik Enstitüsünce ilan edilen yıllık Toptan Eşya Fiyat Endeksine bağlı olarak arttırılması hükme bağlanmıştır.
Aynı hüküm, İhale Şartnamesinin “Kira artış oranı” başlıklı 12’nci maddesinde “İkinci ve izleyen yıllar kira bedeli Yıllık Toptan Eşya Fiyat Endeksine bağlı olarak her yıl arttırılacaktır” olarak yer almıştır.
Sonraki süreçte düzenlenen tadil sözleşmelerinde de kira artışı oranı ve kira bedeli ile ilgili herhangi bir değişikliğe gidilmemiştir.
Kira bedelinin ödenme tarihi ise, Kira Sözleşmesinin “Yıllık kira bedelinin ödenme zamanı ve şartları” başlıklı 6’ncı maddesiyle ilk yıl için üst hakkının tapuya tescil tarihi, izleyen yıllarda ise ilk kira bedelinin ödendiği güne denk gelen tarih olarak tayin edilmiştir.
Bu durumda İdarenin, 15.08.2003 tarihinde belirlenen kira bedeline, izleyen yıllarda yıllık Toptan Eşya Fiyat Endeksine göre zam yapmak suretiyle yıllık kira bedelini belirlemesi, tescil tarihi olan 16.08.1999 tarihinin, kira zammının ve ödeme gününün tayininde dikkate alınması gerekmektedir.
Yapılan incelemede; aşağıdaki tabloda detayı görüleceği üzere,
-16.08.2004’ten 15.08.2019 tarihine kadar yapılan kira artışlarında, Temmuz ayı yıllık Toptan Eşya Fiyat Endeksinin (TEFE-ÜFE) esas alındığı,
-16.08.2019-15.08.2022 dönemine ilişkin yıllık kira bedellerinin, Tüketici Fiyat Endeksine (Oniki aylık ortalamalara göre yüzde değişim) göre belirlendiği,
-Tüketici Fiyat Endeksi uygulamasının, Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 14’üncü maddesi ile eklerinde meydana gelen değişikliğe istinaden yapıldığı,
-16.08.2005’te hesaplamada kullanılması gereken oran %10,09 iken; artışın %4,26 oranı üzerinden yapıldığı,
Anlaşılmıştır.
Kamu İdaresince 16.08.2004–15.08.2005, 16.08.2005–15.08.2006 ve 16.08.2006–
15.08.2007 dönemlerine ait yıllık kira bedeli hesaplamasında kullanılan 2004 yılı için %9,44, 2005 yılı için %4,26 ve 2006 yılı için %14,34 TEFE (ÜFE) oranlarının, 03.08.2005 tarihli Devlet İstatistik Enstitüsü Haber Bülteninden alındığı belirtilmiştir.
Aşağıdaki tabloda yapılan ilk hesaplamada, T.C. Merkez Bankası web sitesindeki ÜFE oranları esas alınmıştı. Kamu İdaresince belirtilen hususlar üzerine Türkiye İstatistik Kurumunun web sayfasında yer alan Yurtiçi ÜFE oranları tarihsel seri dikkate alınarak hesaplama tekrar yapılmıştır. Bu durumda 2004 yılı için uygulanacak oran %9,44 olmakla birlikte, 2005 yılı için uygulanacak oran %10,09 olmakta; diğer yıllar için ise herhangi bir değişiklik söz konusu olmamaktadır.
2886 sayılı Kanun’un 74’üncü maddesine istinaden çıkarılan Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’te; Hazine, Genel bütçe kapsamındaki kamu idareleri açısından Devlet tüzel kişiliğinin adı, Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmaz, Tapuda Hazine adına tescilli taşınmazlar ve Hazine taşınmazı, Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler olarak tanımlanmıştır. Görüldüğü üzere, Devletin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler, Hazine taşınmazı olarak tanımlanmıştır. Hazine ise, genel bütçe kapsamındaki kamu idareleri açısından Devlet tüzel kişiliğinin adı olarak belirlendiğinden; Devlet tanımı ile kastedilen genel bütçe kapsamındaki kamu idareleridir.
5018 sayılı Kanun’un yürürlüğe girmesiyle genel yönetim kapsamındaki idareler ve merkezi yönetim kapsamındaki idareler kavramları yürürlüğe girmiş; bu kavramlar içerisinde üniversiteler de yer almıştır. Ancak, 2886 sayılı Kanun’un kapsamının belirtildiği 1’inci maddesindeki kamu idaresi yapılanması, genel bütçeye dâhil daireler, katma bütçeli idareler, özel idare ve belediyeler şeklindedir. Bu durumda üniversiteler, Kanun nazarında katma bütçeli idare vasfına sahip olduklarından, ayrı bir tüzel kişilikleri bulunduklarından, kendi nam ve hesaplarına taşınmaz mallar edinebildiklerinden, mülkiyetindeki ve hüküm ve tasarrufundaki taşınmazları, sevk ve idare edebildiklerinden ve bu nedenlerle taşınmazları, Hazine tüzel kişiliğine ait olan genel bütçeli dairelerin taşınmazlarından ayrıldığından; üniversitelerin, Devlet tanımı içinde değerlendirilme imkânı bulunmamaktadır.
Ayrıca, aynı Yönetmelik hükümleri uyarınca Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerle ilgili tasarruf işlemlerini yapmakla görevli idare, Millî Emlak Genel Müdürlüğü ve bağlı birimleridir. Dolayısıyla bu açıdan da üniversiteler, Devlet tanımı içerisine girmemektedirler. Zira taşınmazlarının tasarrufuna yönelik işlemler, kendi idareleri tarafından yapılmaktadır.
Diğer taraftan yasa koyucu, Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında ifadesinin, üniversiteleri içermediğini, zımni bir şekilde Kanun’da belli etmiştir. Bilindiği üzere, 2886 sayılı Kanun’un “Ecrimisil ve tahliye” başlıklı 75’inci maddesinin kapsamı “Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malları” iken; özellikle belediyelerin işgal olunan taşınmazlarına ecrimisil uygulanamaması sorunu baş göstermiştir. Daha sonra madde kapsamına “özel bütçeli idarelerin mülkiyetinde bulunan taşınmaz mallar ve Vakıflar Genel Müdürlüğü ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmaz mallar” da eklenmiş; üniversiteler de dâhil olmak üzere özel bütçeli idarelere,
ecrimisil uygulayabilme hakkı tanınmıştır. Bu düzenlemeyle üniversitelerle ilgili uygulamadaki ihtilaflar giderilmiş; tereddütler barındıran Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz mallar ile ilgili net bir ayrıma gidilmiş ve üniversite taşınmazları, bu kapsamın dışında bırakılmıştır.
Bu durumda anılan Yönetmelik hükümleri ve eklerinin, mevzu bahis üst hakkına konu taşınmazın Üniversiteye ait olması nedeniyle üst hakkına ilişkin yıllık kira bedelinin tayininde uygulanma imkânı bulunmamaktadır.
Dolayısıyla Kamu İdaresinin, 16.08.2019-15.08.2022 dönemi için yıllık kira bedeline Tüketici Fiyat Endeksini (Oniki aylık ortalamalara göre yüzde değişim) uygulaması ve 16.08.2005-15.08.2006 dönemi için %4,26 oranını seçmesi, Şartname ve Sözleşme hükümlerine aykırılık taşımaktadır. Bu durum, 4.854.640,32 TL’lik gelir kaybına da sebebiyet vermektedir.
Bu itibarla; Kamu İdaresinin, üst hakkı yıllık kira bedelinin tayininde Şartname ve Sözleşme hükümlerine göre hareket etmesi ve oluşan gelir kaybını önlemesi gerektiği değerlendirilmektedir.
Tablo 12: Kira Artış Oranları ve Kira Bedelleri (TL)
Kira Dönemi
Temmuz Ayı TEFE Oranı
Hesaplanan
Kamu
İdaresince Tahsil Olunan
Kamu
İdaresince Uygulanan Artış Oranı
Fark
16.08.2003-15.08.2004
Kira bedeli tekrar tayin edildiği için hesaplama
yapılmadı.
1.250.000,00
1.250.000,00
-
-
16.08.2004-15.08.2005
9,44
1.368.000,00
1.368.000,00
9,44
-
16.08.2005-15.08.2006
10,09
1.506.031,20
1.426.276,80
4,26
79.754,40
16.08.2006-15.08.2007
14,34
1.721.996,07
1.630.804,89
14,34
91.191,18
16.08.2007-15.08.2008
2,08
1.757.813,59
1.664.725,64
2,08
93.087,95
16.08.2008-15.08.2009
18,41
2.081.427,07
1.971.201,63
18,41
110.225,44
16.08.2009-15.08.2010
-3,75
2.081.427,07
1.971.201,63
-3,75
110.225,44
16.08.2010-15.08.2011
8,24
2.252.936,66
2.133.628,64
8,24
119.308,02
16.08.2011-15.08.2012
10,34
2.485.890,31
2.354.245,85
10,34
131.644,46
16.08.2012-15.08.2013
6,13
2.638.275,39
2.498.561,12
6,13
139.714,27
16.08.2013-15.08.2014
6,61
2.812.665,39
2.663.716,01
6,61
148.949,38
16.08.2014-15.08.2015
9,46
3.078.743,54
2.915.703,54
9,46
163.040,00
16.08.2015-15.08.2016
5,62
3.251.768,93
3.079.566,10
5,62
172.202,83
16.08.2016-15.08.2017
3,96
3.380.538,98
3.201.516,92
3,96
179.022,06
16.08.2017-15.08.2018
15,45
3.902.832,25
3.696.151,29
15,45
206.680,96
16.08.2018-15.08.2019
25
4.878.540,31
4.620.189,11
25
258.351,20
16.08.2019-15.08.2020
21,66
5.935.232,14
5.540.068,76
19,91
395.163,38
16.08.2020-15.08.2021
8,33
6.429.636,98
6.177.730,67
11,51
251.906,31
16.08.2021-15.08.2022
44,92
9.317.829,91
7.113.656,87
15,15
2.204.173,04
Toplam:
4.854.640,32
Not: Tadil Sözleşmesindeki kira bedeli, TL’den altı sıfır atılması hususuna uyarlanmıştır.
Üst hakkı sahibinin, Üniversite öğrencilerine yönelik staj yükümlülüğünü yerine getirmediği tespit edilmiştir.
Üst hakkına ilişkin Kira Sözleşmesinin “Özel şartlar” başlıklı 11’inci maddesinde;
“KİRACI, taşınmaz üzerinde yapacağı yurtlar ve diğer tesislerin amacına uygun işletilmesi için gerekli her türlü uzman personeli sağlayarak çağdaş bir hizmet vermekle yükümlüdür.
Bu çerçevede KİRACI her yıl ÜNİVERSİTE ile mutabık kalınacak miktarda öğrenci için staj yapma olanağı sağlayacaktır.”
Sözleşmenin “Kiralamanın iptali” başlıklı 24’üncü maddesinin birinci fıkrasında;
“Bu sözleşme hükümlerinin mücbir sebepler dışında yerine getirilmemesi halinde 2886 sayılı D.İ.K’nın 62. maddesi hükümleri uygulanacaktır. Bu durumda ÜNİVERSİTE tarafından herhangi bir tazminat ödenmeksizin tüm yapı ve tesisler sağlam ve işler durumda ÜNİVERSİTE’ye (60) gün içinde intikal edecektir.”
hükümlerine yer verilmektedir.
Benzer hükümler, İhale Şartnamesinin “Özel Şartlar” başlıklı 16’ncı maddesinin ikinci ve üçüncü fıkrası ile “Kiralamanın iptali” başlıklı 31’inci maddesinde ve Üst Hakkı Sözleşmesinin “İnşaat ve işletmenin kontrolü ve projelerde tadilat” başlıklı 7’nci maddesinin altıncı ve yedinci fıkrası ile “Üst hakkının iptali” başlıklı 15’inci maddesinin birinci fıkrasında da yer almaktadır.
Sonraki süreçte düzenlenen ek ve tadil sözleşmelerde, yukarıda belirtilen hükümlerle ilgili herhangi bir değişikliğe gidilmemiştir. Bu çerçevede üst hakkı sahibinin Üniversite öğrencilerine staj yaptırma yükümlülüğü, aynen devam ettirilmiştir.
Dolayısıyla üst hakkı sahibinin, Üniversite ile mutabık kalınacak sayıda öğrenciye staj yaptırması gerekmektedir.
Üniversitenin bu noktadaki yetkisi ve hakkı, üst hakkını veren olma hasebiyle öğrenci sayısını belirlemede müdahale etme imtiyazıdır. Herhangi bir sayının tayin edilmemesi, staj yaptırılmayacağı anlamına gelmemektedir. Üst hakkı sahibi, her halükârda bu yükümlülüğünü yerine getirecek; ancak öğrenci sayısı belirleme hususunda özgür davranabilecektir.
Yapılan incelemede;
-Üst hakkı tesisi ile birlikte yapılan yurt ve sosyal tesislerin, 25.07.2006 tarihli Ek Sözleşme ile Üniversiteye devredildiği,
-İhale Şartnamesi ile Kira ve Üst Hakkı Sözleşmeleri kapsamında yapılan ve fast-food, sinema ve alışveriş merkezini ihtiva eden yapının, faaliyete geçtiği tarihten itibaren üst hakkı sahibi tarafından işletildiği,
-Geriye dönük on yıl içerisinde sadece 2012 ve 2016 yıllarında toplam 6 öğrencinin staj yaptığı; bu durumun Öğrenci İşleri Daire Başkanlığının 16.02.2022 tarih ve 556334 sayılı yazısıyla da teyit edildiği,
anlaşılmıştır.
Bu durumda üst hakkı sahibi, her yıl Üniversite ile mutabık kalınacak miktarda öğrenci için staj yapma olanağı sağlama yükümlülüğünü yerine getirmemiş ve yukarıda belirtilen Sözleşme ve Şartname hükümlerine aykırı hareket etmiş olmaktadır.
Kamu İdaresince üst hakkı sahibine, 12.05.2022 tarihli ve E.685632 sayılı yazıyla Öğrenci İşleri Daire Başkanlığı ile iletişime geçmesi; mutabık kalınacak sayıda Üniversite öğrencisine staj yapma imkânı sağlanması hususunda gereğini yapması ve Sözleşme şartlarına uyması bildirilmiştir. Ayrıca, mevcut Sözleşme şartlarının üst hakkı sahibi tarafından yerine getirilmesi hususunda gerekli titizlik ve hassasiyet gösterileceği de belirtilmiştir.
Kurumun tesis ettiği işlemler, Sözleşme ve Şartname hükümlerinin hesap yılından sonraki süreçte tatbikinin sağlanmasına yönelik olup, 2007-2021 yılları arasında yerine getirilmeyen staj yükümlülükleri ile ilgili herhangi bir gelişme içermemektedir.
Dolayısıyla Kamu İdaresinin, üst hakkı sahibinin staj yükümlülüğünü yerine getirmemesi nedeniyle üst hakkına ilişkin İhale Şartnamesinin 31’inci, Kira Sözleşmesinin 24’üncü ve Üst Hakkı Sözleşmesinin 15’inci maddeleri uyarınca herhangi bir tazminat ödemeksizin söz konusu yapıyı uhdesine alması gerekmektedir.