İdare tarafından, şartları oluşmadığı halde 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 23’üncü maddesinde düzenlenen teknik altyapı katılım payı tahsil edildiği görülmüştür.

3194 sayılı İmar Kanunu’nda hangi durumlarda yapı ruhsatı alınacağı, yapı ruhsatı almak için hangi şartların gerçekleştirilmiş olması gerektiği belirtilmiş, iskân hudutları içinde olup da imar planında beldenin inkişafına ayrılmış bulunan sahalarda yapı izni verilebilmesi için gereken şartlar detaylı bir şekilde anlatılmıştır.

Mezkûr Kanun’un “Geliştirme alanlarında yapı ruhsatı” başlıklı 23’üncü maddesinde, imar planında beldenin inkişafına ayrılmış bulunan sahalarda yapı izni verilebilmesi için ilgili sahanın yol, pis ve içme suyu şebekeleri gibi teknik alt yapısının yapılmış olması zorunlu tutulmuştur. Teknik alt yapısı henüz tamamlanmamış olan yerlerde ise ancak belli şartlar dâhilinde yapı izni verilebileceği belirtilmiş, bu kapsamda ya ilgili idarenin izni ve ilgili idarece hazırlanacak projeye uygun olarak teknik alt yapının yaptırılması ya da parselleri hizasına rastlayan ve hissesine düşen teknik alt yapı bedelinin ödenmesi gerektiği ifade edilmiştir.

Görüldüğü üzere İmar Kanunu’nda yapı ruhsatı alınırken yol ve kanalizasyon yapımı için bir bedel alınması öngörülmüş ancak bu bedel hali hazırda yol ve kanalizasyon tesisi

bulunmayan ve imar planında beldenin inkişafına ayrılmış “Geliştirme Alanları” ile sınırlandırılmıştır.

Söz konusu maddenin ilerleyen fıkralarında mevcut şehirsel teknik ve sosyal altyapının tevsii ya da yenilenmesi gereken durumlarda kanunlarda belirtilen katılma paylarının bu hizmetlerden yararlanacak arsa, yapı ya da bina sahiplerinden usulünce alınacağı belirtilerek 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu’na zımnen atıf yapılmıştır. Aynı maddede imar planlarında meskûn saha olarak belirtilen yerlerde gayrimenkul sahiplerince pis su mecralarının, yapının bulunduğu sokaktaki lağım şebekesine bağlanması zorunlu tutulmuş, ancak bu durumda alınacak herhangi bir ücret ve katılım payından bahsedilmemiştir.

Yukarıda yer alan mevzuat hükümleri doğrultusunda geliştirme alanı olup olmadığına bakılmaksızın ilçe dâhilindeki tüm alanlarda inşa edilecek yapılardan İmar Kanunu’na göre katılım payı alınması doğru bir uygulama değildir.

Alınan bedellerin 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu’nda yer alan “harcamalara katılma payı” olduğunu kabul etmek de mümkün değildir. Zira katılma paylarının neler olduğu, hangi durumlarda alınacağı, hesaplamanın nasıl yapılacağı gibi hususlar 26.05.1981 tarih ve 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu’nun “Harcamalara Katılma Payları” başlıklı Üçüncü Kısmında ayrıntılı bir şekilde düzenlenmiştir.

2464 sayılı Kanun’un 89’uncu maddesinde payların nasıl hesaplanacağı, harcamalara katılma payının yapılan hizmet için katlanılan giderin tamamı olduğu, peşin ödemelerde %25 tenzilat yapılabileceği, alınacak pay tutarının bina ve arsa vergi değerinin %2’sini geçemeyeceği ifade edilmiş, Cumhurbaşkanının bu oranları belli bir tutara kadar indirmeye ve paylar itibarıyla farklılaştırma yapmaya yetkili olduğu belirtilmiştir.

Aynı Kanun’un “Payların tahakkuk şekli” başlıklı 90’ıncı maddesinde ise hesaplanan katılma paylarının ilgili gayrimenkullerin vergi değerlerine oranlanarak dağıtılıp tahakkuk ettirileceği ifade edilmiştir.

Yukarıda da belirtildiği üzere harcamalara katılma payının yapılan hizmet sonrasında gerçek gider üzerinden hesaplanması ve alınacak pay tutarının gayrimenkullerin vergi değerlerine oranlanarak dağıtılması gerektiği açıktır. Bir başka deyişle kanun koyucu, hizmet götürüldüğü esnada bu hizmetten yararlanacak veya gayrimenkullerinin değerinde artış olacak mülk sahiplerince söz konusu maliyetlere katlanılmasını öngörmüş ve kanun sistematiğini bu esas üzerine bina etmiştir. Danıştay 9. Dairesi tarafından verilen gerek 30.11.2006 tarih ve

E.2005/2712, K.2006/5081 sayılı Karar’da gerekse de benzer başka kararlarda bu doğrultuda bir değerlendirme yapılmış, yol harcamalarına katılma payı tahakkukunun asfalt çalışmasının tamamlanarak halkın istifadesine sunulmuş olmasından sonra yapılacağı vurgulanarak söz konusu tarih geçtikten sonra taşınmaz mülkiyetini alan şahsa yapılan tahakkukun hukuka uygun olmadığı belirtilmiştir.

Yapılan incelemede, İdare tarafından inşa, tamir ve genişletilmeye tabi tutulan yolların iki tarafında bulunan gayrimenkullerin sahiplerinden meclis kararı ile 2464 sayılı Kanun’un 86 ve 87’nci maddelerine göre yol harcamalarına katılma payı alındığı görülmüştür. Ancak aynı zamanda bina inşaat ruhsatı alacak yapı sahiplerinden geliştirme alanı olup olmadığına, herhangi bir yol veya kanalizasyon yatırımının yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın İdarece yolun genişliği, kanal veya yolun metre tül maliyeti gibi unsurlara dayanan bir hesaplamaya göre İmar Kanunu’nun 23’üncü maddesinde belirtilen katılma payı tahsil edildiği görülmüştür.

Böyle bir hesaplama yönteminde hem katılma payını gerçekten ödemesi gereken (yol yapımı sırasında mülk sahibi kişi) mükellef yerine bina yapım esnasında mülk sahibi olanlardan tahsilat yapılmakta hem de toplam maliyet dağıtılırken tüm gayrimenkullerin vergi değerleri toplamına oranlama yapılmayarak hatalı hesaplamaya sebebiyet verilmektedir. Bir başka deyişle katılma payının “mükellefi” ve “tahakkuku” mevzuata uygun olmamaktadır.

Harcamalara katılma paylarının hesap ve tahakkuk usulü 2464 sayılı Kanun’da tereddüde mahal bırakmayacak şekilde düzenlenmiştir. Kanun’da hesaplama konusunda Cumhurbaşkanına sınırlı bazı yetkiler verilmiş ise de belediyeler için herhangi bir takdir hakkı tanınmamıştır.

3194 sayılı İmar Kanunu’nda yol ve kanalizasyonu bulunmayan geliştirme alanlarından alınması öngörülen bedellerin hali hazırda söz konusu yapıların tamamen inşa edildiği meskûn mahallerden alınması şeklinde Kanun’un genişletilerek uygulanması ise mevzuata aykırıdır.

Söz konusu hususa İstanbul Esenyurt Belediyesi 2021 Yılı Sayıştay Denetim Raporunda yer verildiği, ancak İdare tarafından bu hatanın düzeltilmediği görülmüştür.

Yukarıda yer verilen denetim tespitine binaen İdare tarafından, Esenyurt Belediyesinin sınırları dâhilinde bulunan cadde ve sokakların imar planlarına göre açıldığı, belediyenin kuruluş yılından 2004 yılına kadar İstanbul Büyükşehir Belediyesine bağlı olunmadığı için Büyükşehir Belediyesinden herhangi bir altyapı ve yol hizmeti alınmadığı, bu süreç zarfında Belediye tarafından yapılmış olan kanalizasyon hizmetleri neticesinde kanal bedeli de

hesaplanarak ilgili başvuru sahiplerinden alındığı belirtilmiştir.

Diğer yandan, 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun “Gelişme Alanlarında Yapı Ruhsatı” başlıklı 23’üncü maddesinin birinci ve üçüncü fıkralarına yer verilerek gelişme alanı içinde bulunan bir parselde, yapı ruhsatı başvurusu neticesinde yol ve kanal hizmeti götürülmesinde, söz konusu yol ve kanal, yapım işinin tekniği nedeni ile bütün sokak boyunca yapılması gerektiğinden, öncelikle başvuru sahibinden parselleri hizasına rastlayan bölümünden bedel alındığı, ilerleyen süreçte aynı sokak üzerinde yapı ruhsatı başvurusunda bulunan tüm parsel sahiplerinden de bir defaya mahsus olmak üzere teknik altyapı hizmet bedeli alınarak, yapım maliyetinin hizmetten yararlanan herkese dağıtılmasının sağlandığı belirtilmiştir.

Ancak, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 23’üncü maddesinde özel bir düzenleme yapılmış ve gelişme alanlarında verilecek yapı ruhsatlarından alınacak bedellere değinilmiştir. Bu maddeden yola çıkılarak yapılaşması gerçekleşen, gelişme alanı vasfı değişen ve artık gelişme alanı olmayan bir alanda inşa edilecek yapılardan “gelişme alanı iken yapı yapılmadığı ve mezkûr bedel alınmadığı” gerekçesiyle bedel alınması mevzuata uygun bir uygulama değildir.

Yol ve kanal hizmeti götürülürken bütün sokak boyunca imalatın yapılması gerekebileceği konusunda bir tereddüt bulunmamaktadır. Ne var ki söz konusu yapım maliyeti için gelişme alanı hükmünden yola çıkılarak yıllar sonra bu alana yapılacak binalardan bedel talep edilmesi mümkün değildir. Şayet bütün sokak boyunca bir imalat yapılıyorsa imalatın yapıldığı ve kullanıma sunulduğu anda mülkiyet sahibi olan arsa ve bina sahiplerinden söz konusu bedellerin alınması gerekmektedir. Bu surette hizmetin ilk götürüldüğü anda gayrimenkulünde değerleme olan ve bu surette menfaat elde eden kişiden söz konusu bedelin alınması sağlanmış olacaktır.

Yıllar önce yapılmış kanalizasyon hizmetlerinden dolayı ilgili tarihlerde mülk sahiplerinden maliyet bedelinin alınmayıp bu bedellerin yıllar sonra bina yapılacağı zaman yapı ruhsat aşamasında alınması da doğru bir yaklaşım değildir. Böyle bir hesaplama yönteminde hem katılma payını gerçekten ödemesi gereken (yol yapımı sırasında mülk sahibi kişi) mükellef yerine bina yapım esnasında mülk sahibi olanlardan tahsilat yapılmakta hem de toplam maliyet dağıtılırken tüm gayrimenkullerin vergi değerleri toplamına oranlama yapılmayarak hatalı hesaplamaya sebebiyet verilmektedir.

Sonuç olarak, yukarıda bahsedilen mevzuat hükümlerine göre, yapı ruhsatı alacak olanlardan geliştirme alanı olup olmadığına bakılmadan İmar Kanunu’nun 23’üncü maddesinde

belirtilen teknik altyapı bedelinin tahakkuk ettirilmesi, mükellefiyet ve tahakkuk işlemlerinde hukuka aykırı uygulamalara sebebiyet vermektedir.