Şirket tarafından kira bedeli artışına ilişkin sözleşme hükümlerinin müphem olarak düzenlendiği bu nedenle de 2019 yılında esas alınan kira bedeli artış oranlarının, herhangi bir sözleşme hükmü veya karara dayanmaksızın Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ve Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) oranlarının altında kalacak şekilde belirlendiği görülmüştür.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kira bedelinin belirlenmesi ile ilgili bölümünde

yer alan 344’üncü maddesinde;

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. (…)” hükmü yer almaktadır.

Mezkûr Kanun’un Geçici 2’nci maddesinde ise; kiracıların tacir veya tüzel kişi olduğu sözleşmelerde Kanun’un 344’üncü maddesinin 01.07.2020 tarihine kadar uygulanmayacağı bu halde kira bedeline ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı belirtilmiştir.

Yukarıda yer verilen mevzuat hükümleri uyarınca tarafların sözleşmede belirlemiş olduğu kira artış oranı, TÜFE oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacak bu nedenle bu hususta kısmi sözleşme serbestisinden bahsedilebilecektir. Ancak geçici madde ile getirilen hükme istinaden kiracıların tacir veya özel hukuk tüzel kişisi olduğu işyeri kiralarında, yukarıda değinilen TÜFE’ye dair sınırlama söz konusu olmayacak bu halde taraflar tam serbesti ile sözleşme tanzim edebileceklerdir.

Yapılan denetimde Şirket tarafından kiraya veren sıfatıyla tanzim edilen kira sözleşmeleri incelenmiş olup kiracıların tacir veya tüzel kişi olduğu anılan sözleşmelerde bulgu konusu hususta; “Kira artışı takip eden yıllar için her yıl yayınlanan ÜFE, TÜFE, TEFE oranında artırılmak suretiyle belirlenir.” hükmüne yer verildiği tespit edilmiştir. Farklı değerler ihtiva eden endekslere gönderme yapması nedeniyle uygulama olanağı bulunmayan, belirsiz mezkûr hüküm karşısında; Şirket tarafından herhangi bir karar veya sözleşme hükmüne dayanmaksızın, kira artış dönemlerinde yayımlanmış bulunan TÜFE ve ÜFE oranlarının altında kalacak şekilde %10 oranında kira bedeli artışı gerçekleştirilmiştir.

Ancak 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 18’inci maddesinin 2’nci fıkrasında; “Her tacirin, ticaretine ait bütün işlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gerekir.” hükmü bulunmakta olup bu hüküm tacirin; öngörülü, konusunu bilen, hukuki ve fiili durumları kavrayabilme özelliklerine sahip olmasını gerektirmektedir. Basiretli iş adamı kavramı iyi niyeti de içine almakla birlikte, iyi niyetten de öte tedbirli bir hareketi, vasat bir şahıstan daha fazla özen gösterme gereğini, ticari hayatın gereklerini ve teamüllerini iyi bilmeyi ve gelecekteki şartları tahmini de ifade etmektedir.

Bu itibarla Şirketin; basiretli bir iş adamının gerçekleştireceği şekilde kira

sözleşmelerinde yer verilen kira artış hükümlerini açık, anlaşılır ve asgari olarak TÜFE veya ÜFE oranlarına tekabül edecek şekilde belirlemesi gerekmektedir. Zira kira bedellerinin, ekonominin genel seyri baz alınarak belirlenmesi Şirket kaynakları açısından önem arz etmektedir.