Karar Künyesi
İdare tarafından bir sözleşme, protokol veya meclis kararı çerçevesinde kiralanan, irtifak hakkı tesis edilen veya tahsis edilen taşınmaz kullanımlarının sözleşme, protokol veya meclis kararı hükümlerine göre kullanılıp kullanılmadığının kontrol edilmediği görülmüştür.
Kiralanan/İrtifak Hakkı Tesis Edilen Taşınmazların Kontrolünün Yapılmaması
İdarece; kiralanan veya irtifak hakkı tesis edilen taşınmazlara ilişkin sözleşmesinde veya meclis kararında belirtilen; kiralanan/irtifak hakkı tesis edilen taşınmazlar üstünde yasal süresinde faaliyete başlanması, işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınması, kira ödemelerinin düzenli yapılması, abonelik ve sigorta işlemlerinin yaptırılması ve özellikle kiralanan/irtifak hakkı tesis edilen taşınmazların sınırlarına ve kullanım amacına ilişkin düzenlemelere uyulması gibi kira/irtifak hakkı sözleşme ve şartnamelerinde yer alan hükümlerin kontrolü yapılmamaktadır. Kira/irtifak hakkı sözleşme ve şartnamelerine ilişkin kontrollerin yapılmaması taşınmazların kötü kullanımına ve elde edilecek gelirin azalmasına neden olmaktadır.
2886 sayılı Kanun'un 62’nci maddesinde; sözleşme ve şartnamelere aykırı davranan kiracılara, idarenin, en az 10 gün süreli ve nedenleri açıkça belirtilen bir ihtar çekmesi, aynı durumun devamında da ayrıca protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın kesin teminatı gelir kaydedip sözleşmeyi feshederek hesabı genel hükümlere göre tasfiye etmesi gerektiği belirtilmektedir.
İdarenin kira/irtifak hakkı sözleşmelerinde; kiracının sorumluluk, taahhüt ve yükümlülükleri genellikle ayrı maddeler halinde sıralanmakta ve bunlara uygun hareket
etmeme durumu, idare için “hiçbir itiraza mahal bırakmaksızın” fesih sebebi olarak belirlenmektedir. Yine bu sözleşmelerde, bahsedilen aykırılıklar sonucu idarelerin haklı fesih yetkisini kullanıp yer teslim tutanağı tutarak taşınmazın İdarenin kiracıya sunduğu koşullarda tahliye edilmesi hüküm altına alınmaktadır.
Ancak yapılan incelemede, İdarenin kira/irtifak hakkı sözleşmelerinde, protokollerinde veya meclis kararlarında yer alan bu hükümlerin İdarece kontrolünün yapılmadığı ve aykırı kullanımlara ilişkin yaptırımların uygulanmadığı görülmektedir.
Örneğin, Fatih ilçesi Eminönü Rüstempaşa Mahallesi 168, 169, 170, 171 ve 172 parsel üzerinde kurulu Kiriz Han İstanbul’un tarihi ve kültürel mirasının korunması amacıyla İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından mülkiyet hakkı sahibi Vakıflar Genel Müdürlüğünden kiralanmış, kiralanan taşınmazın eğitim, kültür ve tarihsel dokunun korunması amacıyla kullanılmak üzere bedelsiz olarak kiracıya kullandırılması için Vakıflar Genel Müdürlüğünün izni alınmıştır. Söz konusu izin alındıktan sonra taşınmazın kiralanması için ihale yapılmış ve ihaleyi kazanan kiracı ile sözleşme imzalanmıştır.
Sözleşme eki Şartnamenin “Kullanım amacı” başlıklı 2’nci maddesinde; taşınmazın kullanım amacının İdare ve ilgili birimlerin izni olmadan değiştirilmesinin akde aykırılık ve tahliye nedeni sayılacağı, “Taşınmazın üçüncü kişilere devri” başlıklı 25’inci maddesinde ise taşınmazın, İdarenin yazılı izni olmaksızın üçüncü kişilere devrinin yasak olduğu, aksi davranışın akde aykırılık kabul edilerek tahliye sebebi sayılacağı belirtilmiştir. Ancak, söz konusu taşınmazın zeminindeki 47, 169, 170 ve 172 parsellerde bulunan 4 adet dükkânın kiracı tarafından üçüncü şahıslara kiraya verilmesine ve bu davranışın akde aykırılık teşkil etmesine rağmen, İdare tarafından sözleşmenin feshedilerek taşınmazın tahliyesi gerçekleştirilmemiştir.
Bir başka örnek olarak, İdare mülkiyetinde bulunan Beyoğlu ilçesi Kuloğlu Mahallesi 475 ada 1 parsel sayılı bodrum, zemin ve 4 ara kattan oluşan bina bir vakfa kiraya verilmiştir. Ancak yerinde yapılan incelemede, katlarda bulunan bağımsız bölümlerin kiracı olan vakıfla birlikte başka tüzel kişiliklere sahip olan dernekler ve sendikalar tarafından kullanıldığı tespit edilmiştir. Söz konusu husus akde aykırılık teşkil etmesine rağmen sözleşmenin feshedilerek kiracının tahliyesi sağlanmamıştır.
Bir diğer örnek, Fatih ilçesi Kariye Mahallesi 2606 ada 3 parsel sayılı taşınmaz, Sözleşme ve eki Şartnamesinde kullanım amacının bina (vakıf ve dernek) olarak belirlenmesine rağmen, söz konusu taşınmazın tamamının kiracısı olan amatör spor
kulübü derneği tarafından ticari işletme olarak işletildiği görülmüştür.
İstanbul Büyükşehir Belediye Encümeninin 15.01.1998 tarihli ve 3698-44 sayılı kararı ile 3 yıl süre için ihale edilerek kiraya verilen taşınmazın kiracısı ile noter tasdikli 02.06.1998 tarihli ve 14533 sayılı kira Sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşme süresinin bitmesinden sonra söz konusu taşınmaz için yeniden ihale yapılmamış, belli dönemler itibariyle Sözleşmenin yenilenmesi yolu ile kiracılık ilişkisi devam ettirilmiştir. Kira Özel Şartnamesinin 14’üncü maddesinde kiralanan iş yerinin amacı dışında kullanılamayacağı, aksi takdirde Kira Sözleşmesinin İdare tarafından tek taraflı olarak fesh edileceği belirtilmiştir.
Yapılan incelemede, amatör spor kulübü faaliyetlerinin yürütülmesi adına dernek binası vasfı ile kiraya verilen taşınmazın kafe-restoran olarak işletildiği tespit edilmiş olup, bu husus akde aykırılık teşkil etmektedir.
Bir başka örnek olarak, mülkiyeti İdareye ait Beşiktaş ilçesi (eski 1310) yeni-2012 ada, 2 parseldeki taşınmaz üzerinde İdare tarafından … Kulübüne ilk defa 07.07.1988 tarihli ve 1565 sayılı Belediye Meclis Kararı ile 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 51’inci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca tesis edilen, 08.08.2002 tarihli ve 1518 sayılı Büyükşehir Belediye Encümeni Kararıyla tasdiklenen 49 yıllık İntifa Hakkına ilişkin sözleşmeye intifa hakkı sahibi …. Kulübünce riayet edilmediği görülmüştür. İntifa Hakkı Sözleşmesi’nin 3’üncü maddesinde, “İş bu sözleşmenin amacı ihale edilen tesislerin … Kulübü tarafından sportif ve sosyal faaliyetler için kullanılmasıdır. …. Kulübü bu tesisleri bir başka kişi veya kuruluşa devir edemez.” denilmektedir.
Yine sözleşmenin 8/d maddesinde; “…. İBB’nin izni olmaksızın açık ve kapalı spor tesislerinde değişiklik yaptığı, amacı dışında kullandığı veya sulh sözleşmesinde belirtilen yükümlülüklerinden herhangi birisini yerine getirmediği takdirde İBB 10 günlük bir süre vererek yükümlülüğünü yerine getirmesini ihtar eder. Bu süre zarfında İBB tarafından ihtar edilen husus … Kulübü tarafından yerine getirilmediği takdirde … Kulübü başkaca hiçbir ihbar, ihtar veya mahkeme kararına gerek kalmaksızın derhal tesisleri boşaltıp İBB’ye teslim eder” denilmiştir.
Yapılan incelemede, söz konusu İntifa Hakkı Sözleşmesi’nde düzenlenen “brüt gelirden ödenmesi gereken %5’lik pay ile kesin teminat tutarı”nın Belediyeye düzenli olarak ödenmediği yazışmalara binaen tahsilat yapılabildiği ve İdarece 25.08.2014 tarihinde yapılan tespit raporunda; taşınmaz üzerinde … Spor Kulübü basketbol salonu (İntegral Arena); … adlı spor işletmesine ait tenis kortları, spor salonları, yüzme havuzu ayrıca
... Kafeterya, … Çocuk Evi adlı Çocuk Gelişim Merkezi binası yine muhtelif kişilere ait
gecekondular ve kereste deposu mevcut olduğu tespiti yer almıştır.
Bu bağlamda, yukarıda bahsedilen tespit ve değerlendirmeler itibariyle, mülkiyeti Belediyeye ait Beşiktaş ilçesi (eski 1310) yeni-2012 ada, 2 parseldeki taşınmaz üzerinde intifa hakkı sahibi … Kulübü Derneğine Sözleşmede belirtilen yaptırımın uygulanması gerekmektedir.
Sonuç olarak, yukarıda yer verilen örneklerden de görüleceği üzere, İdarenin kiraya vermiş olduğu taşınmazların kiralama amacına uygun olarak kullanılıp kullanılmadığı, izinsiz bir şekilde üçüncü kişilere devredilip devredilmediği ve bu suretle akde aykırı davranılıp davranılmadığının düzenli olarak kontrol edilmesi gerekmektedir. Kontrol ve yaptırım eksikliği, kiralamalarda tahakkuk/tahsilat oranını düşürerek etkinliği azaltmakta ve keyfiliğe yol açmaktadır.
Tahsis Edilen Taşınmazların Kontrolünün Yapılmaması
İdarenin mülkiyetinde bulunup muhtelif tarihlerde alınan Belediye Meclis kararları uyarınca diğer kamu kurum ve kuruluşları ile sivil toplum kuruluşlarına tahsis edilen taşınmazların tahsis amacına uygun kullanımının düzenli kontrolü yapılmamaktadır. Bu durum; öngörülen bir kamu hizmetine tahsis edilen taşınmazların amacı dışında kullanılmasına, taşınmaz tahsis edilen kurum ve kuruluşların keyfi yönetimine ve nihayetinde söz konusu taşınmazların etkili yönetilmemesine sebebiyet vermektedir.
5018 sayılı Kanun’un 47’nci maddesine dayanılarak çıkarılan Kamu İdarelerine Ait Taşınmazların Tahsis ve Devri Hakkında Yönetmelik’te; tahsis işleminin kamu hizmetinin sona ermesi, taşınmazın tahsis amacı dışında kullanılması veya maliki kamu idaresinin izni olmaksızın üçüncü kişilere kullandırılması, taşınmazın en az iki yıl boş bırakılması veya hiç kullanılmaması, taşınmazın tahsis amacının değişmesi, imar plânıyla taşınmazın başka bir amaca ayrılması, taşınmazın işgal ve tecavüzüne ilişkin tedbirleri alma ve bildirim yükümlülüğünün yerine getirilmemesi, tahsis amacının ortadan kalkması hallerinde, tahsis yapılan kamu idaresinin görüşü alınmaksızın tahsisi yapan kamu idaresinin merkez veya taşra birimlerince res'en kaldırılabileceği hüküm altına alınmıştır.
Diğer yandan, 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 15’inci maddesinin altıncı fıkrasında;
“… sağlık, eğitim, sosyal hizmet ve turizmi geliştirecek projelere Çevre ve Şehircilik Bakanlığının onayı ile ücretsiz veya düşük bir bedelle amacı dışında kullanılmamak kaydıyla taşınmaz tahsis edebilir.”
“Diğer kuruluşlarla ilişkiler” başlıklı 75’inci maddesinde;
“Belediye, belediye meclisinin kararı üzerine yapacağı anlaşmaya uygun olarak görev ve sorumluluk alanlarına giren konularda;
Kendilerine ait taşınmazları, aslî görev ve hizmetlerinde kullanılmak üzere bedelli veya bedelsiz olarak mahallî idareler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarına devredebilir veya süresi yirmibeş yılı geçmemek üzere tahsis edebilir. Bu taşınmazlar aynı kuruluşlara kiraya da verilebilir. Bu taşınmazların, tahsis amacı dışında kullanılması hâlinde, tahsis işlemi iptal edilir. Tahsis süresi sonunda, aynı esaslara göre yeniden tahsis mümkündür.
Kamu kurum ve kuruluşlarına belediyeler, bağlı kuruluşları ve belediye şirketlerince devir veya tahsis edilen taşınmazlar, kamu konutu ve sosyal tesis olarak kullanılamaz.”
Hükümleri yer almaktadır.
Mezkûr hükümlerde, belediye tarafından tahsis edilen taşınmazların, tahsis amacı dışında kullanılması hâlinde, tahsis işleminin iptal edileceği ve tahsis edilen taşınmazların, kamu konutu ve sosyal tesis olarak kullanılamayacağı açıkça ifade edilmiştir.
Yapılan incelemede, İdare tarafından gerek 5393 sayılı Kanun’un 75’nci madde hükmüne istinaden diğer kamu kurum ve kuruluşlarına, gerekse de 15’inci madde hükümleri uyarınca proje kapsamında çeşitli sivil toplum kuruluşlarına yapılan tahsis işlemleri sonrasında, taşınmazların tahsis amacına uygun olarak kullanılıp kullanılmadığının kontrol edilmediği, tahsis amacına aykırı kullanım bulunmasına rağmen bu tahsislerin iptalinin sağlanmadığı tespit edilmiştir. Şöyle ki:
Bakırköy ilçesi Osmaniye Mahallesi 158 ada 1 parsel sayılı taşınmaz İl Sağlık Müdürlüğüne aile sağlığı merkezi olarak kullanılmak üzere tahsis edilmiştir. Ancak, tahsisi yapılan taşınmazda Bakırköy Belediyesine ait misafirhane ile mahalle muhtarlığına ait yapının bulunduğu;
Kartal ilçesi Orhantepe Mahallesi 12692 ada (eski 1053 ada) güneyi kamu malı alanın 26.642 m²lik kısmı “engelli ve ailelerine hizmet” amaçlı projeye uygun olarak inşa edilmek üzere bir vakfa 09.09.2009 tarihinde 15 yıl süre ile tahsis edilmiştir. Ancak, tahsisi yapılan taşınmazın, tahsis talebine esas projesine göre tamamlanmadığı; bununla birlikte, söz konusu taşınmaz üzerinde 40,14 m² kapalı alan, 79,11 m² açık alan olmak üzere toplam 119,25 m² alanın özel bir işletme tarafından kafe olarak işletmeye açıldığı,
2.043,02 m²lik alanın ise, vakıf ve kafe ile ortak bir şekilde otopark olarak kullanıldığı, kafe işletmecisinin vakfa tahsisli taşınmazı bu şekilde kullanımı sebebiyle söz konusu vakfa ödemede bulunduğu;
Pendik ilçesi Şeyhli Mahallesi 7297 ada 6 parsel sayılı 15.066,08 m2 alanlı taşınmaz 07.11.2018 tarihinde eğitim ve sosyal hizmet faaliyetlerinde kullanılmak üzere 25 yıl süre ile bir vakfa tahsis edilmiştir. Tahsisi yapılan taşınmazın 1.291,76 m2'si açık alan, 260,05 m2'si kapalı alan olmak üzere toplam 1.551,81 m2'sinin adına tahsis yapılan vakıf tarafından eğitim faaliyetlerinde kullanılmakta olduğu, ancak geriye kalan toplam 13.514,27 m2'lik alanın herhangi bir tahsis işlemine konu olmaksızın İlçe Belediyesi tarafından Spor Merkezi olarak işletildiği;
Pendik ilçesi, 3961 ada 39 parsel sayılı taşınmazın İBB Meclisi’nin 11.10.2018 tarihli ve 1592 sayılı kararı ile belediye hizmetlerinde kullanılmak üzere İlçe Belediye Başkanlığı adına 5 yıl süreyle bedelsiz tahsis edildiği, İlçe Belediyesinin ise İdarenin izni ve bilgisi olmaksızın imzaladığı sözleşmeler ile taşınmaz üstünde 3. kişiler tarafından işletilen restoran, kafe, yöresel ürünler marketi ve özel halı saha kurulmasına müsaade ettiği anlaşılmıştır.
Mezkûr mevzuat hükümlerinden de görüleceği üzere, tahsis edilen taşınmazların tahsis amacına uygun kullanımı, sıkı kurallara bağlanmış olup hangi hallerde tahsisin iptal edileceği ayrıntılı bir şekilde ifade edilmiştir. Yerinde yapılan Sayıştay denetimlerinde, tahsis edilen taşınmazların tahsis amacına uygun kullanılıp kullanılmadığının belli aralıklarla kontrolünün yapılmadığı ve tahsis amacına yönelik aykırı kullanımlarda tahsislerin iptal edilmediği tespit edilmiştir.
Yukarıda yer alan denetim tespiti üzerine, İdare tarafından; İstanbul genelindeki İdare mülkiyetindeki/tasarrufundaki taşınmazların güncel ve rutin tespitlerinin periyodik olarak gerçekleştirilebilmesi amacıyla ilgili Müdürlükçe 27.10.2022 tarihinde ihale edilen “İstanbul Sınırları İçerisinde Bulunan Mülkiyeti İBB’ye Ait Olan Tapuda Kayıtlı Taşınmazlar İle İBB’nin Sorumluluk Alanlarında Yer Alan Taşınmazların Güncel Durumlarının Tespit Edilmesi ve Kayıt Altına Alınması” işi kapsamında 29.11.2022 tarihinde Şirketi ile sözleşme
imzalandığı, İdarenin mülkiyetinde veya tasarrufundaki taşınmazlardan kiraya verilen, irtifak hakkı tesis edilen veya tahsis edilen taşınmaz kullanımlarının kontrollerinin bu kapsamda EBİS sistemi ile entegre olunarak takip edildiği ifade edilmiş ve bulguda bahsi geçen tekil örneklere ilişkin yapılan çalışmalara değinilmiştir.
Netice olarak; mülkiyeti veya tasarrufu İdarede olan taşınmazların üçüncü kişilerce kullanımlarının kontrolü, etkin ve hukuka uygun taşınmaz yönetiminin sağlanması açısından önem arz etmektedir. Bu bağlamda, İdarece tahsis edilen taşınmazların tahsis amacına uygun olarak kullanılıp kullanılmadığının düzenli olarak kontrol edilmesi ve tahsis amacına aykırı kullanım tespit edilmesi halinde tahsisin iptali sağlanmalıdır.